Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/04998

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04998 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DIO N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 juin 2024 DEMANDERESSE Etablissement public PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399 DÉFENDERESSE Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier Décision du 26 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04998 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DIO EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier B, 2ème étage, porte 0023) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 860,49 euros, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6172,96 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [G] le 20 mars 2023. Par assignation du 30 mai 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8292,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6172.96 euros et de l’assignation pour le surplus en application de l’article 1231-6 du Code civil,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Appelée aux audiences des 10 octobre 2023 et 06 février 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois à la demande de Mme [Z] [G]. PRETENTIONS ET MOYENS DES PATIES À l'audience du 23 avril 2024, les conclusions du diagnostic social et financier ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er avril 2024, s'élève désormais à 29 570,02 euros. PARIS HABITAT OPH considère, qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement. Mme [Z] [G], représentée par son conseil, expose qu’elle a été en proie à d’importantes difficultés financières en lien avec de multiples amendes de stationnement et avec des crédits à la consommation souscrits par elle. Elle ajoute que sa fille, qui occupe un emploi, est revenue vivre à son domicile et propose de l’aider financièrement. Mme [Z] [G] declare également avoir repris le règlement de son loyer et avoir, en ce sens, payer deux mois de loyer. Mme [Z] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle demande également à être exonérée des sommes dues au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [Z] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré en date du 2 mai 2024, le conseil de PARIS HABITAT OPH fait état d’une diminution du montant de la dette à la somme de 20821.07 euros à la suite de la régularisation du SLS le 1er mai 2024. Il precise également ne pas être en mesure de confirmer le bon encaissement des sommes prétendument versées par Mme [G] les 07 octobre 2023, 16 janvier 2024, 29 mars 2024 et 22 avril 2024. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. PARIS HABITAT OPH justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 17 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6172,96 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Z] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 367 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En revanche, Mme [Z] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2024, Mme [Z] [G] lui devait la somme de 29 570,02 euros, soustraction faite des frais de procédure. Par note en délibéré en date du 2 mai 2024, PARIS HABITAT OPH fait état d’une diminution du montant de la dette à la somme de 20 821.07 euros à la suite de la régularisation du SLS le 1er mai 2024. Mme [Z] [G] n’apportant aucun élément de preuve suffisant de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 sur la somme de 6172,96 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2119,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [Z] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2022 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [Z] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier B, 2ème étage, porte 0023) à [Localité 3] est résilié depuis le 18 mai 2023, CONDAMNE Mme [Z] [G] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 20 821,07 euros (vingt mille huit cent vingt et un euros et sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 sur la somme de 6172,96 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2119,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [Z] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 367 euros (trois cent soixante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à Mme [Z] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (escalier B, 2ème étage, porte 0023) à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [Z] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mars 2023 et celui de l'assignation du 30 mai 2023. Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024 le greffier le Président