Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00222 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WZJ
N° MINUTE : 7/2024
JUGEMENT
rendu le 08 août 2024
DEMANDERESSE
FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT, [Adresse 3], représentée par Me AOUIZERATE Davy, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque E 0440
DÉFENDERESSE
Madame [E] [X], demeurant [Adresse 1], représentée par Me COMPIN Marguerite, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 08 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00222 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WZJ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 3 novembre 2016, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT a donné en location une chambre meublée à Mme [E] [X] situé dans le foyer-logement du [Adresse 1] (chambre n°103), pour une redevance mensuelle de zéro euro.
Par courrier recommandé reçu le 9 octobre 2023, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT a notifié à Mme [E] [X] la fin de sa prise en charge, alléguant de dégradation des locaux et du matériel de l'établissement ainsi que des agressions physiques et verbales sur les surveillants de nuit, le personnel d'accueil, les travailleurs sociaux et la directrice, les 15 et 16 août 2023.
Par courrier du 30 octobre 2023, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT a notifié à Mme [E] [X] qu'une procédure d'expulsion serait engagée à son encontre.
Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2023, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT a fait assigner Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement constater que le contrat de séjour, dont le dernier avenant a été signé le 18 avril 2020 pour une durée de 6 mois, a pris fin le 18 octobre 2020,
- à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de séjour pour défaut de paiement de la participation financière d'hébergement et comportement incompatible avec son maintien dans les lieux,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois, y compris pendant la période hivernale,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Mme [E] [X] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2 135 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et que Mme [E] [X] a causé de nombreux incidents graves mettant en péril la sécurité de plusieurs membres du personnel.
Par ailleurs, elle expose qu'elle n'a pas conclu de nouveau contrat de séjour avec Mme [E] [X] depuis le 18 octobre 2020 de sorte qu'elle est depuis occupante sans droit ni titre du logement.
Appelée à l'audience du 16 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 26 avril 2024.
Par conclusions déposées à l'audience du 26 avril 2024, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT demande à titre principal de voir constater que la clause résolutoire insérée dans le contrat de séjour est acquise et de débouter Mme [E] [X] de l'ensemble de ses demandes.
De manière subsidiaire, elle demande à ce que soit constaté que le contrat de séjour dont le dernier avenant remis pour une durée de 6 mois a pris fin le 3 octobre 2022, ou à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de séjour pour défaut de paiement de la participation financière d'hébergement et comportement incompatible avec son maintien dans les lieux. Elle sollicite, le cas échéant, l'expulsion de Mme [E] [X], sans délai, avec séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais de la locataire et sa condamnation à lui verser la somme de 2 135 euros arrêtée au 23 novembre 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation et la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle précise que le contrat conclu avec Mme [E] [X] date de 2016. Le 8ème avenant n'a jamais été restitué signé par Mme [E] [X]. En effet, le contrat de résidence prévoit une participation financière fixe. Or, Mme [E] [X] refuse depuis janvier 2023 de communiquer ses ressources faisant échec à la détermination de la participation financière. Aussi, elle n'a effectué aucun règlement depuis septembre 2022. Enfin, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT indique faire face à des problèmes de comportement de la part de Mme [E] [X]. Celle-ci crée un climat de terreur au sein de la résidence, auprès des résidents et du personnel.
Par conclusions en réponse, Mme [E] [X] demande à ce que la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT soit déboutée de ses demandes. A titre reconventionnel, elle demande à ce que le tribunal constate que la procédure de demande d'acquisition de la clause résolutoire est irrégulière du fait de l'absence de notification de l'assignation au préfet et du fait de l'absence de commandement de payer. Elle demande par ailleurs à ce que le tribunal prenne acte de ce qu'elle propose un échéancier sur 24 mois pour solder sa créance, et sollicite la condamnation du bailleur aux dépens. Elle demande que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.
Elle expose que son contrat de séjour n'a pas pris fin et que la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT prend habituellement du temps pour prolonger les contrats de séjour. Elle ajoute que les différends qu'elle a avec le personnel sont causés par ces derniers du fait d'actes de provocation et d'humiliation. Enfin, elle précise que la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT ne justifie pas lui avoir demandé de justifier de ses ressources. Elle se plaint par ailleurs des conditions de prise en charge depuis longtemps. Son logement est insalubre : il est humide, des souris sont présentes et le lit est inadapté. La procédure actuelle a été mise en place lorsque Mme [E] [X] s'est plainte du logement. Aussi, son conseil indique que Mme [E] a toujours payé. Elle a demandé à bénéficier d'un logement décent. Elle a arrêté de payer du fait de l'état du logement.
Mme [E] [X] a souhaité déposer des pièces sur une clé USB. Mme la juge a expliqué que cela n'était pas possible, seules les pièces papiers étant recevables selon bordereau de communication des pièces.
Le conseil de la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT a alors indiqué se limiter au bordereau de communication de son confrère adverse.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [E] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
Aux termes de ses conclusions, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT demande que soit constatée que la clause résolutoire insérée dans le contrat de séjour est acquise en raison des nombreux incidents graves causés par Mme [X] mettant en péril la sécurité de plusieurs membres du personnel de la résidence et de son refus de communiquer ses ressources et de verser la participation financière correspondant à son hébergement.
La FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT a, par courrier recommandé reçu le 9 octobre 2023, notifié à Mme [E] [X] la fin de sa prise en charge, alléguant de dégradation des locaux et du matériel de l'établissement ainsi que des agressions physiques et verbales sur les surveillants de nuit, le personnel d'accueil, les travailleurs sociaux et la directrice, les 15 et 16 août 2023. Cette lettre recommandée avec avis de réception ne mentionne toutefois pas la dette locative, ni le cas échéant, la clause résolutoire du contrat de séjour. Il ne s'agit donc pas d'une mise en demeure d'avoir à régler dans un délai d'un mois l'arriéré locatif sous peine de voir la clause résolutoire actionnée, laquelle est pourtant requise à la fois par le code civil et le code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, la demande au titre de la clause résolutoire insérée dans le contrat de séjour au titre du défaut de paiement de la participation financière ne peut aboutir.
S'agissant des incidents graves qui seraient causés par Mme [X], la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT produit un formulaire de déclaration d'évènement indésirable en date du 16 août 2023 à 16H, faisant état de violences matérielles et physiques le 15 août 2023 à 22H30 de Mme [X] à l'encontre de M. [Y] (elle arrache l'extincteur du mur et le lance en direction de M. [Y]), un coup de poing est donné au plexiglas, un fauteuil est lancé en direction de l'agent ; le 16 août 2023 vers 9H, elle se saisit des pots de fleur et les envoie en direction du personnel ; elle assène un coup de poing à M. [K] [K]. M. [R] [H], éducateur spécialisé précise que Mme [X] s'est calmée après le passage de la police, et M. [F] [O] travailleur social au CHRS dépose plainte contre Mme [X] pour menace de mort.
En réponse, Mme [X] estime qu'elle est elle-même victime des agissements du personnel du foyer. Elle produit une déclaration de main courante pour des faits commis le 15 août 2023 à 21H15 " un vigile a mis son pied volontairement au travers de ma route, je me suis faufilée sur le côté et il s'est poussé de manière à ce que je le percute" ; le 5 janvier 2024, Mme [X] dépose plainte contre M. [S] pour des faits d' agression verbale psychologique et comportement très agressif en date du 25 décembre 2023 ; le 8 janvier 2024, Mme [X] a déposé plainte contre la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT pour non-assistance à personne en danger.
Il ressort de ce qui précède que les évènements des 15 et 16 août 2023 décrits par la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT et contestés par Mme [X] ne sont pas corroborés par des constats des dégâts causés ni par la production de la vidéo-surveillance.
Ainsi, la demande au titre de la clause résolutoire insérée dans le contrat de séjour au titre d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ne peut aboutir.
Sur l'absence de contrat de séjour depuis le 3 octobre 2022
La FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT expose qu'elle a contracté un contrat de séjour à titre temporaire d'une durée initiale de six mois à compter du 3 novembre 2016 prenant fin le 3 mai 2017. Celui-ci a été prolongé à plusieurs reprises par avenants, jusqu'au 3 octobre 2022. Elle indique qu'elle n'a pas conclu depuis un nouveau contrat de séjour avec la locataire de sorte que celle-ci est occupante sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2022.
Mme [E] [X] répond que le dernier avenant conclu date du 3 octobre 2022 et non pas du 18 octobre 2020. Par ailleurs, il est établi que les parties ont l'habitude de prendre du temps avant de signer un nouvel avenant. C'est ce qu'il s'est passé depuis son entrée dans la résidence.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'avenant n°8, signé le 6 mai 2022, prolonge de 6 mois le contrat de séjour au profit de Mme [E] [X] jusqu'à la date du 3 octobre 2022. La régularisation de la dette et les justificatifs de ressources n'apparaissent pas comme étant des conditions suspensives à l'existence même du contrat, mais comme des " objectifs définis " avec la locataire lors du bilan. Aucun autre avenant n'est produit aux débats de sorte que le contrat de séjour a bien pris fin le 3 octobre 2022.
Mme [E] [X] étant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Mme [E] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT produit un décompte démontrant que Mme [E] [X] reste lui devoir la somme de 2 135 euros à la date du 23 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Mme [E] [X], n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 135 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation .
Mme [E] [X] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 23 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les délais de paiement au titre de l'arriéré locatif
L'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce.
Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, lesquels sont non suspensifs de la clause résolutoire.
En l'espèce, le décompte locatif produit au débat par le bailleur démontre que Mme [E] [X] n'a pas repris le paiement des loyers. Elle n'a pas effectué de virement depuis juillet 2022. Par ailleurs, elle ne justifie pas de ses ressources, empêchant le bailleur de déterminer de manière précise la dette locative.
Compte tenu de ces éléments, il convient de rejet la demande de délais
de paiement formulée par Mme [E] [X].
Sur les autres demandes
Mme [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail et de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT de sa demande de voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties,
CONSTATE que le contrat en date du 3 novembre 2016 entre la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT et Mme [E] [X] situé dans le foyer-logement du [Adresse 1] (chambre n°103), a pris fin le 3 octobre 2022, et que Mme [E] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2022,
ORDONNE en conséquence à Mme [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Mme [E] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [E] [X] à verser à la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT la somme de 2 135 euros (décompte arrêté au 23 novembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2022), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 ;
CONDAMNE Mme [E] [X] à verser à la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
REJETTE la demande de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif formulé par Mme [E] [X] ;
CONDAMNE Mme [E] [X] à verser à la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
