Cour de cassation, 25 février 2016. 15-12.312

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10104 F Pourvoi n° T 15-12.312 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [Q] [W], 2°/ Mme [X] [W], domiciliés tous deux [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 4 décembre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant à la société CNP assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. et Mme [W], de Me Copper-Royer, avocat de la société CNP assurances ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [W] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [W] ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société CNP assurances ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [W] IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir dit que le loyer actuel des époux [W] est manifestement sous-évalué, d'avoir en conséquence fixé le nouveau loyer à 14 € du m2 soit à une certaine somme mensuelle avant application du décret de modération, et à une certaine somme après application du décret de modération, et d'avoir dit que la majoration s'appliquera par sixième à compter du 1er au cours des six années du bail renouvelé, hors indexation annuelle, AUX MOTIFS QUE : « Au soutien de son appel, la société CNP ASSURANCES fait valoir que : • Le premier juge a ajouté à la loi en lui faisant grief de l'absence de production de l'état complet des loyers pratiqués dans la résidence ; • La liste des références qu'elle a versée aux débats répond aux exigences posées par les articles 17 et 19 de la loi précitée, ceux-ci ne mettant aucune obligation à la charge du bailleur d'avoir à communiquer plus de six références à l'appui de sa proposition ; • Le tableau établi par l'amicale des locataires ne peut être considéré comme étant pertinent puisque dressé selon les dires des locataires qui sont manifestement sujets à caution : ainsi, les copies des contrats de bail et d'avis d'échéance permettant de corroborer les montants mentionnés dans le tableau ne sont pas versés aux débats; • Bien plus, il n'est pas indiqué si les références mentionnées dans ce tableau sont issues de baux dont le loyer ne fait pas l'objet d'instance contentieuse en fixation ou sont en cours d'augmentation par paliers conformément à l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989, voire même si les loyers n'ont pas fait l'objet, lors de leur fixation a moment des renouvellements des baux, d'un accord modérant leur montant en considération de la situation familiale, sociale, économique des locataires ; • Afin d'être plus complet, elle a établi une nouvelle liste de références portant sur 10 logements comparables situés dans la résidence, qui corrobore celle qu'elle a communiquée à Monsieur et Madame [W] avec la proposition de renouvellement ; • De même, elle a interrogé I'OLAP dont l'impartialité ne saurait être mise en doute, qui a indiqué sur le montant moyen des loyers des appartements de 4 pièces et plus dans le XIXème arrondissement de [Localité 1] au 1er janvier 2010 était de 15,50 € le m2. Monsieur et Madame [W] répliquent notamment que: • S'agissant du caractère « manifeste » de la sous-évaluation, la jurisprudence fixe à 20% le différentiel au-delà duquel un loyer est considéré comme manifestement sous-évalué au regard de la moyenne constatée pour des immeubles comparables situés dans le voisinage; • Les références produites par la CNP ASSURANCES ont été« soigneusement sélectionnées » et ne sont pas significatives du montant des loyers en vigueur au sein de la résidence; • Il s'agit de références portant sur des locations consenties entre 2002 et 2007 alors que l'immeuble date de 1969 ; • S'agissant de la valeur moyenne des loyers pratiqués dans l'immeuble, la CNP ASSURANCES s'est gardée de produire l'état complet des loyers pratiqués sur l'immeuble faisant apparaître cette moyenne. Conformément aux articles 17c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de s'assurer que les références données portent sur des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés, soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et dans la même zone géographique. En l'espèce, le bail dont il est proposé le renouvellement porte sur un appartement composé de cinq pièces principales avec loggia de 17 m2 , représentant une surface de 102 m2 , situé au 4ème étage de la Résidence « Ilot 14 »,sise dans le [Adresse 3], outre sur la jouissance d' une cave et sur un emplacement de stationnement. Monsieur et Madame [W] payaient, au moment de la demande de renouvellement de bail, un loyer mensuel de 1.107,89 €, soit 10,83 € le m2 par mois. Aux termes de l'offre de renouvellement de bail avec proposition d'un nouveau loyer faite le 11 décembre 2008, la société CNP ASSURANCES a proposé un nouveau loyer mensuel de 1.453,50 € avant application du décret (soit 14,44 € le m2 avant application du décret de modération). Les six références données par le bailleur dans l'offre de renouvellement du bail portent sur des loyers appliqués dans le même groupe d'immeubles, deux d'entre elles concernant des locations de moins de 3 ans et les quatre autres de plus de 3 ans, aucune disposition légale n'imposant au bailleur de produire des références datant de la même année de mise en location que l'appartement objet de la procédure de renouvellement de bail. En outre, contrairement à ce que soutiennent les locataires, les références sont conformes aux exigences posées aux articles 17c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 : elles sont situées dans le même groupe d'immeubles, elles portent sur des logements situés pour la plupart en hauteur, de composition et de surface identiques à celui loué par Monsieur et Madame [W], étant précisé que l'amélioration apportée aux éléments d'équipement collectifs ont bénéficié à l'ensemble des occupants de la résidence. Il y a lieu de souligner à cet égard qu'exiger de la CNP ASSURANCES la communication de l'état complet des loyers pratiqués dans le voisinage serait ajouter à la loi, que le tableau fourni par l'amicale des locataires n'est pas probant au regard des observations pertinentes développées par la CNP ASSURANCES, qu'il n'existe pas de seuil au-delà duquel un loyer peut être considéré comme manifestement sous-évalué, les juges appréciant souverainement au regard des références communiquées par les parties si le loyer dû à l'expiration du bail est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage. Les références annexées à l'offre de renouvellement font apparaître une moyenne de 14,44 €, hors charges, le m2. À la liste des références annexées à l'offre de renouvellement de bail, la CNP ASSURANCES produit en cause d'appel quatre références supplémentaires porta nt sur des appartements de 5 pièces et d'une superficie identique à celle de l'appartement des époux [W], situés tous en hauteur, soit respectivement aux 7, 8, 10 et 11ème étages, dont les dates de mise en location sont de novembre 2000, juin et octobre 2003, avril 2006. Ces quatre références, ajoutées aux six autres, donnent une moyenne légèrement inférieure, soit de 14,17 € le m2. Enfin, la CNP ASSURANCES verse aux débats deux documents émanant de I'OLAP : le premier duquel il ressort que le montant moyen des loyers des appartements de 4 pièces et plus dans le XIXème arrondissement de [Localité 1] au 1er janvier 2010 était de 15,50 € le m2 , le deuxième indiquant qu'au début de l'année 2012, la fourchette des loyers s'élevait dans le quartier de 17,40 € à 24 € le m1 , soit une moyenne de 20,40 € le m2, et dans le quartier voisin de 15,60 € le m1 à 21,70 € le m2 , soit une moyenne de 18,60 € le m2. Le caractère manifestement sous-évalué du loyer s'apprécie en comparant le loyer au moment de la demande de renouvellement et la valeur moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage, soit en l'espèce respectivement 10,83 € le m2 et 14,44 € le m2. En conséquence, compte tenu de l'ensemble de tous ces éléments, la Cour estime que le loyer de 10,83 € le m2 est manifestement sous-évalué. le jugement déféré doit être infirmé sur ce point. Statuant à nouveau, il y a lieu de fixer le nouveau loyer à un montant de 14 € le m2 , soit à la somme mensuelle de 1.428 € avant application du décret de modération, et à la somme de 1.266,44 € ainsi calculée (1.104,89 € + 323,11 € 1 2 = 161,55 €) après application du décret, et de dire que la réévaluation de 161,55 € s'opèrera progressivement par sixième. » ALORS, D'UNE PART, QUE l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989 fait référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, lequel précise quant à lui que les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique, un décret en Conseil d'État définissant les éléments constitutifs de ces références ; Que, pour procéder à l'examen des références fournies par la CNP ASSURANCES et de celles fournies par les époux [W], la Cour d'appel s'est contentée d'énoncer que, conformément aux articles 17c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de s'assurer que les références données portent sur des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés, soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et dans la même zone géographique ; Qu'en s'abstenant ainsi totalement de tenir compte de la condition de représentativité exigée par l'article 19 de la loi, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 17c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie expressément, pour les éléments constitutifs des références destinées à vérifier si un loyer est ou n'est pas manifestement sous-évalué, à son décret d'application n°90-780 du 31 août 1990 qui établit la liste exhaustive des mentions que doivent contenir les références à fournir par le bailleur en application de ce texte ; Qu'en s'abstenant totalement de vérifier si les références fournies par la CNP ASSURANCES contenaient bien l'ensemble des mentions exigées par le décret n°90-780 du 31 août 1990, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de ce texte, ensemble l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de protection pour les locataires ; Que le preneur ne peut en conséquence être tenu à plus d'obligations que le bailleur en ce qui concerne les références qu'il fournit au juge pour prouver que son loyer n'est pas manifestement sous-évalué ; Que la liste limitative établie par le décret n°90-780 du 31 août 1990 auquel renvoie l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ne comprend nullement l'exigence de fournir copie des contrats de bail et d'avis d'échéance permettant de corroborer les montants mentionnés et d'indiquer si les références sont issues de baux dont le loyer ne fait pas l'objet d1nstance contentieuse en fixation, ou qui sont en cours d'augmentation par paliers, ou bien encore si les loyers ont fait l'objet, lors de leur fixation au moment des renouvellements des baux, d'un accord modérant leur montant en considération de la situation familiale, sociale, économique des locataires ainsi que le soutenait la bailleresse pour conclure au défaut de pertinence du tableau établi par l'amicale des locataires produit par les preneurs ; Qu'en énonçant que le tableau fourni aux époux [W] par l'amicale des locataires n'est pas probant au regard des observations pertinentes développées par la CNP ASSURANCES, qu'elle avait récapitulées en pages 3 dernier alinéa et 4 premier alinéa de l'arrêt attaqué, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d'application n°90-780 du 31 août 1990 ; ALORS, DE DERNIERE PART, QUE, pour vérifier si un loyer est ou n'est pas manifestement sous-évalué au sens de l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989, les juges du fond ne doivent tenir compte que de références correspondant au plus tard à la date de prise d'effet du bail renouvelé; Qu'en jugeant que le loyer des époux [W] était manifestement sous-évalué en visant notamment à l'appui de sa décision les documents émanant de I'OLAP versés aux débats par la CNP ASSURANCES faisant ressortir le montant moyen des loyers au 1er janvier 2010 et au début de l'année 2012 alors que le bail s'est renouvelé au 1er août 2009, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989.