Cour de cassation, 08 juin 1988. 86-17.419

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ Monsieur Jacques Z..., 2°/ Madame Christiane, Marie-Antoinette A..., épouse de Monsieur Z..., demeurant tous deux ... (16ème), en cassation d'un arrêt rendu le 23 mai 1986 par la cour d'appel de Paris (14ème chambre, section C), au profit de la société anonyme d'HLM "Le Foyer du fonctionnaire et de la famille" dont le siège est ... à paris (13ème), défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 1988, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, président ; M. Cathala, rapporteur ; MM. Y..., B..., C..., X..., Didier, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Darbon, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. de Saint-Blancard, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Ryziger, avocat des époux Z..., de Me Roger, avocat de la société d'HLM "Le Foyer du fonctionnaire et de la famille", les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 1986), qu'en 1974, les époux Z... ont acquis un appartement de la société anonyme d'habitation à loyer modéré "Le Foyer du Fonctionnaire et de la Famille" (FFF) par une vente à terme, régie par l'article L. 261-10, alinéa 3, du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il était stipulé que le "règlement de jouissance" régissait les conditions d'occupation des locaux et que le transfert de propriété s'opérerait après paiement intégral du prix à l'expiration d'un délai de 20 ans, l'acquéreur recevant immédiatement la jouissance exclusive ; que les époux Z... n'ayant pas réglé les charges pendant trois trimestres, la FFF leur a fait signifier commandement avec rappel de la clause résolutoire puis les a assignés devant le juge des référés ; Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les avoir autorisés à se libérer de leur dette par le versement au FFF, dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance, de la somme de 20 382,30 francs, solde devant être payé en cinq versements mensuels, successifs, égaux et dit qu'à défaut par eux de s'exécuter ainsi ou en cas de non-paiement d'un seul terme à son échéance, le tout deviendrait alors exigible, et que la société FFF pourrait faire procéder à leur expulsion, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation, dans la rédaction issue de la loi du 30 décembre 1981, les seules charges récupérables dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyers modérés sont, nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, celles qui sont exigibles en contrepartie des services rendus et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations ; que la liste de ces charges est fixée limitativement, par le décret du 9 novembre 1982 ; que dans leurs écritures les époux Z... faisaient valoir qu'ils ne devaient verser, en application de ces dispositions d'ordre public, que les charges locatives ; qu'en considérant que le juge des référés avait pu appliquer la convention stipulant le paiement de charges excédant l'énumération légale, bien que celle-ci soit d'ordre public, la cour d'appel a violé les articles 6 du Code civil, L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation, 808 et 809 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, qu'il résulte de la combinaison des dispositions des articles L. 261-10, L. 261-13 et L. 261-16 du Code de la construction et de l'habitation qu'est réputée non-écrite toute clause de résolution de plein droit, insérée dans un contrat de vente d'immeuble à construire concernant autre chose que les obligations de versement ou de dépôt correspondant au paiement du prix de vente ; qu'aucune clause résolutoire ne peut donc être valablement insérée dans un contrat de vente à terme pour simple défaut de paiement des charges pendant la période postérieure à l'achèvement de l'immeuble et antérieure au transfert de propriété ; qu'il appartenait à la cour d'appel de relever, au besoin d'office, que la clause résolutoire invoquée par la société d'HLM était ainsi réputée non-écrite ; qu'en refusant de le faire, les juges du fond ont violé les articles 6 du Code civil, 261-10, 261-13 et 261-16 du Code de la construction et de l'habitation, 12, 808 et 809 du nouveau Code de procédure civile, enfin, que la clause résolutoire est stipulée "faute de paiement à leur échéance de deux mensualités de charges" ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt que la société FFF faisait état d'un arriéré de charges représentant les trois trimestres de l'année 1982 ; que la périodicité des appels de charges n'étant pas celle prévue au contrat, la résolution contractuelle n'était pas encourue ; qu'en statuant ainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les époux Z... n'étaient pas locataires, la cour d'appel n'avait pas à faire application de l'article L. 442-3 du Code de la contruction et de l'habitation ; Attendu, d'autre part, que l'article L.261-13 du Code de la construction et de l'habitation visant les clauses de résiliation de plein droit relatives aux seules obligations de versements ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 du même code et n'interdisant pas l'insertion de telles clauses pour sanctionner la méconnaissance par l'acquéreur à terme de son obligation de payer les charges contractuellement dues, la cour d'appel n'a pas fait une fausse application de la clause résolutoire en fondant sa décision sur le fait que les époux Z... demeuraient débiteurs des charges afférentes à plusieurs trimestres ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;