Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/00346

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE THANN [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] N° RG 24/00346 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JAWJ MINUTE n° République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2025 Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après débats à l'audience publique du 13 janvier 2025 à 14h30 assistée de Véronique BIJASSON, Greffière, a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE : S.C.I. TREFLE BLANC (RCS MULHOUSE numéro D 878 004 613), dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège Monsieur [E] [F], gérant, comparant en personne DÉFENDEURS : Madame [H] [K], [J] [I] née le 12 Janvier 1965 à [Localité 8] (ALPES MARITIMES) de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] non comparante Monsieur [L] [G] né le 12 Septembre 1989 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6] non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière Copie(s) délivrée(s) aux parties le Copie exécutoire délivrée à le Jugement réputé contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Par assignation en date du 30 septembre 2024 déposée au greffe le 11 octobre 2024, la SCI du TREFLE BLANC a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - constater la résiliation du bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 3] et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et condamner Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à évacuer de corps et de biens les lieux loués si besoin est avec le concours de la Force Publique ; - condamner solidairement Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié en la fixant à 808€ à compter de la résiliation du bail sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu'à libération complète des lieux et remise effective des clefs ; - condamner solidairement Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à lui payer la somme de 4.968,36€ arrêtée à la date du 20 septembre 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation; - condamner Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] au paiement de la somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer. A l’appui de ses prétentions, la SCI du TREFLE BLANC expose que, selon contrat de bail en date du 11 mai 2020, elle a donné en location à Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] un appartement situé Domaine des Muses [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer de 680€ majoré de 105€ de provisions sur charges ; que Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers depuis décembre 2023 de sorte qu’elle leur a fait signifier, par acte du 08 août 2024, un commandement de payer la somme de 3.874,47€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 4.968,36€ suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024. A l'audience qui s'est tenue le 13 janvier 2025, la SCI du TREFLE BLANC, représentée par son gérant, a maintenu les termes de son assignation. Bien que régulièrement assignés par acte du 30 septembre 2024 remis par dépôt à l’étude, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort. L'affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers. En l’espèce, la SCI du TREFLE BLANC justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu'à la CCAPEX le 12 août 2024. Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur le bien-fondé de la demande : Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI du TREFLE BLANC produit notamment : - le contrat de bail signé par Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] le 11 mai 2020 portant sur la location d’un appartement 1er étage - sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 680€, payable d’avance le 05 du mois suivant, outre 105€ de provisions sur charges et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer, - le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 08 août 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 3.874,47€ suivant décompte au mois d’août 2024, dont 158,47€ au titre de l'acte, - un décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus mentionnant un solde débiteur de 4.812,75 €. Or, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] ne démontrent ni n’allèguent l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse. Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat de bail du logement, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] entre le 08 août 2024 et le 08 octobre 2024 pour apurer la dette. Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 09 octobre 2024. En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] restaient devoir un montant de 4.812,75€, loyer du mois de septembre 2024 inclus. En conséquence, ils doivent être solidairement condamnés, à la lecture du contrat de bail, point XII des conditions générales, à payer à la SCI du TREFLE BLANC ce montant de 4.812,75€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, conformément à la demande. En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter 30 septembre 2024, date de l’assignation. La résiliation étant acquise à la SCI du TREFLE BLANC, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent ainsi être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai. De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion. Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte - article R.433-2 CPCE). De surcroît, la SCI du TREFLE BLANC est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner solidairement à la lecture de cette même clause contractuelle Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (à ce jour 808€, exclusion faite des aides au logement), à compter du mois d’octobre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des augmentations légales et conventionnelles ultérieures dûment justifiées. Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI du TREFLE BLANC l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à lui payer la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SCI du TREFLE BLANC à l’encontre de Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 11 mai 2020 à effet du même jour ; CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 09 octobre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à payer à la SCI du TREFLE BLANC la somme de 4.812,75€ (quatre mille huit cent douze euros et soixante-quinze cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de septembre 2024 inclus ; DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 ; DIT que Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 08 octobre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement– 1er étage - sis [Adresse 6] à [Localité 3], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ; RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à payer à la SCI du TREFLE BLANC une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (à ce jour 808€ exclusion faite des aides au logement), à compter du mois d’octobre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des augmentations ultérieures dûment justifiées ; RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ; En tout état de cause, CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [G] et Madame [H] [I] à payer à la SCI du TREFLE BLANC la somme de 600€ (six cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement. AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-quatre février deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d'Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier Le Greffier Le Juge