Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 22/01168

Copie ❑ exécutoire ❑ certifiée conforme délivrée le à la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE la SELARL LX NIMES TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE NIMES Le 16 Septembre 2024 1ère Chambre Civile ------------- N° RG 22/01168 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JMVF Minute n° JG24/ JUGEMENT Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : S.A. GROUPE NARBONNE SA immatriculée au RCS Narbonne sous le n° 307.650.705 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP CARLIER RAYMOND PAILHE GANDILLON-MOLLET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, à : S.C.I. GOUNOD MIRABEAU immatriculée au RCS d’Aix en provence sous le n° 325 476 778 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant et par la SELARL PHARE (Maître Frédéric BERGANT), Avocat au Barreau de MARSEILLE, avocat plaidant. Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Juin 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Marianne ASSOUS, Vice-Présidente, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistées de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte en date du 9 octobre 2019 la SCI GOUNOD MIRABEAU, promettant, et la société NARBONNE ACCESSOIRES, bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente dans laquelle le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir si bon lui semble trois parcelles de terrain cadastrées BP N°[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] lieudits [Adresse 6] situées sur la commune de [Localité 5] (30) à un prix de 900 000 euros outre les frais de l’agence immobilière de 11 600 euros à la charge du bénéficiaire. Ce dernier ayant accepté la promesse en se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, suivant qu’il lui conviendra. La promesse est consentie pour une durée expirant le 5 avril 2021 à seize heures, avec faculté de prorogation. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 euros a été prévue faute de réalisation de la vente par le bénéficiaire toutes les conditions suspensives réalisées. La promesse a été soumise à différentes conditions suspensives auxquelles seul, pour certaines, le bénéficiaire pouvait renoncer. Conditions tenant aux règles d’urbanismes, à l’application de la règlementation relative à la Loi sur l’Eau, au financement et à la création de servitudes de passages. Le 2 juin 2020 la SOCIETE NARBONNE ACCESSOIRE est devenue SA GROUPE NARBONNE après changement de dénomination votée dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire. Par courrier du 25 août 2020 le promettant a mis en demeure la société bénéficiaire de justifier du dépôt du permis de construire. Dans sa réponse en date du 4 septembre 2020 cette dernière s’est prévalue de différentes clauses de la promesse de vente en lien avec les obligations du dossier relatif à la Loi sur l’Eau pour légitimer son respect des délais de la promesse de vente. Estimant que les formalités de dépôt du dossier Loi sur l’Eau n’avaient pas été réalisées dans les délais prévus à l’acte, la société GOUNOD MIRABEAU par l’intermédiaire de son notaire, a fait valoir la caducité de la promesse de vente par courrier du 25 septembre 2020. Après différents échanges de courriels entre les notaires des parties, une mise en demeure d’avoir à fixer une date pour la signature de la vente sous 40 jours ouvrés a été adressée par la société GROUPE NARBONNE au promettant. Considérant que la levée de l’option par le bénéficiaire n’était pas intervenue dans le délai prévu à l’acte et que l’impossibilité de signer l’acte définitif avant l’expiration dudit délai ne lui était pas imputable la société GOUNOD MIRABEAU n’a pas donné suite à cette demande. Considérant au contraire que le promettant ne pouvait se rétracter pendant la durée de validité de la promesse de vente la SA GROUPE NARBONNE par acte en date du 8 mars 2022, a fait délivrer une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes, à la SCI GOUNOD MIRABEAU aux fins de voir déclarer la vente parfaite entre les parties portant sur les parcelles objet de la promesse de vente et de se voir indemniser. * Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la SA GROUPE NARBONNE, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1189, 1190, 1304-4, 1383 et 1383-2 du code civil, 514 et 768 du code de procédure civile demande au tribunal de : -Déclarer et Juger la présente instance de la SA GROUPE NARBONNE recevable et bien fondée; -Déclarer et Juger que refus de la SCI GOUNOD MIRABEAU de procéder à la signature de l’acte authentique de vente en application de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2019 est abusif et constitue une violation contractuelle; Au principal, -Ordonner le caractère parfait et définitif de la vente entre la SA GROUPE NARBONNE et la SCI GOUNOD MIRABEAU pour un prix de 900 000 euros (neuf cent mille euros) des parcelles du terrain cadastrée BP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieudit [Adresse 6] située à [Localité 5] (Gard); -Ordonner que le jugement à intervenir vaut acte de vente et fasse l’objet d’une publication auprès du service chargé de la publicité foncière; Subsidiairement, -Ordonner à la SCI GOUNOD MIRABEAU de signer l’acte authentique de vente par devant notaire à la date à laquelle le notaire aura convoqué les parties, le tout dans un délai de quinze jours, maximum à compter du prononcé de la décision; -Ordonner qu’en cas de défaut de la SCI GOUNOD MIRABEAU, le jugement à intervenir vaudra acte de vente et fera l’objet d’une publication auprès du service chargé de la publicité foncière; En toute hypothèse, -Rejeter l’ensemble des conclusions, demandes, demandes reconventionnelles, fins et moyens de la SCI GOUNOD MIRABEAU et en conséquence; -Déclarer et Juger que la SA GROUPE NARBONNE n’a pas défaillie dans la réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis par la promesse; -Déclarer et Juger que la SCI GOUNOD MIRABEAU était infondée à se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2019; -Déclarer et Juger que la levée d’option par la SA GROUPE NARBONNE est valide et les conditions de cette levée d’option sont remplies; -Rejeter la demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 euros et la demande d’application d’un intérêt sur l’indemnité d’immobilisation; -Condamner la SCI GOUNOD MIRABEAU à payer à la SA GROUPE NARBONNE la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour obstruction abusive à la signature de l’acte authentique de vente et mauvaise foi; -Condamner la SCI GOUNOD MIRABEAU à payer à la SA GROUPE NARBONNE la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens; -Rejeter la demande de la SCI GOUNOD MIRABEAU au titre de l’article 700 du CPC avec application d’un intérêt et des dépens; -Juger n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit s’agissant des demandes de la SA GROUPE NARBONNE; -Ecarter le cas échéant, l’exécution provisoire de droit s’agissant des demandes de la SCI GOUNOT MIRABEAU. Elle expose l’historique des échanges entre les parties, l’allongement des délais en raison de la crise sanitaire et les difficultés rencontrées du fait des contraintes imposées par l’administration. Elle souligne que les conditions suspensives toutes stipulées à son profit ont été remplies. Enfin elle fait valoir que l’assignation a été publiée au service de la publicité foncière le 10 mai 2022. Sur la forme, elle soutient que le dispositif du défendeur ne recèle pas de prétentions au sens des articles 4,5,31 et 768 du code de procédure. Elle indique que le dispositif litigieux présente un résumé de ses motivations, moyens et arguments qui ne saisissent pas la juridiction d’une quelconque prétention de sorte que le tribunal devra estimer qu’il n’est pas saisi de prétentions par la défenderesse. Sur le fond, elle considère que : -Le promettant s’oblige définitivement à vendre le bien, sans possibilité de rétractation. -La révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat. -La promesse unilatérale de vente est un contrat formé par la levée de l’option malgré la révocation exprimée par le promettant et qu’en cas de rétractation, le bénéficiaire peut agir en exécution forcée. Elle estime que l’option a été levée de manière régulière, par l’intermédiaire de son notaire, par mail du 17 aout 2021, de sorte que la vente est parfaite, dès lors la résolution forcée de la vente doit être prononcée. La demanderesse se prévaut de la portée de la clause conférant la force exécutoire de la promesse en raison de l’acceptation du bénéficiaire avec la nécessité d’un consentement mutuel des parties pour la révocation. Elle assure que l’obstruction de la SCI GOUNOD MIRABEAU est malicieuse et s’explique par le fait que cette dernière a trouvé un autre acquéreur pour une somme supérieure. Elle sollicite une réparation, pour violation des obligations contractuelles, qu’elle évalue à 100 000 euros fondée sur les frais déjà engagés tels que le temps de travail passé par les équipes du groupe, les travaux préparatoires, les frais administratifs et les études. En réplique aux conclusions adverses, la société demanderesse estime que les motifs de refus de signer l’acte authentique de vente opposés par la SCI GOUNOD MIRABEAU sont fluctuants, allant de la non justification de la condition suspensive liée au dépôt du permis de construire, à la caducité de la promesse, enfin à l‘absence de levée de l’option. Elle argue d’une part de l’absence de caducité de la promesse en ce que les conditions suspensives prévues au contrat ne sont stipulées qu’au profit du bénéficiaire et non du promettant. D’autre part, elle estime que selon les termes de la promesse, la prolongation des délais est automatique et sans formalités lorsque ces derniers ne peuvent être respectés du fait de l’administration. Elle réfute toute caducité relative à la réalisation des conditions suspensives “Loi sur l’Eau” ou relative au dépôt du permis de conduire. En tout état de cause, elle se prévaut de ses diligences justifiant la réalisation de ces dernières. Elle considère que sa levée d’option est valide et qu’elle a été réalisée avant la date d’expiration prévue au sein de la promesse. La SA GROUPE NARBONNE rejette la demande d’indemnisation sollicitée à titre reconventionnel par la SCI GOUNOD MIRABEAU estimant que celle-ci est à l’origine du refus et ne peut être indemnisée au titre de sa propre turpitude. * * * Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SCI GOUNOD MIRABEAU, au visa de l’article 1124 du code civil, demande au tribunal de  : A titre principal, -Juger que la promesse a expirée le 5 mai 2021 à 16h ; -Juger que la levée d’option de la SA GROUPE NARBONNE le 17 aout 2021 n’est pas valide en ce qu’elle est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de validité de la promesse ; En conséquence, -Débouter la SA GROUPE NARBONNE de sa demande d’exécution forcée au titre de l’article 1124 du code civil ; -Débouter la SA GROUPE NARBONNE de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI GOUNOD MIRABEAU notamment concernant la reconnaissance du caractère parfait et définitif de la vente et de ses suites. À titre subsidiaire, -Juger que la SA GROUPE NARBONNE a été défaillante dans la réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis par la promesse ; -Juger que la SCI GOUNOD MIRABEAU était parfaitement fondée à se prévaloir de la caducité de plein droit à dater du 9 septembre 2020 suivant mise en demeure du 25 aout 2020 restée infructueuse ; -Débouter la SA GROUPE NARBONNE de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI GOUNOD MIRABEAU notamment concernant la reconnaissance du caractère parfait et définitif de la vente et de ses suites; En tout état de cause, -Juger que la SA GROUPE NARBONNE ne peut prétendre à se voir régler la somme de 100 000 euros au titre de dommages et intérêts dans la mesure ou la SCI GOUNOD MIRABEAU n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle; -Débouter la SA GROUPE NARBONNE de sa demande de condamnation de la SCI GOUNOD MIRABEAU au paiement de 100 000 euros au titre de ses préjudices immatériels ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires; -Juger que la SCI GOUNOD MIRABEAU est fondée à solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation de son bien compte tenu de la défaillance de la SA GROUPE NARBONNE à réaliser les conditions suspensives attachées à la promesse; Reconventionnellement, -Condamner la SA GROUPE NARBONNE à payer à la SCI GOUNOD MIRABEAU la somme de 45 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien tel que prévue par la promesse de vente, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance; -Rejeter toutes demandes de la SA GROUPE NARBONNE contre la SCI GOUNOD MIRABEAU au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens; -Condamner la SA GROUPE NARBONNE à régler à la SCI GOUNOD MIRABEAU la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 aux entiers dépens, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance; -Ecarter l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire. A titre principal, le défendeur considère que, selon les termes du contrat, la promesse unilatérale a expiré le 5 mai 2021, et que la levée d’option par la SA GROUPE NARBONNE, intervenue le 17 août 2021, est hors délai. En tout état de cause, le défendeur précise que la SA GROUPE NARBONNE ne pouvait actionner les clauses concernant la vente forcée que dans le délai imparti, c’est-à-dire avant l’expiration de cette promesse. A titre subsidiaire, le SCI GOUNOD MIRABEAU estime que la promesse est caduque en raison des défaillances de la SA GROUPE NARBONNE tenant à l’accomplissement des conditions suspensives. Le défendeur reproche au demandeur de ne pas avoir déposé un dossier “Loi sur l’eau” avant le 09 janvier 2020 et une demande de permis de construire avant le 09 mars 2020, manquant ainsi à ses obligations. La société défenderesse indique que les parties ont contractuellement renoncé à la possibilité de se prévaloir de l’imprévision et que, par ailleurs, la SA GROUPE NARBONNE a eu de multiples occasions de renoncer aux conditions suspensives avant d’être défaillante dans leur accomplissement. Concernant les demandes indemnitaires, elle estime avoir scrupuleusement respecté ses obligations au titre de la promesse de vente signée en faveur de la SA GROUPE NARBONNE. Elle ajoute constater que cette dernière n’apporte pas les éléments de preuve au soutien de sa demande. Elle sollicite, en outre, l’octroi d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 euros considérant que celle-ci doit être versée dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’aurait pas réalisé l’acquisition dans les délais et conditions visées dans la promesse, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées tout en se prévalant de la caducité de la promesse. * Il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées pour un plus ample exposé des moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été fixée à la date du 19 janvier 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2023 et l’affaire fixée à plaidée à l’audience collégiale du 19 février 2024. A la demande des parties l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2024. Les parties ont été informées par le président à l’audience du 17 juin 2024 que le jugement serait rendu le 16 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire le tribunal rappelle qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater », « dire et juger » « déclarer et juger » « donner acte ou prendre acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4,5 et 31 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière. En conséquence le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur la demande de voir ordonner le caractère parfait et définitif de la vente entre la SA GROUPE NARBONNE et la SCI GOUNOD MIRABEAU En vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Dès lors c’est à l’aune des dispositions contractuelles signées entre les parties que leurs demandes respectives seront examinées. Aux termes de l’article 1124 du code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » Il est rappelé que l’article 1792 du code civil dispose qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. En l’espèce les parties s’opposent sur la portée des clauses de la promesse unilatérale de vente signée entre elle, le 9 octobre 2019 et sur l’exécution des obligations nées du contrat par le promettant et le bénéficiaire. Sur les termes de la promesse et les obligations des parties Il résulte des termes de l’acte signé que les parties ont eu l’intention de se prévaloir des dispositions de l’article 1124 du code civil régissant la loi des parties dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente. L’objet de la promesse de vente n’est pas remis en cause par les parties consistant en trois parcelles de terrains sises à [Localité 5](30), pour un prix de 900 000 euros. L’acte est assorti de différentes clauses et conditions suspensives mettant des obligations à la charge des parties tenant à la durée et aux formalités à accomplir dans des délais contraints. Sur la durée de la promesse Un délai est explicitement prévu pour la durée de la promesse de vente au 5 avril 2021 à 16 heures. Il est ajouté «Toutefois et par dérogation aux dispositions de l’article 1117 du Code civil, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. » Il est précisé qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente ce dernier ne pourrait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse. Les conditions suspensives La promesse a été soumise à la réalisation de diverses conditions suspensives tenant : Á la Loi sur l’Eau Les parties ont prévu que si le projet venait à être soumis à cette loi « le bénéficiaire s’engage à déposer le dossier dans les trois mois des présentes ». Des dispositions précisent les obligations des parties en cas de modification de l’économie globale du projet en raison des contraintes de la loi, en l’état elles ne sont pas l’objet du débat. Á l’obtention d’un permis de construire définitifLa clause prévoit un délai pour déposer la demande de permis de construire : «  Le BENEFICIAIRE devra déposer auprès de l’autorité compétente un dossier complet de demande de permis de construire conforme au projet susvisé et aux règles d’urbanisme en vigueur ;au plus tard : Dans le délai de deux mois suivant le dépôt du dossier relatif à la loi sur l’eau sus visé au paragraphe précédent, dans l’hypothèse où les préconisations de la DDTM ne modifieraient pas l’économie globale du projetDans le mois de la réception de l’avis de la DDTM relatif à la loi sur l’eau, dans l’hypothèse où les préconisations de la DDTM modifieraient l’économie globale du projet,Justifier auprès du promettant du dépôt de cette demande de permis au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente et ce dans les huit jours ouvrés de la délivrance du récépissé. » Les parties ont stipulé des sanctions en cas de non-respect des délais par le bénéficiaire « Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, les présentes seront caduques de plein droit, sans indemnité de part ni d’autres, et ce(8) huit jours ouvrés après mise en demeure du BENEFICIAIRE restée infructueuse, de justifier du dépôt de sa demande de permis. Etant précisé que cette mise en demeure devra être réalisée par le PROMETTANT en la forme recommandée avec avis de réception ou par voie extra judiciaire ». Sur la réalisation de la promesse Elle est prévue soit par la signature de l’acte authentique avec le versement des fonds, soit par la levée de l’option par le bénéficiaire, dans le même délai en cas d’impossibilité de signer l’acte avant l’expiration du délai par le seul fait du promettant. Cette levée d’option devant s’accompagnée du versement des fonds par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique. Sur la force exécutoire de la promesse En raison de l’acceptation de la promesse par le bénéficiaire les parties lui ont conféré force exécutoire et prévu explicitement que la rétractation du promettant pendant la durée de la promesse était sans effet sur le contrat. Sur l’exécution de la convention par les parties S’il est indéniable que la crise sanitaire a conduit le pouvoir exécutif à proroger les délais des procédures judiciaires et administratives ainsi que les délais d’instructions administratives par ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, la prorogation de deux mois jusqu’au 16 juin 2020 n’a pas d’incidence sur l’exécution des obligations du bénéficiaire en l’espèce. Sur la levée de l’option par le bénéficiaire. Il ne ressort pas des pièces produites à la procédure que le bénéficiaire a levé l’option avant le 5 avril 2021, date de durée de validité de la promesse de vente. En outre il n’est pas justifié qu’à cette date le notaire était en l’attente d’une pièce ou de plusieurs pièces susceptibles de proroger le délai prescrit jusqu’au 5 mai 2021 à 16h. Il est justifié d’un dépôt de permis de construire le 10 février 2021, mais non d’un dépôt de dossier de la Loi sur l’Eau, dans le délai de trois mois à compter de la promesse de vente soit au plus tard le 9 janvier 2020, l’autorité compétente pour instruire le permis de construire ayant notifié au pétitionnaire de fournir le récépissé de la DDTM du dossier de Loi sur l’Eau. Il résulte d’un courriel transmis le 21 juillet 2021 par le directeur immobilier du GROUPE NARBONNE que le permis de construire a été reçu ce jour, « Trouvez pour information le PC reçu ce jour. Il sera affiché cette semaine pour les recours. ». Dès lors après la durée de validité de la promesse de vente. Cette condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai imparti au plus tard le 22 mars 2021 fixant le délai d’un permis de construire devenu définitif. Alors que le bénéficiaire n’a pas renoncé à cette condition suspensive. En outre les différents échanges de courriels avec les services de l’État corroborent l’absence de dépôt de dossier de Loi sur l’Eau dans le délai fixé, et l’impossibilité de signer l’acte authentique de vente avant le 5 avril 2021. D’autant que le 20 janvier 2021 le dossier n’était pas examiné par la DDTM selon un interlocuteur de la société NARBONNE et le permis de construire non délivré. L'analyse de la clause fixant la durée de la promesse de vente permet de constater qu'elle est claire et ne nécessite aucune interprétation, la commune intention des parties étant délimitée sans aucune ambiguïté. En l’état il est indéniable que la réalisation de la promesse n’a pas eu lieu sous la forme de la signature d’un acte authentique ou par une levée d’option accompagnée du versement des fonds pendant la durée de validité de la promesse de vente. D’autant que le courriel du 17 aout 2021 date de levée de l’option revendiquée, mentionne un dossier de financement en cours. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, le délai de validité de la promesse ne peut être indéfiniment prorogé en l’attente de pièces devant être produites par le bénéficiaire, alors que les formalités n’ont été réalisées dans les délais impartis pour se procurer les documents et autorisations. La durée de la promesse de vente a pour corollaire la durée d’immobilisation du bien du promettant, le risque de l’immobilisation ne pouvant être soumis à la seule volonté du bénéficiaire. Enfin il n’appartient pas au promettant d’établir la preuve de la date à laquelle le notaire a reçu la dernière pièce indispensable, mais au bénéficiaire à établir qu’il a conformément aux clauses contractuelles, respecté les délais prévus à l’acte pour déposer les dossiers et demandes nécessaire à la réalisation des conditions suspensives. Dès lors il y a lieu de constater que la réalisation de la promesse de vente n’a pas eu lieu dans le délai imparti, que le défaut de réitération en acte authentique n’est pas imputable au promettant, que la levée de l’option revendiquée par le bénéficiaire est le 17 août 2021, soit après le délai d’expiration de la promesse de vente. Par conséquent il y a lieu de se référer à la clause « carence » et de constater que le bénéficiaire est  « de plein droit déchu du bénéfice de la promesse» à la date du 5 mai 2021 comme sollicité par le promettant. Il s’ensuit qu’aucun transfert de propriété ne peut être constaté et la levée de l’option, après cette date de validité de la promesse n’a pas pour effet, nonobstant l’absence de versement des fonds, de former le contrat de vente. En outre et de façon surabondante, la caducité de la promesse de vente était acquise dès le 9 janvier 2020, faute pour le bénéficiaire d’avoir déposé le dossier de Loi sur l’Eau à cette date et la demande de permis de construire le 9 mars 2020 deux mois après ledit dépôt, étant relevé que la crise sanitaire a été déclarée postérieurement à ces délais. Dès lors la lettre du 25 septembre 2020 de l’étude notariale intervenant pour la société GOUNOD MIRABEAU ne peut être interprétée comme une révocation unilatérale de la promesse mais comme la constatation de la caducité de plein droit de la dite promesse. Par conséquent il y a lieu de débouter la SA GROUPE NARBONNE de sa demande de voir ordonner le caractère parfait et définitif de la vente ainsi que de toutes les demandes subséquentes de transfert de propriété et d’injonction de la SCI GOUNOD à signer un acte authentique de vente. Sur les demandes indemnitaires de la SA GROUPE NARBONNE. En vertu de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le contrat liant les parties a prévu qu’en cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, nonobstant, dans les deux hypothèses, tous dommages-intérêts. Il appartient à la demanderesse qui sollicite la somme de 100 000 de dommages et intérêts de justifier de l’inexécution de ses obligations contractuelles par la SCI GOUNOD MIRABEAU a laquelle elle reproche d’avoir refusé de signer l’acte de vente, alors qu’elle était définitivement engagée à vendre. En l’espèce il résulte de ce qui précède qu’il ne peut être imputé à la SCI GOUNOD MIRABEAU le défaut de réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis et le défaut de réitération de l’acte de vente ou de levée de l’option dans le délai de validité de la promesse de vente. Par conséquent il y a lieu de débouter la SA GROUPE NARBONNE de sa demande indemnitaire. Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation La SCI GOUNOD MIRABEAU demande condamnation du GROUPE NARBONNE à la somme de 45 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en invoquant la caducité de la promesse de vente et en faisant valoir la clause sur l’indemnité d’immobilisation prévue en contrepartie de l’immobilisation du bien. Or en raison des clauses contractuelles cette indemnité doit être actionnée non en cas de caducité de la promesse mais « cette somme est exigible à titre forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisés l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». De sorte que c’est de façon erronée que la société GOUNOD MIRABEAU se fonde sur la caducité pour obtenir une telle indemnité. D’autant que la caducité prévue en raison de l’inobservation par le bénéficiaire de son engagement à respecter les délais est stipulée sans indemnité de part et d’autre « Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, les présentes seront caduques de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre et ce huit (8) jours ouvrés après mise en demeure du bénéficiaire, restée infructueuse de justifier du dépôt de sa demande de permis. » Toutefois les conditions suspensives doivent être considérées comme réalisées en application de l’article 1304-3 du code civil qui prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » Rappel a été fait de cette disposition en page 9 du contrat dans la clause sur les « Conditions suspensives ». La SA GROUPE NARBONNE ne peut soutenir utilement ne pas avoir défaillie dans la réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis par la promesse. Par conséquent il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner la SA GROUPE NARBONNE au paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 45 000 euros. Sur la demande de voir cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, il est rappelé qu’en vertu de l’article 1231-7 du code civil les intérêts courent à compter du prononcé du jugement. En l’état rien ne justifie qu’ils soient appliqués à compter de l’assignation délivrée par une autre partie d’autant que la demande d’intérêts est formalisée par conclusions notifiées le 30 mai 2024. En outre les parties n'ont rien prévu contractuellement à ce titre. En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En outre, il est constant que la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer. En l'espèce, la SCI GOUNOD MIRABEAU a formulé sa demande d'indemnité d'immobilisation dans ses conclusions du 29 aout 2022. C'est donc à compter de cette date que les intérêts au taux légal sur la somme de 45.000 euros commenceront à courir. Par conséquent cette demande de voir courir les interêts à compter de l‘assignation est rejetée. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce la SA GROUPE NARBONNE sera condamnée aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI GOUNOD MIRABEAU portant sur l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, alors que ses demandes à ce titre sont formalisées ultérieurement. Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposé et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d‘office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire n’y avoir lieu à ces condamnations. En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de la société GROUPE NARBONNE à ce titre et de la condamner à payer à la SCI GOUNOD MIRABEAU la somme de 2000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI GOUNOD MIRABEAU portant sur l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, alors que ses demandes à ce titre sont formalisées ultérieurement. Sur l’exécution provisoire Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1 janvier 2020 les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce rien ne justifie de ne pas constater l’exécution provisoire de droit. Les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre. Il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la SA GROUPE NARBONNE de toutes ses demandes à quelque titre que ce soit, CONDAMNE la SA GROUPE NARBONNE à payer la somme de 45 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation à la SCI GOUNOD MIRABEAU, outre intérêts au taux légal à compter du 29 août 2022 ; REJETTE la demande de la SCI GOUNOD MIRABEAU de voir courir les intérêts au taux légal sur cette somme, à compter de l’assignation, CONDAMNE la SA GROUPE NARBONNE à payer à la SCI GOUNOD MIRABEAU la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SA GROUPE NARBONNE aux entiers dépens de l’instance, DÉBOUTE la SCI GOUNOD MIRABEAU de sa demande de voir courir sur ces sommes les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision et rejette toute demande contraire. Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition. Le greffier Le Président