Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01140 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIEC
[T] [N]
C/
[Z] [H]
- Expéditions délivrées à
Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
- FE délivrée à
Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Le 15/11/2024
Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [T] [N]
né le 17 Janvier 1962 à [Localité 5]
[Adresse 1]
Représenté par Maître Mélani ABUKE substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [Z] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 2] -
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
Le défendeur s’est abstenu d’accomplir les actes de procédure après avoir comparu ; la décision rendue sera contradictoire,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date des 31 mai et 5 juin 2023, Monsieur [T] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Monsieur [T] [N] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2189,97 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Monsieur [T] [N] a assigné Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail à effet du 16 avril 2024, par le jeu de la clause résolutoire,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal,
- Condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [H] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [T] [N] une somme de 2661,50 €
correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 26 avril 2024,
- Condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [H], au paiement, à compter du 1er mai 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
- Condamner Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [T] [N], une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.
L'affaire initialement appelée à l'audience du 9 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 septembre 2024 afin de permettre au locataire une reprise des paiements et un apurement de sa dette.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [T] [N], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4877,93 euros au 26 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Monsieur [Z] [H], régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, comparaît à l'audience du 9 août 2024 mais ne comparaît pas à celle du 27 septembre 2024.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement informé du renvoi à l'audience du 27 septembre 2024 et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19 février 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [T] [N] a fait signifier à Monsieur [Z] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2189,97 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [Z] [H] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 avril 2024.
Dès lors, Monsieur [Z] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 16 avril 2024, ce qui constitue pour Monsieur [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4877,93 euros à la date du 26 septembre 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent des dépens (370,38 euros),
des frais de rejet (30 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [Z] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 4477,55 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Monsieur [Z] [H] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (629,21 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d'exécution. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Monsieur [Z] [H].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Z] [H] à verser à Monsieur [T] [N] la somme de 300 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 16 avril 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (629,21 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges (et taxes récupérables) dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 4477,55 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [T] [N], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [T] [N] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
