Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/00905

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 07 DÉCEMBRE 2023 (n° , 18 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00905 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CG5PM Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00068 APPELANT EPFIF - ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 7] [Localité 9] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉS Monsieur [U] [G] [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164 substitué à l'audience par Me Lara WISSAAD, avocat au barreau de PARIS DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 17] [Adresse 17] [Localité 10] Non comparante COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 14], comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La ZAC du [Localité 14] dans laquelle se situent les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018. Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019. Par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du [Localité 14] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Par arrêté préfectoral n° 2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Par décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4], AM n°[Cadastre 5] et AM n°[Cadastre 6]. Est notamment concerné par l'opération M. [U] [G], en tant que propriétaire des lots 165, 286 et 1.464, ainsi que des 1.455/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot 165 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot 286 est une cave. Le lot 1.464 est un emplacement de stationnement. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 24 février 2020. Par un jugement contradictoire du 17 février 2022, après transport sur les lieux le 07 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 07 octobre 2021 ; Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ; Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ; Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ; Retenu une valeur unitaire de 800 euros/m² ; Retenu une indemnité complémentaire de 2.100 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à M. [U] [G], au titre de la dépossession des lots 165 (appartement), 286 (cave), et 1.464 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 12] à la somme de 55.970 euros en valeur occupée ; Dit que l'indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 47.110 euros au titre de l'indemnité principale (56 m² × 800 euros/m² + 2.100 euros × 110%), 5.711 euros au titre de l'indemnité de remploi, 3.147,78 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs ; Rejeté la demande d'indemnité pour travaux présentée par M. [U] [G] ; Condamné l'EPFIF au paiement des dépens ; Rejeté toutes les autres demandes des parties. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 19 octobre 2022 aux motifs que le juge de l'expropriation a: - fixé la date de référence à la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique en méconnaissance des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation et L213-4 ainsi que L213-6 du code de l'urbanisme; - intégré une plus value de 10% pour prendre en considération la desserte par le Tramway4 en violation des dispositions de l'article L322-2 alinéa 4 du code de l'urbanisme. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 16 janvier 2023 par l'EPFIF, notifiées le 09 février 2023 (AR intimé le 13 février 2023, AR CG le 13 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement le jugement du 17 février 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4 ; Par suite, réformer le jugement du 17 février 2022 ; - en fixant la date de référence au 8/4/2016 ; - en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 165, 286 et 1.464 ainsi que des 1.455/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété l'Étoile du Chêne Pointu à [Localité 16] comme suit : A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées État : moyen Valeur unitaire retenue : 800 euros/m² en valeur occupée Indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de (800 euros/m² × 56 m²) + 2.310 euros = 47.110 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 45.322,50 euros = 4.532,25 euros Total frais de remploi : 7.032,25 euros, Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.147,78 euros (524,63 euros × 6 mois) ; Total de l'indemnité de dépossession : 55.968,78 euros arrondi à 55.970 euros en valeur occupée, sauf à parfaire. 2/ adressées au greffe le 17 mai 2023 par l'EPFIF, notifiées le 22 mai 2023 (AR intimé le 24 mai 2023, AR CG le 24 mai 2023), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : Débouter M. [U] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Infirmer partiellement le jugement du 17 février 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4 ; Par suite, réformer le jugement du 17 février 2022 - en fixant la date de référence au 8/4/2016 ; - en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 165, 286 et 1.464 ainsi que des 1.455/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu à [Localité 16] comme suit : A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées État : moyen Valeur unitaire retenue : 800 euros/m² en valeur occupée Indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de (800 euros/m² × 56 m²) + 2.310 euros = 47.110 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 45.322,50 euros = 4.532,25 euros Total frais de remploi : 7.032,25 euros, Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.147,78 euros (524,63 euros × 6 mois) ; Total de l'indemnité de dépossession : 55.968,78 euros arrondi à 55.970 euros en valeur occupée, sauf à parfaire. 3/ adressées au greffe le 17 février 2023 par M. [U] [G], intimé, appelant incident, notifiées le 20 février 2023 (AR appelant le 13 mars 2023 et AR CG le 13 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Débouter l'EPFIF de sa demande tendant à voir infirmer le jugement rendu le 17 février 2022 par le juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis en ce qu'il a appliqué une majoration de 10% ; Infirmer le jugement rendu le 17 février 2022 par le juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis en ce qu'il a : Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à M. [U] [G] au titre de la dépossession des lots 165 (appartement), 286 (cave), et 1.464 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 12] à la somme de 55.970 euros en valeur occupée, Dit que l'indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 47.110 euros au titre de l'indemnité principale, 5.711 euros au titre de l'indemnité de remploi, Fixé une indemnité pour perte de revenus locatifs de 3.147,78 euros ; Statuant à nouveau, Fixer l'indemnité due par l'EPFIF à M. [U] [G] au titre de la dépossession des lots 165 (appartement), 286 (cave), et 1.464 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 12] à la somme de 129.700 euros en valeur occupée ; Fixer l'indemnité revenant à M. [U] [G] pour perte de revenus locatifs à la somme de 6.295,56 euros ; En tout état de cause, Condamner l'EPFIF au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 4/ adressées au greffe le 12 mai 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 15 mai 2023 (AR appelant le 17 mai 2023 et AR intimés le 17 mai 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : - fixer la date de référence en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme à la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier , à savoir le 13 novembre 2018. Fixer à la somme de 55.968,78 euros arrondie à 55.970 euros, en valeur occupée, l'indemnité d'expropriation due à M. [U] [G] pour la dépossession des lots 165, 286 et 1.464 ainsi que des 1.455/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 12], décomposée comme suit : Une indemnité principale de 44.800 euros, Une indemnité complémentaire pour perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros, Une indemnité de remploi de 5.711 euros, Une indemnité pour frais de déménagement de 3.147,78 euros. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Concernant la description des lots expropriés, le lot 165 est un logement d'une surface de 56 m², le lot 286 est une cave et le lot 1.464 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A). Le lot 165 est en état moyen d'entretien. Concernant la situation locative, le logement est occupé en vertu d'un bail d'habitation. Les lots expropriés sont évalués en valeur occupée. Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 16] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 14] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' « il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 55.968,78 euros arrondi à 55.970 euros en valeur occupée, soit 47.110 euros au titre de l'indemnité principale, 5.711 euros au titre de l'indemnité de remploi, et 3.147,78 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs. L'EPFIF fait valoir dans un second jeu de conclusions que : Concernant l'état d'entretien, les quelques menus travaux réalisés dans le logement, dont les factures datent de 2014 ou de 2016, ne sont pas de nature à contredire l'état d'entretien moyen tel que constaté par le premier juge lors du procès-verbal de transport. Concernant la valeur unitaire retenue, les termes de comparaison produits par l'intimé correspondent à des ventes intervenues au sein des résidences Sévigné et Stamu 2, dont l'état d'entretien diffère tellement de celui de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu que, faute de permettre une comparaison utile, ils doivent être écartés. Concernant l'indemnité complémentaire au titre de la perte d'une place de stationnement, l'intimé se prévaut d'un jugement rendu le 31 mars 2021 concernant l'expropriation d'une place de stationnement rattachée au bâtiment 8 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu (Pièce 9I). En l'espèce, la place de stationnement avait été valorisée à 4.225 euros, remploi compris, soit 3.520 euros. Par ailleurs, même si ce jugement est désormais définitif faute d'appel, l'EPFIF ne souscrit pas au motif selon lequel la desserte par le tramway T4 justifie la majoration de 10% de la place de stationnement, soit 3.200 × 1,10 = 3.520 euros. La demande d'une indemnité actualisée de 5.000 euros doit donc être rejetée. Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, l'exproprié ne démontre pas que le logement présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois lui serait nécessaire pour procéder à l'acquisition et à la mise en location d'un bien équivalent. La jurisprudence invoquée par l'intimé (Pièce 10I) n'est pas transposable, car il s'agissait d'indemniser la perte d'un bail commercial dans le Val-de-Marne. Le délai de six mois a d'ailleurs été validé par la cour d'appel de Paris dans le cadre des appels concernant le bâtiment 8 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu (CA Paris 21/09860, 21/04437). M. [U] [G] rétorque que : Concernant le descriptif sommaire des biens expropriés, les lots 165, 286 et 1.464 appartenant à M. [U] [G] correspondent respectivement à un logement de type F3 de 56 m², une cave et un emplacement de stationnement. Concernant l'emplacement, l'ensemble immobilier se situe non loin du [Adresse 15], à proximité immédiate de parcs, d'établissements scolaires, du centre commercial [Localité 16] 2, de la ligne de tramway T4 et d'un gymnase. Concernant la situation locative, le bien était occupé par un tiers au jour de l'ordonnance d'expropriation conformément aux termes d'un contrat de bail en date du 08 avril 2014 (Pièce 1I). Concernant la date de référence retenue par le juge de première instance, la commune de [Localité 16] a instauré un droit de préemption urbain. Dès lors, conformément aux dispositions de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence doit être fixée au 08 avril 2016. Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée par le juge de première instance, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens sont évalués à la date de la décision de première instance ». À cette date, la ligne de tramway T4 avait été mise en service et a eu une incidence directe sur l'évaluation de la plus-value immobilière dans le secteur. De plus, le principe d'une telle majoration relève d'une jurisprudence cohérente, les autres jugements rendus en 2021 dans le cadre de cette même opération d'expropriation appliquant tous une telle majoration. Enfin, les dernières écritures de l'EPFIF en première instance font état de valeurs majorées de 10% même si l'EPFIF précise dans le même temps avoir fait appel incident sur ce point lorsque les expropriés du bâtiment 8 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu avaient interjeté appel des jugements en fixation des indemnités. Le principe de la majoration de 10% est dont justifié. Concernant l'état des biens expropriés, l'appartement a été entièrement rénové (Pièce 4I). Le jugement doit donc être infirmé. Concernant les valeurs de l'appartement, dans la mesure où l'état de l'appartement devra être qualifié de très bon, la valeur unitaire ne pourra pas être inférieure à 1.170 euros/m². La moyenne des quatre termes de comparaison produits par M. [U] [G] s'établit à 2.213,73 euros/m² en valeur libre, soit 1.992,36 euros/m² en valeur occupée. Cette valeur peut être actualisée à 2.000 euros/m². Concernant l'indemnité au titre de la dépossession d'une place de stationnement, la valeur retenue par le premier juge est inférieure à la jurisprudence habituelle en la matière. La valeur d'une place de stationnement similaire avait été fixée par le juge de l'expropriation de Bobigny à 4.225 euros (Pièce 9A). Cette valeur peut être actualisée à 5.000 euros. Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, de nombreuses juridictions ont jugé que le préjudice doit être évalué à douze mois de loyers hors charges. (Pièce 10I). Dès lors, l'indemnité doit être fixée à la somme de 524,63 euros/mois × 12 mois = 6.295,56 euros. L'indemnité principale doit être fixée à 117.000 euros (56 m² × 2.000 euros/m² + 5.000 euros). Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être calculée selon les taux habituellement rencontrés et pratiqués sur le montant de l'indemnité principale, soit en l'espèce 12.700 euros. Concernant les frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [G] les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager dans le cadre de la présente procédure pour faire valoir ses droits. Il lui sera donc alloué la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu comprend un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 165 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au dixième étage. Le lot 286 correspond à une cave. Le lot 1.464 correspond à une place de stationnement. Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 21 juin 2012 au prix de 12.750 euros. Concernant la situation locative, les lots sont occupés. Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 13 novembre 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu'il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860). Concernant l'état d'entretien du bien, le procès-verbal de transport du 07 octobre 2021 fait état de traces d'humidité et de moisissures, de placards, plafonds et papiers peints abîmés, de traces sur les murs, de papier arraché et de moquette dépareillée. C'est donc à juste titre que le premier juge a qualifié de moyen l'état du bien. Concernant la valeur unitaire, les termes de comparaison versés aux débats par l'exproprié ne sont pas situés sur la copropriété du Chêne Pointu et ne sont pas comparables au bien exproprié. Les résidences Sévigné et Stamu 2 ne sont pas dans le même état de dégradation que la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu. Par exemple, les dernières cessions au sein de la copropriété Stamu 2 font état de prix unitaires allant de 1.119 euros/m² à 1.602 euros/m² au maximum pour une copropriété entièrement rénovée. La valeur unitaire de 800 euros/m² est donc justifiée au regard de l'état de dégradation de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu et de l'état moyen d'entretien du logement. Concernant la valeur de la place de stationnement, le terme de comparaison versé aux débats par l'exproprié n'est pas situé sur la copropriété du Chêne Pointu et n'est pas comparable au bien exproprié. Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, l'intimé sollicite une indemnité correspondant à un an de loyers. Il n'est pas démontré que le bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois soit nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire. C'est donc à juste titre que le premier juge a fixé à six mois la durée sur laquelle devait être calculée l'indemnité pour perte de revenus locatifs. L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 67.354,75 euros arrondi à 67.355 euros en valeur occupée, soit 60.322,50 euros au titre de l'indemnité principale, le montant pris en charge par l'EPFIF au titre de l'indemnité pour frais de déménagement, et 7.032,25 euros au titre de l'indemnité de remploi. - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l'appel étant du 19 octobre 2022 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur  réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 16 janvier 2023, du 17 février 2023 de M. [G] et du commissaire du gouvernement du 12 mai 2023 en raison de l'appel incident de M. [G] déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. Les conclusions de l'EPFIF du 17 mai 2023 sont en réponse à l'appel incident de M. [G] , appelant incident et sont donc recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de l'EPFIF porte sur : - la date de référence , à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; - le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. M. [G] a formé appel incident sur l'état d'entretien, la valeur unitaire, l'indemnité complémentaire au titre de la perte d'une place de stationnement et l'indemnité pour perte de revenus locatifs. Le commissaire du gouvernement appelant incident demande de retenir comme date de référence celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. Il sollicite de fixer comme l'EPFIF l'indemnité de dépossession à la somme de 55970 euros en valeur occupée. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du [Localité 14] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête. L'EPFIF demande l'infirmation du jugement sur ce point, le bien étant soumis au droit de préemption et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016. Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : Les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelque soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a dit qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération N° 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 16] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand [Localité 9] Grand Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N°2018-12021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone où se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence. En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu La commune de [Localité 16] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l' urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, le seul transport en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 13] » étant située à 5,5 km. La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 16]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 16] en 2014 mettant en évidence que : 'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté, '85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI, 'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes 'un quart des familles sont monoparentales 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage 'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement 'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 16] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : 'résorption des impayés, 'réalisation des travaux urgents et mise aux normes , 'lutte contre les marchands de sommeil, 'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, 'réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN). Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 14] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu Par arrêté préfectoral N°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Un décret N°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier [Localité 14] à [Localité 16]. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : ' du lot numéro 165 : un appartement de type F3, situé au 10e étage d'une superficie de 56 m². Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. Le premier juge a indiqué que des traces d'humidité ont été constatés dans la salle de bain ainsi que des traces de moisissures dans la chambre N°2. Il a retenu un état d'entretien qualifié de moyen. M. [G] conteste cet état moyen et indique que l'appartement a été entièrement rénové comme en attestent les cinq factures versées aux débats (Pièce N°4). Ces factures datent de 2014 et 2016; or le transport sur les lieux avec des photographies produites par l'EPFIF qui ne sont pas contestées par M. [G], et le tableau établi par le premier juge montrent un état moyen, puisque il a constaté des traces d'humidité dans la salle de bains et des traces de moisissures dans la chambre N°2. Il a noté que les papiers peint sont abimés, arrachés et une moquette dépareillée. Le jugement sera donc confirmé sur l'état moyen retenu. ' du lot numéro 286, une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ; ' du lot numéro 1464, un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 17 février 2022. 4° sur la fixation de l'indemnité principale A sur les surfaces La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée. B sur la situation locative Les biens sont évalués selon leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce le 21 octobre 2021. Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021. La fixation en valeur occupée n'est pas contestée par les parties. C sur la méthode d'évaluation La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. D sur la fixation de l'indemnité principale 1° sur la valeur de l' appartement et de la cave Le premier juge après examen des références des parties et en tenant compte de l'état moyen du bien a retenu une valeur de 800 euros/m². M. [G] demande de retenir la moyenne de ses références de 1992,36 euros/m² qui peut être réactualisée à la somme de 2000 euros/m². Il convient donc d'examiner les références des parties : 1° références de l'EPFIF L'EPFIF ne conteste pas la valeur unitaire de 800 euros/m² retenue par le premier juge. 2° références de M. [G] Il propose 4 termes d'appartement avec les références de publication : 'Vente du 14 septembre 2021 : 9001 résidence Sévigné à [Localité 16], 58 m², 130'000 euros, soit 2241,38 euros/m² en valeur libre et 2017,24 euros en valeur occupée après un abattement de 10 % (pièce numéro cinq). 'Vente du 2 novembre 2021 : 9001 résidence Sévigné à [Localité 16], 58 m², 130'000 euros, 2241,38 euros/m² en valeur libre et 2017,24 euros en valeur occupée après abattement de 10 % (pièce numéro six). 'Vente du 28 février 2022 : 9001 résidence Sévigné à [Localité 16], 58 m², 125'000 euros, 2155,17 euros/m² en valeur libre et 1939 65 euros en valeur occupée après abattement de 10 % (pièce numéro sept). 'Vente du 6 avril 2021:9001 résidence Stamu2 à [Localité 16], 53 m², 117'500 euros, 2216 98 euros/m² en valeur libre et 1995,28 euros en valeur occupée après un abattement de 10 % (pièce numéro huit). M. [G] souligne que toutes ces références présentent l'intérêt de se situer dans une section cadastrale limitrophe de l'immeuble dont les lots de copropriétés expropriés et elles correspondent à des lots de copropriété similaires comprenant des dépendances identiques, à savoir une cave et place de stationnement. L'EPFIF demande d'écarter ces références en indiquant que les termes issus de la résidence Sévigné sont intervenus au sein d'immeubles en copropriété en R+4 dont la consistance est sans commune mesure avec celle du bâtiment objet de la présente procédure en R+10 qui fait partie des bâtiments les plus dégradés de l'ORCOD-IN. Il ajoute s'agissant de la mutation intervenue au sein de la résidence STAMU2 qu'il souscrit à l'analyse du commissaire du gouvernement s'agissant d'une copropriété dite STAMU II, refaite à neuf, qui est incomparable avec celle du bâtiment 10 du Chêne Pointu. Le commissaire du gouvernement demande également d'écarter ces références en ce que la résidence Sévigné construite en 1958 regroupe 290 logements répartis à travers cinq barres de quatre étages et que la résidence STAMU2 construite en 1963 regroupe 168 logements répartis dans une barre de 10 étages, jumelle de celle de la résidence STAMU 1 (bâtiment 1) construite un an plus tôt situé un peu plus à l'est, que ces propriétés ne sont pas dans le même état de dégradation que la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu, que les dernières cessions de la copropriété du STAMUII font état de prix allant de 1119 euros à 1602 euros/m² au maximum pour une copropriété entièrement rénovée. S'agissant des références de la résidence Sévigné, celle-ci ne sont pas comparables en consistance s'agissant d'un bâtiment de quatre étages alors que le bâtiment 10 de l'Étoile du Chêne Pointu est en R+10 faisant en outre partie des bâtiments les plus dégradés de l'ORCOD-IN ; ces références non comparables seront écartées. S'agissant de la référence au sein de la résidence STAMU 2, les dernières cessions font état de prix allant de 1119 euros à 1602 euros/m² au maximum pour une copropriété entièrement rénovée ; cette mutation n'est donc pas comparable avec le bâtiment 10 du Chêne Pointu en raison de sa dégradation ; cette référence sera donc également écartée. 3° références du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement demande la confirmation de la valeur de 800 euros/m². Il propose des références au Chêne Pointu avec des logements de type F3/F4, vendus occupés, au sein des bâtiments 10 et 12, publiées entre 2018 et 2021 avec une moyenne de 1057 euros/m² (annexées à l'arrêt). Ces références récentes entre 2018 et 2021 de logement comparables de type F3/F4, au sein des bâtiments 10 et 12 sont comparables en localisation et consistance ; elles ne sont pas critiquées par M. [G] ; elle seront donc retenues. Au vu des références produites par les parties et de l'état d'entretien moyen de l'appartement de M. [G], il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur de 800 euros/m² pour l'appartement et la cave. 2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement Le premier juge a fixé à la somme de 2310 euros l'indemnité due par l'EPFIF à M. [G] au titre de la dépossession d'une place de stationnement. Celui-ci demande l'infirmation et sollicite la somme de 5000 euros en faisant état d'un jugement du 31 mars 2021 du juge de l'expropriation du département de la Seine-Saint-Denis ayant fixé à la somme de 4225 euros en valeur libre pour une place de stationnement dont le lot était situé dans la copropriété du Chêne Pointu (pièce numéro neuf). L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation. Il ressort du jugement invoqué que la valeur de stationnement correspond à une indemnité remploi compris. En outre, cette cession est située [Adresse 11] et non sur la copropriété du Chêne Pointu ; ce terme non comparable sera écarté.' Au vu de l'état moyen de la place de stationnement, sans qu'il y ait lieu de retenir comme le premier juge une majoration de 10% en raison de la desserte par le tramway T4, il convient en raison de l'évolution du marché de confirmer le jugement qui a exactement retenu une indemnité de 2310 euros. 5° sur l'appel de l'EPFIF sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entré en exploitation de la ligne de tramway T4. L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En outre, le Conseil Constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article. Par décision N°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué : ' sur le fond : Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée. En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances. Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant. Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse. En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif. D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations. Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général. En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la conditions d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté.' Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour. À l'appui de son appel, l'EPFIF indique que s'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation. La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016. L' enquête préalable à la DUP la Zac du [Localité 14] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après 3 ans de travaux (pièce numéro 5). En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la Zac du [Localité 14] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. Le jugement sera confirmé par substitution de motifs sur l'indemnité principale : (56m² X800 euros/m²)+ 2310 euros= 47110 euros en valeur occupée. 6° sur les indemnités accessoires 1° sur l'indemnité de remploi 20 % sur 5000 euros : 1000 euros 15 % sur 10'000 euros : 1500 euros 10 % sur 32'110 euros : 3211 euros Total : 5711 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. 2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs Le premier juge a accordé à M. [G] une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyers soit la somme de 3147,78 euros. M. [G] demande l'infirmation et sollicite une indemnité correspondant à un an de loyer soit la somme de 6295,56 euros et il produit à l'appui un jugement du 20 décembre 2019 du juge de l'expropriation du Val de Marne (pièce numéro 10). L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation. S'agissant d'un F3 en copropriété, M. [G] ne démontre pas que son bien présente des spécificités justifiant qu'un délai supérieur à six mois soit un an lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire. Il convient donc de confirmer le jugement, le montant du loyer n'étant pas contesté, qui a accordé à M. [G] une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyers soit la somme de : 524 63 euros X six mois : 3147,78 euros. En conséquence, l'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est de : 47'110 euros (indemnité principale)+ 5711 euros (indemnité de remploi)+ 3147,78 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 55'968,78 euros arrondis à 55'970 euros. Le jugement sera confirmé en ce sens. -Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de débouter M. [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation. AU regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Annexe les références du commissaire du gouvernement ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Déboute M. [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT