Cour d'appel, 06 décembre 2023. 21/05826

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 06 DECEMBRE 2023 N° RG 21/05826 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMBJ S.A.S. SML PROMOTION c/ S.A.S. 2FCI FARINE CONSEIL IMMOBILIER Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 octobre 2021 (R.G. 2020F00559) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2021 APPELANTE : S.A.S. SML PROMOTION, prise en la personne de son réprésentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.S. 2FCI FARINE CONSEIL IMMOBILIER, pris en la personne de son réprésentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Par contrat du 15 juin 2016, la société par actions simplifiée SML Promotion a confié à la société par actions simplifiée 2FCI Farine Conseil Immobilier, l'assistance à maîtrise d'ouvrage et l'ordonnancement, le pilotage et la coordination d'un projet de construction d'un parc d'activités situé à [Localité 3], pour un prix total de 72.000 euros HT. Entre le 15 juin 2016 et le 4 avril 2018, la société SML Promotion a réglé à la société 2FCI Farine Conseil Immobilier la somme de 23.040 euros HT. Par courriel du 11 décembre 2018, la société SML Promotion a informé la société 2FCI Farine Conseil Immobilier qu'elle avait annulé le permis de construire et prévu une reprise des travaux à la fin de l'année 2019. Par acte d'huissier de justice du 19 juin 2020, après mises en demeure des 15 mars et 17 mai 2019 d'avoir à reprendre le projet, la société 2FCI Farine Conseil Immobilier a assigné la société SML Promotion devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de constatation de la résiliation fautive du contrat par la société SML Promotion et de paiement du solde du marché. Par jugement prononcé le 4 octobre 2021, le tribunal a statué ainsi qu'il suit : - condamne la société SML Promotion à payer la somme de 48.960 euros HT à la société 2FCI Farine Conseil Immobilier au titre du solde du marché ; - déboute la société SML Promotion de toutes ses demandes à l'encontre de la société 2FCI Farine Conseil Immobilier ; - dit que l'exécution provisoire est de droit ; - condamne la société SML Promotion à payer à la société 2FCI Farine Conseil Immobilier la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la société SML Promotion aux dépens. Par déclaration du 25 octobre 2021, la société SML Promotion a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société 2FCI Farine Conseil Immobilier. La société SML Promotion a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 25 octobre 2021. Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2023, la société SML Promotion demande à la cour de : Vu l'article 1103 et suivants du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, - réformer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 4 octobre 2021 ; En conséquence, A titre principal, - ordonner le maintien du contrat conclu le 15 juin 2016 entre la société SML Promotion et la société 2FCI Farine Conseil Immobilier ; A titre subsidiaire, Si la cour estime que la résiliation pouvait être imposée par la société 2FCI Farine Conseil Immobilier, - dire et juger que la société SML Promotion disposait d'un motif légitime pour modifier le projet ; - dire et juger que la société SML Promotion a déjà réglé en totalité de la phase 'AMO' à la société 2FCI Farine Conseil Immobilier ; - annuler la condamnation de la société SML Promotion à payer la somme de 48.960 euros ; En tout état de cause, - condamner la société 2FCI Farine Conseil Immobilier au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du code civil ; - condamner de surcroît la société 2FCI Farine Conseil Immobilier au paiement d'une amende civile dont le montant est laissé à l'appréciation de la juridiction ; - condamner la société 2FCI Farine Conseil Immobilier au paiement de la somme 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société 2FCI Farine Conseil Immobilier aux dépens. La société Farine Conseil Immobilier s'est constituée le 2 novembre 2021 mais n'a pas conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. L'article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.» En vertu de l'article 1240 du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 2. Au visa de ces textes, qui ne sont pas applicables à ce litige qui porte sur l'exécution d'un contrat conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, la société SML Promotion fait grief au jugement déféré d'avoir retenu qu'elle avait modifié seule et de manière fautive l'objet du contrat initial et d'en avoir tiré la conséquence de sa condamnation au paiement au paiement du solde du marché. L'appelante explique que son abandon du permis de construire initial ne signifiait pas qu'elle entendait rompre les relations contractuelles avec la société Farine Conseil Immobilier (ci-après Farine) ; qu'elle a, au contraire, clairement manifesté sa volonté de maintenir le contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage, ce même après l'annulation du permis de construire. La société SML rappelle que le projet litigieux était développé sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'il était conditionné par le succès de sa commercialisation qui, en l'espèce, n'a pas été fructueuse tout de suite, de sorte qu'il était préférable, pour ne pas exposer de frais inutiles, de retirer le permis de construire initial. Elle ajoute que l'assistance de la société Farine était d'autant plus nécessaire qu'un projet en VEFA évolue nécessairement au gré des souhaits des candidats acquéreurs et que l'intimée était informée avec précision des évolutions du projet. 3. Il faut tout d'abord relever que la société SML Promotion ne verse pas à son dossier l'échange de courriels, évoqué par le tribunal de commerce dans le jugement déféré, au terme duquel l'appelante a informé l'intimée de ce qu'elle avait annulé le permis de construire initialement accordé le 1er septembre 2016 par le maire de Le Haillan ; il n'est pas non plus produit le courrier du 15 mars 2019 au sein duquel la société Farine cite la clause résolutoire du contrat, de sorte que la cour n'est pas en mesure d'examiner les motifs avancés par la société Farine ni de déterminer s'il y est énoncé que l'intimée se prévaut de la résiliation du contrat ou si elle l'attribue au contraire à la société SML Promotion. 4. Néanmoins, l'examen des pièces produites par l'appelante met en évidence le fait que celle-ci a engagé une campagne de vente des lots de son projet de parc d'activités entre le 9 mai 2016 et le 23 mai 2017. Figurent également au dossier de la société SML Promotion des échanges électroniques datés du mois de mars 2018 puis de juin 2018 relatifs à l'adaptation du projet aux souhaits d'un candidat acquéreur (Oskab). L'appelante n'établit pas avoir poursuivi une quelconque activité consacrée au projet de [Localité 3] postérieurement au mois de juin 2018 ; or le jugement du 4 octobre 2021 mentionne que la société Farine s'est inquiétée de l'avancement du projet le 11 décembre 2018 et la société SML Promotion l'a alors informée par courriel du même jour qu'elle avait annulé le permis de construire initial au motif que le projet ne pouvait être exécuté en l'état et que le dépôt d'un nouveau permis serait nécessaire avec une reprise du projet espérée à la fin de l'année 2019. Les termes de cet échange, non produit au dossier de l'appelante mais décrit par le premier juge, établissent que la société SML Promotion ne peut sérieusement soutenir que la société Farine était tenue informée de la situation et notamment de l'annulation du permis de construire. Or les termes du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage et d'ordonnancement-pilotage-coordination conclu le 15 juin 2016 portait sur un projet précis sur lequel la société Farine avait d'ailleurs déjà commencé à travailler, ainsi qu'il est mentionné à l'article 3 de ce contrat. 5. Il est indifférent que le projet ait pu évoluer postérieurement, ce qui était en effet connu de la société Farine et établi par les termes des échanges électroniques des mois de mars et juin 2018. Toutefois, le silence de la société SML Promotion entre juin et décembre 2018 -aucun élément au dossier de l'appelante ne démontre le contraire- puis la réponse abrupte donnée par le promoteur à son assistant le 11 décembre 2018 caractérisent un abandon du projet qui s'analyse en rupture fautive du contrat, puisque l'appelante a décidé unilatéralement cette annulation du permis de construire sans même en informer spontanément sa co-contractante. 6. Cette rupture unilatérale justifie l'application de l'article 15 du contrat litigieux et la condamnation de l'appelante à verser à l'intimée une 'somme égale aux honoraires restant dus, à titre de clause pénale', conformément aux stipulations contractuelles. 7. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré de ce chef et en ce qu'il a rejeté les demandes accessoires de la société SML Promotion et l'a condamnée à indemniser les frais irrépétibles de la société Farine. Y ajoutant, la cour déboutera l'appelante de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnera au paiement des dépens de son recours. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement prononcé le 4 octobre 2021 par le tribunal de commerce de Bordeaux. Y ajoutant, Déboute la société SML promotion de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la société SML Promotion à payer les dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président