Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°356
DU : 13 septembre 2023
N° RG 21/02307 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FWOF
FK
Arrêt rendu le treize septembre deux mille vingt trois
Sur APPEL d'une décision rendue le 14 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand (dossier 20/143 ch1c1)
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Pauline LACROZE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et de Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, lors du prononcé
ENTRE :
Mme [J] [W]
BAR L'ECU D'OR - [Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : la SCP JAFFEUX-LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
S.C.I. ADSCL
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMÉ
DEBATS : A l'audience publique du 24 Mai 2023 Monsieur François KHEITMI a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré.
ARRET :
Prononcé publiquement le 13 septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Stépahnie LASNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure - demandes et moyens des parties :
Mme [J] [W] a fait l'acquisition, selon acte authentique du 30 mai 1988, d'un fonds de commerce de café-bar situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Le fonds comprenait le droit à un bail commercial, conclu à l'origine en 1965.
Suivant un acte notarié du 23 février 2011, les consorts [H] ont consenti à Mme [J] [W] le renouvellement de ce bail commercial, pour une période de neuf ans devant se terminer le 31 décembre 2019.
Le 21 juin 2017, les sociétés Hom et Impact Immo, venant aux droits des consorts [H], ont conclu avec Mme [W] un avenant, qui réduisait la surface des locaux formant l'objet du bail, et le montant du loyer, fixé désormais à 500 euros par mois.
Le 27 juin 2019, Mme [W] a fait signifier à la SCI ADSCL ' déclarant venir aux droits des sociétés Hom et Impact Immo ' une demande de renouvellement du bail, pour le terme de celui-ci fixé au 31 décembre 2019.
Suivant acte extra-judiciaire du 27 septembre 2019, la SCI ADSCL a notifié à Mme [W] qu'elle lui refusait le renouvellement du bail et le versement d'une indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce.
Le 26 décembre 2019, Mme [W] a fait assigner la SCI ADSCL devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, pour voir déclarer le congé injustifié, et pour obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction de 150 000 euros.
Le tribunal, suivant jugement contradictoire du 14 octobre 2021, a :
- déclaré régulier le refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes sans indemnité d'éviction, notifié le 27 septembre 2019 ;
- débouté Mme [W] de toutes ses demandes ;
- déclaré Mme [W] occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020, et ordonné son expulsion ;
- condamné Mme [W] à payer à la SCI ADSCL une indemnité d'occupation de 500 euros par mois ;
- condamné Mme [W] à payer à la SCI ADSCL une somme de 1 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
- rejeté le surplus des demandes.
Mme [W], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 8 novembre 2021, a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions. Mme [W] a fait régulariser le 20 janvier 2022 une seconde déclaration d'appel à l'encontre du même jugement, les deux instances ont été jointes suivant mention au dossier du magistrat chargé de la mise en état, le 20 mai 2022.
L'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement, et de dire que la SCI ADSCL ne justifie ni d'une mise en demeure préalable à son refus de renouvellement, ni de motifs graves et légitimes qui le justifieraient. Elle demande que cette société soit condamnée sous astreinte à justifier de sa qualité de bailleur, et à lui verser une indemnité d'éviction de 140 000 euros. Mme [W] demande à titre subsidiaire le prononcé d'une mesure d'expertise pour fixer cette indemnité.
Elle expose d'abord que la société adverse n'a jamais justifié de sa qualité de propriétaire du local, par substitution aux sociétés Hom et Impact Immo, avec lesquelles elle a conclu l'avenant du 21 juin 2017. Elle relève ensuite que la SCI ADSCL ne lui a notifié de mise en demeure qu'après son refus de renouvellement, en infraction à l'article L. 145-17 du code de commerce, irrégularité qui a pour effet de priver le congé de motif grave et légitime, et par suite oblige la SCI ADSCL au paiement de l'indemnité d'éviction. Mme [W] conteste ensuite les motifs du refus de renouvellement du bail : elle était en droit de refuser le déplacement des sanitaires du premier étage vers le rez-de-chaussée, demandé par la SCI ADSCL, déplacement dont Mme [W] déclare qu'il s'agissait d'une transformation des lieux, qui ne pouvait lui être imposée ; elle n'a pas fait obstacle aux autres travaux ; elle a entretenu les lieux, et a fait en sorte que les personnes habitant l'immeuble ne soient pas incommodées par son activité : elle conteste l'usage abusif des parties communes, l'encombrement de l'entrée de l'immeuble, ou les atteintes à la sécurité des locataires allégués par la SCI ADSCL, et elle produit des attestations d'occupants, qui témoignent de son respect du voisinage.
La SCI ADSCL conclut à la confirmation du jugement. Elle fait valoir qu'elle a acquis la propriété de l'immeuble suivant un acte du 21 juin 2017, qu'elle produit aux débats ; et que le refus de renouvellement qu'elle a fait signifier à Mme [W] le 27 septembre 2019 peut valoir mise en demeure, l'une et l'autre pouvant être faits dans un seul et même acte, pourvu qu'il informe sans équivoque le preneur des manquements qui lui sont reprochés, ce qui était le cas de l'acte en cause.
La SCI ADSCL réaffirme que son refus de renouvellement se fonde sur des motifs graves et légitimes, résultant de fautes de la locataire : manque d'entretien des sanitaires situés à l'étage, mauvais état de la cage d'escalier provoqué par le comportement de la clientèle, incivilités des clients du bar envers les occupants de l'immeuble, usage abusif de parties communes, refus de déplacer les sanitaires de l'étage vers le rez-de-chaussée, en un lieu attenant au bar. Elle relève sur ce dernier point que la mairie de [Localité 4] a conditionné le renouvellement de son autorisation de terrasse au déplacement des sanitaires, lesquels doivent en toute hypothèse rester accessibles aux personnes à mobilité réduite.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des dernières demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions déposées de part et d'autre le 26 avril 2023.
Motifs de la décision :
Sur la qualité de bailleresse de la SCI ADSL :
Cette société produit aux débats une copie de l'acte de vente reçu le 21 juin 2017 par [D] [S] notaire associé à [Localité 4], et suivant lequel les sociétés Hom et Impact Immo ont vendu à la SCI ADSL la pleine propriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] ; Mme [W] était d'ailleurs informée de cette vente, comme le prouve le fait qu'elle a fait signifier à la SCI ADSL sa demande de renouvellement du bail, le 27 juin 2019. La société intimée justifie donc de son droit de propriété sur les locaux donnés à bail, et de sa qualité de bailleresse ; il n'y a pas lieu de la condamner sous astreinte à justifier de cette qualité, comme le demande Mme [W].
Sur la mise en demeure :
Selon l'article L. 145-17 I du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, entre autre s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit entre autres de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'alinéa I du dit article.
Ainsi que le fait valoir la SCI ADSC, la mise en demeure n'est pas obligatoire en cas d'infraction irréparable, ne pouvant être régularisée, telle que l'omission d'appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location (Cass. Civ. 3ème 9 juillet 2003, pourvoi n°02-11.621). D'autre part, la mise en demeure et le refus de renouvellement peuvent figurer dans le même acte, ainsi que l'expose encore la SCI ADSC, lorsque cet acte contient à la fois sommation au preneur d'avoir à mettre fin dans le délai d'un mois aux infractions qui lui sont reprochées, et refus de renouvellement du bail pour le motif de ces infractions, considérées comme graves par le bailleur (Cass. Civ. 3ème 16 décembre 1987, pourvoi n°86-16.189). Cependant pour constituer une mise en demeure, l'acte doit nécessairement contenir une injonction faite au preneur d'avoir à faire cesser l'infraction (Cass. Com. 30 octobre 1963 (deux arrêts), Bull. n° 450 et 451).
Dans le cas particulier la SCI ADSC a fait signifier le 27 septembre 2019 à Mme [W], suivant acte de Me [E] [G] huissier de justice associé à [Localité 4], un « Refus de renouvellement de bail commercial » (pièce n°10 de Mme [W]), acte qui, après avoir rappelé la situation contractuelle existant entre les parties, et la demande de renouvellement signifiée par Mme [W] le 27 juin 2019, exposait à celle-ci :
« Par le présent acte, le requérant entend faire savoir à la requise qu'il lui refuse le renouvellement, sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce ci-après reproduit : ['].
En l'espèce, le motif grave et légitime de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité trouve sa justification dans de nombreux comportements inadaptés de la locataire qui, au cours du bail, a notamment : / - méconnu les règles essentielles d'hygiène au sein de l'immeuble, / - mis à mal la sécurité des occupants de l'immeuble, en permettant à certains de ses clients, souvent alcoolisés, de monter dans les sanitaires situés dans la partie habitation de l'immeuble, / - usé de façon abusive des communs en y implantant son exploitation commerciale et en stockant notamment de la marchandise dans les escaliers ['] / - encombré l'entrée de l'immeuble en y implantant sa terrasse ['] / - formulé un refus injustifié à la réalisation des travaux initiée par le bailleur [']. / L'ensemble de ces comportements de la requise sont donc de nature à justifier un motif grave et légitime de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité.
En application de l'alinéa 5 de l'article de l'article L. 145-10 du code de commerce, je vous précise que le locataire, qui entend soit contester le refus de renouvellement, soir demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. / SOUS TOUTES RESERVES ».
Il ressort des termes de cet acte qu'à aucun moment, la SCI ADSC n'a fait injonction à Mme [W] de mettre fin ou de remédier aux manquements qu'elle lui reprochait : l'acte se limite, après le rappel des relations contractuelles et de la demande de renouvellement, puis la citation intégrale de l'article L. 145-17 du code de commerce, à notifier à la destinataire le refus de la bailleresse de renouveler le bail. Cet acte du 27 juin 2019 ne constitue donc pas une mise en demeure, au sens de cet article.
Le tribunal a énoncé que le refus de la preneuse de laisser s'exécuter les travaux, et les insultes envers le bailleur et son entourage constituaient des infractions instantanées, pour lesquelles une mise en demeure s'avérait inefficace (page 5 du jugement). Cependant rien n'empêchait Mme [W], si elle avait reçu une mise en demeure d'accepter certains travaux demandés par la bailleresse, et de mettre fin aux nuisances ou incivilités commises par ses clients qu'elle autorisait à monter dans les étages, à modifier son comportement sur ces points, en acceptant en définitive les travaux qu'elle avait refusés jusqu'alors, et en se montrant plus rigoureuse envers ses clients, dans le délai d'un mois prévu par la loi. Ces infractions alléguées, de même que les autres infractions invoquées dans l'acte de refus de renouvellement, avaient certes été consommées le cas échéant, mais ne constituaient pas des fautes contractuelles irrémédiables, telles que la conclusion d'un contrat de sous-location sans l'accord du bailleur : il s'agissait d'infractions à caractère répété, auxquelles il pouvait être remédié s'il y avait lieu, pourvu que la preneuse modifiât son attitude sur ces deux points. Et aucune autre des infractions invoquées dans l'acte en cause ne présentait non plus de caractère irrémédiable, qu'il s'agît de la méconnaissance des règles d'hygiène, de l'occupation non autorisée de parties de l'immeuble à usage commun, ou de l'encombrement des abords extérieurs par une terrasse : il était possible à Mme [W] de remédier à ces manquements, s'ils étaient avérés.
La SCI ADSC, sans doute consciente de l'irrégularité de la procédure, a fait signifier à Mme [W], le 4 juin 2020, une « mise en demeure d'avoir à se conformer aux stipulations du bail » : procès-verbal de signification de Me Cédric Guidé du 4 juin 2020 ; cet acte est cependant postérieur au refus de renouvellement, et ne saurait constituer une mise en demeure conforme à la loi, qui doit être avant, ou au plus tard concomitamment au refus de renouvellement.
La SCI ADSC ne justifie donc d'aucune mise en demeure régulièrement faite à Mme [W], au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce ; or l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations ne peut être invoquée comme motif grave et légitime de refus de renouvellement, que lorsque l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser (Cass. Civ. 3ème 1er mars 1989, pourvoi n° 87-17.730) : la SCI ADSC ne peut donc invoquer les motifs contenus dans son acte de congé.
Cependant le défaut de mise en demeure laisse subsister le congé, avec droit pour le preneur à indemnité d'éviction (Cass. Civ. 3ème 15 mai 2008, pourvoi n°07-12.669).
Il convient par suite d'infirmer le jugement, en ce qu'il a déclaré régulier le refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes sans indemnité d'éviction, et débouté Mme [W] de toutes ses demandes : il sera prononcé que ce congé a mis fin au bail pour la date fixée, mais de dire que la locataire a droit à une indemnité d'éviction, sans qu'il y ait lieu d'examiner sur le fond les fautes que lui reproche la société bailleresse.
Par ailleurs, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, et jusqu'au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré (article L. 145-28 du code de commerce) ; le jugement sera réformé, en ce qu'il a déclaré Mme [W] occupante sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2020, et ordonné son expulsion.
Sur les autres chefs de litige :
L'indemnité d'éviction due à Mme [W] est égale, selon l'article L. 145-14 du code de commerce, au préjudice causé par le refus de renouvellement. L'indemnité comprend notamment, selon le même article, la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Mme [W], née en 1948, a tenté en 2018 de vendre le fonds en cause ; elle ne prétend ni ne justifie avoir l'intention de poursuivre son activité professionnelle ; son préjudice résultant du refus de renouvellement se limite donc à la valeur du fonds qui lui appartient, à l'exclusion des frais liés à une réinstallation et à l'acquisition d'un autre fonds.
Mme [W] demande l'allocation d'une indemnité d'éviction d'un montant de 140 000 euros ; elle fait valoir qu'elle avait trouvé un acquéreur en novembre 2018, pour le prix de 120 000 euros, que la valeur de son fonds s'établissait alors entre 110 000 et 160 000 euros, au vu des bilans des années 2014 à 2016, que trois ans plus tard l'estimation avait chuté à un montant compris entre 90 000 et 120 000 euros, que l'échec du projet de vente de 2018 est dû à l'attitude du bailleur, qui a fait connaître au candidat acquéreur son intention de refuser le renouvellement du bail à l'échéance, et qu'elle considère que son préjudice est équivalent au montant du prix de la vente projetée, outre les frais de mutation et de négociation.
Cependant, selon l'acte de résiliation de la promesse de vente du 16 novembre 2018, acte notarié du 22 mai 2019 que produit Mme [W], le désistement du candidat acquéreur du fonds M. [M] [X] était motivé par le fait qu'il n'avait « pas pu s'accorder avec le bailleur tant sur la remise en cause du droit au bail que sur les activités qu'il entendait exercer dans le local ainsi que sur les travaux qu'il envisageait de réaliser », désaccord qui portait ainsi sur plusieurs points, au-delà du seul renouvellement du bail, et qui ne peut être attribué de manière certaine à une faute de la SCI ADSC.
Au surplus, le montant de l'indemnité d'éviction doit être fixé à la date à laquelle les juges statuent, lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Cass. Civ. 3ème 24 novembre 2004, pourvoi n°03-14.620). Mme [W] ne conteste pas qu'elle occupe toujours les lieux, comme le lui permet l'article L. 145-28 du code de commerce : elle se déclare toujours, dans ses dernières conclusions, domiciliée au [Adresse 2] à [Localité 4]. Il convient de fixer l'indemnité selon la valeur du fonds non à la date de la promesse de vente de 2018, mais à la date du présent arrêt, en considérant les éléments d'appréciation les plus récents versés aux débats.
Mme [W] produit en copie un avis officieux de M. [I] [C], expert-comptable à [Localité 4], document non daté qui contient une estimation du fonds comprise entre 90 000 et 120 000 euros (pièce n°47).
M. [C] a établi son estimation à la valeur moyenne des résultats de deux calculs : celui fondé sur le chiffre d'affaires journalier moyen pondéré des trois années 2017 à 2019, et celui fondé sur l'excédent brut d'exploitation moyen pondéré de ces trois mêmes années. Cette estimation n'est pas contestée par la SCI ADSC quant à sa méthode de calcul, qui apparaît conforme à celle pratiquée habituellement, et à la nature de l'activité considérée ; elle n'est pas non plus contestée quant aux données chiffrées ayant servi de base aux calculs de l'expert-comptable, données qui seront retenues, bien que les comptes annuels de l'entreprise ne soient pas versés aux débats. L'avis de M. [C] constitue dès lors un élément de preuve pertinent, qui permet à la cour de fixer l'indemnité en cause, sans qu'il soit nécessaire de prononcer d'expertise.
Le montant de cette indemnité doit être déterminé en considérant l'évolution des données comptables, pendant les dernières années d'activité ; M. [C] a indiqué non seulement les chiffres des années 2017 à 2019, mais aussi ceux des trois années précédentes ; il en ressort un fléchissement de l'activité, puisque le chiffre d'affaires journalier pondéré s'élevait à 377 euros pour la moyenne des trois années 2014 à 2016, et qu'il s'est réduit à 325 euros pour les années 2017 à 2017 ; de même, l'excédent brut d'exploitation annuel était de 26 381 euros en moyenne de 2014 à 2016, et de 14 708 euros seulement pour les années 2017 à 2019.
Il y a lieu de considérer, faute d'élément d'appréciation versé aux débats pour les années 2020 à 2022, que cette baisse d'activité s'est poursuivie lors de ces dernières années, et de fixer par suite l'indemnité en cause à la somme la moins élevée proposée par M. [C] : 90 000 euros. Il n'y a pas lieu d'y ajouter les frais de mutation et de négociation comme le demande Mme [W], de tels frais étant habituellement à la charge de l'acquéreur, ainsi qu'il était prévu dans la promesse de vente du 16 novembre 2018.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;
Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau,
Dit que le refus de renouvellement du bail signifié le 27 juin 2019 par la SCI ADSC à Mme [J] [W] a mis fin au bail le 31 décembre 2019 ;
Dit que Mme [W] a droit au versement d'une indemnité d'éviction par la SCI ADSC ;
Condamne la SCI ADSC à payer à Mme [J] [W] une somme de 90 000 euros à titre d'indemnité d'éviction ;
Dit que Mme [W] est en droit de se maintenir dans les lieux selon les conditions et clauses du contrat de bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour elle de payer le loyer et ses accessoires conformément au bail ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SCI ADSC aux dépens de première instance et d'appel, et à payer à Mme [W] une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier La Présidente
