Cour d'appel, 25 septembre 2024. 21/01046

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 379 N° RG 21/01046 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2OI Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FLORENTINA C/ S.A.R.L. CABINET L.V.S. Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 10 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01009. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FLORENTINA sis à [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la S.A FONCIA, depuis le 7 janvier 2015 par la SA FONCIA en remplacement de la SARL CABINET LVS, dont le siège social est à [Adresse 1], agissant par son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Bastien CAIRE, membre de la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE INTIMEE S.A.R.L. CABINET L.V.S. agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David PERCHE, membre de la SCP OLIVIER DE FASSIO - DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La copropriété [Adresse 3] est administrée depuis le 7 janvier 2015 par la SA FONCIA en remplacement de la SARL CABINET LVS. Considérant que son ancien syndic a procédé à la rétention d'informations et de pièces, a décrit faussement une situation alarmante dans le but de faire adopter des travaux présentés comme urgents en les confiant à des interlocuteurs qu'il avait déjà choisi, procédant par favoritisme, sans mise en concurrence, ou en négligeant, s'agissant de l'étanchéité de la toiture, de s'assurer que les entreprises missionnées avaient contractées une assurance dommages ouvrage, par acte du 20 février 2018, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 6], a fait assigner son ancien syndic, la SARL CABINET LVS, pour l'entendre condamner au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages intérêts à raison des fautes commises dans l'exercice de son mandat ainsi qu'à restituer une série de documents concernant des travaux votés lors des assemblées générales du 15 mai 2009, du 24 avril 2010 et du 24 mars 2007 relatifs à des travaux de réfection d'étanchéité de la toiture terrasse et de réfection de la chaufferie collective et des colonnes d'eau froide et d'eau chaude. Ce litige s'inscrit en continuation d'une procédure engagée le 28 septembre 2016 devant le juge des référés dans le cadre de laquelle et par ordonnance du 2 juin 2017, le CABINET LVS a été condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA la somme en principal de 29 292 € et celle de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Retenant qu'aucun des griefs formés à l'encontre du CABINET LVS n'était vérifié, par jugement rendu le 10 décembre 2020, le Tribunal: - RÉVOQUE l'ordonnance de clôture et fixe la clôture au jour des débats ; - DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE FLORENTINA de l'ensemb1e de ses demandes ; - CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE FLORENTINA à payer à la SARL CABINET LVS la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts ; - CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE FLORENTINA à payer à la SARL CABINET LVS la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE FLORENTINA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; -ORDONNE l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration au greffe en date du 22 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: -RECEVOIR l'appel formé par le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] et le dire bien fondé, -DIRE que la SARL CABINET LVS a commis une faute en refusant d'inscrire les résolutions relatives au devis de la Société [J] ENTREPRISES à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 17 Mai 2014, -DIRE que la SARL CABINET LVS a imposé le choix de la SARL ARCHIQUADRA JP [V] en qualité de maître d''uvre en signant son contrat le 22 Mai 2013 en l'absence de toute autorisation donnée par l'Assemblée Générale des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], -DIRE que la SARL CABINET LVS a empêché tout appel d'offre et toute mise en concurrence des sociétés de bâtiment dans le cadre du vote des travaux de restauration et rénovation des rambardes et de la façade de l'Immeuble [Adresse 3] lors du vote de l'Assemblée Générale du 17 Mai 2014, -DIRE que la SARL CABINET LVS a volontairement présenté une situation alarmante en faisant référence à la prise inéluctable d'un arrêté de péril par la Mairie de [Localité 4], en cas de rejet des résolutions afférentes à la désignation de la Société ARCHI-QUADRA et de la Société TECNOBAT dans le cadre de l'Assemblée Générale du 17 Mai 2014, -PRENDRE ACTE de la communication de nouvelles pièces partiellement intervenue le 10 Avril 2020 par la SARL Cabinet LVS, -DIRE que la SARL CABINET LVS n'a fait l'objet d'aucune mise en cause injustifiée et particulièrement abusive, En conséquence, -REFORMER le Jugement rendu le 10 Décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu'il a : Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA de l'ensemble de ses demandes Condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA à payer à la SARL Cabinet LVS la somme de 10, 000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA à payer à la SARL Cabinet LVS la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, Statuant de nouveau en cause d'appel : -CONDAMNER la SARL Cabinet LVS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus en réparation, -CONDAMNER la SARL Cabinet LVS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, -PRENDRE ACTE de l'absence intégrale de communication par la SARL CABINET LVS des pièces sollicitées dans le cadre de la présente procédure par le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] En conséquence, -ORDONNER sous astreinte de 1.000 euros par jour, la restitution par la SARL Cabinet LVS des pièces suivantes : Sur les travaux votés lors de l'Assemblée Générale du 24 Avril 2010 relatifs à l'étanchéité de la toiture terrasse DANNET : -Attestation de garantie dommage ouvrage, -Historique complet des paiements, -Procès-verbal de réception, -Facture définitive. Sur les travaux votés lors de l'Assemblée Générale du 24 Mars 2007 relatifs aux travaux de réfection de chaufferie, de la colonne d'eau froide et de la colonne eau chaude sanitaire : -Attestations d'assurances, -Procès-verbal de réception, -DEBOUTER la SARL CABINET LVS de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, en ce compris sa demande reconventionnelle, En tout état de cause, -CONDAMNER la SARL CABINET LVS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -CONDAMNER la SARL CABINET LVS aux entiers dépens de l'instance, A l'appui de son recours, il fait valoir: -que son ancien syndic a refusé de manière injustifiée d'inscrire la résolution afférente à l'entreprise [J] à l'ordre du jour de l'AG du 17 mai 2014, ce qui a justifié sa révocation (arrêt de la présente CA du 11 mars 2021) et la présente procédure en réparation du préjudice résultant de cette faute, -que son ancien syndic n'a pas procédé à la mise en concurrence de sociétés pour la réalisation des travaux, -qu'en effet la société TECNOBAT n'a pas été choisi aux termes d'un appel d'offres par l'AG des copropriétaires mais au mieux par un appel d'offre organisé par l'architecte, qui ne s'est jamais vu confié de pouvoir de décision et qui a été choisi unilatéralement par le syndic, suivant contrat signé par lui seul le 22 mai 2013, en toute violation de la résolution 1( de l'AG du 22 juin 2022 désignant un autre architecte), -qu'il apparaît que le devis de la société [J] était inférieur de plus de 13 000€ à celui de la société TECNOBAT, qui contrairement à ce qu'à retenu le juge de première instance n'était donc pas le moins disant, -que le syndic a présenté une fausse situation de l'immeuble, volontairement aggravée , pour que l'AG entérine ses choix quant au déroulé et à la nature des travaux de réfection de la façade et des rambardes, -que si les travaux de reprise des gardes corps et de la façade ont été envisagés dès l'AG du 28 mai 1988, 33 ans après ils n'ont toujours pas été réalisés et finalisés, de sorte qu'ils ne présentaient pas en 2013 le caractère alarmant et urgent allégué, -que le courrier de l'APAVE du 24 octobre 2008 ne parle pas d'une urgence dans le remplacement des gardes corps, -que les services de la mairie de [Localité 4] ne font aucune allusion à une hypothétique prise d'un arrêté de péril, -qu'il n'a jamais abandonné sa demande de production de pièces contrairement à ce qu'à retenu le juge de première instance, quant bien même existerait un bordereau de remise des pièces et documents de la copropriété du 17 février 2015, -que l'ancien syndic qui soutenait ne plus détenir de pièces en a communiqué le 10 avril 2020, ce qui caractérise sa résistance abusive, -que force est de constater que des pièces sollicitées restent manquantes, -que l'ensemble des fautes commises dans le cadre du vote des travaux de mise en sécurité de l'immeuble lors de l'AG du 17 mai 2014 lui ont causé une perte de chance en le poussant à entériner le choix de la société TECNOBAT à hauteur de 54 058,80€ correspondant au différentiel du budget annoncé et le coût réel de ces travaux, -que ces fautes lui ont causé un préjudice financier direct et certain en multipliant les postes de dépenses, comme les honoraires de l'architecte à hauteur de 28 485,60€ alors qu'il ne réalisera pas la mission confiée, -que ces fautes ont justifié la révocation du syndic qui a retardé le vote et le commencement des travaux, occasionnant l'aggravation de la situation de la trésorerie de l'immeuble et l'augmentation des coûts, -que la présente procédure a eu pour effet de contraindre l'ancien syndic de fournir certaines des pièces sollicitées de sorte qu'elle ne peut être qualifiée d'abusive, d'autant que les griefs formulés sont caractérisés et vérifiés. La SARL CABINET LVS conclut : CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 10.12.2020 en toutes ses dispositions, DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA de toutes ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA à payer au Cabinet LVS la somme de 20.000 (dix mille) euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et injustifié, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA à payer au Cabinet LVS la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORENTINA aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELALR LX AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit. Il soutient: -qu'il a remis l'intégralité des archives le 25 février 2015 ce que démontre le bordereau précis de remise de pièces, -que le conseil syndical est seul à l'origine de la désignation de l'architecte, -que la société TECNOBAT a été choisie de façon éclairée par l'AG et n'a pas été imposée par l'architecte ou par lui même, -que les travaux de ravalement des façades et de remplacement des rambardes présentaient un caractère urgent compte tenu du péril imminent affectant la solidité de l'immeuble, -qu'il n'existe aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires, -que la société CIMBES qui a été finalement choisie après la révocation de son contrat de syndic n'a pas mené à bien les travaux confiés comme cela résulte de la procédure judiciaire qui l'a opposée au syndicat des copropriétaires, -que la procédure d'appel est abusive et infondée, L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes en restitution sous astreinte Sur la restitution sous astreinte par la SARL cabinet LVS des pièces relatives aux travaux d'étanchéité votés lors de l'AG du 24 avril 2010 Le syndicat des copropriétaires sollicitent: -Attestation de garantie dommage ouvrage, -Historique complet des paiements, -Procès-verbal de réception, -Facture définitive. Sur la restitution sous astreinte par la SARL cabinet LVS des pièces relatives aux travaux de réfection de chaufferie, de la colonne d'eau froide et de la colonne eau chaude sanitaire votés en AG du 24 mars 2007 Le syndicat des copropriétaires sollicite: -les attestations d'assurances, -le procès verbal de réception. Or il résulte d'un bordereau de remise de pièces en date du 17 février 2015 que la SARL Cabinet LVS a remis les pièces en sa possession, ainsi que les fonds disponibles. Ainsi, la SARL Cabinet LVS a répondu à la demande qui lui a été faite, de sorte qu'il n'y a lieu à la condamnation sous astreinte sollicitée, rien n'établissant qu'elle soit en possession des documents toujours sollicités par le syndicat des copropriétaires ou susceptible de se les procurer. Sur les fautes de gestion de la SARL Cabinet LVS Sur le refus d'inscrire la résolution afférente à l'entreprise [J] à l'ordre du jour de l'AG du 17 mai 2014 Il résulte de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qu'à tout moment un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Il résulte des pièces versées aux débats que les travaux de sécurisation des gardes corps avaient été envisagés dès 1988, pour être par la suite plusieurs fois repoussés, avant d'être votés à l'AG du 17 mai 2014. Ce vote s'est fait sur le rapport alarmant de M.[V], architecte missionné avec accord du conseil syndical. L'urgence des travaux ne peut être contestée au regard de la lettre des services de la Mairie du 8 décembre 2014 au syndic, pointant que même si le dispositif de sécurisation a été mis en place pour éviter les chutes d'éléments corrodés et d'éléments de béton, faute de réalisation des travaux, un péril menace le bâtiment et l'informant qu'il dispose d'un délai de deux mois pour formuler ses observations et que passé ce délai, si le risque de désordres est avéré, une procédure de péril serait engagée. Pour autant, cette urgence avérée ne saurait justifier le refus d'inscrire la résolution sollicitée par des copropriétaires à l'ordre du jour de l'AG du 17 mai 2024, de sorte qu'agissant ainsi la SARL Cabinet LVS a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions. Sur l'absence de toute mise en concurrence des sociétés aux fins de réaliser les travaux Il résulte des pièces versées aux débats que l'architecte [V] missionné par le syndic avec l'accord du conseil syndical dans un contexte d'urgence caractérisé a procédé à un appel d'offres et a mis en confrontation quatre sociétés, la société PORCU, la société TECNOBAT, la société SCALISE et la société STEM bâtiment avant de choisir la société TECHNOBAT. Pour autant, le syndic a refusé d'inscrire à l'ordre du jour la résolution de copropriétaires portant sur la possibilité de faire effectuer les travaux par l'entreprise [J], alors même que lors de l'AG du 29 juin 2013 il était demandé au syndic de présenter une analyse d'offres avec des devis, ce qui exclut que le choix de l'entreprise ait été confié à M.[V]. Ce faisant, le syndic a empêché toute mise en concurrence de la société adoubée par l'architecte et donc entravé la liberté de choix et donc de vote de l'AG. Sur l'aggravation de la situation de l'immeuble imputable à la SARL Cabinet LVS Comme développé ci dessus la gravité de la situation de l'immeuble est établie et il ne peut être reproché au syndic d'avoir volontairement exagéré une situation pour précipiter le vote d'une résolution à l'avantage d'une société qu'elle aurait choisie. En effet, quant bien même il résulte des pièces versées aux débats qu'en 1988 la situation de l'immeuble n'était pas en péril, il en va for différemment en 2014. Sur le préjudice Le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice qui découlerait d'une perte de chance d'avoir pu faire appel à une société moins onéreuse pour la réalisation des travaux et du fait que la révocation du syndic en raison de ses manoeuvres frauduleuses a aggravé la situation de l'immeuble en retardant le commencement des travaux et en augmentant leur coût. Or le syndicat ne justifie pas par les pièces qu'il verse aux débats que le choix de la société TECHNOBAT lui aurait occasionné un surcoût dans la sécurisation de l'immeuble, ni que la situation de ce dernier par la révocation du syndic se serait aggravée ou encore que le coût des travaux aurait augmenté, de sorte qu'il sera débouté de sa demande indemnitaire. En effet, le devis [J] versé aux débats est un devis pour la réalisation complète des travaux pour un montant de 320 231,74€ TTC sans précision sur le montant de la sécurisation réalisée par la société TECHNOBAT. Rien n'établit la perte de chance alléguée. Sur l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive Etant fait partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires il ne peut être accordé de dommages et intérêts pour procédure abusive de sorte que le jugement est infirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l'espèce, de sorte que le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à article 700 en première instance comme en appel et chacun conservera la charge de ses dépens de première instance comme d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de NICE, Statuant à nouveau, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, DEBOUTE la SARL Cabinet LVS de l'ensemble de ses demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile en appel, LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT