Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 22/02204

- N° RG 22/02204 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCTRJ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Minute n°24/526 N° RG 22/02204 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCTRJ Le CCC : dossier FE : Me VAUTIER Me MEURIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU TROIS JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de Mme BOUBEKER, Greffière ; Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 06 Mai 2024 ; Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile; Vu le dossier de l'affaire enrôlée sous le N° RG 22/02204 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCTRJ ; PARTIES EN CAUSE DEMANDEURS Monsieur [R] [W] [S] Madame [M] [G] [L] [Adresse 4] [Localité 8] représentés par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant DEFENDERESSE SCCV [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 7] / FRANCE représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Me Géraldine MACHINET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant Ordonnance : contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ; **** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique en date du 22 février 2021, la SCCV [Adresse 3] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [R] [S] et Mme [M] [G] [L] divers lots dépendant d’un ensemble immobilier, dénommé “[Adresse 9]”, à construire sur un terrain situé [Adresse 3]-[Adresse 5] et [Adresse 1] - [Localité 6]. Suivant acte d’huissier en date du 19 avril 2022, M. [R] [S] et Mme [M] [G] [L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la SCCV [Adresse 3] pour voir prononcer l’annulation de la vente, au motif que le terrain sur lequel la construction est projetée est un terrain inondé et inondable. Par ordonnance en date du 3 avril 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré sans objet la demande de communication de pièces de M. [R] [S] et Mme [M] [G] [L]. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, M. [R] [S] et Mme [M] [G] [L] demandaient au juge de la mise en état de : Vu les articles 1951 du code civil, Vu les pièces produites aux débats, Autoriser l’établissement bancaire des demandeurs à séquestrer le montant de l’appel de fonds, dans l’attente de la décision judiciaire à intervenir, auprès de la CARPA du Barreau de Meaux; Condamner Edouard Denis - SCCV [Adresse 3] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [M] [G] [L] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamner Edouard Denis - SCCV [Adresse 3] aux entiers dépens du présent incident. Dans d’autres conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, ils demandent au juge de la mise en état de : Vu les articles 1951 du code civil, Vu les pièces produites aux débats, Prendre acte de la signature d’une convention de séquestres entre les parties; Prendre acte du désistement du demandeur du présent incident; Débouter la SCCV [Adresse 3] de sa demande de paiement des intérêts de retard; Condamner Edouard Denis - SCCV [Adresse 3] à payer aux époux [C] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamner Edouard Denis - SCCV [Adresse 3] aux entiers dépens du présent incident. Monsieur [R] [S] et Madame [M] [G] [L] exposent à l’appui de ses prétentions que : - une convention de séquestre a pu être établie et signée par voie électronique le 23/01/2024; - le 2 février 2023, le séquestre a procédé à l’envoi des appels de fonds aux différentes banques de chacun des demandeurs; - le juge de la mise en état ne peut statuer sur une demande indemnitaire ou l’application d’une clause pénale qui par définition relève de la compétence du tribunal statuant au fond; - la clause pénale doit faire l’objet d’une interprétation qui ne peut que relever du juge du fond; - par ailleurs, la validité même des contrats de VEFA est contestée par les demandeurs; - on ne saurait admettre la séquestration d’intérêts de retard de contrat affectés d’un dol; - les conditions même de ladite clause pénale, telles que stipulées au contrat, ne sont pas réunies, notamment en ce qui concerne les modalités d’appels de fonds susceptibles de générer l’application d’une pénalité, à savoir l’envoi d’une lettre recommandée AR, et en tous cas certainement pas depuis le 25 novembre 2022; - en l’absence d’un tel envoi en lettre recommandé, le point de départ pour le calcul des pénalités de retard de la société SCCV est forcément erroné, un simple envoi des appels de fond par mail ne pouvant être considéré comme la notification prévue par le contrat; - le promoteur ne justifie d’aucun calcul relatif à la pénalité dont il se prévaut, surtout en présence d’appels de fonds successifs avec des dates d’exigibilité étagées dans le temps; - il sera observé qu’il aura fallu un incident pour que le promoteur accepte le principe d’un séquestre et qu’il aura tout fait pour retarder la signature de la convention de séquestre elle-même de sorte que le retard pris dans le déblocage des fonds auprès des banques lui est totalement imputable; - cette demande est dépourvue de la moindre pertinence puisque l’objet du séquestre est de permettre le déblocage bancaire, sur le compte du séquestre, des sommes objet des seuls appels de fonds pris en compte et prévus par le contrat de prêt; - en aucune manière le financement ne porte sur de quelconques intérêts ou pénalités de sorte qu’il serait impossible d’obtenir une quelconque séquestration de ces sommes en l’état; - en réalité, la demande du promoteur n’a pour objet que d’induire le fait que l’absence de versement des échéances procéderait nécessairement d’une inexécution contractuelle du demandeur alors qu’en réalité c’est la validité même du contrat qui est en cause; - comme à son habitude depuis le début de la procédure, la société Edouard Denis - SCCV [Adresse 3] fait assaut de mauvaise foi et entretient une guérilla procédurale pour tenter d’épuiser des particuliers qui sont loin d’avoir ses ressources financières et ses habitudes judiciaires. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la SCCV [Adresse 3] demande au juge de la mise en état de : Vu l’article 1961 du code civile, Vu les articles 700 et 789 4° du code de procédure civile, • Juger que les acquéreurs n’ont pas réglé les sommes appelées au titre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement à la société SCCV [Adresse 3]; En conséquence, • Condamner les acquéreurs à payer les intérêts de retard dus au taux de 1% par mois de retard à compter du 25 novembre 2022, soit la somme de 20.688 €, sur le compte CARPA de Maître VAUTIER du Barreau de Meaux; En tout état de cause, • Condamner les acquéreurs à payer à la société SCCV [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle soutient que : - les acquéreurs n’ont pas procédé au paiement des appels de fonds, équivalent à plus de 50 % du prix de vente, ce qui nuit à la construction de la résidence; - en effet, à ce jour, le règlement des appels de fonds suivants ne lui est pas parvenu : démarrage des fondations le 02/12/21, achèvement des fondations le 20/10/22, plancher bas rez de chaussée le 06/12/22 et plancher haut de rez de chaussée le 13/02/23; - les acquéreurs sont défaillants dans le règlement des appels de fonds, lesquels s’élèvent à la somme de 140.075 €, hors pénalité de retard, et 20.688 € de pénalités de retard; - en matière de vente en l’état futur d’achèvement, le paiement du prix de vente par échelonnement permet de financer la réalisation des travaux; - or, sur le présent chantier, les 25 acquéreurs qui ont assigné en résolution de la vente, ne règlent pas les appels de fond depuis le démarrage des fondations; - elle chiffre la totalité des impayés sur l’opération à 1.953.973 €; - elle se trouve dans une situation financière critique puisqu’elle doit financer les travaux de la résidence avec les appels de fonds des acquéreurs, or ceux-ci refusent de procéder au paiement sans aucun fondement, et ce malgré ses diverses relances; - à ce jour, elle établit son préjudice financier actualisé pour la fin du 2e trimestre 2024 à la somme de 159.774 €; - la séquestration du prix de vente ne vaut pas paiement, et il n’existe aucune contestation sérieuse à la séquestration des intérêts de retard dus en applications de la clause pénale; - contrairement à ce que soutient à tort le demandeur aux termes de ses derniers écritures, l’exigibilité des pénalités n’est pas conditionnée par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception; - au 31 janvier 2024, et en application de l’acte de vente qui prévoit une pénalité de 1% par mois de retard, les intérêts de retard s’élèvent à la somme de 20.688 €. MOTIVATION En vertu de l’article 789, 3°, du code de procédure civile le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. La SCCV [Adresse 3] n’expose pas le calcul lui ayant permis d’arrêté à la somme de 20.688 euros le montant des intérêts de retard réclamés à la date du 31 janvier 2024. Elle n’indique pas le point de départ desdits intérêts de retard. La détermination des intérêts de retard impose une interprétation des stipulations contractuelles portant sur les points suivants : “Dispositions relatives aux fractions du prix payable à terme - Exigibilité - Intérêt de retard-Indemnités.” Au regard de ces éléments, les contestations élevées sur ce point par M. [R] [S] et Mme [M] [G] [L] sont sérieuses. La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. civil. Compte-tenu de son montant en l'espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, la demande de la SCCV [Adresse 3] ne peut être favorablement accueillie. Il résulte de ce qui précède que la demande de paiement de la somme de 20.688 euros au titre des intérêts de retard de la SCCV [Adresse 3] sera rejetée. La SCCV [Adresse 3] est la partie perdante et sera condamnée aux dépens. L’équité commande de rejeter toutes les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Prend acte que Monsieur [R] [S] et Madame [M] [G] [L] ont abandonné leur demande tendant à autoriser son établissement bancaire à séquestrer le montant de l’appel de fonds; Rejette la demande de paiement de la somme de 20.688 euros au titre des intérêts de retard de la SCCV [Adresse 3]; Condamne la SCCV [Adresse 3] aux dépens de l’incident; Rejette toutes les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 2 septembre 2024 pour clôture et fixation, conclusions au fond en défense pour le 31 juillet 2024; Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l'audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte. LA GREFFIERE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT