Cour d'appel, 07 décembre 2023. 21/13948

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 07 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13948 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEEDL Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 11-20-0005 APPELANTE S.C.I. CHYRA [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Alexandre SECK de l'AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586 INTIMEE Madame [R] [V] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée et assistée par Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0346 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé de 30 janvier 2017, à effet au 1er février 2017, la SCI Chyra a donné à bail à Mme [R] [V] une chambre de service n°37, située au 8ème étage de l'escalier A de l'immeuble sis [Adresse 1], pour un loyer de 530 euros, outre une provision pour charges de 30 euros par mois. Par exploit d'huissier du 20 septembre 2019, la SCI Chyra a fait délivrer à Mme [R] [V] un commandement de justifier de l'assurance locative et de payer la somme de 8.400 euros, correspondant aux loyers impayés. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 septembre 2019. Par arrêté préfectoral du 19 octobre 2020, la SCI Chyra a été mise en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation du local situé bâtiment sur cour, côté gauche, ascenseur 8ème étage, 2ème porte à gauche, porte n°37, [Adresse 1], compte tenu de sa superficie, par nature impropre à l'habitation, dans un délai de trois mois. Il a été rappelé au bailleur qu'il devait proposer une solution de relogement à sa locataire. Par acte d'huissier du 5 décembre 2019, la SCI Chyra a fait citer Mme [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Paris, en substance, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou prononcé de la résiliation judiciaire pour non-respect par la locataire de ses obligations locatives, expulsion et condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par jugement contradictoire entrepris du 8 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déboute la SCI Chyra de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 30 janvier 2017 consenti à Mme [R] [V]; Constate que la SCI Chyra n'a adressé aucune proposition de relogement à Mme [R] [V] ; Rappelle que la résiliation du bail n'est encourue qu'en cas de refus de trois propositions de relogement ; Rejette la demande de résiliation du bail de la SCI Chyra relatif au logement situé au 8ème étage, 2ème porte à gauche, porte n°37 de l'immeuble sis [Adresse 1] ; Condamne la SCI Chyra à rembourser à Mme [R] [V] la somme de 10.050 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie versés avant l'arrêté préfectoral d'inhabitabilité du bien susvisé ; Condamne la SCI Chyra à verser à Mme [R] [V] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la surface et du volume habitables insuffisants et du comportement du représentant de la bailleresse ; Déboute la SCI Chyra de sa demande de validation de la saisie conservatoire du 7 novembre 2019 ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la SCI Chyra aux dépens ; Condamne la SCI Chyra à verser au conseil de [R] [V] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 17 juillet 2021 par la SCI Chyra, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2023 par lesquelles la SCI Chyra demande à la cour de : - Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 - vu l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation - vu l'article L 1331-22 du code de la santé publique - La déclarer recevable et bien fondée dans ses conclusions d'appelante, - Confirmer le jugement uniquement en qu'il a débouté la SCI Chyra de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 30 janvier 2017 consenti à Mme [V], - Débouter Mme [V] de toutes ses conclusions, fins et demandes. - Réformer la décision querellée en toutes ses autres dispositions, et statuant à nouveau : Sur le remboursement des loyers perçus et l'arriéré locatif A titre principal, -Réformer le jugement en ce qu'elle ne soit pas condamnée à verser Mme [R] [V] la somme de 10.050 euros correspondant outre le paiement du dépôt de garantie aux loyers perçus entre le 2 février 2017 (date de paiement du premier loyer) et le 6 juin 2018 (date de fin définitive de tout paiement) et statuant à nouveau, - Dire et juger que Mme [R] [V] n'ayant rien réglé à la SCI Chyra sur la période postérieure au 19 octobre 2020, la SCI Chyra ne s'expose à aucune condamnation à remboursement à Mme [R] [V] d'une quelconque somme et que la SCI Chyra se fera restituer la somme de 10.050 euros versée au titre de la condamnation de première instance au titre du paiement du dépôt de garantie aux loyers perçus entre le 2 février 2017 (date de paiement du premier loyer) et le 6 juin 2018 (date de notification de l'arrêté préfectoral), A titre subsidiaire, Si la juridiction de céans venait à considérer que les loyers ont cessé d'être dus ab initio, c'est-à-dire dès le 30 janvier 2017, date de signature du contrat de bail, - Constater que Madame [R] [V] a réglé les loyers du 01/02/2017 au 30/05/2018 et a payé l'échéance du mois de juillet 2018, soit 17 échéances mensuelles à 530 euros, ce qui correspond à la somme de 9 010 euros, outre 1 mois de dépôt de garantie d'un montant de 530 euros, portant le montant total à 9.540 euros, En conséquence, - Dire et juger que le jugement du 8 avril 2021 est entaché d'une erreur manifeste de calcul au profit de Mme [R] [V] et aux dépens de la SCI Chyra en ce qu'il a dit que la somme totale versée par Mme [R] [V] était de 10 050 euros au lieu de la somme de 9.540 euros, - Fixer à la somme de 9.540 euros au lieu de 10 050 euros le montant de la somme que la SCI Chyra doit rembourser à Mme [R] [V] au titre des loyers, charges et dépôt de garantie versés avant l'arrêté préfectoral d'inhabitabilité du bien susvisé. Sur la demande de dommages et intérêts - Réformer la condamnation de la SCI Chyra en ce que le jugement a mis à sa charge la somme de 15.000 euros à verser à Mme [V] au titre des dommages et intérêts à raison de l'indécence des lieux loués,et, statuant à nouveau, - Fixer à la somme réduite de 3000 euros le montant de la condamnation de la société Chyra due à Mme [V], la réduction se justifiant par l'attitude fautive et désinvolte de cette dernière, - Condamner Mme [V] à payer à la société Chyra la somme suivante de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 décembre 2021 au terme desquelles Mme [R] [V] demande à la cour de : Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles L 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, Vu les articles 1331- 22 du code de la santé publique - déclarer Mme [R] [V] recevable et bien fondée dans ses conclusions d'intimée, - Débouter la SCI Chyra en toutes ses demandes, - Confirmer le Jugement en toutes dispositions - En conséquence, - Débouter la SCI Chyra de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 30 janvier 2017 consenti à Mme [R] [V] ; - Constater que la SCI Chyra n'a adressé aucune proposition de relogement à Mme [R] [V] ; - Rappeler que la résiliation du bail n'est encourue qu'en cas de refus de trois propositions de relogement ; - Rejeter la demande de résiliation du bail de la SCI Chyra relatif au logement situé au 8ème étage, 2ème porte à gauche, porte n° 37 de l'immeuble sis [Adresse 1] ; - Condamner la SCI Chyra à rembourser à Mme [R] [V] la somme de 10.500 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie versés avant l'arrête préfectoral d'inhabitabilité du bien susvisé ; - Condamner la SCI Chyra à verser à Mme [R] [V] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la surface et du volume habitables insuffisants et du comportement du représentant de la bailleresse ; - Débouter la SCI Chyra de sa demande de validation de la saisie conservatoire du 7 novembre 2019 ; - Condamner la SCI Chyra aux dépens ; - Condamner la SCI Chyra à verser au conseil de Mme [R] [V] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ET y ajoutant : - Condamner la SCI Chyra à verser à Mme [R] [V] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la SCI Chyra aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION La SCI Chyra ne conteste pas qu'en vertu du rapport d'enquête du service technique de l'habitat de la ville de Paris, le logement loué ne correspond pas aux critères de décence prévus à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 4 du décret du 30 janvier 2002, en ce qu'il présente, à la hauteur sous plafond de 2,20 m, une surface habitable de 3 m², inférieur aux 9 m² réglementaires, et un volume habitable de 7 m3, inférieur aux 20 m3 réglementaires. Elle prétend n'en avoir pris connaissance que lors d'un relevé de superficie loi Carrez effectué à sa demande le 18 octobre 2018, portant mention d'une superficie de 5,75 m². Elle reconnaît que le bien n'aurait pas dû être loué à Mme [V], et ne soutient plus sa demande de résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle conteste en revanche devoir rembourser à Mme [V] la somme de 10.050 euros au titre des loyers versés, et sollicite que les dommages et intérêts en raison de l'indécence des lieux soient réduits à 3000 euros. Sur le remboursement des loyers perçus Selon l'article L.1331-22 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté préfectoral du 19 octobre 2020, 'les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe (...). La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables'. En vertu de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté préfectoral du 19 octobre 2020, 'I.-Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure'. En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SCI Chyra, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que les caractéristiques du bien loué le rendant indécent existaient ab initio, dès la conclusion du bail, et qu'il ne saurait y être remédié par quelques travaux du bailleur que ce soit, s'agissant de caractéristiques structurelles. Il en a exactement déduit (ce qui n'est au demeurant pas contesté par la SCI Chyra) que le bien n'aurait pas dû être loué en tant que tel, et a considéré à juste titre que Mme [V] était bien fondée à solliciter le remboursement des loyers, mais également des provisions pour charges (soit'toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation' aux termes de l'article L. 521-2 précité), versés entre février 2017, date de son entrée dans les lieux, et juin 2018, date à laquelle la locataire a cessé de régler le loyer, soit la somme de : (17 x 560) = 9520 euros, conformément au décompte produit par la bailleresse en pièce 28. Le premier juge a ajouté à cette somme à juste titre le montant du dépôt de garantie versé, soit la somme de 530 euros. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Chyra à rembourser à Mme [V] la somme totale de 10.050 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie versés avant l'arrêté préfectoral d'inhabitabilité du bien litigieux. Sur les dommages et intérêts Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, la locataire peut solliciter des dommages et intérêts à raison de l'indécence des lieux sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Pour allouer une somme de 15.000 euros à ce titre, le premier juge a retenu que la configuration des lieux mis à disposition de la locataire ne lui permettait pas de disposer d'un espace vital suffisant et présentait un risque de développement de troubles psychosociaux et comportementaux pour les personnes y habitant, cette configuration présentant un danger pour la santé de l'occupante selon les termes de l'arrêté préfectoral du 19 octobre 2020. Il a également retenu un préjudice issu du comportement du représentant du bailleur à son égard, consistant en une insistance à accéder aux lieux alors qu'elle avait indiqué ses disponibilités, pour lesquels elle avait déposé plainte. Pour voir minorer le montant des dommages et intérêts, la SCI Chyra sollicite que soit pris en compte le comportement de la locataire, consistant : - à avoir réglé le premier loyer et le dépôt de garantie à l'aide de deux chèques qui ont été rejetés pour motif de 'perte' ; - à avoir laissé traîner des sacs poubelle dans le couloir commun et utilisé l'échelle d'accès au toit malgré l'interdiction ; - à avoir produit des documents avec retard ou falsifiés rendant impossible toute recherche fructueuse de relogement. S'agissant des chèques, Mme [V] fait valoir qu'elle avait perdu son chéquier entier, et qu'elle avait fait opposition sur toutes les formules de chèque, mais qu'elle avait procédé à deux virements dès la réclamation du bailleur. Il convient de constater que la SCI Chyra mentionne dans le décompte locatif que ces paiements ont bien été effectués, de sorte qu'aucun grief ne saurait être retenu à ce titre. Au demeurant, cette circonstance ne serait pas de nature à minorer le montant des dommages et intérêts dus en raison de l'indécence des lieux. Concernant les prétendus manquements à la jouissance paisible des lieux, la SCI Chyra produit un courrier du syndic de l'immeuble en date du 30 mars 2020, mentionnant Mme [V] laisserait ses sacs poubelle dans le couloir et rappelant que l'utilisation de l'échelle de secours et d'accès au toit est interdit. Mme [V] rétorque qu'elle ne laissait les sacs poubelle dans le couloir que quelques minutes le temps de finir de se préparer, et qu'elle n'avait jamais utilisé l'échelle de secours. A cet égard, elle produit un échange de SMS avec la gardienne de l'immeuble dans lequel cette dernière lui écrit : 'je sais très bien que c'est votre voisin qui a pris l'échelle, nous en avons discuté le jour même et je lui ai clairement montré mon mécontentement et lui ai dit que c'est totalement interdit'. Il en résulte que ces manquements ne sont pas établis, et ne sauraient au demeurant minorer le montant des dommages et intérêts. S'agissant des documents produits par Mme [V] à la bailleresse dans le cadre de son obligation de relogement, la SCI Chyra produit un courrier adressé par le groupe Avi, courtier d'assurances, selon lequel le numéro d'inscription Insee fourni par la locataire au titre de son activité indépendante de designer a été créé le 25 septembre 2005 et clôturé immédiatement après, et selon lequel le numéro fiscal et la référence de l'avis d'imposition 2017 ne correspondent pas dans la base de données impôts.gouv.fr , mentionnant qu'il 'est probable que ce document soit faux'; il conclut qu'en considération de l'attestation pôle emploi du 1er décembre 2020 fourni par la locataire, il sera très difficile de trouver un relogement. Ces seuls éléments ne sauraient prouver que Mme [V] aurait remis des documents falsifiés, sachant que la mention extraite du service impôts.gouv.fr produite pour le numéro fiscal et la référence de l'avis d'imposition 2017 mentionne que 'la référence saisie ne correspond pas à un avis présent dans la base, son authenticité ne peut être vérifiée en ligne', ce qui ne signifie nullement que cet avis soit un faux ; au demeurant, l'authenticité des avis postérieurs (2018 à 2020) n'est pas contestée, de sorte que Mme [V] n'aurait eu aucun intérêt à falsifier l'avis d'imposition 2017 mais pas les suivants. Il résulte en réalité des pièces produites que le relogement de Mme [V] par l'intermédiaire de la SCI Chyra n'a pas été possible en raison de sa situation de demanderesse d'emploi à compter de décembre 2020. En revanche, la SCI Chyra justifie que la plainte déposée par Mme [V] pour harcèlement de la part du représentant de la bailleresse a été classée sans suite pour absence d'infraction, et que ce harcèlement allégué ne saurait au demeurant être démontré par l'échange de textos produits par l'intimée. La cour ne retient donc pas, contrairement au premier juge, ce second élément au soutien de la demande d'indemnisation. En conséquence, compte tenu des autres motifs précités, retenus par le premier juge et que la cour adopte, il convient de fixer à 10.000 euros le montant des dommages et intérêts dus par la SCI Chyra à Mme [V] au titre du préjudice subi résultant de l'occupation pendant plus de 4 ans des lieux qui ne pouvaient être loués aux fins d'habitation compte tenu de leur indécence, infirmant le jugement entrepris sur le montant alloué. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 de première instance. L'équité commande de condamner la SCI Chyra au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Chyra à payer à Mme [R] [V] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la surface et du volume habitables insuffisants et du comportement du représentant de la bailleresse, Et statuant à nouveau, Condamne la SCI Chyra à payer à Mme [R] [V] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne la SCI Chyra à payer à Mme [R] [V] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne la SCI Chyra aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président