Cour d'appel, 12 mai 2023. 21/14645

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 12 MAI 2023 (n° , 3 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14645 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGFW Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 juillet 2021 -. Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/03312 APPELANTS Monsieur [L] [T] né le 23 août 1967 à [Localité 5], [Adresse 1] [Localité 2] Madame [G] [U] épouse [T] née le 34 mars 1971 à [Localité 6], [Adresse 1] [Localité 2] Tous deux représentées et assistés de Me Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028 substituée par Me Anne RENAUX, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Madame [E] [V] [I] [M] [B] née le 16 Juin 1973 à [Localité 4], [Adresse 7] [Localité 3] Monsieur [W] [B] né le 06 Août 2004 à [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 3] Tous deux représentés par Me Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP Société Civile Professionnelle d'avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 2 mai 2018, M. et Mme [T] ont vendu à Mme [B] au prix de 370 000 euros un appartement situé à [Adresse 7]. Faisant valoir que l'occupante de l'appartement situé en dessous, finalement décédée le 20 juillet 2020, était atteinte de troubles mentaux sévères qui se manifestaient, de jour comme de nuit, pas des hurlements, des insultes, des propos incohérents et des sanglots, et que M. et Mme [T] lui avaient caché cette situation qui cause de troubles anormaux du voisinage, Mme [B], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentante légale de son fils mineur (les consorts [B]), les a assignés en paiement de la somme de 50 000 euros au titre d'une réduction du prix de vente et de la somme de 161 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Par jugement du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a condamné M. et Mme [T] à payer à Mme [B] la somme de 20 000 euros au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. et Mme [T] n'a pas informé Mme [B] de la présence d'une personne dont le comportement causait des nuisances aux occupants de l'immeuble, ce qui constitue un dol justifiant leur condamnation au paiement de dommages-intérêts. M. et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement. Ils font valoir que si le vendeur d'un bien immobilier d'habitation est tenu d'informer l'acquéreur des troubles anormaux du voisinage causés par une personne atteinte de troubles psychiatriques, l'existence de tels troubles n'est pas justifiée en l'espèce dès lors que Mme [J] bénéficiait d'un suivi médical et social et qu'à ce titre elle était réputée jouir paisiblement des lieux dans le cadre de son maintien à domicile. Ils ajoutent que si la situation de Mme [J] s'est dégradée vers la fin de l'année 2015, ce qui les a conduits à alerter le syndic, cette situation s'est ensuite améliorée avant de se dégrader à nouveau entre janvier et février 2017 lorsque celle-ci a recueilli un chien errant. Ils indiquent que c'est dans ce contexte que M. [T] a à nouveau informé le syndic par un courriel de 23 février 2017 en décrivant une situation qu'il a délibérément exagéré dans le but de 'mettre la pression sur le syndic' afin qu'il intervienne auprès des services sociaux, alors que la cohabitation avec cette personne restait normale compte tenu de son état psychiatrique. M. et Mme [T] contestent enfin l'existence des préjudices allégués. Ils concluent en conséquence au rejet des demandes et à la condamnation des consorts [B] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [B] ont formé un appel incident et sollicitent la condamnation de M. et Mme [T] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de la réduction du prix de l'appartement et la somme de 161 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance évalué à 200 euros par jour. Ils sollicitent en outre l'allocation d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Attendu qu'il résulte des pièces versés aux débats, notamment des courriels adressés au syndic par M. [T] le 24 janvier 2016, le 26 janvier 2016, le 29 janvier 2017, le 30 janvier 2017, le 31 janvier 2017, qu'avant la vente, il s'était plaint à plusieurs reprises du comportement de Mme [J] dont les hurlements , les cris et les insultes de jour comme de nuit, étaient la source de nuisances affectant l'ensemble des copropriétaires ; qu'alors que M. et Mme [T] avaient conclu la promesse de vente au profit de Mme [B], M. [T] a encore écrit au syndic pour le remercier des mesures qu'il avait décidé d'engager compte tenu du fait que la situation créée par ces nuisances 'dévalorise notre bien commun et qui nuit à notre bien être quotidien' ; qu'il est ainsi établi l'existence de nuisances causées par le comportement d'une copropriétaire et que ces nuisances anciennes subsistaient au jour de la vente ainsi qu'il résulte des attestations produites par Mme [B] ; qu'en n'informant pas Mme [B] de l'existence de cette nuisance qui altère les conditions de vie dans l'appartement qu'elle avait décidé d'acquérir et constitue ainsi un élément déterminant de son consentement, M. et Mme [T] ont commis un dol par réticence qui justifie leur condamnation à payer à Mme [B] une somme correspondant à la perte de chance d'acquérir le bien à un moindre prix si cette information lui avait été donnée ; qu'il convient d'évaluer ce préjudice à la somme de 37 000 euros ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance que Mme [B] aurait accepté de subir si elle avait acquis l'appartement à un moindre prix ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement mais seulement en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; Statuant à nouveau sur les autres dispositions ; Condamne M. et Mme [T] à payer à Mme [B] la somme de 37 000 euros à titre de dommages-intérêts et rejette le surplus de la demande ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. et Mme [T] de leur demande et les condamne à payer à Mme [B] la somme de 4 000 euros ; Les condamne aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,