Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/06848
N° Portalis 352J-W-B7F-CUOFZ
N° MINUTE : 12
contradictoire
Assignation du :
26 Juin 2018
JUGEMENT
rendu le 09 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. XAVIER PRIVAS 14
[Adresse 1]
représentée par la SELARL FIDES en la personne de Maître [F] [P],liquidateur judiciaire
[Adresse 4]
représentée par Me Seydou KALOGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0283
DÉFENDERESSE
Société FONCIERE OHANA (SCI)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [S] [R]
[Adresse 3]
Monsieur [H] [C]
[Adresse 5]
Tous deux représentés par Me Seydou KALOGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0283
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Louise FLORET, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe,
DÉBATS
A l’audience du 13 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, la S.C.I. FONCIERE OHANA a donné à bail commercial à la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] un local, sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2016 moyennant un loyer principal annuel de 84.000 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de “Bar et Restaurant sur place et à emporter”.
Par ordonnance de référé en date du 13 octobre 2017, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné conjointement et solidairement la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] à payer à la S.C.I. FONCIERE OHANA la somme de 53.167,99 euros au titre de l’arriéré locatif 3ème trimestre 2017 inclus, suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C].
Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2017, la S.C.I. FONCIERE OHANA a fait délivrer à la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] un commandement de quitter les lieux.
Par jugement en date du 30 août 2018, le tribunal de commerce de PARIS a prononcé la liquidation judiciaire de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14. La SELARL FIDES, prise en la personne de Me [F] [G], a été désignée comme liquidateur judiciaire.
Par jugement en date du 6 février 2018, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 10 novembre 2017 et rejeté la demande de sursis à expulsion.
Par ordonnance en date du 4 juin 2019, le juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré à la S.C.I. FONCIERE OHANA pour la somme de 7.200 toutes taxes comprises.
Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2018, la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL AJAssociés prise en la personne de Me [Z] [I], administrateur judiciaire a assigné la S.C.I. FONCIERE OHANA devant la présente juridiction, aux fins essentielles de condamner la S.C.I. FONCIERE OHANA à lui payer une somme de 300.000 euros et à lui rembourser le pas de porte versé à l’entrée dans les lieux soit une somme de 120.000 euros.
Par décision du 18 octobre 2018, le juge commissaire a admis la créance de la S.C.I. FONCIERE OHANA 14 à titre privilégié à hauteur de 55.122,43 euros.
Par ordonnance du 24 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de la procédure. La procédure a été rétablie le 25 mai 2021. Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience du juge unique du 26 juin 2023. Par ordonnance en date du 26 juin 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée.
Dans leurs dernières conclusions de rétablissement d’instance et d’intervention forcée du liquidateur notifiées au greffe par voie électronique le 6 novembre 2023, Monsieur [S] [R], Monsieur [H] [C] et la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire demandent au tribunal, aux visas des articles 1719, 1217 et 1231 du code civil, de :
“- Dire et juger Messieurs [R] et [C], ainsi que la SAS XAVIER PRIVAS 14 représentée par son liquidateur, recevables en leur action;
- les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions, et les déclarer bien fondés;
- Condamner la SCI FONCIERE OHANA à verser à la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 un montant de 300.000 en remboursement du coût des travaux de remise en état de conformité des locaux loués;
- Condamner la SCI FONCIERE OHANA à verser à la S.A.S. XAVIER PRIVAS la somme de 120.000 en remboursement du pas de porte versé à l’entrée des lieux ;
- Condamner la SCI FONCIERE OHANA à verser à la S.A.S. XAVIER PRIVAS la somme de 300.000 au titre des dommages et intérêts ;
- Condamner la SCI FONCIERE OHANA à verser à la la S.A.S. XAVIER PRIVAS la somme de au titre de 5.000 par application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens”.
Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 12 décembre 2023, la S.C.I. FONCIERE OHANA demande au tribunal, aux visas de :
“Débouter la Société XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL FIDES en la personne de Maître [F] [P], Liquidateur Judiciaire, de l’intégralité de se demandes.
Condamner la Société XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL FIDES en la personne de Maître [F] [P], Liquidateur Judiciaire, à verser à la société FONCIERE OHANA la somme de 2.500 € au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile du Code de Procédure Civile.
Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Condamner la Société XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL FIDES en la personne de Maître [F] [P], Liquidateur Judiciaire, aux dépens dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure.”
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.
Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 13 mai 2024.
MOTIFS
- sur la recevabilité de la demande en intervention forcée du liquidateur de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 et de l’intervention volontaire de Monsieur [S] [R] et de Monsieur [H] [C] :
Non contestée, l'intervention forcée de la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [F] [P], liquidateur judiciaire la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 est déclarée recevable.
Par ailleurs, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] n’étaient pas demandeurs aux côtés de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 lors de l’assignation du 26 juin 2018. Ce sont lors des dernières conclusions de rétablissement d’instance et d’intervention forcée du liquidateur notifiées le 6 novembre 2023 qu’ils apparaissent en tant que demandeurs en sus de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14. Non contestée, leurs interventions volontaires qui s'appuient sur un intérêt légitime, ces derniers ayant conclu avec la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 le bail les liant à la S.C.I. FONCIERE OHANA le 1er juillet 2016, sont déclarées recevables.
- sur l’obligation de la délivrance :
La S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] sollicitent la condamnation de la S.C.I. FONCIERE OHANA à leur payer la somme de 300.000 euros en remboursement du coût des travaux de remise en état de conformité des locaux loués, la somme de 120.000 euros en remboursement du pas de porte versé à l’entrée des lieux, la somme de 300.000 euros au titre des dommages et intérêts. Ils soutiennent qu’au moment de la signature du bail, donc avant même l’entrée en jouissance des locaux, ces derniers étaient dans un “état désastreux” qui nécessitait des travaux importants de remise en état et de remise aux normes, afin de parvenir à une exploitation correspondant à l’usage exclusif de “bar-restaurant sur place et à emporter”; que la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 a été contrainte d’injecter plus de 300.000 euros dans cette affaire avant même d’avoir démarrer son activité; que l’ampleur des travaux a retardé la délivrance de la licence IV indispensable pour démarrer l’exploitation et a décalé l’instruction du dossier de prêt ; qu’il s’y est ajouté une importante fuite au niveau des canalisations ce qui a allongé de deux mois supplémentaires les travaux; que la SOCIETE GENERALE a financé intégralement le coût des travaux et a inscrit un nantissement sur le fonds de commerce; que la S.C.I. FONCIERE OHANA n’a pas respecté son obligation de délivrance; que la S.C.I. FONCIERE OHANA a mis volontairement à la charge du preneur le coût exorbitant des travaux de mise en conformité rendus nécessaires en raison de la vétusté et des vices structurels; que la stipulation selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent n’est pas suffisante pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrance; que les difficultés financières de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 ayant conduit à l’ouverture de la procédure collective résultant de l’absence de délivrance de locaux conformes à l’usage commercial auxquels ils étaient destinés lors de la prise de bail.
La S.C.I. FONCIERE OHANA s’oppose aux demandes de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, de Monsieur [S] [R] et de Monsieur [H] [C]. Elle soutient qu’aux termes du bail le preneur a déclaré connaître parfaitement les lieux loués, les avoir visités et les prendre en l’état et la décharger de tous travaux de remise en état, de conformité même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée; que devant le juge des référés, la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 n’a invoqué le non-respect par elle de l’obligation de délivrance; qu’elle ne s’est jamais plainte auprès de son bailleur d’avoir reçu un local non-conforme; que l’obligation de délivrance a été transféré expressément par le bail à la charge du locataire; que cette clause est parfaitement licite; qu’aucune des pièces produites ne démontre que le local n’était pas conforme à l’usage auquel il était destiné; que les factures produites ne concernent aucunement la remise aux normes mais des travaux d’aménagement ou de fourniture de matériels; que les demandeurs sollicitent une somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts sans préciser comment cette somme a été évaluée; que le remboursement du pas-de-porte a été versé à l’entrée dans les lieux et a été définitivement perdu à la suite de la résiliation du bail intervenue; qu’ils ne démontrent pas que ses difficultés financières qui l’ont conduit à l’ouverture d’une procédure collective ont un lien direct avec son manquement à son obligation de délivrance; que les photos produites ne sont pas datées et on ne sait pas où elles ont été prises; qu’elles ne démontrent rien si ce n’est l’existence d’un chantier en cours qui ne permet pas de déterminer la nature des travaux en cours; que le bail a été résilié par décision de justice et de ce seul fait la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 est irrecevable à solliciter des dommages et intérêts qui correspondent à la valeur de son fonds de commerce.
Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, l'article 1720 du même code précisant que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est certes loisible aux parties au contrat de bail de convenir de clauses exonérant le bailleur de certaines des obligations que les dispositions de l'article 1719 du code civil mettent à sa charge.
Toutefois, de telles clauses, dérogatoires du droit commun, sont d'interprétation stricte et doivent préciser, expressément, la nature et l'étendue des obligations dont le bailleur se décharge sur le preneur.
Il est en outre constant que de telles clauses, notamment celles prévoyant que le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent ne peuvent faire échec à l'obligation qu'a le bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination.
Le bail commercial liant les parties stipulait à l’article 4 intitulé “ETAT DES LIEUX” que “le Preneur prend les Locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du Bailleur aucun aménagement, aucune réparation, aucun travaux de remise en état et/ou de conformité, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagé (...) Le preneur s’engage irrévocablement par les présentes à faire réaliser dans les Locaux loués, à ses frais exclusifs, tous travaux d’aménagement, de réfection, de remplacement et autres, devant lui permettre d’utiliser les Locaux loués conformément à leur destination, quand bien même s’agirait-il de travaux de conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité, l’accessibilité handicapé, ou la réglementation du travail, ou encore de travaux de mises aux normes (...) Le Preneur s’oblige à prendre en charge toutes les réparations et remises en état nécessaires pour les Locaux loués et les équipements ou installations compris dans la location, notamment électriques, en conformité avec la réglementation en vigueur (lois, décrets, arrêtés, etc.) sera exclusivement supportée par le preneur (...) Le Preneur s’engage irrévocablement par les présentes à faire réaliser dans les locaux loués, à ses frais exclusifs, tous travaux d’aménagement, de réfection, de remplacement et autres, devant lui permettre d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination, quand bien même s’agirait-il de travaux de conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité, l’accessibilité handicapé ou la réglementation du travail, ou encore de travaux de mises aux normes.”
En l’espèce, force est de constater que ces clauses ne peuvent faire échec à l'obligation qu'a le bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination.
La S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 soutient que lors de son entrée dans les lieux, les locaux étaient désastreux et nécessitaient des travaux importants de remises en état afin de les rendre conformes à l’usage commercial auxquels ils étaient destinés, c’est-à-dire “Bar et Restaurant sur place et à emporter”, ce que conteste la S.C.I. FONCIERE OHANA.
Dès lors, il convient d’apprécier si au jour de l’entrée dans les lieux les locaux litigieux étaient impropres à leur destination et nécessitaient de lourds travaux de mise en conformité qui auraient dû être à la charge du bailleur, compte tenu de son obligation de délivrance.
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un état des lieux d’entrée a été effectué le 1er juillet 2016 de manière contradictoire.
Cet état des lieux mentionne :
- s’agissant de la pièce principale au rez-de-chaussée que les sols, les murs, les plafonds et les huisseries étaient en “état d’usage’;
- s’agissant de la cave au sous-sol que les sols, murs et plafond étaient également en “état d’usage”.
Il n’est nullement fait état qu’ils sont en “mauvais état”, mention possible sur le formulaire de l’état des lieux d’entrée. Il ne ressort pas davantage de cet état des lieux que les locaux se trouvaient dans un “état désastreux” comme le soutiennent les demandeurs ni qu’ils étaient impropres à leur destination.
Les demandeurs produisent à l’appui de leur demande des photographies qu’ils soutiennent être des photographies des locaux litigieux. Toutefois, force est de constater que ces photographies ne sont pas datées. Par ailleurs, il n’est pas justifié qu’il s’agit de photographies des locaux litigieux. Au demeurant, ces photographies ayant été prises alors que des travaux étaient en cours ne permettent pas de démontrer l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14.
Enfin, s’agissant des travaux effectués, la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 produit plusieurs factures. Ces factures dont le détail est très succinct ne permettent pas de démontrer à elles seules que les travaux ont été rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée et ne constituaient pas uniquement des travaux d’aménagement. Les travaux dont le montant est le plus important portent, en effet, sur des travaux de maçonnerie, sans autre détail, ainsi que des travaux d’aménagement d’un bar.
Par ailleurs, les demandeurs soutiennent sans le démontrer que les travaux ont été retardés par une importante fuite en provenance d’une canalisation collective vétuste. De même, ils soutiennent sans le justifier que les travaux ont retardé la délivrance de le licence IV ainsi que le début de l’exploitation des locaux.
Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 ait fait part au bailleur au cours du bail que ce dernier aurait manqué à son obligation de délivrance et que le local était impropre à sa destination. Ainsi, tant lors de la procédure devant le juge des référés relatif à l’acquisition de la clause résolutoire que devant le juge de l’exécution, la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 n’a nullement fait état d’un manquement de la S.C.I. FONCIERE OHANA à son obligation de délivrance.
Il convient à cet effet de relever que le courrier du 10 mars 2017 mentionné dans les conclusions de la S.C.I. FONCIERE OHANA aux termes duquel la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 se serait plainte d’avoir reçu un local non conforme, s’il est mentionné dans le bordereau de pièces des demandeurs n’a pas été produit dans le dossier de plaidoirie et n’est d’ailleurs plus mentionné dans leurs dernières conclusions.
Dès lors, il ne ressort pas des pièces versées aux débats, que la S.C.I. FONCIERE OHANA n’a pas délivré à la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 des locaux conformes à leur destination nonobstant les stipulations de l’article 4 du contrat de bail intitulé “ETAT DES LIEUX”.
La S.C.I. FONCIERE OHANA n’ayant pas manqué à son obligation de délivrance, la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la S.C.I. FONCIERE OHANA.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de relever que la S.C.I. FONCIERE OHANA a uniquement sollicité la condamnation de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire aux dépens et à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle n’a formulé aucune demande à l’encontre de Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C].
Dès lors, la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance, dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire à payer à la S.C.I. FONCIERE OHANA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l’intervention forcée de la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14,
DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur [S] [R] et de Monsieur [H] [C],
DEBOUTE la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, Monsieur [S] [R] et Monsieur [H] [C] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la S.C.I. FONCIERE OHANA,
CONDAMNE la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14 représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire à payer à la S.C.I. FONCIERE OHANA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. XAVIER PRIVAS 14, représentée par la SELARL Fides en la personne de Me [F] [P], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire aux entiers dépens dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
REJETTE toutes les autres demandes des parties,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,
Fait et jugé à Paris le 09 Septembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sandra PERALTA
