Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/01058

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 20 décembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/01058 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNOY PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Mathilde REDON, greffière, lors des débats à l’audience du 12 novembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : Madame [F] [V] demeurant [Adresse 6] [Localité 12] représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE Madame [X] [N] demeurant [Adresse 8] [Localité 12] représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE Madame [W], [K] [G] demeurant [Adresse 6] [Localité 12] représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE DEMANDERESSES D'UNE PART ET : SCCV LEON dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 11] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré le 3 octobre 2024, Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry la SCCV LEON, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 1642-1 et suivants et 1792 et suivants du code civil, L.151-1 et suivants, L.261-1 et suivants et R.261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, aux fins de : - Condamner la SCCV LEON à lever les réserves telles qu'énoncées dans les trois procès-verbaux de livraisons non datés, ainsi que dans les correspondances adressées par les demanderesses en date des 15 mai 2023, 11 juillet 2023, 15 juillet 2023, 25 septembre 2023, 4 octobre 2023, 6 octobre 2023, 8 octobre 2023, 6 novembre 2023 et 26 décembre 2023, ainsi que dans le rapport ISTIA en date du 14 juillet 2023, et notamment : * façades non posées (revêtement béton brut sans le parement brique prévu), * absence d'isolation thermique (notamment sol et WC situé en rez-de-chaussée), * absence d'isolation phonique, * taille du local d'ordures ménagères insuffisante, à l'origine de nuisances olfactives et présence de nuisibles, * problématiques sur le réseau électrique : absence de disjoncteur pour l'ensemble des volets roulants et disjoncteurs surchargés, absence de pose d'un dispositif jour/nuit EDF, câble d'antenne télévision non-raccordé, * présence d'humidité et bosselage du mur des escaliers et du plafond du dernier étage, * présence d'humidité dans la chambre mitoyenne à la salle d'eau au 1er étage, notamment sur la fenêtre côté rue et décollage des bandes de finition peinture, également cloquée, * absence d'isolation sur la gaine technique de la salle d'eau du 1er étage et présence de déchets, * vide sanitaire inaccessible pour les interventions et non sécurisé (cassé sur le côté donnant sur le parking), * défaut de montage de l'escalier extérieur d'accès à la maison côté parking : défaut d'aplomb, mal fixé au sol et les mains se coincent entre le mur et la rambarde, * fissurations sur l'escalier intérieur (marche n°7), * absence de finitions peinture sur l‘escalier intérieur en bois, * plomberie : absence de robinet intermédiaire à chaque étage, * absence de peinture de finition dans l'ensemble du bien, * absence de toiture végétalisée sur les locaux vélo et ordures ménagères * stagnation d'eau dans les locaux vélo et ordures ménagères (proliférations d'insectes) * végétation des parties communes faites avec du remblai argileux et du gravier, * jardins privatifs : présence de remblai argileux et de mauvaises herbes, * esthétique des façades en bois et parement brique non-réalisé, - Assortir cette condamnation d'une astreinte comminatoire de 200 euros par jour de retard à compter de la date de l'ordonnance à intervenir, - En toute hypothèse pour les désordres apparus et dénoncés plus d'un mois après la livraison et subsidiairement concernant les réserves de l'article 1642-1 du code civil, désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés avec mission, - En tout état de cause, condamner la SCCV LEON à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance. Au soutien de leurs demandes, Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] exposent que : - par acte notarié contenant vente en l'état futur d'achèvement en date du 20 décembre 2022, elles ont acquis de la SCCV LEON ès qualité de maître d'ouvrage, au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 16] situé [Adresse 3] à [Localité 18], une maison ainsi que deux emplacements extérieurs de stationnement, - elles ont pris possession des lieux selon trois procès-verbaux de livraison non-datés, l'achèvement des travaux ayant eu lieu le 26 juin 2023 et la livraison étant intervenue le 8 septembre 2023, - or, elles ont constaté de très nombreux désordres et malfaçons, qu'elles ont signalés à la SCCV LEON, tant lors du rendez-vous de livraison que par courriers recommandés dans le délai légal d'un mois, - cependant la SCCV LEON a refusé de mettre en réserve de nombreuses malfaçons, visibles et importantes, comme en atteste un commissaire de justice, dont certaines ont d'ailleurs été visées dans un rapport ISTIA en date du 14 juillet 2023, soit antérieurement à la livraison du bien, - la SCCV LEON a ainsi été mise plusieurs fois en demeure de lever les réserves, sans succès et Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] ont continué de signaler de nouveaux désordres et non-conformités postérieurement à la livraison au fur et à mesure du temps, - elles demandent donc au juge des référés du tribunal de céans de bien vouloir condamner la SCCV LEON à lever les réserves résiduelles, sous astreinte, telles que visées au dispositif, ainsi qu'à procéder à la reprise des désordres survenus postérieurement. A l'audience du 12 novembre 2024, Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G], représentées par avocat, ont soutenu leur acte introductif d'instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l'assignation. En défense, la SCCV LEON, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, elle forme protestations et réserves sur la mesure d'expertise dont elle souhaite limiter la mission aux réserves, désordres ou non-conformités affectant les parties privatives, à l'exclusion des parties communes et des réserves ayant donné lieu à quitus des requérantes, et sollicite que ces dernières soient déboutées de l'ensemble de leurs demandes de condamnation à son encontre au motif de contestations sérieuses. Elle expose que la demande de condamnation sous astreinte de 200 euros par jour de retard à lever les réserves alléguées par les demanderesses et formulée à son encontre se heurte à de nombreuses contestations sérieuses, du fait que : - l'existence même des réserves, désordres et non-conformités allégués par les demanderesses dans leurs différents courriers n'est pas démontrée, certains étant même totalement subjectifs, approximatifs, et font état d'un ressenti plus que d'une réalité, d'autres sont de simples remarques et ne constituent donc pas des désordres, et enfin ces courriers font état de réserves ont été levées, - elles n'ont pas qualité à agir pour les prétendus désordres affectant les parties communes, seul le syndicat des copropriétaires ayant qualité à agir au titre de désordres et non conformités affectant ces parties, - la consignation des réserves signalées avant la livraison du bien était prématurée. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la levée des réserves sous astreinte Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il ressort de ce texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. En application desdites dispositions, il appartient à Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] de rapporter la preuve d'une urgence, d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieusement contestable. En l'espèce, il résulte des pièces produites que les travaux de construction du pavillon litigieux ont été achevés le 26 juin 2023, la livraison étant intervenue le 8 septembre 2023 et que, outre les réserves listées dès la réception, Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] ont alerté la SCCV LEON par courriers recommandés sur d'autres désordres découverts en emménageant dans les lieux. En conséquence, Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] ayant saisi la juridiction des référés le 3 octobre 2024 alors que le bien immobilier litigieux a été livré depuis le 8 septembre 2023, soit plus d'un an après, il convient de constater qu'elles ne justifient pas de la condition d'urgence prescrite par les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile. Pour s'opposer à la demande de condamnation à lever les réserves, la SCCV LEON remet en cause notamment l'existence même des désordres dont certains figurent dans un rapport établi avant la livraison du bien. Or, force est de constater que les demanderesses produisent, à l'appui de leur demande, un rapport de visite antérieur à la livraison, trois procès-verbaux de livraison du bien et des courriers rédigés par leurs soins postérieurement à la livraison, non étayés par un constat de commissaire de justice, des photographies et/ou une expertise amiable. Ainsi, les parties s'opposant tant sur l'existence que sur l'imputabilité des désordres, le trouble manifestement illicite n'est donc pas caractérisé. Par conséquent, faute pour Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] de rapporter la preuve de la violation évidente d'une règle de droit elle-même évidente, constitutive d'un trouble manifestement illicite, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de levée des réserves. Sur la demande d'expertise Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] justifient par la production de leur attestation de propriété, de la notice descriptive de l'ensemble immobilier, de l'attestation d'achèvement de la MOE TECHTONIQUE en date du 26 juin 2023, des procès-verbaux de livraison, de nombreux courriers, du rapport ISTIA du 14 juillet 2023 et de la déclaration de sinistre réceptionnée le 31 août 2024, rendant vraisemblable l'existence des désordres invoqués, d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Concernant la mission confiée à l'expert, il convient de rappeler que, conformément à l'article 265 du code de procédure civile, le juge, après s'être prononcé sur la nécessité de recourir à l'expertise et après avoir choisi l'expert, fixe les termes et l'étendue de la mission. La SCCV LEON sollicite du tribunal qu'il limite la mission de l'expert aux réserves, désordres ou non-conformités affectant les parties privatives de Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G], à l'exclusion des parties communes et des réserves ayant donné lieu à quitus des requérantes. Mais, s’il est exact qu’un copropriétaire n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état des parties communes, il est susceptible de recouvrer cette qualité en cas de préjudice personnel résultant de désordres affectant les parties communes. Dès lors, il n’y a pas lieu de restreindre la mission de l’expert aux seules parties privatives. Le moyen développé en ce sens par la défenderesse sera donc écarté. Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence, il sera donc fait droit à la demande d'expertise, aux frais avancés de Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G], dans les termes du dispositif ci-dessous. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les circonstances de l'espèce justifient en équité de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens. Il n'y a donc pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de levée de réserves sous astreinte de Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] ; ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d'expert : Madame [B] [D] née [I] Experte judiciaire près la cour administrative d'appel de Paris [Adresse 7] [Localité 13] Tél : [XXXXXXXX02] Email : [Courriel 14] Laquelle pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ; Avec mission de : - se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 18], - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - relever et décrire les désordres allégués expressément dans l'assignation et pièces jointes affectant l'immeuble litigieux, - en détailler l'origine, les causes, l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, - indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, - donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux désordres et évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, - fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance, DIT qu'en cas d'urgence reconnu par l'expert la demanderesse pourra exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d'œuvre de la demanderesse, exécutés par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l'expert, les intervenants étant réputés avoir agi dès l'origine pour le compte de celui de qui il appartiendra ; FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ; DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 10] à [Localité 15], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ; DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle : - en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, - en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, - en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées, - en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise ; DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ; DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; FIXE à la somme de 2.500 (deux mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10] à [Localité 15] ([Courriel 17] / Tél: [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX09]), dans le délai de 6 semaines à compter de la délivrance par le greffe de la présente ordonnance, sans autre avis ; DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil ; LAISSE les dépens à la charge de Madame [F] [V], Madame [X] [N] et Madame [W] [G]. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,