Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 24/00189

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00189 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVOX MINUTE N° : 24/00127 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Madame [C] [K] [P] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître TAILE MANIKOM Ingrid, avocat au barreau de Saint-Denis (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001156 du 28/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST-DENIS REUNION) DÉFENDEUR : Monsieur [T] [V] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître PAYEN, avocat au barreau de Saint-Denis COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Madeline ROYO, Assistée de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 02 Juillet 2024 DÉCISION : Contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 3 septembre 2024 par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière. Copie exécutoire délivrée aux parties le 03/09/2024 EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 16 août 2017, Monsieur [T] [V] a donné à bail à Madame [C] [E] et Monsieur [H] [E] une maison jumelée à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 850 euros. Un dépôt de garantie de 850 euros a été versé lors de la conclusion du contrat. Soutenant que le logement loué était affecté de nombreux désordres consistant notamment en des infiltrations d'eau et des désordres électriques et qu’il ne respectait en conséquence pas les normes de décence imposées par la loi et le règlement, Madame [C] [K] [P] a, par exploit délivré par commissaire de justice le 29 mars 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT- DENIS statuant en sa chambre de proximité de SAINT-PAUL pour voir condamner Monsieur [T] [V] à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 6.587,50 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à 25 % du montant des loyers payés depuis son entrée dans les lieux jusqu’à sa sortie ainsi que celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de l'instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat (406,29 euros). L'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2023. Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l'une des parties au moins et mise en place d’un calendrier de procédure non respecté par les parties, l’affaire a fait l’objet d’une décision de radiation le 21 novembre 2023. Par courrier reçu au greffe le 19 mars 2024, Madame [C] [K] [P] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité la remise au rôle de cette affaire en produisant ses conclusions n°2. L'affaire a été rappelée à l'audience du 4 juin 2024. Après un renvoi, ordonné à la demande de l'une des parties au moins, l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 juillet 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée. À l’audience, les parties étaient représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Au visa de ses conclusions n°2 datées du 14 mars 2024, Madame [C] [K] [P], représentée par Maître TAILE MANIKOM, maintient l’ensemble de ses demandes et sollicite du juge qu’il déboute Monsieur [T] [V] de toutes celles qu’il forme à son encontre. À cet effet, elle fait valoir que le logement loué était indécent en ce qu’il souffrait de nombreux désordres constatés par un huissier de justice en date du 7 février 2019, que la réalité de ces désordres ne peut être contestée dans la mesure où les constatations effectuées par un huissier de justice font foi jusqu’à preuve du contraire et que le défendeur ne rapporte absolument pas cette preuve contraire. Elle souligne qu’il se contente de minimiser les désordres en se fondant exclusivement sur l’état des lieux de sortie dont il déduit que des travaux auraient été réalisés, qu’il ne produit, pour autant, aucune facture permettant d’accréditer une telle affirmation, que, si quelques travaux ont effectivement été réalisés par le père du bailleur au mois de septembre 2019, ils n’ont évidemment pas suffi à remédier à l’ensemble des désordres affectant le logement loué et que, par la mention apposée sur l’état des lieux de sortie produit, elle avait entendu exprimer les plus fortes réserves sur les mentions qui y figuraient. Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’indécence du logement résulte également du constat de non décence établi par les services de la caisse d’allocations familiales en date du 19 novembre 2019 et qu’elle a, quant à elle et contrairement aux allégations du bailleur, intégralement acquitté les loyers dont elle était redevable. Elle conclut que la réalité du préjudice qu’elle a subi dans sa jouissance du logement loué n’est pas contestable, qu’elle a vécu, pendant près de 31 mois, dans un logement indécent, qu’elle n’a eu de cesse, pendant cette période, de solliciter du bailleur la réalisation des travaux de remise en état nécessaires et que ses demandes sont parfaitement justifiées. En réponse, au visa de ses conclusions en défense n°3 datées du 6 juin 2024, Monsieur [T] [V], représenté par Maître [S], demande au juge de débouter la demanderesse de ses demandes et, à titre subsidiaire, de réduire le montant de l’indemnisation de son trouble de jouissance à la somme de 850 euros, d’ordonner la compensation entre les créances réciproques détenues par les parties l’une à l’égard de l’autre et de condamner Madame [C] [K] [P] à lui verser la somme de 2 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter la charge des dépens de l'instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat (406,29 euros). Au soutien de ses prétentions, il soutient que l’état des lieux d’entrée réalisé le 21 août 2017 de manière contradictoire par les parties fait état de divers désordres et de travaux à réaliser, que son père a procédé à la réalisation de divers travaux au sein du logement loué, qu’il a par ailleurs toujours tâché, malgré son éloignement et ses difficultés financières, de faire réaliser les travaux sollicités par la locataire, qu’il lui a même proposé de quitter le logement loué sans préavis et que c’est à la suite de la délivrance d’un congé pour reprise en date du 19 février 2020 que la locataire a quitté les lieux et que l’état de sortie a été dressé le 25 mars suivant. Il insiste sur le fait que le constat établi par l’huissier de justice l’a été de manière unilatérale, qu’à l’inverse, l’état des lieux de sortie l’a été de manière contradictoire par les parties et que, dans la mesure où ce dernier état des lieux ne porte nullement mention des désordres allégués par la demanderesse, il s’en déduit qu’ils avaient disparu ou qu’ils avaient fait l’objet de travaux de reprise par le bailleur. Il ajoute que le constat de non décence du logement établi par la caisse d’allocations familiales n’est pas probant, que les demandes formulées par la demanderesse ne sont pas justifiées, que l’état du logement lors de sa restitution ne résulte que d’un défaut d’entretien imputable à la locataire qui ne peut en conséquence se prévaloir d’une situation qu’elle a elle-même engendrée et qu’en tout état de cause, elle a déjà été indemnisée du trouble subi parce qu’il lui a permis de ne pas acquitter le loyer du mois de janvier 2019. Si le tribunal devait estimer que la demanderesse avait néanmoins subi un préjudice, il devrait limiter l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 850 euros, soit un mois de loyer, et ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties au présent litige. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’indécence du logement loué Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;le logement permet une aération suffisante ; les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins de l'occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. En l’espèce, il est constant que, suivant acte sous seing privé du 16 août 2017, Monsieur [T] [V] a donné à bail à Madame [C] [E] et à Monsieur [H] [E] une maison jumelée à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 850 euros. Dans le cadre de la présente instance, Madame [C] [K] [P], dont la qualité à agir n’est pas contestée, fait état de divers désordres qui ont affecté le logement pendant la durée de son occupation du 21 août 2017 au 25 mars 2020. Au soutien de sa requête, en premier lieu, elle produit de nombreux courriels échangés avec le bailleur entre le 13 septembre 2018 et le 12 janvier 2019 dans lesquels elle fait état de désordres qui affectent le logement (étanchéité de la toiture et d’une baie vitrée, défauts affectant la porte d’une chambre, désordres électriques), propose la réalisation de travaux et se plaint de l’absence de réactivité du bailleur. Il doit d’ailleurs être noté que, dans son courriel du 12 janvier 2019, le bailleur n’a pas contesté la réalité du problème de fuite et lié à l’état du plafond et a d’ailleurs proposé en conséquence un effacement de la dette locative. Dans le même sens, elle produit un courrier et un courriel dans lesquels sa mandataire a, en date du 2 octobre 2019, mis le bailleur en demeure de procéder à la réalisation de travaux nécessaires. En second lieu, elle produit des photographies sur lesquelles divers désordres peuvent être identifiés dans diverses pièces du logement loué (dégradations des murs (divers trous et fissures), traces d’infiltrations sur les plafonds et sur les murs, dégradations des planchers, décollement des plinthes, présence de termites, dégradations de porte, de volets et des sols extérieurs). Ces photographies font également apparaître que des travaux ont été entrepris au sein du logement mais qu’ils n’ont pas été, pour certains, terminés. L’authenticité de ces photographies ne peut être contestée dans la mesure où l’huissier de justice a inséré des photographies très ressemblantes dans son constat établi le 7 février 2019. Ainsi, Madame [C] [K] [P] produit, en troisième lieu, un procès-verbal de constat établi le 7 février 2019 par Maître [X] [I], huissier de justice à [Localité 7]. De ce constat, il ressort que : de nombreuses traces d’infiltrations d’eau, parfois très importantes, sont visibles au niveau du plafond, des murs et du parquet en stratifié au sein de plusieurs pièces du logement loué (salon-salle à manger, cuisine, véranda, chambres),l’étanchéité n’est pas satisfaisante (des moulures sont absentes dans le salon-salle à manger ; le joint silicone de la véranda est dégradé ; des trous ont été effectués dans le rail de la baie vitrée pour laisser l’eau s’écouler ; les fenêtres des chambres ne sont pas étanches),des termites sont présents dans la toiture et les volets au niveau du salon-salle à manger, de la salle de bains et des chambres,un des volets de la fenêtre du salon-salle à manger a été arraché et n’a pas été remplacé de sorte que la fenêtre est condamnée,certaines fixations du bâti des portes de placards de la cuisine sont absentes et certains matériels apparaissent fixés de manière très sommaire (lattes de bois, hotte aspirante),la plinthe de bois qui avait été fixée au sol de la véranda est décollée,la vasque sur le meuble de la salle de bains est très abîmée par suite d’infiltrations d’eau et repose sur le tiroir qui ne peut plus être ouvert ; le joint d’étanchéité du bac à douche, très ancies et en mauvais état, est défectueux,le chauffe-eau qui équipe le logement apparaît manifestement sous dimensionné pour les occupants du logement,le réseau électrique n’est manifestement pas aux normes (présence d’une goulotte non refermée par un cache) et le compteur électrique du logement ne l’est pas non plus,la porte de l’une des chambres ne se ferme pas et est dégradée,le carrelage de l’allée qui mène au logement est revêtu d’un carrelage en très mauvais état. Il en ressort également que si certains travaux ont été entrepris, ils l’ont été de façon très grossière et n’ont manifestement pas été terminés. D’ailleurs, l’huissier de justice a constaté que la réalisation par le bailleur de certains travaux au sein de la cour extérieure ne garantit pas la sécurité des occupants en ce que les treillis soudés sont en saillie et qu’un muret est dépourvu de garde-corps. De ces éléments, il résulte que, le 7 février 2019, de nombreux désordres ont été constatés par l’huissier de justice au sein du logement loué et que, dans la mesure où les huissiers de justice sont des officiers publics qui ont notamment pour mission de faire des constatations purement matérielles et où leurs constatations font foi jusqu’à preuve du contraire, la réalité des désordres constatés ne peut être sérieusement contestée. En effet, d’une part, le défendeur ne rapporte absolument aucune preuve permettant d’apporter la contradiction aux constatations effectuées par l’huissier de justice. D’autre part, s’il soutient qu’il a procédé à la réalisation de certains travaux au sein du logement loué, force est de constater qu’il n’en rapporte absolument pas la preuve dans la mesure où il ne produit strictement aucune facture au soutien de sa position. À cet égard, les déclarations de son père qui indique avoir réalisé des travaux dans la salle de bains ne sont pas suffisantes et il ressort d’ailleurs du procès-verbal de constat susvisé que des travaux ont effectivement été faits mais de manière très grossière et qu’ils n’ont pas été terminés. Au surplus, si la demanderesse reconnaît elle-même que quelques travaux de peinture et de remplacement de meubles ont été effectués au mois de septembre 2019, elle explique également qu’ils n’ont pas permis de remédier à la non décence du logement et qu’ils ont été interrompus en cours de réalisation. Enfin, au soutien de sa position, Monsieur [N] [V] se retranche derrière l’état des lieux de sortie qui ne porterait pas mention des désordres dont se plaint la demanderesse. Or, cet état des lieux est une photocopie de très mauvaise qualité dont de nombreuses mentions sont illisibles. En outre, il doit être noté que les parties ont classé les diverses parties de l’appartement avec la lettre C (état moyen) et plus généralement avec la lettre D (mauvais état), qu’elles ont signalé quelques dégradations ou désordres et qu’elles ont mentionné que le logement n’avait pas été nettoyé lors de sa restitution. Enfin, il doit être relevé que la locataire a mentionné « procédure en cours avec dossier huissier et l’ADIL », ce dont il résulte qu’elle entendait, lors de l’établissement de cet état des lieux contradictoire, se référer au procès-verbal de constat dont il vient d’être fait état. De ces éléments, il résulte que des désordres indéniables affectaient le logement loué et il ressort d’ailleurs d’un constat dressé le 19 novembre 2019 par la caisse d’allocations familiales de la Réunion qu’un diagnostic avait été réalisé par un technicien et que le constat a conclu à la non-conformité du logement loué au regard des critères de décence prévus par les textes susvisés. À cet égard, le défendeur ne peut pas non plus sérieusement soutenir que ledit technicien se serait contenté de reproduire les allégations de la demanderesse. Il ne peut pas non plus sérieusement soutenir, au vu de leur nature et de leur ampleur, que l’ensemble des désordres constatés résulte simplement d’un défaut d’entretien et qu’ils sont imputables à sa locataire. Dès lors, le logement objet du bail ne répondait pas aux normes de décence imposées par la réglementation applicable en ce que, d'une part, le clos et le couvert n'étaient pas assurés, que le gros œuvre du logement et ses accès ne protégeaient pas les locaux contre les eaux de ruissellement et que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires n'assuraient pas une protection suffisante contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, que d'autre part, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction et des revêtements du logement présentaient des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, que, de troisième part, les réseaux et branchements d’électricité n'étaient pas en bon état d’usage et de fonctionnement et qu'enfin, les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement ne permettaient pas un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Dès lors, au vu de leur nature et de leur ampleur, les désordres qui affectaient le logement loué sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination parce qu'ils représentaient un danger pour la sécurité des personnes et étaient susceptibles de mettre leur hygiène et leur santé en danger. Au vu des pièces produites, le logement objet du bail ne répondait donc pas aux normes de décence imposées par la réglementation applicable. Il s'ensuit que la non-conformité du logement a nécessairement causé à Madame [C] [K] [P] un préjudice de jouissance particulièrement important en ce qu’elle a vécu dans un logement qui présentait un danger pour la sécurité et la santé des occupants, était en outre anormalement humide et ne répondait pas à bien des égards aux normes en vigueur. A cet égard, le contrat de bail a été signé le 16 août 2017 et Madame [C] [K] [P] a, dès le 13 septembre 2018, informé son bailleur des désordres constatés qui ont, au vu des éléments qui précèdent, perduré jusqu’à ce qu’elle quitte le logement loué en date du 25 mars 2020. En dépit de ses multiples demandes, le bailleur, qui avait pourtant reconnu la réalité de certains désordres dès le 12 janvier 2019, ne s’est jamais exécuté. Il sera donc alloué, au titre du préjudice de jouissance assurément subi par la demanderesse pour la période allant du mois de septembre 2018 au 25 mars 2020, la somme globale de 4 037,50 euros que Monsieur [T] [V] sera condamné à lui verser. Cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l'article 1231-7 du Code civil. S’agissant de la dette locative dont fait état Monsieur [T] [V], convient de lui rappeler que, par courriel en date du 12 janvier 2019, il a, de manière unilatérale, décidé de lui faire grâce de la somme due à cette date, soit le loyer du mois de janvier 2019. Il ne saurait donc, dans le cadre de la présente instance, revenir sur cette remise gracieuse pour solliciter la compensation entre les créances réciproques des parties. Aucune dette locative n’est à mettre à la charge de la demanderesse. La demande formée à ce titre par Monsieur [T] [V] sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [V], qui succombe, devra supporter les dépens de la présente procédure qui ne sauraient inclure les frais générés par l’établissement du constat par l’huissier de justice. En effet, un tel constat, établi à des fins exclusivement probatoires, ne compte pas au nombre des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile. Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées. Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à Madame [C] [K] [P] la somme de 4 037,50 euros (quatre mille trente-sept euros et cinquante centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens de la présente procédure, DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits, LA GREFFIERE LA JUGE