Cour d'appel, 13 juin 2023. 21/01750

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 13 juin 2023 N° RG 21/01750 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FU47 -DA- Arrêt n° [K], [S] [D] veuve [T] / S.C.I. ACHAT GESTION LOCATION Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTLUÇON, décision attaquée en date du 06 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 11-20-000119 Arrêt rendu le MARDI TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Clémence CIROTTE, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [K], [S] [D] veuve [T] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007890 du 27/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Maître Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON APPELANTE ET : S.C.I. ACHAT GESTION LOCATION [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Maître Nathalie VENTAX, avocat au barreau de MONTLUCON Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 mars 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 13 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. I. Procédure Par acte sous seing privé du 30 mai 2001 la SCI Achat Gestion Location (AGL) a consenti un bail d'habitation à M. [T], aux droits de qui vient maintenant Mme [K] [D] veuve [T], sur une maison individuelle à [Localité 1]. Deux avenants ont étendu cette location à un garage et à un hangar en 2002 et 2006. Par un troisième avenant du 5 janvier 2007 Mme [K] [D] a été expressément mentionnée en qualité de locataire du bail signé le 30 mai 2001. Le 17 février 2020 la SCI AGL a délivré à Mme [K] [D] un congé aux fins de reprise au bénéfice de M. [B] [E], associé dans la SCI. Par exploit du 3 juin 2020 Mme [K] [D] a fait assigner la SCI AGL devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Montluçon afin principalement de voir juger que le congé délivré le 17 février 2020 est dépourvu de cause réelle et sérieuse. À l'issue des débats, par jugement du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection a statué comme suit : « Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 17 février 2020, DIT que le bail a pris fin le 20 août 2020, REJETTE la demande de de dommages-intérêts de Madame [K] [D], REJETTE la demande de Madame [K] [D] de remise par la SCI AGL sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision les justificatifs de charges récupérées depuis l'exercice 2015 jusqu'à ce jour, CONDAMNE Madame [K] [D] à payer à la SCI AGL la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI AGL aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. » Après avoir fixé la date du congé au 31 août 2020, ensuite de la tacite reconduction du bail, le premier juge a justifié sa décision notamment par les motifs ci-après : Le congé doit préciser le bénéficiaire, le motif allégué et la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise par le bailleur. En l'espèce, à la lecture du congé délivré le 17 février 2020 il est possible d'identifier que le bénéficiaire de la reprise est Monsieur [B] [E] demeurant [Adresse 6] à [Localité 2], associé de la SCI achat gestion location, SCI à caractère familial ; le bénéficiaire de la reprise est donc clairement identifié et il est un bénéficiaire possible de par sa qualité d'associé de la SCI, Monsieur [E] est donc un bénéficiaire prévu par la loi ['] Il est désormais prévu que le bailleur qui donne congé à son locataire pour reprendre le logement doit justifier du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise, cela implique que le bailleur indique donc de manière précise les raisons qui justifient cette reprise, et cette raison doit constituer une certitude au jour de sa notification et non un simple projet. La SCI AGL justifie que Monsieur [B] [E] a bien mis en vente sa résidence principale par la production d'un mandat de vente en date du 22 octobre 2019 ; Madame [D] conteste ce motif faisant valoir que la SCI dispose d'autres biens immobiliers qui auraient pu être occupés par Monsieur [E] et que ce n'est que par pures représailles que ce congé a été délivré. Madame [D] ne rapporte pas la preuve que le motif de reprise mentionné par la SCI AGL dans le congé n'est pas réel et sérieux, au contraire. En effet, il ressort du mandat de vente produit par la SCI que l'habitation principale du bénéficiaire de la reprise est bien en vente ; cette mise en vente constitue un motif réel et sérieux de congé pour reprise ['] En l'espèce, il convient de relever que la locataire est née le [Date naissance 3] 1955, qu'elle était âgée de moins de 65 ans lorsque le congé a été délivré le 17 février 2020 mais de plus de 65 ans à la date de fin du bail. Il convient de rappeler que le régime protecteur dont bénéficient les personnes qualifiées de 'locataires protégés' accueille toutefois des exceptions, en effet, le propriétaire bailleur pourra, dans certains cas spécifiques, donner congé au locataire protégé si ledit propriétaire répond lui-même à au moins l'une des conditions suivantes : - Il est lui-même âgé de plus de 65 ans ; - Il a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources que ceux précités ; - Il propose une solution de relogement à la locataire (le logement proposé doit être similaire et correspondre aux revenus du senior, tout en répondant à ses besoins et en étant géographiquement proche de son ancien lieu de vie). En l'espèce. Monsieur [O] [E] qui est le bénéficiaire de la reprise et un associé de la SCI est né le [Date naissance 4] 1942, il était âgé lors de la délivrance du congé de reprise de 77 ans et à la date de fin de bail de 78 ans. Monsieur [O] [E] peut en sa qualité de bénéficiaire et associé de la SCI AGL donner congé au locataire protégée en ce qu'il répond à l'une des conditions prévues par la loi : être âgé de plus de 65 ans ; dès lors le moyen invoqué par la demanderesse d'absence de relogement ne peut être retenu comme cause de nullité du congé. Au regard de l'ensemble des éléments ci-dessus relevés, il convient dès lors de dire que le congé pour reprise délivré le 17 février 2020 à Madame [D] respecte les conditions de forme et fait mention d'un motif réel et sérieux, il devra donc être considéré comme régulier ; la date de prise d'effet de ce congé pour reprise est fixée au 31 août 2020. *** Mme [K] [D] a fait appel de cette décision le 2 août 2021, précisant : Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués et énoncés ci-dessous, en ce qu'il a : constaté la validité du congé pour reprise délivré le 17 février 2020 ; dit que le bail a pris fin le 20 août 2020 ; rejeté les demandes de Madame [D] veuve [T] tendant à voir : Dire et juger le congé délivré le 17 février 2020 par la SCI AGL à Madame [T] dépourvu de cause réelle et sérieuse ; En tout état de cause, le dire et juger irrégulier faute pour le bailleur d'avoir offert à Madame [T] de procéder à son relogement ; En conséquence, le dire nul et de nul effet ; Condamner la SCI AGL à payer et porter à Madame [T] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance frauduleuse d'un congé ; Condamner la SCI AGL à remettre à Madame [T] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les justificatifs de charges récupérés depuis l'exercice 2015 jusqu'à ce jour ; Condamner la SCI AGL à payer et porter à Madame [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SCI AGL aux entiers dépens de l'instance. Condamné Madame [D] veuve [T] à payer à la SCI AGL la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Madame [D] veuve [T] demande l'infirmation de la décision sur les chefs énoncés ci-dessus. » Dans ses conclusions récapitulatives ensuite du 6 avril 2022 Mme [K] [D] demande à la cour de : « Recevoir Madame [T] en son appel et la dire bien fondée, Débouter la SCI AGL de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON le 6 juillet 2021 en ce qu'il a : - constaté la validité du congé pour reprise délivré le 17 février 2020, - dit que le bail a pris fin le 20 août 2020, - rejeté les demandes de Madame [T], - condamné Madame [D] veuve [T] à payer à la SCI AGL la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Statuant à nouveau, et par application des dispositions de l'article 15 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, Annuler le congé délivré le 17 février 2020 par la SCI AGL à Madame [T] en ce qu'il est dépourvu de cause réelle et sérieuse, et en tout état de cause, irrégulier faute pour le bailleur d'avoir offert à Madame [T] de procéder à son relogement, Condamner la SCI AGL à payer et porter à Madame [T] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance frauduleuse d'un congé, Condamner la SCI AGL à remettre à Madame [T] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les justificatifs de charges récupérés depuis l'exercice 2015 jusqu'à ce jour, lesquels justificatifs devront faire ressortir la clé de répartition retenue par le bailleur entre les différents logements et annexes sis [Adresse 5] à [Localité 1] pour répartir les charges d'eau, électricité et taxe d'ordures ménagères, Condamner la SCI AGL à payer et porter à Madame [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner la SCI AGL aux entiers dépens. » *** En défense, dans des écritures du 13 janvier 2022 la SCI AGL demande pour sa part à la cour de : « - Dire bien jugé, mal appelé. - En conséquence, - Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de MONTLUCON en ce qu'il a constaté la validité du congé pour reprise délivré le 17 février 2020. - Confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail a pris fin le 20 août 2020. - Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [D] veuve [T] de remise par la SCI AGL sous astreinte de 100 € par jour de retard les justificatifs des charges récupérées depuis l'exercice 2015 jusqu'à ce jour. - En conséquence, - Débouter Madame [K] [D] veuve [T] de l'intégralité de ses demandes irrecevables et mal fondées pour les motifs ci-dessus énoncés. - Condamner Madame [K] [D] veuve [T] à payer et porter à la SCI AGL représentée par Monsieur [B] [E] une somme de 4 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. - La condamner aux entiers dépens. » *** La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance. Une ordonnance du 9 février 2023 clôture la procédure. II. Motifs Le bail d'habitation est conclu pour trois ans, et dans le cas présent, faute de dispositions contraires, il a été reconduit tacitement par périodes de trois années (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Il résulte du paragraphe I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur peut donner congé ou locataire pour reprendre le bien, à condition d'indiquer le motif allégué et, dans ce cas particulier, de justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Dans ce cas le délai de préavis applicable au congé est de six mois. Le paragraphe III du même texte précise que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Cette disposition n'est toutefois pas applicable lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond. Ceci étant posé, les parties discutent en premier lieu de la date du congé. Le juge des contentieux de la protection a considéré que faisant suite au contrat de bail initial signé le 30 mai 2001, un nouveau contrat de bail avait été établi entre les parties le 22 août 2002, prévoyant la location d'une maison et d'un garage à effet du 1er septembre 2002. Madame [D] considère que le juge a commis une erreur d'analyse et que c'est le premier contrat du 31 mai 2001 qu'il convient de retenir pour déterminer la date d'échéance du congé, « l'acte du 20 août 2002 n'ayant d'autre objet que d'étendre l'assiette de la location à un garage ». La SCI AGL soutient au contraire que le contrat de location signé le 20 août 2002 « ne constitue aucunement un avenant mais bien un nouveau contrat de bail qui constitue le point de départ du délai. » Or le premier juge a fait une lecture erronée des pièces du dossier, et c'est la thèse de Mme [D] qui est exacte. En effet, le premier contrat du 30 mai 2001 à effet du 1er juin 2001 a été signé pour la location d'une maison individuelle moyennant un loyer mensuel de 1500 EUR. Le second contrat du 20 août 2002 à effet du 1er septembre 2002 ne peut pas être considéré comme un nouveau contrat de bail alors que d'évidence il porte sur la location d'un garage, s'ajoutant à la location de la maison, moyennant le prix mensuel de 335,39 EUR. Il est exact que la case « maisons individuelle » est cochée sur la première page du document, de même que la case « garage », mais ceci ne saurait signifier que ce contrat intéresse de nouveau la location de la maison, dans la mesure où il suffit de constater que le prix de 335,39 EUR ne peut évidemment pas correspondre à la location de la maison et du garage. Il s'agit donc bien d'un avenant destiné à ajouter la location d'un garage à la location de la maison qui a débuté le 30 mai 2001, moyennant quoi le contrat dans son ensemble est à effet du 1er juin 2001 et non pas du « 22 août 2002 » comme jugé à tort par le juge de Montluçon, qui au passage commet une erreur de date. Il suffit encore pour s'en convaincre de lire l'avenant du 5 janvier 2007, établi à en-tête de la SCI AGL, disant que le « contrat de location signé le 1er juin 2001 » est modifié en ce que les locataires sont désormais « Monsieur [J] [T] ou Madame [T] [K] ». Le fait qu'un précédent avenant du 2 janvier 2006 fasse référence au contrat du 1er septembre 2002 n'y change rien. La date de départ du contrat, y compris les avenants, doit donc être fixée au 1er juin 2001, moyennant quoi le contrat s'est ensuite renouvelé par tacite reconduction pour trois années les 1er juin 2004, 1er juin 2007, 1er juin 2010, 1er juin 2013, 1er juin 2016, 1er juin 2019, et 1er juin 2022 en l'état actuel. Il n'était donc pas possible de délivrer à Mme [D] un congé pour reprise le 17 février 2020 pour le 31 août 2020, puisqu'à la date du 17 février 2020 une nouvelle période triennale du contrat était en cours depuis le 1er juin 2019, moyennant quoi le congé est nul pour cette seule raison, ce qui rend superflu l'examen les autres causes soulevées par Mme [D]. Mme [D] sollicite encore la condamnation de la SCI AGL à lui remettre sous astreinte les justificatifs des charges récupérées depuis l'exercice 2015 avec la clé de répartition retenue par le bailleur pour répartir les charges d'eau, d'électricité et de taxe d'ordures ménagères entre les différents logements. Il est constant que le propriétaire doit faire connaître le détail des charges récupérables au locataire, ce qui découle de l'application pure et simple de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI AGL produit à son dossier le détail des charges de l'année 2015, sauf la taxe des ordures ménagères. Le détail des charges pour les années suivantes n'est pas fourni à l'exception de la taxe des ordures ménagères mais uniquement pour l'année 2020. Elle devra donc les fournir en intégralité, sans astreinte cependant. Le jugement sera donc infirmé, la cour annulant le congé du 17 février 2020 et ordonnant à la SCI AGL de produire le détail et le montant des charges récupérables à partir de l'année 2015. Il n'y a pas lieu à dommages-intérêts pour congé abusif, une telle faute n'étant pas démontrée, mais il est équitable que la SCI AGL paye à Mme [D] la somme de 1500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI AGL supportera les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau : Annule le congé pour reprise délivré le 17 février 2020 à Mme [K] [D] veuve [T] ; Ordonne à la SCI AGL de communiquer à Mme [K] [D] veuve [T] le montant des charges récupérables à partir de l'année 2015, en précisant la clé de répartition des charges d'eau, d'électricité et de taxe d'ordures ménagères entre les différents logements ; Condamne la SCI AGL à payer à Mme [K] [D] veuve [T] la somme de 1500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI AGL aux dépens de première instance et d'appel ; Déboute les parties de leurs autres demandes. Le greffier Le président