Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/04554

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 07 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/04554 - N° Portalis DB22-W-B7H-RPCG Code NAC : 72G DEMANDEUR : Monsieur [L] [U] né le 06 Juin 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1], représenté par Maître Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Antoine LEDOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le CABINET CSJC, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 450 394 986 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 07 Août 2023 reçu au greffe le 14 Août 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Octobre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Novembre 2024. * * * * * * EXPOSE DES FAITS Monsieur [L] [U] est propriétaire au huitième et dernier étage de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] de deux chambres de service numérotées 12 et 14 correspondant aux lots n°30 et n°32. Dans ce cadre, il a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2023 une résolution de travaux rédigée comme suit : « Autorisation de travaux pour mise en conformité des lots 30 et 32 à la destination de l’immeuble – (Majorité de l’article 25) Dans le cadre de la réunion des lots 30 et 32, de l’installation d’une douche et d’un WC, afin de permettre de rendre conforme à la destination de l’immeuble le studio en résultant, l’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’autoriser Monsieur [L] [U] à réaliser les travaux selon le descriptif final des travaux communiqués dont le raccordement des lots 30 et 32 (portes n°12 et 14) aux chutes des eaux vannes des WC communs les plus proches par la création d’une canalisation d’évacuation passant par l’extérieur de l’immeuble et de percer les murs de façades pour se faire ». Cette résolution a été rejetée par les copropriétaires. Par acte d’huissier du 7 août 2023, Monsieur [L] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], ci-après dénommé le syndicat, devant le tribunal judiciaire de Versailles en application de l’article 47 du code de procédure civile au regard de sa qualité d’avocat exerçant sur le ressort du barreau de Paris. Dans ses dernières conclusions signifiées le 1er octobre 2024, Monsieur [L] [U] demande au tribunal de : Vu l’article 30 al 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu l’article 1240 du Code civil Vu les pièces versées au débat, - Déclarer Monsieur [L] [U] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Autoriser Monsieur [L] [U] à procéder aux travaux de raccordement des lots 30 et 32 (portes n°12 et 14) aux chutes des eaux vannes des WC communs les plus proches par la création d’une canalisation d’évacuation passant par l’extérieur de l’immeuble et au percement les murs de façades pour ce faire, conformément aux projets soumis à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] du 8 juin 2023 ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 205 € par mois à compter du 18 octobre 2023 et jusqu’au prononcé d’une décision définitive au titre de la perte financière en raison de l’impossibilité de pouvoir louer son studio avec des WC ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 10.000 € à parfaire à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à verser à Monsieur [L] [U] une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que : - il souhaite réunir les deux chambres de service en un studio de 14,36 m² et y installer des sanitaires en reliant ceux-ci aux chutes des eaux vannes des WC communs les plus proches ce qui constituent des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il s’ensuit un meilleur niveau de confort de l’immeuble dans son ensemble, - ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble qui est l’habitation, - le droit aux WC communs de l’étage dont jouit ce lot aux termes de l’état descriptif de division n’a pas pour corollaire l’interdiction de réaliser des installations privatives raccordées aux réseaux communs, - ces travaux ne posent aucune difficulté technique et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, - le recours à un architecte DPLG ou non n’est pas obligatoire et, en tout état de cause, l’assemblée générale des copropriétaires pouvait parfaitement autoriser les travaux projetés sous condition qu’ils soient réalisés sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte DPLG, - les services de la mairie de [Localité 3] ont indiqué que la réalisation des travaux de raccordement projetés ne nécessitait aucune autorisation administrative d’urbanisme, - aucune règle n’impose de démontrer l’impossibilité de placer les ouvrages d’évacuation à l’intérieur des lots et en l’occurrence un tel raccordement n’est pas possible car ses lots sont séparés des WC communs par deux autres lots, - la communication des devis des travaux n’était pas nécessaire dès lors que son dossier comportait un descriptif précis des travaux projetés, amplement suffisant au regard de la nature et de la consistance des travaux, - l’assemblée pouvait parfaitement autoriser les travaux sous condition qu’il veille à l’isolation phonique, - il n’est pas tenu de communiquer aux copropriétaires le nom de l’entreprise qui allait réaliser les travaux projetés et ni l’attestation d’assurance de cette dernière au regard des informations précises figurant dans la note descriptive et en tout état de cause, l’assemblée pouvait autoriser les travaux sous la condition de la communication préalable des attestations d’assurance de l’entreprise mandatée pour leur réalisation, - il n’était pas tenu de communiquer aux copropriétaires un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, la réunion des lots 30 et 32 n’ayant aucune incidence sur la répartition des tantièmes de copropriété et donc sur les charges, - en tout état de cause, la juridiction peut parfaitement, si elle l’estime nécessaire, prévoir dans son jugement à intervenir que l’état descriptif de division et règlement de copropriété devra être modifié aux frais de Monsieur [L] [U] pour tenir compte de la réunion des lots 30 et 32, - le refus de l’assemblée générale des copropriétaires était totalement abusif et motivé par la seule volonté exprimée par certains copropriétaires de s’opposer quoiqu’il en coûte à ce projet de travaux, - le syndicat ne démontre pas que les travaux portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble dès lors que le tuyau de raccordement doit être installé horizontalement juste au-dessus du solin d’étanchéité de la terrasse du 8ème étage de l’immeuble sur cour mais non visible depuis celle-ci et uniquement par les seuls occupants des 4 copropriétés des 7ème et 8ème étage, - le tuyau ne fera que 100 millimètres de diamètre et sera en PVC, matériau inaltérable, - l’entretien sera parfaitement possible et il lui incombera d’en assumer le coût, - le tuyau ne saurait attiré les rongeurs, - le risque de fissuration a été anticipé puisqu’il est préconisé le percement des bas de mur à la scie TREPAN BETON et les deux percements ne sont pas de nature à affecter la solidité de l’immeuble, - il n’est nullement démontré que la découpe des descentes d’eau pluviale va entraîner des chutes d’eau plus élevées et plus violentes sur les verrières situées au 7ème étage et des chutes d’eau sur l’ensemble des voisins ayant des fenêtres sur la cour intérieure, - il n’est nullement démontré que l’installation d’un WC dans les lots de Monsieur [L] [U] et cette canalisation vont engendrer des nuisances sonores pour le voisin du dessous, - en tout état de cause, cela ne peut être qualifié de troubles anormaux de voisinages, le syndicat indiquant que de telles nuisances existent déjà, - il subit un préjudice du fait qu’il n’a pas pu mettre en location son studio au prix escompté et en raison de l’émoi ressenti du fait d’une prise à partie personnelle lors de l’assemblée générale, du refus abusif sans motif légitime ainsi que des invectives dont il a été victime. Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 septembre 2024, le syndicat demande au tribunal de : Vu les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 Vu les pièces versées aux débats - recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en ses conclusions, Y faisant droit - juger qu’il n'y a pas lieu de constater l'irrégularité du refus exprimé par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2023 dans sa résolution numéro 17, - débouter Monsieur [U] [L] de sa demande d'autorisation judiciaire de travaux, ainsi que de toutes ses demandes, - condamner Monsieur [U] [L] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître DEBRAY. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que : - le dossier présenté était imprécis et incomplet puisqu’établi par un architecte d’intérieur dont il n’est pas d’usage qu’il intervienne sur la structure d’un bâtiment, sans dispositifs pour assurer l’isolement acoustique ni encore la démonstration de l’impossibilité de placer à l’intérieur des lots les ouvrages d’évacuation, - le dossier est dépourvu du moindre devis du chiffrage des travaux censés être exécutés et plus encore du nom de l’entreprise et ses assurances, - Monsieur [L] [U] doit envisager à ses frais un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, - toute modification d’installation sanitaires intérieure doit faire l’objet d’une demande auprès de l’exploitant du réseau d’assainissement en application des articles 12 et 13 du Règlement d’Assainissement Territorial, - il incombait à Monsieur [L] [U] de produire un dossier technique complet (plans et documents nécessaires) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation, - aux termes du règlement de copropriété, le copropriétaire ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur du bâtiment, - le plombier et l’architecte de l’immeuble ont émis un avis défavorable, - 4 copropriétaires visualiseront directement depuis leurs fenêtres le tuyau de 10 cm de large sur plusieurs mètres linéaires, - il n’est pas établi que les canalisations en PVC seraient inaltérables, - les nuisances sonores seraient aggravées du fait du raccourcissement des canalisations d’eaux pluviales, - le refus de l’assemblée générale était parfaitement justifié, - le préjudice de Monsieur [L] [U] n’est pas justifié, les travaux étant encore en cours au 16 août 2023, - l’éventuel préjudice n’est donc pas constitué par la perte de loyers mais par la perte de valeur locative étant rappelé que Monsieur [L] [U] a acquis le second lot après le vote négatif en Assemblée Générale. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 octobre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande d’autorisation judiciaire de travaux Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" L’article 30 de la même loi dispose que "Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée." En l’espèce, il est constant que Monsieur [L] [U] a sollicité l’autorisation de réaliser les travaux litigieux et que le syndicat des copropriétaires a rejeté la résolution l’y autorisant lors de son assemblée générale du 8 juin 2023. Aux termes des textes précités, Monsieur [L] [U] est donc recevable à saisir la présente juridiction. Sur le bien-fondé de la demande d’autorisation judiciaire de travaux Il est constant et non contesté par le syndicat sur le principe que les travaux de raccordement sur les canalisations communes destinés à améliorer les conditions d'habitation d'une chambre de service sont nécessairement conformes à la destination de cet immeuble puisque la destination de l'immeuble est précisément l'habitation et que cette destination ne peut évidemment exiger que les chambres de service soient dépourvues des éléments de confort moderne. Il est, en outre, établi que ces travaux constituent des travaux d’amélioration. Toutefois, préalablement à son autorisation, l'assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés : - ne compromettent pas la stabilité de l'immeuble ni la sécurité de ses occupants, - sont conformes à la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte des actes constitutifs de la copropriété, notamment de son règlement, - ne pas portent atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots. En particulier, il appartient au copropriétaire qui sollicite une autorisation judiciaire à procéder au raccordement d'une chambre de service avec réseau de distribution et évacuation des eaux de faire la preuve des conditions de réalisation des travaux pour ce qui concerne leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 19 juin 2013, n° 11/04865). Pour ce faire, il peut se prévaloir de l’avis technique favorable du plombier de l’immeuble (CA Paris, ch. 19, 28 janv. 2004, n° 2003-04105) ou de l’architecte de l’immeuble (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 26 janv. 2011, n°09/17398). En l’espèce, pour soutenir sa demande de travaux, Monsieur [L] [U] se fonde sur les documents transmis au syndicat lors de l’assemblée générale du 8 juin 2023 consistant en un descriptif de deux pages établi le 7 décembre 2022 par un cabinet d’architecte d’intérieur Picquier & Protière accompagné de quatre pages de plans et schémas. A ces éléments techniques, le syndicat oppose un courrier de la société Fritsch, qui se présente comme le plombier de l’immeuble, qui indique : « le projet consiste en l’installation d’une canalisation d’eaux vannes en façade sur cour au 8ème étage pour se raccorder sur la colonne de WC communs de l’étage de service existant au 8ème étage. Ce projet inclut le percement de la façade de l’immeuble à deux endroits, en regard des chambres de service du demandeur, M. [U], et en regard des WC communs du 8e étage, ainsi qu’à raccourir les canalisations pluviales situées sur le futur trajet de cette canalisation externe d’eaux vannes afin d’en permettre la mise en place. Cette installation expose la copropriété aux risques suivants : - Problème de hors gel de la canalisation exposée en façade. Risque d’explosion et d’exposition de la façade à des matières fécales et urinaires, - Problème d’accessibilité et de réparation de la canalisation en cas de dégât des eaux, fuite ou fissuration. l’accès ne pouvant se faire que via les terrassons existants, ce qui impose pour toute intervention des ouvriers harnachés et une sécurité renforcée, pour les intervenants exposés au risque de chute du 8e étage. - Risque d’attirer les rongeurs en façade - Atteinte aux parties communes de l’immeuble. Nécessité de percer à deux endroits les murs porteurs de la façade : risque de fissuration et de dégradation de l’immeuble, et nécessité de fixation de la canalisation à la façade. Caractère inesthétique de l’installation (tuyau de gros calibre car eaux vannes). Nécessité de couper les descentes d’eaux pluviales pour réaliser le projet. Le raccourcissement des pluviales provoquera des chutes d’eau d’une hauteur plus élevée et plus violente sur les verrières situées juste en dessous desdites canalisations, et vont ricocher sur les terrassons au lieu d’y être déversées sans hauteur, ce qui provoquera des nuisances sonores pour l’ensemble des voisins ayant des fenêtres sur la cour intérieure, soit 11 copropriétaires. Ces canalisations d’eaux vannes finiront par rouiller et se fissurer à cause de la pluie qui tombe dessus, avec le déversement de matières fécales dans cette cour d’immeuble en cas de fissure. Nuisances sonores pour le voisin du dessous, liées aux bruits de la chasse d’eau des toilettes, positionnés au-dessus de son salon, et aux écoulements d’eau qui n’existent pas actuellement. Risque nuisances olfactives. Le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine stipule dans sa section 2 -art.42 -Évacuation des eaux pluviales et usées « Aucune nouvelle chute d’aisances ou descentes d’eaux ménagères ne peut être établie à l’extérieur des constructions en façade sur rue. » Le Règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 4] dans l’article 42-1 – Conception des ouvrages d’évacuation, indique : « Elles ne peuvent être tolérées extérieurement sur cours, courettes ou jardins que dans des constructions anciennes à l’occasion du renforcement de l’équipement sanitaire et en cas d’impossibilité absolue de les mettre à l’intérieur. » Or, l’immeuble situé [Adresse 1] n’est pas dans cette configuration, puisqu’un équipement sanitaire est déjà présent au 8e étage. La société Fritsch atteste que les deux WC communs présents au 8ème étage permettent de maintenir le caractère décent des logements de service, auxquels les occupants ont depuis toujours facilement accès. En conclusion, l’atteinte aux parties communes, la modification des canalisations pluviales, des murs porteurs de la façade, et la modification de l’installation des WC communs existants, pourraient amener des désordres qui n’existent pas aujourd’hui dans la copropriété. A cela s’ajoutent des risques sanitaires liés au caractère extérieur de la canalisation, des nuisances sonores, ainsi qu’esthétiques pour la copropriété. En conséquence, la société FRITSCH, plombier de l’immeuble depuis Avril 2017, déconseille cette installation et rappelle que toute installation devant être reliée aux parties communes ou liées aux pluviales, doit être réalisée pas (sic) le plombier de l’immeuble, pour assurer l’état de l’art et notre garantie ». Le syndicat produit également un courrier d’[T] [S], présenté comme l’architecte de l’immeuble, qui indique : « D’un point de vue technique, le dossier ne présente pas les éléments minimums permettant d’envisager une installation pérenne des ouvrages afin de se protéger de l’usure liée à l’environnement ou aux risques mécaniques. Ces aspects sont mis en avant par Monsieur [K] et le dossier présenté, vide d’information à ce sujet, est donc largement insuffisant. D’un point de vue réglementaire, le projet de Monsieur [U] est à ce jour illégal. En effet, les travaux envisagés nécessitent un certain nombre d’autorisations administratives qui ne sont pas accordées à ce jour : - Autorisation donnée par la copropriété pour toute intervention sur des parties communes, à savoir le raccordement sur la descente des eaux usées communes et les percements de mur de façade de l’immeuble. Le projet présenté en assemblée générale a été refusé par les copropriétaires. - Autorisation de travaux donnée par la ville de [Localité 3]. Toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment doit faire l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la ville concernée, prenant soit la forme d’une déclaration préalable de travaux, soit celle d’un permis de construire. En l’occurrence, une déclaration préalable serait suffisante. Parmi les pièces à notre disposition, nous n’avons ni dossier de déclaration préalable, ni accord de la ville de [Localité 3] pour ces travaux. Enfin, comme le souligne justement Monsieur [K] dans son courrier, le règlement sanitaire départemental interdit formellement la création de nouveau réseau d’eaux usées à l’extérieur des immeubles. En cela, l’instruction d’un dossier par la ville présentant ces travaux, dans le cadre d’une déclaration de travaux, devrait aboutir à un refus de cette dernière. Quand bien même l’autorisation serait accordée par la ville, la copropriété aurait alors la possibilité d’engager un recours contre celle-ci sur la base de ce motif. En conséquence, nous pouvons reprendre en grande partie les conclusions de Monsieur [K] et porter un avis défavorable sur le projet de travaux de Monsieur [U] ». Il ne saurait être reproché au syndicat d’avoir produit ces éléments postérieurement à l’assemblée du 8 juin 2023 dès lors qu’il est constant que Monsieur [L] [U] n’a fait aucune démarche technique amiable avant de présenter son projet de résolution et notamment qu’il n’a pas sollicité l’avis du plombier et/ou de l’architecte de l’immeuble, et ce, alors qu’il avait pour projet des travaux affectant les parties communes. Or, il résulte de l’avis de ces professionnels des objections techniques à la réalisation des travaux sollicités par Monsieur [L] [U] s’agissant notamment de la pérennité de l’installation et ces conséquences sur l’écoulement des eaux pluviales. Pour contester ces avis, Monsieur [L] [U] ne procède que par affirmations sans produire le moindre élément technique pour étayer celles-ci et démontrer que les considérations techniques précédemment exposées seraient erronées. Il en résulte qu’au regard des avis défavorables motivés du plombier et de l’architecte de l’immeuble sur la faisabilité et les conséquences techniques des travaux et en l’absence de tout élément contraire justifié, le refus d’autorisation décidé par le syndicat apparaît légitime et il convient de débouter Monsieur [L] [U] de l’ensemble de ses prétentions en ce compris ses demandes indemnitaires. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [U], qui succombe, supportera les dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [U] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, DEBOUTE Monsieur [L] [U] de l’ensemble de ses prétentions, CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Christophe DEBRAY, CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CSJC, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT