Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00268

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00268 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YY3Y [Y] [N] [T] [K] C/ [W][F] [C], [Z] [R] épouse [W][F] [C] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à SELARL WIART Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEUR : Monsieur [Y] [N] [T] [K] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Maître Florence WIART (Avocat au Barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [W][F] [C] [Adresse 2] [Localité 3] Présent Madame [Z] [R], épouse [W][F] [C] [Adresse 2] [Localité 3] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2020, à effet du 13 novembre 2020, Monsieur [K] [Y] a donné à bail à Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] un logement situé [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, Monsieur [K] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2060.70 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Un précédent commandement avait été délivré le 19 juin 2023 pour montant de 1352.34 euros. Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, Monsieur [K] [Y] a assigné Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 janvier 2024 au visa de l'Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Monsieur [W][F] [C] et de Madame [Z] [W][F] [C] née [R] et de tout autre occupant de leur chef des lieux loué, situé [Adresse 2], - les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 641,69 € jusqu'à son départ effectif des lieux, - dire et juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice de référence de l'IRL du gier trimestre, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir, - condamner Monsieur [W][F] [C] et de Madame [Z] [W][F] [C] née [R] au paiement de la somme provisionnelle de 2.757,86 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges demeurés impayés, somme à parfaire au jour de l'audience, - dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation, - condamner Monsieur [W][F] [C] et de Madame [Z] [W][F] [C] née [R] au paiement d'une somme de 1.000 € au titre de l'Article 700 du code de Procédure Civile ainsi qu'au entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 09 juin 2023 et 28 novembre 2023 et de la dénonciation à la CCAPEX. Lors de l’audience du 5 avril 2024, Monsieur [K] [Y], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2657.93 euros au 27 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [W]-[F] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Régulièrement assignée à personne, Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sur la non-comparution de la défenderesse En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 avril 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 novembre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [K] [Y] a fait signifier à Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 2060.70 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 28 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 10 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 10 janvier 2024. Néanmoins, en application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [W][F] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant et n’est pas en capacité de régler sa dette locative avec ses seuls revenus courants. Par conséquent il convient de rejeter sa demande de délais de paiement suspensifs. Dès lors, Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z], épouse [W][F] [C] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 janvier 2024, ce qui constitue pour Monsieur [K] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la demande de délais d’expulsion Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] ne prouve ni même ne soutient, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisés. Ils n'apportent à l'appui de leur demande de délais. En effet, ils ne justifient d'aucune démarche en vue de trouver un nouveau logement et ne démontrent pas que son-leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Par si un règlement des loyers a été repris, celui-ci n'est que partiel. Également, la dette a augmenté depuis le commandement de payer. Au surplus il n'est présenté aucune pièce établissement un état de santé précaire susceptible d'être aggravé par une expulsion En outre leur maintien dans les lieux prive Monsieur [K] [Y] bailleur privé, du plein exercice de droit sur l'immeuble lui appartenant, ce dernier étant légitimement fondé à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de son-leur bien immobilier. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [K] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2657.93 euros à la date du 27 mars 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2657.93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mars 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (641.69 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la solidarité Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code. En l’espèce, Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] sont mariés. Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 10 janvier 2024 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] ; CONDAMNONS Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (641.69 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [W][F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 2657.93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 27 mars 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] à payer à Monsieur [K] [Y], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W]-[F] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [W]-[F] [C] et Madame [R] [Z] épouse [W][F] [C] à payer à Monsieur [K] [Y] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT