Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/00423

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 24 MAI 2023 N° RG 22/00423 N° Portalis DBVE-V-B7G-CEIA SM - J Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 09 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/01095 SDC DES COPROPRIÉTAIRES LE PALAIS ST ANTOINE C/ S.C.I. SOCIETE BASTIAISE IMMOBILIERE (SOBIM) Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-QUATRE MAI DEUX-MILLE-VINGT-TROIS APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE PALAIS ST ANTOINE représenté par son syndic la SARL [Localité 1] IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal y domicilié audit siège ès qualités [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Anne-Christine BARRATIER, avocate au barreau de BASTIA INTIMÉE : S.C.I. SOCIÉTÉ BASTIAISE IMMOBILIÈRE (SOBIM) prise en la personne de son représentant légal ès qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 1] défaillante COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 mars 2023, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Judith DELTOUR, conseillère Stéphanie MOLIES, conseillère GREFFIER LORS DES DÉBATS : Elorri FORT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mai 2023 ARRÊT : Réputé contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS : Suivant acte d'huissier du 16 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires le Palais Saint Antoine, représenté par la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier en qualité de syndic, a fait citer la S.C.I. Société bastiaise immobilière devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de voir : Avec le bénéfice de l'exécution provisoire et intérêts au taux légal à compter de la demande, - condamner la requise à payer 24 297,85 euros, - condamner la requise au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. Par décision du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bastia a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, de l'ensemble de ses demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier aux dépens, - rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Suivant déclaration enregistrée le 24 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Palais Saint Antoine pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, a interjeté appel de la décision susvisée en ces termes : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu'il a ; - Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [Localité 1] IMMOBILIER, de l'ensemble de ses demandes, - En Conséquence, a rejeté la demande de condamnation formulée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à l'encontre de la SCI SOBIM en paiement de la somme de 24 297,85 euros avec bénéfice de l'exécution provisoire et intérêts au taux légal à compter de la demande et la demande de condamnation de la société SOBIM au paiement de la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure Civile et aux entiers dépens, - A condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [Localité 1] IMMOBILIER aux dépens.' Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Palais Saint Antoine pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, a demandé à la cour de : - infirmer le jugement en date du 9 juin 2021 en toutes ses dispositions, - condamner la S.C.I. S.O.B.I.M. au paiement de la somme de 25 722,69 euros au titre des charges et travaux de copropriété demeurés impayés, - la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Bien que régulièrement avisé de la déclaration d'appel par acte signifié le 12 septembre 2022 à personne morale, la S.C.I. Société bastiaise immobilière n'a pas constitué avocat. Par ordonnance du 1er février 2023, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 16 mars 2023 à 8 heures 30. Le 16 mars 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 mai 2023 ; il convient de statuer par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE La partie appelante précise qu'à la suite d'une erreur de manipulation, les pièces produites en première instance ont été interverties avec celles d'une autre procédure, ce qui explique l'absence de correspondance avec le montant réclamé : elle ajoute produire les pièces justificatives de ses demandes en cause d'appel. Elle indique que le montant actualisé des charges dues s'élève à la somme de 32 377,38 euros dont il convient de déduire celle de 6 488,43 euros allouée par le juge de proximité dans une décision rendue le 9 septembre 2021. L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'obligation de paiement s'applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l' assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. A l'appui de sa demande, le syndicat verse aux débats : - le contrat de gestion confié à la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier en qualité de syndic pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023, - un extrait K-bis de la S.C.I. Société bastiaise immobilière, - un relevé de propriété au nom de la S.C.I. Société bastiaise immobilière, mentionnant les lots 5, 7, 10 et 12 de la copropriété en cause, - le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 2 février 2021 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2020 et fixé le montant provisionnel de charges pour l'année 2022, - le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 1er juillet 2020 qui a approuvé les comptes de la copropriété pour l'exercice 2019, a fixé le montant provisionnel de charges pour l'exercice 2021 et a validé le devis de la S.A.R.L. Tetti e teghje pour des travaux de toiture et le principe d'un appel provisionnel de la somme totale de 182 000 euros le 2 juillet 2020, - le quantitatif émis par la S.A.R.L. Tetti e teghje à hauteur de 150 041,76 euros pour des travaux de toiture, - les différents courriers adressés à la S.C.I. Société bastiaise immobilière valant appel de fonds, - les relevés du compte de la S.C.I. Société bastiaise immobilière sur la période allant du 01er janvier 2020 au 10 juin 2021, - le relevé du compte de la S.C.I. Société bastiaise immobilière arrêté au 13 septembre 2021 mentionnant une dette à l'égard du syndicat à hauteur de 30 570,28 euros à cette date, - une mise en demeure du 30 septembre 2021 portant sur la somme de 23 685,58 euros, reçue suivant accusé de réception signé le 1er octobre 2021, - un décompte affichant un solde débiteur de 32 377,38 euros au 25 août 2022. Il convient de déduire du montant du décompte celle de 6 654,69 euros ayant d'ores et déjà fait l'objet d'un titre exécutoire, outre celle de 1 500 euros allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le décompte mentionne par ailleurs des frais de mise en demeure ou d'assignation à hauteur de 1 266 euros au total qu'il convient de déduire du montant des charges dues, mais auxquels la société copropriétaire sera condamnée en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Au regard de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires établit que la S.C.I. Société bastiaise immobilière reste lui devoir la somme de 22 956,69 euros au titre des charges de copropriété outre celle de 1 266 euros au titre des frais de recouvrement. Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé et la S.C.I. Société bastiaise immobilière sera condamnée au paiement desdites sommes au profit de la partie appelante dans les conditions exposées au dispositif. Sur les autres demandes La S.C.I. Société bastiaise immobilière, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens d'appel. En revanche, eu égard aux circonstances de l'espèce, les dépens se première instance demeureront à la charge de la partie appelante. D'autre part, il n'est pas équitable de laisser à la partie appelante ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la S.C.I. Société bastiaise immobilière sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, de l'ensemble de ses demandes, Le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne la S.C.I. Société bastiaise immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Palais Saint Antoine pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, la somme de 22 956,69 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au25 août 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, Condamne la S.C.I. Société bastiaise immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Palais Saint Antoine pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, la somme de 1 266 euros au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, Condamne la S.C.I. Société bastiaise immobilière au paiement des dépens de l'instance d'appel, Condamne la S.C.I. Société bastiaise immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Palais Saint Antoine pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT