Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-11.256

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10448 F Pourvoi n° C 19-11.256 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Socultur, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Bègles Papin, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Socultur, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Bègles Papin ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Socultur aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Socultur ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Bègles Papin ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Socultur Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Socultur à payer à la société Bègles Papin la somme de 75 415,73 euros TTC au titre des factures des 28 juillet 2014 et 13 août 2014, d'avoir dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal majorés de cinq points à compter du 1er septembre 2014 sur la somme de 49 207,62 euros HT plus TVA et à compter du 1er octobre 2014 sur la somme de 13.638,83 euros HT plus TVA et ce jusqu'à complet paiement, d'avoir dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour et d'avoir par voie de conséquence débouté la société Socultur de sa demande en restitution de la somme de 121 216,91 euros HT ; Aux motifs que « la société Bègles Papin fait valoir qu'elle a consenti un bail commercial sur des locaux sis au centre commercial "Rives d'Arcins" le 5 mars 2010 à la société Sodival et que la société Socultur est venue aux droits de la société Sodival à la suite d'un apport partiel d'actif le 13 juillet 2010. Elle indique que les travaux litigieux ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 21 novembre 2011 soit postérieurement à la signature du bail. Elle soutient que les clauses du bail prévoyaient qu'étaient à la charge du preneur les réparations et réfection ainsi que l'éclairage du parking commun même celles occasionnées par la vétusté. Dans ces conditions, elle affirme que la société Socultur est redevable pour sa quote-part des travaux réalisés sur le parking, la convention faisant la loi des parties. Enfin elle conteste l'existence d'un manquement à son obligation de délivrance dans la mesure où le parking est une partie commune et ne gène en rien l'exploitation du local donné à bail. La société Socultur invoque le fait que la vétusté du revêtement du parking était antérieure à la signature du bail ainsi que la société Bègles Papin le reconnaît dans ses conclusions. Elle rappelle qu'en vertu des dispositions de l'article 1720 alinéa 1 du code civil, le bail est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Elle affirme que les conditions particulières du bail mettant à sa charge les travaux sur le parking même en cas de vétusté n'ont pas exclu l'application de cet article. Elle souligne que l'apparence de la vétusté ne dispense pas le bailleur d'une délivrance conforme du bien loué même en l'absence de réserves de la part du preneur. L'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Cependant cet article n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. En l'espèce, le contrat de bail intervenu entre les parties le 5 mars 2010 dispose dans les CONDITIONS GÉNÉRALES en son article 27 intitulé Charges modifié dans les CONDITIONS PARTICULIÈRES (Article 27.1 dernier paragraphe) que le preneur devra régler au bailleur pendant toute la durée du bail sa quote-part de la dépense supportée par le bailleur dans toutes les charges communes de l'ensemble immobilier. Cet article précise que l'ensemble des charges communes de l'ensemble immobilier ainsi que les charges communes relatives à l'immeuble correspondra à des dépenses engagées pour compte commun de l'ensemble des preneurs qu'il s'agisse des dépenses engagées par le bailleur ou par le syndicat de copropriété ou tout autre organe de gestion. Cet article définit les dépenses visées avec la précision que cette liste n'est pas limitative et notamment : - l'entretien...les réparations y compris celles occasionnées par la vétusté...et rénovations de toute nature des parties, installations réseaux et équipements communs tant en ce qui concerne les structures ou sols...les circulations extérieures... - ...réparation, remplacement renouvellement des parties,... à usage commun en ce compris celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure et y compris celles visées par les articles 605, 606 du code civil à l'exception des gros travaux engendrés par un défaut affectant les fondations de la construction. Il ressort de ces dispositions que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur le coût des travaux notamment des parties communes même lorsque ceux-ci résultaient de la vétusté ou de la force majeure. La cour constate d'ailleurs que la société Socultur ne remet pas en cause formellement être débitrice des travaux portant sur les parties communes dans la mesure où elle conteste seulement le fait que la vétusté devrait être postérieure à la prise d'effet du contrat. Cependant il convient de relever que la charge des travaux concernant les parties communes même en cas de vétusté n'a fait l'objet d'aucune limite quant au point de départ de cette vétusté. Au contraire, cette clause contractuelle est claire et sans équivoque. Soutenir le contraire serait de nature à entraîner une difficulté d'interprétation quant à l'appréciation de la date d'apparition d'une telle vétusté. Dans ces conditions, en l'absence de limitation quant à la date d'apparition de la vétusté contenue dans cette clause contractuelle, il y a lieu de dire que c'est à bon droit que le bailleur, la société Bègles Papin, a adressé à la société Socultur les factures correspondant à sa quote-part dans la réalisation des travaux concernant le parking conformément aux dispositions contractuelles s'imposant aux parties. Il convient en outre de relever que contrairement à la mention contenue dans le jugement déféré, la délibération votée pour la réalisation des travaux concernant le parking est intervenue le 21 novembre 2011 soit postérieurement à la signature du bail du 5 mars 2010. En ce qui concerne un manquement de la part de la société Bègles Papin quant à la délivrance du bien objet du bail commercial, la cour constate que la Bègles Papin a bien délivré à la société Socultur le bien tel qu'il est décrit dans le bail et que les parties communes ne font évidemment pas parties de ce bail. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société Bègles Papin un quelconque manquement à son obligation de délivrance. Il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de débouter la société Socultur de sa demande visant à obtenir le remboursement de la somme de 121.216,91 euros HT outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2015. La société Bègles Papin demande la condamnation de la société Socultur à lui restituer la somme de 122.965,97 euros qui a été consignée entre les mains de M. Le bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux le 28 février 2017. Cependant le présent arrêt, affirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré et les sommes devant être restituées portent intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mis en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution. En conséquence il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande de la société Bégles Papin. D'autre part, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Bègles Papin sollicitant le paiement du solde des travaux à savoir les factures du 28 juillet 2014 et du 13 août 2014 pour un montant HT de 62.846,45 euros soit 75.415,73 euros TTC. Il y a lieu de condamner la société Socultur au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal majorés de cinq points conformément aux dispositions contractuelles à compter du 1er septembre 2014 sur la somme HT de 49.207,62 euros plus TVA et à compter du 1er octobre 2014 sur la somme HT de 13.638,83 euros plus TVA, date d'exigibilité de ces deux factures ». 1) Alors que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose loué ; que si les clauses du bail peuvent déroger à l'obligation du bailleur d'entretenir les parties communes, le bailleur ne peut pas mettre à la charge du preneur la réparation des lieux au titre de la vétusté antérieure à la conclusion du bail ; qu'en jugeant que le contrat avait pu valablement mettre à la charge du preneur le coût des travaux notamment des parties communes, même lorsque ceux-ci résultaient de la vétusté ou de la force majeure, sans limite quant au point de départ de cette vétusté, la cour d'appel a violé les articles 1719 2°, 1720 et 1755 du code civil ; 2) Alors subsidiairement que seule une clause expresse du bail peut mettre à la charge du preneur l'obligation d'assumer la charge de travaux de rénovation des parties communes au titre de la vétusté antérieure à la conclusion du contrat ; qu'en estimant que la charge des travaux concernant les parties communes même en cas de vétusté n'avait fait l'objet d'aucune limite quant au point de départ de cette vétusté de sorte qu'elle était imputable au preneur, lorsque seule une clause prévoyant expressément que le preneur s'engageait à assumer la rénovation des lieux même au titre de la vétusté antérieure au bail était de nature à lui faire supporter un tel engagement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1720 du code civil.