Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/00231

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 590 DU 14 DECEMBRE 2023 N° RG 22/00231 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DNHX Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de Basse Terre, décision attaquée du 14 Février 2022, enregistrée sous le n° 20/00381. APPELANTS : Maître [V] [E] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Daniel WERTER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY S.E.L.A.S. [E] La SELAS [E], [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Daniel WERTER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY INTIME : M. [W] [R] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Edouard LANTHIEZ, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY COMPOSITION DE LA COUR Mme Judith DELTOUR, président de chambre, Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller, Mme Pascale BERTO, vice-président placé, qui en ont délibéré. GREFFIER Lors du dépôt des dossiers : Mme Yolande MODESTE, greffier. Lors du délibéré : Mme Prescillia ROUSSEAU, greffier. En application des dispositions de l'article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile pour le 2 octobre 2023. Par avis du 10 octobre 2023, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour . Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 14 décembre 2023. ARRET : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par Judith DELTOUR, président de chambre et par Prescillia ROUSSEAU, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE Alléguant la signature d'un compromis de vente notarié du 14 septembre 2016 portant acquisition d'une villa à usage d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5], la réitération par acte reçu le 14 février 2017, la non-conformité du système d'assainissement et des préjudices consécutifs, par acte du 14 septembre 2020, M. [W] [R] a assigné Me [V] [E], notaire devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre pour obtenir sa condamnation au paiement de 15 290 euros au titre des travaux d'assainissement, de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 3 000 euros au titre du préjudice moral, des dépens et de 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a - condamné solidairement Me [E] et la SELAS [V] [E] à verser à M. [W] [R] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes : - 15 290 euros en réparation de son préjudice matériel, - 1 500 euros en réparation de son préjudice moral, - débouté M. [W] [R] de sa demande présentée sur le fondement d'un préjudice de jouissance, - rejeté la demande au titre des intérêts de retard, - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1231-6 du Code civil, - condamné in solidum Me [E] et la Selas [V] [E] aux entiers dépens, - dit que dans le cadre du recouvrement il ne sera pas dérogé aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné in solidum Me [E] et la Selas [V] [E] à verser à M. [W] [R] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration reçue le 7 mars 2022, Me [V] [E] et la Selas [E] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle les a condamnées à verser à M. [W] [R] à titre de dommages et intérêts les sommes de 15 290 euros en réparation de son préjudice matériel, de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral, ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1231-6 du Code civil et les a condamnées au paiement des dépens et de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions communiquées le 9 janvier 2023, Me [V] [E] et la Selas [E] ont sollicité de la cour de - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande présentée sur le fondement d'un préjudice de jouissance, - infirmer le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions Statuant à nouveau, - débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes - le condamner à verser à Me [V] [E] et la Selas [E] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elles ont fait valoir que la villa était équipée d'un système d'assainissement individuel objet d'un rapport de conformité de 2010, avoir réclamé au vendeur un contrôle de moins de trois ans, avoir rédigé un premier projet qui devait être signé après la réception de ce rapport, mettant à la charge du vendeur les travaux de mise en conformité, que le rapport a été reçu le 10 octobre 2016 mais que les parties ont voulu régulariser le compromis le 14 septembre 2016, sans attendre le résultat du rapport en lui demandant de supprimer la clause prévisionnelle de conformité, la négociation s'étant réalisée sur la base du système existant, les travaux imminents et les travaux éventuels devant demeurer à la charge du vendeur. Elles ont rappelé la procédure, les critiques de l'acte authentique et l'annexion d'un rapport périmé et soutenu que le bien était ainsi vendu en l'état par le vendeur qui certifiait le bon fonctionnement du système et devait prendre en charge d'éventuels travaux imminents à réaliser et fournir un rapport au plus tard le jour de l'acte, que le rapport concluait à la non-conformité du dispositif mais à l'absence de dysfonctionnement ou nuisance apparent, ce qui a été repris dans l'acte de vente du 14 février 2017. Elles ont fait valoir que l'omission du rapport du contrôle du 2 septembre 2016, n'avait entraîné aucun préjudice puisqu'il s'agissait des stipulations du compromis, que la non-conformité était un élément de la négociation, que les travaux étaient à la charge de l'acquéreur, que la conformité aux normes n'était pas un élément essentiel de la vente, que le vendeur n'a pas été actionné, que l'acquéreur n'avait subi aucun préjudice du fait de la non-production du rapport de contrôle retenant la non-conformité de l'installation. Par conclusions communiquées le 13 octobre 2023, M. [R] a demandé à la cour, au visa de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990, des anciens articles 1382 et 1383 du Code civil, des articles 1240 et 1343-2 du Code civil, de l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation et des articles 514, 514-1 à 514-6, 699 et 700 du code de procédure civile, de - le juger recevable et bien fondé en son appel incident ; - confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à ses demandes à savoir : 15 290 euros TTC au titre du préjudice matériel, 1 500 euros au titre du préjudice moral, 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande indemnitaire tirée de son préjudice de jouissance, Y ajoutant : - condamner solidairement Me [V] [E] et la Selas [E] à lui payer la somme de 15 080 euros au titre du préjudice de jouissance, - condamner in soldium Me [V] [E] et la Selas [E] à lui payer la somme complémentaire de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, - débouter Me [V] [E] et la Selas [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, - ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil. Il a rappelé le contexte de la vente et les mentions du compromis imposant au vendeur de fournir un rapport du service d'assainissement au plus tard le jour de la vente, que le rapport a conclu à la non-conformité de l'installation, que l'architecte lui a indiqué que cet état de fait impliquait des travaux, dont il a sollicité le paiement par le notaire, avant le procès. Il a soutenu la confirmation du jugement, la responsabilité du notaire qui enfreint une obligation tenant à sa seule qualité d'officier public, qui manque à son devoir de conseil et à l'obligation de vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte, tenu à une obligation de résultat s'agissant de la validité de l'acte, que le lien direct entre la faute et le préjudice est établi lorsque la vente aurait pu être conclue à un prix plus avantageux en considération des travaux prévisibles. Il a rappelé les dispositions de la loi et la solidarité entre le notaire associé et la structure d'exercice, l'obligation faite au vendeur de fournir un diagnostic en application des dispositions des articles L. 1331-11-1 du code de la santé publique et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, applicables au litige, permettant à l'acquéreur de savoir s'il doit engager des travaux au cas où le vendeur ne les aurait pas faits avant la vente du bien, que le notaire a commis une faute, d'autant qu'il n'a jamais été consulté sur la rédaction de la clause litigieuse. Il a fait valoir qu'il n'avait pris connaissance du compromis de vente régularisé le 14 septembre 2016 que le 16 septembre 2016, qu'à supposer qu'il ait donné son accord pour la signature sans attendre le rapport, le notaire aurait dû ériger la conformité de l'installation en condition suspensive, que l'acte authentique ne faisait aucune référence à l'obligation du vendeur de fournir un rapport relatif au bon fonctionnement du système au plus tard lors de la réitération, que le rapport était périmé, que la faute est reconnue. Il a fait valoir ses préjudices tirés du coût des travaux, des 'tracas' liés aux démarches, outre son préjudice moral et son préjudice de jouissance, résultant du manque à gagner pendant les travaux et que s'il avait connu cette non-conformité il aurait négocié différemment, d'autant que le vendeur avait respecté ses obligations, qu'il ne disposait d'aucun autre recours. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2023. L'affaire a été fixée à l'audience de dépôt de dossiers du 2 octobre 2023. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 14 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que le notaire n'avait pas été garant de la validité et de l'efficacité de l'acte en ce qu'il ne s'était pas assuré du respect des dispositions du code de la construction et de l'habitation, puisqu'il faisait référence à un contrôle de plus de trois ans à la date de l'acte, alors qu'il était en possession d'un rapport postérieur du 10 novembre 2016 confirmant que contrairement aux mentions de l'acte de vente, le dispositif d'assainissement était non conforme, que le vendeur ne pouvait pas s'exonérer de la garantie des vices cachés, qu'il avait communiqué le rapport idoine au notaire qui ne l'avait pas annexé, que la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire et n'est pas subordonnée au succès des poursuites préalables contre un autre débiteur. Il a considéré que l'acquéreur pouvait prétendre au coût de mise en conformité de l'assainissement, qu'il ne justifiait pas d'un retard pour la réalisation de travaux, que son préjudice moral était constitué par les tracas et les démarches vaines et auprès d'autres professionnels. Sur l'appel principal La solidarité entre Me [V] [E] et la Selas [E] n'est pas discutée, d'autant qu'il ressort de la procédure que Me [V] [E] a été assignée, que la Selas [E] est intervenue volontairement à la procédure et que toutes deux ont interjeté appel du jugement qui les a condamnées solidairement. En application des dispositions de l'article L. 271-4 du code de la santé publique applicable au litige, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente [...] le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : [...] le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique. Cet article L. 1331-11-1 du code de la santé publique applicable au litige dispose notamment si le contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. En l'espèce, il est établi par les pièces des appelantes que le notaire a relevé que le diagnostic était périmé étant daté de 2010 et en a sollicité un nouveau du mandataire du vendeur le 11 août 2016. Le projet adressé aux parties le 12 août 2016, mentionnait d'ailleurs à la rubrique 'assainissement individuel' 'le vendeur déclare que l'immeuble n'est pas desservi par le réseau d'assainissement et qu'il utilise un assainissement individuel. Cette installation d'assainissement a fait l'objet d'un contrôle par le service public de l'assainissement non collectif dont le rapport est annexé. Ce contrôle a établi la conformité de l'installation. L'acquéreur déclare prendre acte des conclusions de contrôle et en faire son affaire personnelle. L'article L. 1331-8 du code de la santé publique est porté à la connaissance de l'acquéreur : ' Tant que le propriétaire ne s'est pas conformé aux obligations prévues aux articles L. 1331-1 à L. 1331-7-1, il est astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 %'. Figure en marge un encadré 'nouveau rapport d'assainissement à recevoir'. Le compromis signé daté du 16 septembre 2016 mentionnait à la rubrique 'assainissement individuel' 'le vendeur déclare que l'immeuble n'est pas desservi par le réseau d'assainissement et qu'il utilise un assainissement individuel. Il déclare ne rencontrer actuellement aucun difficulté particulière avec cette installation. Lors de sa mise en place, le service Assainissement de la collectivité a émis une attestation de conformité du dispositif demeurée ci-jointe. Le vendeur s'engage à fournir un rapport du service d'assainissement de la collectivité constatant le bon fonctionnement du système au plus tard le jour de l'acte réitératif des présentes. Si des travaux imminents doivent être réalisés dans les 12 mois du rapport ceux-ci seront à la charge exclusive du vendeur. Tous autres travaux éventuels seront à la charge de l'acquéreur. ' Est annexé un rapport de contrôle du 29 octobre 2010 qui établit la conformité de l'installation mais également un document du même jour qui précise que 'seul un bon entretien et des analyses physico-chimiques ainsi que bactériologiques, à réaliser tous les six mois, peuvent témoigner du bon fonctionnement de l'installation'. Le rapport du 2 septembre 2016 a été reçu par le notaire le 10 octobre 2016. Il conclut à la non-conformité de l'installation. Il précise qu'elle est inaccessible et n'est pas un dispositif agréé, bien que l'installation soit entretenue et ne présente aucun dysfonctionnement ou nuisance apparent. L'acte de vente signé le 14 février 2017 mentionne quant à lui à la rubrique assainissement 'le vendeur déclare que l'immeuble n'est pas desservi par le réseau d'assainissement, et qu'il utilise un assainissement individuel de type station d'épuration installé an cours de l'année 2010, ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation. Il est précisé que lorsque l'immeuble est situé dans une zone où il n'existe pas de réseau d'assainissement collectif, il doit être doté d'une installation d'assainissement non collectif dont le propriétaire fait régulièrement assurer l'entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l'Etat dans le département afin d'en garantir le bon fonctionnement. [...] l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. L'article L.1331-8 du code de la santé publique est porté à la connaissance de l'acquéreur [...] cette installation a fait l'objet d'un contrôle par le service public d'assainissement non collectif le 29 octobre 2010 dont le rapport est annexé. Ce contrôle a établi la conformité de l'installation'. Sont annexés à l'acte le rapport de contrôle du 29 octobre 2010 qui établit la conformité de l'installation mais également le document du même jour relatif à l'entretien de l'installation. Il résulte de cette chronologie et de ces pièces : - que le notaire disposait du rapport de non-conformité depuis le 10 octobre 2016, que ce rapport n'a pas été annexé à l'acte de vente, - que le projet d'acte, le compromis et l'acte de vente lui-même diffèrent notablement relativement à la rubrique 'assainissement', - que le compromis mettait les travaux 'imminents' c'est-à-dire à réaliser dans les douze mois du rapport, à la charge exclusive du vendeur et les autres à la charge de l'acquéreur, tandis que l'acte de vente mettait à la charge de l'acquéreur l'entretien usuel, dispensant implicitement le vendeur de la réalisation des travaux 'imminents', - que le notaire avait, entre la signature du compromis et celle de sa réitération, l'obligation et le temps de porter à la connaissance de l'acquéreur le rapport de non-conformité, ce qui aurait permis aux parties d'avoir la possibilité de négocier sur ce point, - que la rédaction de l'acte de vente tel qu'il a été signé, prive l'acquéreur de la possibilité d'agir contre le vendeur en raison de la non-conformité de l'installation ou des travaux nécessaires. Or, le notaire qui n'a pas annexé le résultat des investigations concernant l'état du réseau d'assainissement du bien litigieux et qui reçoit l'acte, commet une faute et engage sa responsabilité pour manquement à une obligation d'information et de conseil. Cette faute prive l'acquéreur du bien d'une chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité et en l'espèce, la rédaction de l'acte le prive même de la possibilité d'agir contre le vendeur. L'acquéreur a dû procéder à la mise en conformité du réseau d'assainissement, ce qu'il n'aurait pas eu à faire si les mentions du compromis avaient été conservées ou ce qu'il aurait fait en connaissance de cause si le rapport de non-conformité avait été annexé. Il existe donc un lien de causalité direct entre les frais engagés à ce titre et l'omission de ces mentions relatives à la non-conformité de l'assainissement et de l'annexion du rapport de non-conformité. Il n'est nullement démontré par les pièces que la nature de l'assainissement était un élément de la négociation, d'autant que le prix du bien n'a pas changé. Cette faute du notaire a fait perdre à l'acquéreur toute possibilité d'agir contre le vendeur ou d'éviter d'avoir à supporter le coût des travaux. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Me [E] et la SELAS [V] [E] à payer à M. [W] [R] la somme de 15 290 euros en réparation de son préjudice matériel. Me [E] et la SELAS [V] [E] appelantes sont déboutées de leurs demandes contraires. La condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral n'est pas expressément critiquée dans les motifs des conclusions, de sorte, qu'elle ne peut, en application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, qu'être confirmée. Sur l'appel incident S'agissant du préjudice de jouissance allégué, d'une part, il résulte des écritures qu'il s'agit d'avantage d'une perte de chance de pouvoir louer le bien litigieux. D'autre part, M. [R] a été averti par son architecte le 18 avril 2017 du problème affectant le système d'assainissement ; ce dernier a indiqué 'il est vraiment dommage que ce document ne m'ait pas été transmis avant le dépôt de P.C. mais il n'est pas trop tard ! Je vais effectuer les plans d'assainissement [...] je reviens vers vous avec un plan d'assainissement', le devis a été établi le 9 août 2017 et la facture le 29 juin 2018. Autrement dit, puisqu'un permis de construire avait été déposé, en avril 2017, la maison n'aurait pas pu être louée. Il en résulte que le trouble de jouissance allégué n'est pas démontré et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande à ce titre. Le jugement a statué sur la capitalisation des intérêts et cette disposition qui n'est pas critiquée spécialement est confirmée. En conséquence il n'y a pas lieu de statuer de nouveau. M. [R] est débouté de cette demande. Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Me [E] et la SELAS [V] [E] qui succombent sont condamnées in solidum au paiement des dépens d'appel et déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elles sont condamnées in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, - confirme le jugement en ses dispositions déférées à la cour, y ajoutant, - déboute Me [E] et la SELAS [V] [E] d'une part et M. [W] [R] de leurs demandes contraires ou plus amples, y compris en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Me [E] et la SELAS [V] [E] in solidum au paiement des dépens d'appel, - condamne Me [E] et la SELAS [V] [E] in solidum à payer à M. [W] [R] une somme de 5 000 euros à ce titre. Le greffier Le président