Cour d'appel, 14 janvier 2025. 23/07310

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 JANVIER 2025 N° RG 23/07310 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WE2X AFFAIRE : [N] [M] C/ S.A. HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE, Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 novembre 2022 par le Tribunal de proximité d'ANTONY N° RG : 11-22-431 Expéditions exécutoires Copies certifiées conformes délivrées le : 14/01/25 à : Me Léa GABOURY Me Ondine CARRO RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANT Monsieur [N] [M] né le 21 décembre 1986 à [Localité 5] (99) [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Léa GABOURY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 86 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462023003205 du 07/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) **************** INTIMÉE S.A. HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE, prise en la personne de son président en exercice domicilié es-qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 Plaidant : Me Karim BOUANANE de l'ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971 Substitué par : Me Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 novembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 09 décembre 2013 prenant effet le 10 décembre 2013, la société Maisons Saines Air et Lumière a donné à bail à M. [N] [M] et Mme [P] [O] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 282,82 euros, hors charges. Suite au congé donné par Mme [O], M. [M] est devenu seul titulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne agissant au nom et pour le compte de la société Solidarité et Logement venant aux droits de la société Maisons Saines Air et Lumière a, par acte en date du 21 mars 2022, fait signifier à M. [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juin 2022, la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne a fait délivrer assignation à M. [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 9 décembre 2013 et visée dans le commandement de payer, délivré le 21 mars 2022, - constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 1] - [Localité 3], et ce à compter du 21 mai 2022, - ordonner l'expulsion sans délai de M. [M] et celle de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou tel autre lieu aux choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [M], - condamner M. [M] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - condamner M. [M] à lui payer la somme de 9 519,33 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d'avril 2022 incluse, selon décompte arrêté au 25mai 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 21 mars 2022, - condamner M. [M] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 21 mars 2022. Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : - déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail, portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] - [Localité 3], se sont trouvées réunies au 22 mai 2022, - ordonné l'expulsion de M. [M] et celle de tous occupants de son chef, des lieux loués à savoir un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], [Localité 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 22 mai 2022 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, - condamné M. [M] à verser à la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 08 septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [M] à payer à la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne la somme de 3 957,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'août 2022 inclus, décompte arrêté au 07 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2022, - débouté la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne de sa demande de suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - débouté la société d'HLM interprofessiormelle de la région parisienne de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2022, - rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit. Par déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2023, M. [M] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 janvier 2024, M. [M], appelant, demande à la cour : - de le déclarer recevable et fondé en son appel, y faisant droit, - d'infirmer la décision entreprise, statuant à nouveau, de, - constater que la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne a procédé à des manipulations de son compte locataire afin de faire reconnaître l'arriéré de loyer d'un montant de 3 957,25 euros, qui a justifié la résiliation du contrat de bail et son expulsion, - constater que l'huissier instrumentaire de la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne a procédé à son expulsion de façon irrégulière, en conséquence, - déclarer valable le contrat de bail le liant à la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne, - ordonner la continuation des relations contractuelles entre les parties, - ordonner sa réintégration dans le logement objet du bail, - débouter la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne de toutes ses demandes à son égard, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 octobre 2024, la société d'HLM interprofessionnelle de la région parisienne, intimée, demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en se présentes écritures, - débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en conséquence, - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection d'Antony en date du 10 novembre 2022, en ce qu'il a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail du 09 décembre 2013 portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], étaient réunies au 22 mai 2022, * ordonné l'expulsion de M. [M] et celle de tous occupants de son chef, des lieux loués à savoir un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 22 mai 2022 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, * condamné M. [M] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 08 septembre 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux, * condamné M. [M] à lui payer la somme de 3 957,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'août 2022 inclus, décompte arrêté au 07 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2022, * condamné M. [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2022, * rappelé que l'exécution provisoire était de plein droit, y ajoutant, - condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'appel de M. [M] Au soutien de son appel, M. [M] qui prétend n'avoir pu être présent devant le tribunal par suite d'une erreur d'agenda, reproche au premier juge d'avoir fait droit à l'ensemble des demandes formées par la société d'HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne. Il fait notamment valoir qu'il a intégralement réglé sa dette locative et que le décompte produit aux débats par la bailleresse ne fait pas ressortir la situation véritable de son compte locataire, dans la mesure où n'ont pas été portés au crédit de ce compte les versements qu'il a pourtant effectués, et que le commissaire de justice instrumentaire a procédé à son expulsion sans préalablement requérir le recours à la force publique auprès des services de la Préfecture. Il s'estime en conséquence fondé à solliciter sa réintégration dans les lieux dont il a été expulsé. La société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne réplique que sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire se justifie par le fait que M. [M] n'a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois qui lui était imparti dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 21 mars 2022 pour la somme de 4 957,90 euros, que par ailleurs il n'a jamais répondu à l'enquête de ressources qu'elle réalise chaque année pour déterminer quels sont les locataires qui seraient éventuellement redevables du supplément de loyer de solidarité, de sorte qu'elle a été contrainte de lui facturer un supplément de loyer de solidarité qui a été ensuite régularisé lorsque le locataire lui a transmis en mai 2022 ses avis d'imposition, que malgré tout il était toujours redevable d'un arriéré de loyers. Elle ajoute que contrairement à ce qu'affirme M. [M], le concours de la force publique a été accordé à la SCP Teboul et associés, commissaire de justice instrumentaire, à compter du 19 juin 2023. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions. - Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les conditions générales du bail signé le 9 décembre 2013 entre les parties prévoient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du dépôt de garantie ou du loyer (en principal, charges et taxes), à son échéance, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. En l'espèce, la société d'HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne a, par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2022, fait délivrer à M. [M], un commandement visant la clause résolutoire insérée à l'engagement de location et rappelant les dispositions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir à lui payer la somme de 4 957,99 euros, terme de février 2022 inclus. Quand bien même la somme de 4 957,99 euros comprenait deux surloyers d'un montant de 1 835,68 euros chacun au titre des mois de février et mars 2022, qui constituent une créance non certaine, ni exigible, il n'en demeure pas moins que M. [M] restait indubitablement redevable de la somme de 1 296, 63 euros envers la bailleresse. Il y a lieu de rappeler à cet égard qu'un commandement de payer délivré pour un montant supérieur aux sommes dues n'est pas nul et reste valable pour la somme non contestable de la dette locative, M. [M] ne s'étant pas acquitté de la somme due dans le délai de deux mois qui lui était imparti, c'est à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Le jugement est donc confirmé sur ce point, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation, à la condamnation de M. [M] à son paiement. - Sur le montant de l'arriéré locatif Il résulte du décompte arrêté au 7 septembre 2022 communiqué par la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne, que M. [M] lui restait redevable de la somme de 3 801,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'août 2022 inclus, les montants des supplément de loyer de solidarité facturés ayant été expurgés et sous déduction des frais d'acte de novembre 2021 (151,56 euros) et des frais d'acte d'août 2022 (155,48 euros). Le jugement doit être confirmé sur le principe de la condamnation mais réformé sur le montant. Statuant à nouveau, M. [M] doit être condamné en deniers ou quittances, (compte tenu des versements prétendument effectués), à payer la somme de 3 801,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'août 2022 inclus. - Sur la demande de réintégration dans le logement, objet du bail M. [M] n'est pas fondé à solliciter sa réintégration dans les lieux au motif qu'il se serait acquitté de sa dette, qu'en effet, il ne justifie pas s'être acquitté de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti, soit avant le 22 mai 2022. De même, contrairement à ce qu'il soutient, M. [M] n'a pas été expulsé dans des conditions qu'il qualifie de 'cavalières'. La chronologie des faits et des actes atteste qu'il a bien été informé du déroulement de la procédure d'expulsion. C'est ainsi que : * le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection d'Antony lui a été signifié le 14 décembre 2022, * en exécution de cette décision, un commandement d'avoir à quitter les lieux lui a été délivré par acte du 14 décembre 2022, * un procès-verbal de tentative d'expulsion, préalable à la réquisition de la force publique a été signifié à M. [M] le 17 février 2023 et le même jour, un procès-verbal de réquisition de la force publique a été signifié par voir électronique à M. le Préfet des Hauts-de-Seine, aux fins de procéder à l'expulsion du locataire devenu sans droit ni titre, * par courrier du 8 juin 2023, la Sous-Préfecture d'Antony a avisé la SCP Teboul, commissaire de justice, qu'elle avait autorisé M. le commissaire de Police de Montrouge à prêter son concours afin de procéder à l'expulsion de M. [M], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef et ce, à compter du 19 juin 2023, * c'est sur le fondement de ce concours, que la SCP Teboul, commissaire de justice associé, accompagné d'un commissaire de police de Montrouge, a procédé à l'expulsion de M. [M], le 29 juin 2023, selon procès-verbal signifié le 18 juillet suivant. La cour observe en outre, que M. [M] avait préalablement saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre d'une demande de délais avant son expulsion dont il a été débouté par jugement rendu le 16 mai 2023. En conséquence, M. [M] ne peut qu'être débouté de sa demande de réintégration dans les lieux loués dont il y a lieu de relever qu'elle serait impossible, compte tenu du fait que le logement a fait l'objet d'une ré-attribution. Sur les mesures accessoires M. [M] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [M] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 10 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation à paiement au titre de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne M. [M] à payer à la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne, en deniers ou quittances, la somme de 3 801,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'août 2022 inclus, Condamne M. [M] à verser à la société d'HLM Interprofessionnelle de la région parisienne, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière placée Le Président