Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10060 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHE7
N° de MINUTE : 24/01634
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE TOUR T1 [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP), SAS.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004
C/
DEFENDEUR
Monsieur [R] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Saïd KALED, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 45
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 23 Octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [R] [U] est propriétaire du lot n°87 de la résidence TOUR T1 ALICE sise [Adresse 1] (93).
Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR T1 ALICE sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP), a fait assigner Monsieur [R] [U] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE TOUR T1 ALICE, situé [Adresse 1] en toutes ses demandes et LE DECLARER bien fondé,
- CONDAMNER Monsieur [R] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE TOUR T1 ALICE, situé [Adresse 1] la somme, actualisée, de 4.691, 39 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles au 13 mars 2024 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024 et appel travaux loi Alur émis le 1er janvier 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 21 septembre 2015, date de la 1ère mise en demeure, sur la somme de 2.885, 14 €, à compter du 26 novembre 2021, date de la 4ème mise en demeure, sur la somme de 3.653, 36 €, à compter du 19 avril 2023, date de la 5ème mise en demeure, pour le surplus,
- DEBOUTER Monsieur [R] [U] du surplus de ses demandes,
- CONDAMNER Monsieur [R] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE TOUR T1 ALICE, situé [Adresse 1] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- CONDAMNER Monsieur [R] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE TOUR T1 ALICE, situé [Adresse 1] la somme de 276 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,
- CONDAMNER Monsieur [R] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE TOUR T1 ALICE, situé [Adresse 1] la somme de 2.400 € au titre des frais irrépétibles de procédure,
- CONDAMNER, enfin, Monsieur [R] [U] aux entiers dépens de l’instance, et dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [U], propriétaire d'un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au regard des paiements réalisés par Monsieur [U] au 13 mars 2024, il était redevable de la somme de 4.691,39 euros au titre des charges de copropriété ; somme au paiement de laquelle il devra être condamné. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [U] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées et les tentatives de règlement amiable sont restées infructueuses et qu'il n'a pas informé le syndicat de ses difficultés financières.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [R] [U] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, il a demandé au tribunal de céans de :
• CONSTATER le paiement d’une somme de 6 000 € sur la somme de 9 785,39 € due initialement par Monsieur [U] ;
• FAIRE DROIT à la demande de renvoi de Monsieur [R] [U] afin qu’il puisse solder sa dette relative aux charges de copropriété,
• SUBSIDIAIREMENT :
- Dire n’y avoir lieu à paiement de dommages-intérêts,
- Dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du CPC,
• STATUER ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait principalement valoir avoir apuré partiellement sa dette au 12 janvier 2024, après avoir réglé la somme de 6.000 euros, ce qui représente plus des deux tiers de celle-ci. Il sollicite dès lors de pouvoir bénéficier de délais de paiement, considérant qu'une audience de jugement n'a plus lieu d'être. A défaut, il sollicite d'être exonéré des demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile. Il soutient que s'il a du retard dans le paiement de ses charges, il n'est pas pour autant justifié d'un préjudice subi par la copropriété de ce fait ni du montant sollicité à ce titre ; les paiements mis en œuvre démontrant la bonne foi dont il fait preuve. De surcroît, il fait valoir que le juge doit prendre en compte l'équité et la situation économique de la partie condamnée pour apprécier du montant des frais irrépétibles auquel la partie succombante est condamnée. Or au vu des efforts faits, démontrant ses tentatives pour éviter que la procédure judiciaire ne se poursuive, il n'y a pas lieu selon lui au paiement de tels frais.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 16 mai 2024 et fixée à l'audience du 23 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.
Par message notifié par RPVA le 28 juin 2024, Monsieur [U] a indiqué avoir soldé sa dette au moyen d'un virement de 7.200 euros réalisé le 28 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [U];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2015, 26 avril 2016, 11 mai 2017, 12 avril 2018, 19 juin 2019, 20 janvier 2021, 27 mai 2021, 1er juin 2022 et 17 mai 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 17 mai 2023 au 16 mai 2026.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi que le syndicat des copropriétaires le précise, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 240 euros se décomposant ainsi :
les frais de mise en demeure du 21 septembre 2015 de 24 euros,les frais de mise en demeure du 13 novembre 2015 de 24 euros,les frais de mise en demeure du 10 septembre 2020 de 24 euros,les frais de mise en demeure du 26 novembre 2021 de 24 euros,les honoraires avocat mise en demeure du 19 avril 2023 de 144 euros.
S'il est démontré, tant par Monsieur [U] que par le syndicat des copropriétaires, au travers d'un décompte transmis lors de l'audience, que le solde du compte de ce dernier était débiteur de 820,22 euros au 16 octobre 2024, il n'en demeure pas moins que faute d'avoir actualisé ses demandes, le tribunal est tenu de statuer sur celles formulées dans le cadre des dernières écritures et, par conséquent, sur le solde du compte de Monsieur [U] au 13 mars 2024.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.691,39 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 mars 2024, appels provisionnels de charges et de fonds Alur du 1er trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 26 novembre 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [R] [U] adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, sur la somme de 3.557,36 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 276 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 26 novembre 2021.
Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure des 21 septembre 2015, d'un coût de 24 euros, du 13 novembre 2015 d'un coût de 24 euros et du 10 septembre 2020 d'un coût de 24 euros.
De surcroît, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur le 26 novembre 2021, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à la demande formulée au titre de la mise en demeure du 26 novembre 2021, facturée 24 euros.
En revanche, il sera fait droit à la demande au titre des frais de constitution de dossier transmis à l'avocat du 07 septembre 2023, facturés 180 euros, conformément au contrat de syndic, dont il est justifié en procédure.
Monsieur [R] [U] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 180 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [R] [U] a réglé très irrégulièrement les charges de copropriété et ce, sans justifier des difficultés l'ayant conduit à ne pouvoir faire face à ses échéances ; ce qui a occasionné un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [R] [U] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il sera pour autant pris compte des démarches entreprises par ce dernier aux fins de régler l'intégralité de sa dette.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [U], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [U] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il sera également condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 1.704 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au regard des frais que le syndicat a dû régler afin de pouvoir obtenir le recouvrement de sa créance, selon les factures dont il est justifié en procédure.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR T1 ALICE sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP), la somme de 4.691,39 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 mars 2024, appels provisionnels de charges et de fonds Alur du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021 sur la somme de 3.557,36 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR T1 ALICE sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP), la somme de 180 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR T1 ALICE sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP), la somme de 100 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR T1 ALICE sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP), la somme de 1.704 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 novembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
