Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/04811

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Anne FRAYSSE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lucien MAKOSSO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YW N° MINUTE : 15 JUGEMENT rendu le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.C.I. BEL AIR-POUSSIN, [Adresse 2] représentée par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, DÉFENDERESSE Madame [R] [Y], [Adresse 1] représentée par Me Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YW FAITS ET PROCEDURE Par acte du 21/ 12/ 1995 à effet au 21/ 12/ 1995, la SCI BEL AIR POUSSIN a donné à bail à M. [Y] [B] et Mme [G] épouse [Y] [R] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1] avec deux caves n° 66 et 83, pour un loyer de 4500 francs et 686 euros de provision sur charges . M.[Y] [B] est décédé le 05/10/2015. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [G] épouse [Y] [R] le 14/ 12/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3750,62 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 18/ 03/ 2024, la SCI BEL AIR POUSSIN a fait assigner Mme [G] épouse [Y] [R] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [G] épouse [Y] [R] pour manquement à ses obligations contractuelles - voir ordonner l’expulsion de Mme [G] épouse [Y] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, - voir condamner Mme [G] épouse [Y] [R] au paiement : D’une somme de 5677,82 euros au titre de l’arriéré au 16/ 02/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure, de l’assignation ou la décisionD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux D’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 22/ 03/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 8562,22 euros, au 01/06/ 2024, juin 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise que le commandement de payer a été signifié en mentionnant un délai de 6 semaines. Il indique que le loyer courant est repris mais s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YW Mme [G] épouse [Y] [R], assignée à personne a été assistée. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’elle a fait l’objet d’une escroquerie pour laquelle une plainte a été déposée. Elle expose que ses droits à retraite ont été calculés avec différé dans le temps, ce qui a déséquilibre son budget, qu’elle a payé une somme de 3000 euros le 03/06/2024. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe. En délibéré sur autorisation, le bailleur a indiqué que le paiement de 3000 euros était encaissé et a ramené sa demande en paiement à la somme de 5562.22 euros au 05/06/2024, juin 2024 inclus . La locataire en réponse a réitéré sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 29/12/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi . Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 14/ 12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Le délai visé au commandement de payer est de 6 semaines. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 21/12/1995 et ne stipule pas de durée ; il n’est pas précisé si la SCI est une SCI de famille ; cependant que le bail soit de 6 ans ou 3 ans, en application de l’article 10 de la loi du 06/07/89, il n’existe pas de conséquence directe d’application dans le temps au cas présent. En effet il a été reconduit tacitement soit le 16/12/2019 pour 6 ans, soit le 16/12/2022 pour 3 ans. Lors de la délivrance du commandement de payer le 14/12/2023, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer . Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de 6 semaines visé au commandement de payer, sans que la nullité de celui-ci soit invoquée. Mme [G] épouse [Y] [R] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 14/02/2024 à minuit soit à compter du 15/02/ 2024. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mai 2024 . Mme [G] épouse [Y] [R] dispose de revenus de retraite de 992 euros, et d’une retraite complémentaire de 124 euros selon les justificatifs produits ; elle a effectué des démarches en mars 2024 pour bénéficier de la pension de reversion qu’elle n’avait pas sollicitée avant sa propre retraite. Elle a estimé ses charges à la somme de 100 euros d’énergie et téléphone. Elle a perçu le RSA et une allocation logement de 332 euros en mai 2024. Elle a déposé plainte pour escroquerie le 29/07/2023 pour un préjudice estimé à 28000 euros. Il est manifeste que des efforts importants sont réalisés pour apurer la dette, la somme de 3000 euros ayant été encaissée récemment. Compte tenu de l’apurement possible par la débitrice selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [G] épouse [Y] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [G] épouse [Y] [R] reste devoir une somme de 5562,22 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 05/06/ 2024, juin 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner Mme [G] épouse [Y] [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 12/ 2023 sur la somme de 3750,62 euros et de l’assignation pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 127 euros selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [G] épouse [Y] [R] au paiement de celle-ci. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner Mme [G] épouse [Y] [R] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile : En équité, il convient de débouter la SCI BEL AIR POUSSIN de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DECLARE le bailleur recevable à agir CONSTATE que le bail n’avait pas été tacitement reconduit après le 29/07/2023 lors de la signification du commandement de payer CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 15/02/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1] avec deux caves n° 66 et 83. SUSPEND les effets de la clause résolutoire CONDAMNE Mme [G] épouse [Y] [R] à payer à la SCI BEL AIR POUSSIN, la somme de 5562,22 euros au titre des loyers et charges dus au 05/06/ 2024, juin 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 12/ 2023 sur la somme de 3750,62 euros et de l’assignation pour le surplus AUTORISE Mme [G] épouse [Y] [R] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 127 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts , RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [G] épouse [Y] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que la SCI BEL AIR POUSSIN pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [G] épouse [Y] [R], ainsi que de tous les occupants de son/ leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, CONDAMNE, en ce cas, Mme [G] épouse [Y] [R] à payer à la SCI BEL AIR POUSSIN l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Mme [G] épouse [Y] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision DEBOUTE la SCI BEL AIR POUSSIN de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT