Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 23/07559
N° Portalis 352J-W-B7H-C2BKG
N° MINUTE : 2
contradictoire
Assignation du :
19 Avril 2021
JUGEMENT
rendu le 26 Septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [B] [H]
[Adresse 4]
[Localité 3] (RUSSIE)
représenté par Me Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1418
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [E] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [S] [Y] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Tous deux représentés par Me Nicolas PUTMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0191
Décision du 26 Septembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 23/07559 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BKG
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,
assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 03 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 17 octobre 2017, Monsieur [B] [H] a donné à bail à Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O], des locaux sis [Adresse 1] dans le [Adresse 1], à compter du 1er octobre 2017, pour une durée d’un an, avec échéance au 30 septembre 2018, moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros.
La destination est la suivante : principalement pour leurs besoins professionnels, y compris l’hébergement pour les collègues visiteurs ou comme un espace pour les réunions etc.
A l’issue du bail Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] sont restés en possession des lieux.
Par acte extrajudiciaire du 8 octobre 2020, Monsieur [B] [H] a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O], ayant pour cause la somme de 35.799 euros au titre de loyers impayés, somme arrêtée au 31 août 2020, et 235,13 au titre du coût de l’acte.
Par exploit d’huissier du 19 avril 2021, Monsieur [B] [H] a fait assigner Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
prononcer la résolution du contrat de bail professionnel conclu le 17 octobre 2017 entre Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] d’une part et Monsieur [H] d’autre part, pour non-paiement des loyers et inexécution de leurs obligations contractuelles,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] [V] et de Madame [S] [Y] [O] et de tous occupants de leur chef, avec assistance du commissaire de police et de la force publique, des lieux loués,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tout endroit au choix du propriétaire, aux frais des locataires,condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à verser à Monsieur [H] une somme de 45.799 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de février 2021,condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à verser à Monsieur [H] une somme mensuelle de 1.250 euros à compter du 1er mai 2021, jusqu’au départ effectif des locataires et la remise des clés,ordonner la capitalisation des intérêts, à compter du prononcé du jugement,condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à verser à Monsieur [H] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, et l’intégralité des frais d’expulsion et de recouvrement des loyers.dire n’y avoir lieu à écarter l‘exécution provisoire.
Par conclusions notifiées le 15 septembre 2022 Monsieur [B] [H] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- prononcer la résolution du contrat de bail professionnel conclu le 17 octobre 2017 pour non-paiement des loyers et inexécution des obligations contractuelles,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] [V] et de Madame [S] [Y] [O] et de tous occupants de leur chef, avec assistance du commissaire de police et de la force publique, des lieux loués,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tout endroit au choix du propriétaire, aux frais des locataires,
- condamner solidairement Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à verser à Monsieur [H] une somme de 67.049 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2022,
- condamner solidairement Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O] à verser à Monsieur [H] une somme mensuelle de 1.250 euros à compter du 1er octobre 2022, jusqu’au départ effectif des locataires et la remise des clés,
- ordonner la capitalisation des intérêts, à compter du prononcé du jugement,
- débouter Monsieur [E] [V] et Madame [Y] [O] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à verser à Monsieur [H] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, et l’intégralité des frais d’expulsion et de recouvrement des loyers,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [H] énonce:
que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave et renouvelé aux droits et obligations de contrat de bail justifiant sa résolution sur le fondement des article 1217, 1224 et 1227 du code civil ; que nonobstant la mise en demeure, les preneurs n’ont pas réglé les impayés ; que s’il a été convenu aux contrats que les travaux entrepris par les locataires viendront en déduction des loyers, le montant des travaux a été fixé à la somme de 7.951 euros, déduction déjà prise en compte par le commandement de payer signifié le 8 octobre 2020 ;que si des travaux venaient à engendrer des coûts supplémentaires, il ressort des stipulations contractuelles que le bailleur devait en être informé et en accepter les coûts ; qu’au demeurant il n’est pas démontré que les factures produites soient rattachables aux locaux pris à bail, dès lors que Madame [Y] [O] résidait dans l’immeuble à l’époque de la signature du contrat, et que ces travaux ont pu être diligentés pour ses besoins propres hors de l’assiette du bail ; que le paiement des factures et des devis ne sont pas justifiés ; que l’absence de paiement depuis la prise à bail paraît être un délai suffisant ; que la demande de délais de paiement n’apparaît dès lors pas justifiée.
Par conclusions notifiées le 10 novembre 2022, Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :
débouter Monsieur [B] [H] de l’ensemble de ses demandes ;
fixer l’arriéré locatif à la somme de 18.865,44 euros ;
accorder à Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] les délais de paiement les plus larges en application de l’article 1343-5 du code civil pour apurer l’arriéré de loyers et de charges ;
juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;
statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O] énoncent :
qu’il résulte de l’article 8 du contrat de bail que si des travaux supplémentaires sont nécessaires, le montant initialement convenu de 7.951 euros a vocation à être ajusté ;
qu’ils ont diligenté des travaux pour un montant de 26.933,56 euros dont le bailleur a été informé ; qu’en conséquence l’arriéré locatif doit être calculé comme suit : 45.799 euros – 26.933,56 euros = 18.865,44 euros ; que si l’on devait considéré l’autorisation du bailleur nécessaire, ces travaux seraient de nature à être assimilés à un enrichissement sans cause.
La clôture a été prononcée le 21 septembre 2023.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 3 juin 2024.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIVATION
Sur la résolution du contrat
Sur la durée du bail
Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
L’article 1738 du code civil dispose que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
En l’espèce, le bail du 17 octobre 2017 a été convenu pour une durée d’un an à compter du 1er octobre 2017. Il en résulte que ce bail s’est terminé le 30 septembre 2018 à minuit.
A compter de cette date, les preneurs ayant été laissés en possession des lieux, un nouveau bail s’est opéré à durée indéterminée.
Sur les manquements aux obligations du bail
Il résulte de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 8 octobre 2020, Monsieur [B] [H] a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O], ayant pour cause la somme de 35.799 euros au titre de loyers impayés, somme arrêtée au 31 août 2020. Le contrat ne comprenant pas de clause résolutoire, ce commandement qui indique en substance, « Je vous fais commandement de payer dans le délai de vingt-quatre heures » à compter du 8 octobre 2022, est exprimé en des termes suffisamment interpellatifs pour valoir mise en demeure.
Il n’est pas contesté par les preneurs qui ne justifient au demeurant d’aucun paiement que les causes dudit commandement n’ont pas été réglées. L’obligation de paiement au loyer étant une obligation essentielle du contrat, un tel manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.
En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat à compter du 9 octobre 2022 à minuit, date d’expiration de la mise en demeure.
Sur l’expulsion
Il est constant que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir l'expulsion des occupants.
Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] étant à compter de la date de résolution judiciaire du contrat dépourvu de tout titre, il y a lieu d’ordonner leur expulsion dans les conditions spécifiées au dispositif du présent jugement.
Sur la demande de paiement
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, les preneurs ne justifient d’aucun paiement, et reconnaissent une dette locative, avant abattement pour travaux, d’un montant de 45.799 euros, sans toutefois justifier dudit quantum.
Le montant annuel du contrat est de 15.000 euros, soit :
pour le contrat initial d’un an : 15.000 euros ;pour le contrat à durée indéterminée né du maintien en possession des lieux à compter du 1er octobre 2018 au 9 octobre 2022 (4 ans et 9 jours), date de la résolution judiciaire: 60.000 + 375 euros = 60.375 euros ;Soit un total de dette locative avant abattement éventuel de 75.375 euros.
Sur les abattements au titre des travaux
Il ressort de l’article 8 du bail que « Les parties ont conclu un accord distinct selon lequel les locataires s’engagent à rénover l’appartement (le « contrat de rénovation ») et selon lequel le bailleur doit payer au locataires un total de 7.951 euros (« montant initial d’offset ») pour les services et matériaux convenus. Le bailleur et les locataires conviennent que le montant dû par les travaux sera compensé par chaque paiement du loyer jusqu’à ce que l’intégralité du montant initial d’offset ait été épuisée ». Il est en outre stipulé que « s’il y a des ajustements au montant initial d’offset, convenu par écrit par le bailleur et les locataires, le montant qui sera compensé par les montants des loyers pendant la période d’offset sera ajusté en conséquence. Si des travaux supplémentaires ont été exécutés entraînant des coûts supplémentaires, le bailleur doit être informé du travail et doit avoir accepté les coûts au moins un mois avant que les coûts des travaux supplémentaires ne soient compensés par le loyer (« montants supplémentaires d’offset »).
Il ne ressort d’aucun écrit, pourtant exigé contractuellement, qu’une modification du montant d’abattement au titre des travaux de 7.951 euros ait été convenu entre les parties.
S’agissant des travaux supplémentaires, les preneurs ne justifient d’aucune autorisation préalable du bailleur, telle qu’exigée par leur intention commune qui ressort sans équivoque des stipulations contractuelles, de sorte qu’il convient de retenir l’abattement contractuel de 7.951 euros.
C’est vainement que les preneurs invoquent l’enrichissement sans cause, alors que l’appauvrissement procède d’un acte accompli par les appauvris prétendus en vue d'un profit personnel, à savoir l’amélioration et/ou l’adaptation des locaux pris à bail pour les besoins de leur activité professionnelle, destination principale du bail, cas excluant l’indemnisation au sens de l’article 1303-2 du code civil.
Il en résulte que le quantum de la dette arrêtée au 9 octobre 2022 est de : 75.375 euros – 7.951 euros = 67.424 euros.
Le preneur qui réclame la somme de 67.049 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2022, sans prévoir subsidiairement l’extension possible de la dette locative, en cas de fixation souveraine de la date de résolution judiciaire à une date ultérieure, se heurte au principe de l’ultra petita.
La dette locative sera donc ramenée à la somme 67.049 euros sollicitée par le preneur, arrêtée souverainement au 9 octobre 2022.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] au paiement de la somme de 67.049 euros arrêtée au 9 octobre 2022 au titre de la dette locative.
La solidarité n’étant prévue ni par la loi, ni dans le contrat, il n’y a pas lieu au prononcé d’une condamnation solidaire. Cette demande formée par le bailleur sera donc rejetée.
Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.
Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité forfaitaire d’occupation du 9 octobre au 31 octobre 2022 à la somme forfaitaire de 875 euros, puis à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle forfaitaire de 1250 euros.
Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] seront condamnés in solidum à payer ces indemnités.
Sur le délai de paiement
Aux termes de l’article 1345 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] ne justifient nullement de leur situation sur un plan matériel, de sorte que leur demande de délai de paiement ne peut être que rejetée.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] ayant succombé dans leurs demandes seront condamnés aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] seront condamnés à verser à Monsieur [B] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;
Constate que le contrat du 17 octobre 2017 liant Monsieur [B] [H] d’une part, à Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O], d’autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Adresse 1], est arrivé à échéance le 30 septembre 2018 ;
Constate qu’un nouveau contrat liant Monsieur [B] [H] d’une part, à Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O], d’autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Adresse 1], est né à compter du 1er octobre 2019 ;
Prononce la résolution du contrat du 1er octobre 2019 liant Monsieur [B] [H] d’une part, à Monsieur [K] [E] [V] et à Madame [S] [Y] [O], d’autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Adresse 1], à compter du 9 octobre 2022 à minuit ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] dans le [Adresse 1], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [K] [E] [V] et de Madame [S] [Y] [O], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamne Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 67.049 euros arrêtée au 9 octobre 2022 au titre de la dette locative,
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2022 pour sa fraction à hauteur de 36.034,13 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, soit sur la fraction correspondant à la somme de 31.0314,87 euros ;
Constate qu’il n’y a pas lieu à solidarité sur la dette locative et rejette cette demande de modalité d’exécution formée par Monsieur [B] [H] ;
Dit qu’il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts ;
Fixe l’indemnité d’occupation du 9 octobre au 31 octobre 2022 à la somme forfaitaire de 875 euros, puis à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle forfaitaire de 1250 euros ;
condamne in solidum Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à payer à Monsieur [B] [H] lesdites indemnités d’occupation ;
Rejette la demande de délai de paiement formée par Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] ;
Condamne Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] aux entiers dépens;
Condamne Monsieur [K] [E] [V] et Madame [S] [Y] [O] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON
