Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00404

Du 02 août 2024 5AG SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00404 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y227 [E] [X] [W] C/ SA D’HLM DOMOFRANCE - Expéditions délivrées à Me Sophia DE ALMEIDA MARTINS Me Mathieu RAFFY - FE délivrée à Le 02/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 août 2024 EXPERTISE PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : Madame [E] [X] [W] née le 09 Avril 1981 à [Localité 10] (BRÉSIL) [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Sophia DE ALMEIDA MARTINS, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : SA D’HLM DOMOFRANCE RCS BORDEAUX N° 458 204 963 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD DÉBATS : Audience publique en date du 24 Mai 2024 délibéré du 12 Juillet 2024 prorogé au 02 Août 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 22 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 septembre 2017, la SA d'HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [E] [X] [W] un appartement situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 411,90€ et une provision mensuelle sur charges de 171,66€. Arguant de l'existence de désordres au sein du logement loué, Madame [X] [W] a, par acte introductif d'instance du 22 février 2024, fait assigner la SA d'HLM DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux-pôle protection et proximité statuant en référé à l'audience du 21 mars 2024 aux fins de : la déclarer recevable et bien-fondéePar conséquent, y faisant droit, A titre principal, suspendre le paiement des loyers jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformitéA titre subsidiaire, prononcer le séquestre des loyers jusqu'à l'exécution complète des travaux de mise en conformitéEn tout état de cause, enjoindre à la société DOMOFRANCE à exécuter les travaux de mise en conformité du logementcondamner la société DOMOFRANCE sous astreinte définitive de 250€ par jour de retard, à procéder à tous les travaux nécessaires à la mise en conformité du logementréserver le pouvoir de la liquidation de l'astreinte au juge des contentieux de la protectionl'autoriser, en cas d'abstention persistante du bailleur, à effectuer lesdits travaux dont le paiement sera assuré grâce aux loyers consignéscondamner la société DOMOFRANCE à la reloger avec ses enfants tant que les travaux de mise en conformité n'ont pas été effectuéscondamner la société DOMOFRANCE à lui payer une provision de 9.300€ordonner une expertise aux fins de :◦ constater l'origine des désordres au sein du logementchiffrer le préjudice subi par Madame [X] [W] et ses enfantscondamner la société DOMOFRANCE aux entiers dépenscondamner la société DOMOFRANCE à 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile A l'audience du 21 mars 2024, le Juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé a décidé de renvoyer devant les conciliateurs qui seront présents à l'audience du 25 mars 2024 et a renvoyé l'affaire à l'audience du 12 avril 2024. A l’audience du 12 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 24 mai 2024. Lors de l'audience du 24 mai 2024, Madame [E] [X] [W], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale. Elle expose avoir été victime, en 2021, d'un important dégât des eaux ayant causé des désordres au sein du logement loué ; que son logement est infesté de moisissures du fait d'un niveau d'humidité anormalement élevé ; que cette moisissure et cette humidité ont été constatées par plusieurs rapports établis par son assurance et par le service hygiène et prévention de la Mairie de [Localité 5] ; que la société DOMOFRANCE n'a pris aucune mesure. Elle fait valoir que le trouble manifestement illicite est pleinement caractérisé justifiant que soit prononcée l'exécution forcée de mise en conformité du logement sous astreinte, de suspendre, a minima, de séquestrer les loyers le temps de la mise en conformité et de condamner la SA DOMOFRANCE à procéder au relogement de la famille et d'accorder une provision pour le préjudice subi. En défense, la SA d'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge de : constater l'absence de troubles manifestement illicitesdébouter Madame [X] [W] de sa demande principale de suspension de paiement des loyersconstater l'existence d'une contestation sérieuse affectant les demandes formées par Madame [X] [W] à titre subsidiaireen conséquence débouter Madame [X] [W] de l'intégralité de ses demandes Elle soutient que le trouble manifestement illicite allégué par Madame [X] [W] n'est absolument pas constitué. Elle indique que la locataire se fonde uniquement sur les rapports de visite des services de la ville de [Localité 5] et notamment sur le dernier rapport du 15 juin 2023 ; que ces rapports n'ont aucun caractère contradictoire et qu'ils ne sauraient pallier une mesure d'expertise judiciaire. Elle précise que le phénomène d'humidité et de moisissure est circonstancié et localisé et qu'il ne caractérise aucun trouble manifestement illicite autorisant la locataire à voir suspendre le paiement de son loyer ou à voir séquestrer le loyer à titre subsidiaire. Elle soutient qu'aucune condamnation sous astreinte à effectuer des travaux ne pourra intervenir dès lors que seule la mesure d'expertise sollicitée par la locataire permettra de caractériser la cause des désordres ainsi que la nature des travaux éventuels à mettre en œuvre. Elle fait valoir qu'il existe une contestation sérieuse affectant les demandes de la locataire tendant à se voir octroyer une provision; que ces demandes sont totalement injustifiées et injustifiables ; que les désordres d'humidité dont la locataire se plaint sont minimes et localisés et ne sauraient justifier l'allocation d'une telle provision. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise Selon l’article 145 du Code de procédure civile visé implicitement dans les écritures de la demanderesse, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats et notamment du courrier de l'Inspecteur de Salubrité du Service d'hygiène et prévention de la ville de [Localité 5] du 12 novembre 2021, du rapport de synthèse de recherche de fuite de la SARL ADRE EAU du 16 décembre 2021 et du rapport de visite du 15 juin 2023, en vertu de l'article 145 du Code de procédure civile et considérant qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il convient d'ordonner l'expertise sollicitée selon les modalités déterminées au dispositif. Si Madame [X] [W] a sollicité au titre de la mission de l'expert de constater l'origine des désordres au sein du logement et de chiffrer le préjudice subi par elle et ses enfants, il convient, au vu de sa demande de travaux de mise en conformité du logement, de demander à l'expert, tel qu'il est d'usage en telle matière, de décrire les travaux propres à remédier aux désordres constatés. Sur les demandes de suspension du paiement des loyers et à titre subsidiaire de séquestre des loyers et ce, jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, à ce stade de la procédure et au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant précisément pour objet de vérifier le manquement de la SA d'HLM DOMOFRANCE à son obligation de louer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et de décrire, le cas échéant, les travaux propres à remédier aux désordres constatés, il n’y a pas lieu de suspendre, à titre principal, le paiement des loyers jusqu'à la complète réalisation des travaux de mise en conformité et de prononcer, à titre subsidiaire, le séquestre des loyers jusqu'à l'exécution complète des travaux de mise en conformité. Par conséquent, Madame [X] [W] sera déboutée de ses demandes de ces chefs. Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de relogement De manière liminaire, il n'est pas inutile de relever la contradiction à solliciter dans le même temps l'exécution sous astreinte par le bailleur de travaux de mise en conformité du logement tout en demandant une mesure d'expertise dont l'objet est notamment de constater l'origine des désordres au sein du logement. Pour les raisons ci-avant exposées, au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant pour objet de notamment de rechercher la cause des désordres et de déterminer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, il convient de débouter Madame [X] [W] de sa demande tendant à enjoindre à la SA D'HLM DOMOFRANCE à exécuter les travaux de mise en conformité du logement. Au demeurant, Madame [X] [W] formule cette demande de travaux sans les décrire précisément. Au vu de la solution adoptée, les demandes de condamnation sous astreinte définitive à réaliser ces travaux, visant à réserver au juge des contentieux de la protection la liquidation de l'astreinte et à autoriser Madame [X] [W] à effectuer les travaux dont le paiement sera assuré grâce aux loyers consignés sont tout naturellement rejetées. De même, au regard de l'expertise judiciaire ordonnée ayant notamment pour objet de déterminer les travaux destinés à supprimer les causes des désordres, il n'y a pas lieu de condamner la SA D'HLM DOMOFRANCE à reloger Madame [X] [W] et ses enfants tant que les travaux de mise en conformité n'ont pas été effectués. Sur la demande de provision L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Madame [X] [W] sollicite une provision à hauteur de 9.300€ expliquant subir un préjudice de jouissance à hauteur de 2.800€ en raison de l'air irrespirable depuis le mois de septembre 2021, un préjudice physique d'un montant de 2.500€, un préjudice moral à hauteur de 2.000€ et un préjudice matrimonial pour 2.000€. En l’espèce, en l’état du dossier, aucun élément précis ne permet de déterminer les désordres, leur origine et leur imputabilité à la SA d'HLM DOMOFRANCE ni d’évaluer le préjudice dont Madame [X] [W] se prévaut. Ces éléments seront le cas échéant à déterminer par le rapport d’expertise judiciaire, et dans le cadre d’une demande au fond, car il est à ce stade impossible d’en préjuger et d’en évaluer le montant. Par ailleurs, pour justifier l'allocation d'une provision notamment au titre de préjudice physique, Madame [X] [W] verse aux débats plusieurs certificats médicaux la concernant et concernant son fils. Ces certificats ne sont toutefois pas suffisants pour démontrer que l'état du logement loué est la cause de leur maux. La demanderesse ne prouve pas, au moyen d'autres éléments objectifs, que leur état de santé est imputable à l'état du logement. Par conséquent, la demande de provision sollicitée par Madame [X] [W] sera rejetée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La SA d'HLM DOMOFRANCE ne pouvant être considérée comme partie perdante dans le cadre d’une procédure fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, et en l’état du litige, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés et de ses frais irrépétibles. Madame [X] [W] sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties réservés, notamment sur les responsabilités et garanties encourues, Ordonnons une expertise à laquelle seront parties Madame [E] [X] [W] et la SA D'HLM DOMOFRANCE et désignons pour y procéder Monsieur [H] [Y], [Adresse 3], courriel [Courriel 8], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Bordeaux avec la mission suivante : - se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] [Adresse 6] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire, - vérifier si les désordres existent, -vérifier si l'immeuble loué répond aux caractéristiques d'un logement décent telles que fixées par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, - décrire avec précision les désordres et non conformités s'il y en a, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; lister les inachèvements, les décrire, préciser les ouvrages ou les éléments d’ouvrage sur lesquels ils portent, en préciser l’importance, - pour chaque désordre, indiquer s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre le logement, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi, - rechercher la cause des désordres, - donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ; - donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité ou la santé des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ; - fournir tous éléments techniques de nature à permettre au Tribunal d'apprécier les responsabilités éventuelles encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire; - fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d'apprécier les préjudices subis par le locataire depuis l'apparition des désordres et notamment un éventuel trouble de jouissance, - apporter toutes précisions utiles sur l'impact sur la santé des désordres constatés -apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ; Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; Disons que le magistrat du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ; Fixons à la somme provisionnelle de 2.500€ la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l'Etat; Disons que Madame [E] [X] [W] devra consigner cette provision par virement (voir code BIC joint) sur le compte de la régie annexe du tribunal judiciaire de Bordeaux, [Adresse 9], en mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance), dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise ; Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu; Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ; Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises : -la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ; -son avis sur l’opportunité d’appeler un tiers aux opérations d’expertise ; Disons que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ; Disons qu’au plus tard six mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ; Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ; Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ; Déboutons Madame [E] [X] [W] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile; Laissons provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION