Cour d'appel, 26 juin 2023. 21/02884

MINUTE N° 23/298 Copie exécutoire à : - Me Claus WIESEL - Me Pégah HOSSEINI SARADJEH Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 26 Juin 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02884 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTQR Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de strasbourg APPELANTE : S.C.I. [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Claus WIESEL, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Monsieur [X] [W] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR Madame [F] [W] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 février 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller M. LAETHIER, Vice-Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Suivant contrat en date du 18 décembre 2013, la Sci [Adresse 4] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [X] [W] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 400 € outre 45 € à titre de provisions sur charges. Par acte séparé du même jour, Madame [F] [W] s'est engagée en qualité de caution solidaire pour le compte de son fils jusqu'à la date du 19 décembre 2019 pour un montant maximum de 32 040 € pour le paiement des loyers et de leur révision ainsi que des indemnités d'occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure. Le 31 janvier 2020, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour avoir paiement de la somme en principal de 6 343 € correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2020. Ce commandement de payer a été signifié à Madame [F] [W] en sa qualité de caution par acte du 4 février 2020. Par ordonnance en date du 25 février 2020, le juge du tribunal judiciaire de [Localité 2] a enjoint les consorts [W] solidairement de payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 6 434€ avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, la dette de la caution étant limitée à la somme de 5 896 € en principal. Cette ordonnance a été signifiée à Madame [F] [W] le 10 mars 2020 par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire et à Monsieur [X] [W] le 12 mars 2020 également par dépôt en l'étude de l'huissier instrumentaire. Madame [W] a formé opposition à l'encontre de cette ordonnance en date du 7 août 2020. Devant le tribunal, la Sci [Adresse 4] considérant que l'ordonnance d'injonction de payer était définitive à l'encontre de M. [X] [W] qui n'y avait pas formé opposition, sollicitait la condamnation de Madame [F] [W] à lui payer la somme de 5 896 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement outre 1 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [X] [W], qui estimait son opposition recevable et Madame [W], qui ont pris des conclusions communes reprises oralement, arguaient de l'indécence du logement donné à bail , demandaient qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision à venir sur la demande d'expertise formée par eux dans le cadre de la procédure de référé connexe en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sollicitaient la condamnation du bailleur à leur payer diverses indemnités. La Sci [Adresse 4] s'opposait à ces demandes au motif que le logement avait été délivré en bon état et que les défauts constatés étaient à mettre au compte du locataire. Par jugement en date du 14 mai 2021, le tribunal ainsi saisi a : - Déclaré Madame [F] [W] et Monsieur [X] [W] recevables en leur opposition à l' injonction de payer et leurs demandes indemnitaires, - Mis en conséquence à néant l'ordonnance d'injonction de payer du 25 février 2020 n° 21-20-000 581, Statuant à nouveau : - Dit n'y avoir lieu à sursis à statuer, - Condamné solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [F] [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 3 103 € au titre de la dette locative échue entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, - Condamné la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 7 152 € en réparation des préjudices subis entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, - Ordonné la compensation des créances à hauteur de la plus faible, - Condamné en conséquence la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] après compensation des créances, le solde de 4 049 € majoré des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, - Condamné la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] et à Madame [F] [W] la somme totale de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Monsieur [X] [W] aux dépens de l'instance y compris ceux afférents à la procédure d'injonction de payer ayant donné lieu à l'ordonnance du 25 février 2020, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes, - Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. La Sci [Adresse 4] a interjeté appel à l'encontre de cette décision le 3 juin 2021. L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile et a été plaidée à l'audience du 7 février 2022. Par arrêt mixte du 25 avril 2022, la cour a confirmé la décision déférée en ce qu'elle a déclaré recevable l'opposition formée par Madame [F] [W] à l'ordonnance d'injonction de payer du 25 février 2020 et recevable les demandes indemnitaires de Monsieur [X] [W] et a mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer. Avant dire droit, elle a ordonné la comparution personnelle de Monsieur [X] [W] et d'un représentant de la Sci [Adresse 4] ainsi qu'une mesure de vue des lieux, avec l'assistance d'un sachant en l'espèce Madame [V], expert judiciaire. La mesure d'instruction, exécutée par le président de la chambre, a eu lieu le 1er juin 2022 en présence des parties et de leurs avocats et il a été décidé en accord avec ces derniers de réorienter l'affaire vers la mise en état. Monsieur [X] [W] a définitivement quitté les lieux donnés à bail au mois de juillet 2022. Par ordonnance du 13 septembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a imparti des délais aux parties pour conclure après vue des lieux et a fixé au 10 janvier 2023 le prononcé de l'ordonnance de clôture et au 20 février 2023 l'audience des plaidoiries. Par dernières écritures notifiées le 17 octobre 2022, la Sci [Adresse 4] appelante a demandé de : -déclarer la Sci [Adresse 4] bien fondée en son appel, Y faisant droit, - condamner Madame [F] [W] à lui payer la somme de 5 896 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance en sa qualité de caution des engagements de Monsieur [X] [W], débiteur principal, - débouter Monsieur [X] [W] de l'ensemble de ses fins et conclusions, - condamner Monsieur [X] [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 10 000 € compte-tenu de l'état de l'appartement à son départ, - ordonner le cas échéant la compensation entre les montants pouvant le cas échéant être alloués à Monsieur [X] [W] au titre d'une perte de jouissance partielle et le montant des dommages intérêts alloués à la Sci [Adresse 4] en réparation du préjudice subi par l'état de l'appartement au départ du locataire, - condamner Monsieur [X] [W] et Madame [F] [W] aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières écritures notifiées le 8 décembre 2022, Monsieur [X] [W] et Madame [F] [W] concluent ainsi que suit : Sur l'appel principal, - déclarer l'appel principal de la Sci [Adresse 4] mal fondé, le rejeter, - débouter la Sci [Adresse 4] de toutes ses demandes, Sur l'appel incident, - déclarer l'appel incident des consorts [W] recevable et bien fondé, Y faisant droit, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : ' limité la condamnation de la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [W] la somme de 7 152 € en réparation de ses préjudices de jouissance, matériel et moral subis entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision, ' débouté les parties du surplus de leurs demandes à savoir la condamnation de la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance, la condamnation de la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 1 281,37 € en indemnisation de son préjudice matériel , la condamnation de la Sci [Adresse 4] à payer à monsieur [W] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral, la condamnation du bailleur à payer à Madame [W] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, Et statuant à nouveau, - condamner la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] les sommes de 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance, 1 281,37 € en réparation de son préjudice matériel, 2 000 € en réparation de son préjudice moral, - condamner la Sci [Adresse 4] à verser à Madame [W] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral, - confirmer le jugement pour le surplus, En tout état de cause, - débouter la Sci [Adresse 4] de l'intégralité de ses demandes, - condamner la Sci [Adresse 4] aux dépens et à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure. Une ordonnance de clôture a été prise le 10 janvier 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 20 février 2023, pour jugement à être rendu le 2 mai 2023. Le 27 mars 2023, la cour a demandé au conseil de la Sci [Adresse 4] de présenter ses observations quant au fait que le dispositif de ses dernières écritures ne comporte pas de demande d'infirmation du jugement déféré. Par requête du 6 avril 2023, la Sci [Adresse 4] a demandé à la cour de constater qu'en l'absence de désignation d'un conseiller chargé de la mise en état, l'ordonnance de clôture en date du 10 janvier 2023 est manifestement intervenue à tort, de rétracter l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2023 et de réouvrir les débats afin de permettre aux parties de tirer les conséquences de la rétractation de l'ordonnance de clôture, étant précisé que suite au départ de Monsieur [X] [W], d'importants travaux ont été entrepris dans le logement et que de nouvelles pièces devaient être produites. Il a été imparti un délai aux consorts [W] pour prendre position sur cette requête et le délibéré a été en conséquence prolongé au 26 juin 2023. Par conclusions du 3 mai 2023, Madame [F] [W] et Monsieur [X] [W] ont demandé à la cour de faire droit à la demande de rétractation de l'ordonnance de clôture, de débouter la Sci [Adresse 4] de sa demande de réouverture des débats clos en date du 20 février 2023, de condamner la Sci [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de l'instance et à leur payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Sur la demande de révocation-rétractation de l'ordonnance de clôture et la demande de réouverture des débats En application de 1'article 904-1 du code de procédure civile, le président de la chambre à laquelle l'affaire a été distribuée décide de son orientation, soit en fixant une date d'appel de l'affaire à bref délai, soit en désignant un conseiller de la mise en état. L'article 905 du même code dispose pour sa part que dans le cadre de la procédure à bref délai, il est procédé selon les modalités prévues aux articles 778 et 779. En vertu des articles 778 et 779 du code de procédure civile, le président renvoie au juge de la mise en état les affaires qui ne sont pas en état d'être jugées à l'audience des plaidoiries. Il fixe la date de l'audience de mise en état. Le greffe en avise les avocats constitués. En l'espèce, il est constant que l'affaire a été initialement orientée par le président de la chambre de fixation d'une date d'appel de l'affaire à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile et que l'affaire a été plaidée à la date ainsi fixée. Il est tout aussi constant que la mesure d'exécution ordonnée par arrêt du 25 avril 2022 a été exécutée par le président de la chambre le 1er juin 2022 en présence des parties et de leurs avocats. Monsieur [W] ayant indiqué qu'il quitterait le logement au mois de juillet 2022, il a été décidé à l'issue de la vue des lieux en accord avec les avocats des parties, de réorienter l'affaire vers la mise en état, le président de la chambre étant par ailleurs magistrat chargé de la mise en état. Ainsi, le procès-verbal de vue des lieux du 1er juin 2022 établi par le greffier, porte que l'affaire est renvoyée à la mise en état du 13 septembre 2022. Ce procès-verbal a été notifié aux parties le jour même. À l'audience de mise en état du 13 septembre 2022, les avocats des parties ont sollicité la fixation d'un calendrier de procédure et le magistrat chargé de la mise en état a imparti à chacun d'entre elles un délai pour conclure, a fixé au 10 janvier 2023 le prononcé de l'ordonnance de clôture et au 20 février 2023 l'audience des plaidoiries. L'ordonnance de clôture a ainsi été prise par le magistrat chargé de la mise en état le 10 janvier 2023 et les plaidoiries ont eu lieu le 20 février 2023, sans que quiconque ne remette en cause la voie procédurale choisie. Il résulte de l'ensemble de ces énonciations alors qu'aucun texte n'interdit au président de la chambre, qui peut renvoyer l'affaire à la mise en état lors de l'audience de plaidoiries à laquelle l'affaire a été fixée, de réorienter l'affaire vers la mise en état après l'exécution d'une mesure d'instruction pour permettre la mise en état de l'affaire, et alors qu'en l'espèce les parties ont acquiescé ou à tout le moins n'ont à aucun moment manifesté une opposition à la voie procédurale choisie après exécution de la mesure d'instruction, qu'il n'y a pas lieu à révocation-rétractation de l'ordonnance de clôture. Il sera en outre relevé que l'ordonnance de clôture ne peut, en application de l'article 803 du code de procédure civile, être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Or il n'est justifié d'aucune cause grave de révocation qui se serait révélée depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023. En conséquence de quoi il n'a pas lieu de faire droit à la requête, de pure circonstance, de la SCI [Adresse 4]. Sur la condamnation solidaire de Monsieur [X] [W] et de Madame [F] [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 3 103 € au titre de la dette locative échue entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2020. En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges aux termes convenus. En application de l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. En l'espèce, le premier juge, qui a considéré que le logement présentait des points d'indécence qui ne pouvaient pas être reprochés au locataire et a énoncé qu'en vertu des articles L542-2 et L831-3 anciens du code de la sécurité sociale, l'état d'indécence fait obstacle à ce que le bailleur puisse prétendre à la part du loyer couverte par l'allocation logement, laquelle est conservée par l'organisme payeur pendant dix-huit mois, a mis à la charge de Monsieur [X] [W], en qualité de débiteur principal et de Madame [W], en qualité de caution solidaire, le montant des loyers impayés pour la période considérée, sous déduction du montant de l'allocation logement retenue par la caisse d'allocations familiales soit 6 343 € - (270 € x 12 = 3 240 €) = 3 103 euros. Dans les motifs de ses dernières conclusions, la Sci [Adresse 4] a demandé la confirmation des montants mis à la charge des consorts [W] au titre des arriérés de loyer cependant que dans le dispositif de ses conclusions, elle a réclamé la condamnation de Madame [W], seule, à lui payer la somme de 5 896 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance. Quoi qu'il en soit, force est de constater que la Sci [Adresse 4] ne conclut pas, dans le dispositif de ses écritures, à l'infirmation de la décision déférée. Or, il est de jurisprudence que la cour ne statue que sur le dispositif des écritures et qu'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (Cour de Cassation 17 septembre 2020). La cour n'est donc pas saisie d'un appel principal s'agissant des dispositions du jugement ayant statué sur la demande en paiement des arriérés locatifs. Le montant de la dette locative théorique, soit 6 343 €, n'est nullement contestée par les consorts [W] et Madame [W] ne remet nullement en cause son engagement de caution qui l'oblige au paiement de la dette locative dans les conditions fixées au contrat de bail. Les consorts [W] concluent au rejet de la demande en paiement de l'arriéré locatif au motif que la Sci [Adresse 4], qui a été mise en demeure par la caisse d'allocations familiales d'effectuer les travaux de mise en conformité du logement, dont un rapport du mois de décembre 2018 indiquait qu'il présentait des points d'indécence et des manquements au règlement sanitaire départemental, ne s'est pas exécutée dans le délai de dix-huit mois de sorte qu'en application de l'article L831-3 du code de la sécurité sociale, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019, le bénéfice de l'allocation de logement conservé par l'organisme payeur est définitivement perdu, et que le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyers non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée. En l'espèce, pour fixer à la somme de 3 103 € le montant de l'arriéré locatif au paiement duquel il a solidairement condamné les consorts [W], le premier juge a bien déduit le montant des allocations logement retenues par la caisse d'allocations familiales et que le bailleur a perdu. La cour ne peut donc que confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Madame [W] et Monsieur [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 3 103 € au titre de la dette locative échue entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2020. Sur l'appel incident portant sur les demandes de dommages et intérêts formée par Monsieur [W] En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail litigieux, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; ... » Monsieur [X] [W], qui allègue avoir subi divers préjudices en raison de l'indécence du logement donné à bail et ce depuis l'origine, conclut à l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a limité l'indemnisation de ses préjudices à la somme de 7 152 € correspondant à 447 € x 16 mois pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 au 30 janvier 2020. La Sci [Adresse 4] conclut dans le dispositif de ses dernières conclusions au débouté des demandes présentées par Monsieur [W] sans demander l'infirmation de la décision déférée. Or, il est de droit que la cour ne statue que sur le dispositif des écritures et qu'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (Cour de Cassation 17 septembre 2020). La cour ne peut donc examiner que l'appel incident expressément formulé par Monsieur [X] [W] qui entend se voir allouer des dommages intérêts d'un montant supérieur à celui arrêté par le premier juge. En l'espèce, il résulte d'un rapport de visite dans le cadre d'une enquête d'évaluation de la salubrité réalisée par deux inspecteurs de salubrité de la direction de la réglementation urbaine du service hygiène et santé de la ville de [Localité 2] en date du 28 décembre 2018 qu'un convecteur électrique sur trois ne fonctionne pas dans la pièce principale, que la température ambiante est de 14,6° ; que l'arrière des rampants n'est pas isolé de sorte que de l'air extérieur entre à l'intérieur du logement ; que le revêtement du mur près de la salle de bains est fortement abîmé ; qu'un taux d'humidité relatif de 33,6 % a été relevé dans le mur à l'entrée du logement sous le rampant ; que l'appareil à pic utilisé indique un matériau trop humide ; qu'il y a probablement une infiltration d'eau à cet endroit ; que deux fenêtres de toit côté [Adresse 4] ne sont pas étanches à l'air et à l'eau ; que l'une d'elles ne ferme pas correctement ; qu'il n'y a pas de dispositif de ventilation dans le logement ; que dans la salle de bains, la fenêtre de toit ne ferme plus ; que dans les communs de l'immeuble il est noté l'absence d'une rampe d'une hauteur de 90 cm à l'escalier menant au cinquième étage de sorte que l'accès n'est pas sécurisé et qu'il manque un barreau vertical au garde corps, l'espace entre les deux barreaux étant de 30 cm environ alors qu'il doit être de 11 cm maximum afin d'éviter le passage de la tête d'un enfant. Il est conclu ainsi : « au vu des constats effectués, le logement présente des manquements au règlement sanitaire départemental : -Le logement n'est pas correctement isolé. Il laisse passer l'air. -Certaines fenêtres laissent passer l'air et l'eau, -Il est probable qu'il y ait une infiltration d'eau au niveau du rampant, -Absence des dispositifs minimaux de ventilation, -Il manque une main courante à l'escalier pour accéder au cinquième étage, -Il manque un barreau aux garde-corps sur le palier du quatrième étage. Le logement présente plusieurs points de fuite énergétique. Cette situation ne permet pas aux occupants d'obtenir une température confortable à un coût maîtrisé. L'ensemble de ces manquements pourrait représenter un risque pour la santé publique et doit donc être corrigé rapidement ». Un second rapport de visite qui a eu lieu le 3 décembre 2020 ajoutait à ces constatations l'absence d'un disjoncteur différentiel sur le tableau électrique et l'absence de terre à la prise électrique de la cuisine, la présence d'un broyeur sur wc non autorisé, le fait que la porte d'entrée n'assure plus le clos de l'appartement, la présence d'une fuite d'eau sous le lavabo de la salle de bains. La mesure de vue des lieux a permis de constater l'état d'un logement fortement dégradé. Pour autant, le procès-verbal d'état des lieux à l'entrée de Monsieur [X] [W], établi le 19 décembre 2013, signé et certifié exact par le bailleur, le locataire sortant et Monsieur [X] [W], locataire entrant, mentionne globalement que les lieux sont en bon état avec cependant des traces de retouche sur les murs dans l'entrée, des traces persistantes sur la moquette du séjour, une usure normale aux endroits de passage, trois marques de fer à repasser, une effiloche devant le petit velux vers le coin cuisine, une entrée d'air à revoir concernant le petit velux au milieu de la pièce, deux, trois impacts en face extérieure sur la porte d'entrée, des traces de coulures sur la porte de la salle de bains et sur la poignée, une poignée à refixer et dans les toilettes, le linoléum est gondolé et présente une dizaine de tâches jaunâtres. Il résulte des documents justificatifs versés aux débats par le bailleur que si l'un des quatre velux équipant le studio n'était pas parfaitement étanche à l'air lors de l'entrée dans les lieux du locataire, l'un de ces velux avait été remplacé en novembre 2016, le professionnel ayant effectué ce remplacement ayant attesté que tous les velux étaient à cette date en parfait état de fonctionnement. Le bailleur verse au débat quantité d'attestations d'anciens locataires dont il résulte que les différents appartements situés dans l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 2] leur ont été loués en bon état de réparation, (même si aucune de ces attestations ne concerne le logement sous les combles du cinquième étage loué à Monsieur [W]) et que le bailleur est particulièrement diligent quant à assurer son obligation d'entretien. Il produit également des attestations de professionnels qui ont été amenés à intervenir dans le logement litigieux et qui déplorent à la fois les difficultés à rencontrer Monsieur [W] et l'état d'entretien déplorable dans lequel se trouve le logement qu'il occupe dont il s'agirait de réparer les dégâts qu'il a causés. Par ailleurs, la mesure de vue des lieux a permis de se convaincre que Monsieur [W] a présenté une certaine propension aux dégradations et un manquement certain à l'obligation d'entretien. Il a par ailleurs été relevé que les infiltrations à l'air sont minimes, Madame [V] relevant pour sa part que la seule chose lui semblant sérieuse étant l'état de l'installation électrique. Monsieur [W] ne justifie à aucun moment s'être plaint auprès du bailleur, antérieurement à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de circonstances qui auraient pu nuire à l'habitabilité de l'appartement donné en location alors qu'il allègue avoir grelotté en période hivernale. Il n'est produit aucun courrier de mise en demeure adressée au bailleur voire même aucun signalement d'un désordre quelconque, notamment au niveau des velux, dont il est établi qu'ils étaient en bon état en 2016, ce qui ne laisse pas d'interroger alors que Monsieur [X] [W] a été en capacité d'écrire à son bailleur en août 2018 au sujet de la réouverture de ses droits à l'allocation logement. Il doit être relevé qu'il ne peut être tiré de conclusions du constat par les enquêteurs d'une température à 14,6 ° C dans le logement le 28 décembre 2018 dans la mesure où il n'est pas possible de s'assurer des conditions dans lesquelles l'unique prise de température a été faite. Au vu de l'ensemble de ces constatations, il apparaît que l'indemnité fixée par le premier juge apparaît suffisante à réparer le préjudice ayant découlé pour Monsieur [W] du manquement à l'obligation de délivrer un logement décent. Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée sur le montant des réparations en précisant que ce montant est toutes causes de préjudices confondus. Sur la demande de dommages intérêts de Madame [W] Il est relevé qu'au lieu de saisir éventuellement le juge d'une demande tendant à faire condamner le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité du logement et de présenter accessoirement une demande d'autorisation de suspendre le paiement du loyer, Monsieur [X] [W] s'est fait justice à lui-même en décidant de son propre chef de cesser de payer les loyers et charges à compter du 1er octobre 2018. La circonstance que Madame [W] a été poursuivie en tant que caution, ce qui lui aurait causé un grand stress, résulte directement du comportement de son fils qui a manqué à ses obligations, et non d'une faute commise par le bailleur. Par ailleurs, Madame [W] déclare avoir soutenu son fils face à des conditions de logement particulièrement difficiles à supporter durant plusieurs années. Là encore si tel avait été le cas, il appartenait à Monsieur [X] [W] de mettre en demeure le bailleur et le cas échéant de l'attraire en justice pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires plutôt que de suspendre le paiement des loyers. Madame [W] n'établit pas l'existence d'un préjudice direct qu'elle aurait personnellement subi en liaison avec un manquement du bailleur qui justifierait l'allocation de dommages intérêts. La décision déférée sera donc confirmée en ce que la demande de Madame [W] a été rejetée. Sur la demande formée par la Sci [Adresse 4] au titre du coût des travaux de remise en état après reprise des lieux et départ du locataire. Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est par ailleurs tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Comme énoncées supra, le procès-verbal d'état des lieux à l'entrée de Monsieur [X] [W], établi le 19 décembre 2013, signé et certifié exact par le bailleur, le locataire sortant et Monsieur [X] [W], locataire entrant, mentionne globalement que les lieux sont en bon état avec cependant des traces de retouche sur les murs dans l'entrée, des traces persistantes sur la moquette du séjour, une usure normale aux endroits de passage, trois marques de fer à repasser, une effiloche devant le petit velux vers le coin cuisine, une entrée d'air à revoir concernant le petit velux au milieu de la pièce, 2,3 impacts en face extérieure sur la porte d'entrée, des traces de coulures sur la porte de la salle de bains et sur la poignée, une poignée à refixer et dans les toilettes, le linoléum est gondolé et présente une dizaine de tâches jaunâtres. Monsieur [X] [W] a quitté les lieux et un constat des lieux de sortie a été contradictoirement établi par huissier de justice le 11 juillet 2022. L'huissier mentionne dans son procès-verbal de constat qu'au niveau de la porte d'entrée, côté extérieur, le cadre de la porte est en partie désolidarisé du mur, qu'il y a des trous entre le mur et le chambranle, que le mur est abîmé autour du cadre de porte : fissures, pertes de matières ; que la porte présente des rayures sur l'ensemble, des impacts, pertes de matières sur le haut ainsi qu'à droite de la serrure ; que les charnières de fixation des gonds de la porte du bas et du milieu sont manquantes ; que la porte ne pivote pas et qu'il faut la soulever pour la man'uvrer, côté intérieur l'angle du mur côté gauche est abîmé ; que de l'enduit a été grossièrement appliqué sur le mur qui déborde sur le cadre de la porte ; qu'à droite de la porte, il y a des trous dans la tapisserie le long de l'arête du mur et qu'il existe un trou au bas du mur à l'emplacement de la fixation du gond de la porte ; s'agissant de la pièce principale que la moquette est usée, qu'il existe des multiples tâches sur toute la surface, violacées à l'entrée, deux trous avec effiloche à droite de l'entrée, une trace en forme de fer à repasser ; que le mur de gauche en entrant est tâché, multiples traces noires et impacts ; qu'il existe des trous et pertes de matières au dessus du radiateur et des traces grossières de rebouchage ; que la grille de radiateur est tachée et enfoncée, le contour métallique tordu et ne fonctionne pas ; que s'agissant de la soupente : qu'il existe des taches jaunes d'humidité, que la tapisserie est craquelée ; que l'arrière du mur brut est visible ; que des morceaux de tapisserie jonchent au sol dans le coin ; s'agissant du mur à droite en entrant, de multiples accrocs, des tâches, de multiples traces noires et impacts ; des traces grossières de rebouchage sont présentes ; que la peinture est craquelée au-dessus de l'emplacement du radiateur ; que le radiateur électrique n'est pas fixé sur son support et que les fils électriques sont à nus ; que la prise de courant est arrachée sous le compteur électrique ; que l'interrupteur est brisé et que la boîte électrique est visible ; que dans le renfoncement à droite il y a des trous dans la tapisserie, des tâches, des lattes de finition le long du mur présentent une peinture écaillée et le bois est partiellement pourri le long du mur également ; des traces grossières d'enduit de rebouchage ; la fenêtre de toit : le système de fermeture est cassé, la fenêtre ne se ferme pas ; qu'en ce qui concerne le mur mansardé face à la porte : il existe des traces de rebouchage grossières sur toute la surface, des traces de teintes de peinture différente ; que le panneau sous la fenêtre de toit à gauche est arraché et l'isolation de la toiture visible ; des traces de coulures sous la fenêtre de toit sont présentes ainsi qu'une fissure horizontale sous le cadre de la fenêtre ; que des traces grossières d'enduit de rebouchage au-dessus de la deuxième fenêtre de toit sont présentes ; que la tapisserie est arrachée au-dessus de la poutre au centre de la pièce ; que le radiateur électrique est posé sur le sol contre la poutre centrale ; qu'une douchette, un flexible, un mitigeur et deux gonds de porte sont posés sur le sol ; s'agissant de la fenêtre de toit face à la porte : la fenêtre de toit ne se ferme pas ; que le mécanisme de fermeture ne fonctionne pas ; s'agissant de la fenêtre de toit côté droit : que le vitrage est couvert d'un film opaque ; qu'il existe un trou visible dans le joint de la fenêtre au niveau de l'angle inférieur côté droit de la fenêtre ; s'agissant du mur de séparation fond à gauche de la pièce : qu'il existe de multiples accrocs et pertes de matières y compris sur la poutre du mur ; que s'agissant du renforcement à l'arrière du mur orange : la tapisserie est arrachée ; qu'il existe des traces grossières d'enduit de rebouchage ; qu'au fond, partie mansardée, la tapisserie est décollée et arrachée ; qu'il existe du ruban adhésif sur les parties déchirées ; que la tapisserie est tâchée au-dessus de la prise de courant ; que la grille et le contour du radiateur sont sales ; que s'agissant de la kitchenette, il existe sur le sol des multiples coupures et poinçons ; que les murs sont sales, traces grossières dans le but de rebouchage ; l'équipement : la porte du réfrigérateur est bosselée et impactée, il existe des traces de rouille sur le côté droit de la porte ; le joint de porte est sale et noirci, la porte du freezer est branlante et le haut de la poignée est brisé ; qu'au-dessus du réfrigérateur, des câbles d'alimentation à nu et non protégés sont visibles ; que la petite plaque électrique de cuisson ne chauffe pas ; qu'il existe des bosses et impacts sur l'égouttoir et au fond de la cuve ; que le mitigeur est hors service avec un joint noir à l'arrière de l'évier ; qu'en ce qui concerne le carrelage mural, il est ébréché à l'arrière de la plaque de cuisson ;que le plan de travail à droite de l'évier est tâché ; qu'il existe des traces de moisissures sur les étagères et sur le mur du fond avec des pertes de matières ; que la porte du meuble du bas est abîmée ; qu'il existe des pertes de matières sur la tranchée, l'angle du haut de la porte côté droit ; que le placard mural est tâché au niveau des portes du bas du placard ; dans la salle de bains : absence de porte que Monsieur [X] [W] déclare avoir jetée ; le sol est tâché avec de multiples impacts, sale avec traces noires à la base du WC sani broyeur et tout le long du mur le long du tuyau d'évacuation ; qu'il existe une large fissure horizontale et perte de matières dans l'angle au bas de la porte ; que l'évier intérieur est fissuré ; que le robinet est maintenu avec du ruban adhésif et qu'à l'ouverture, de l'eau fuit à travers le ruban adhésif ; que le meuble sous évier est tâché ; revêtement de la tablette du bas décollée ; s'agissant des WC : la cuvette est entartrée avec un fond noir ; des couleurs noires sur les parois extérieures également ; absence de lunette ; le sanibroyeur présente des traces noires ; la baignoire présente des traces noirâtres ; au fond, la grille de vidange est partiellement obstruée, absence de douchette ; la poignée du mitigeur est manquante, présence de ruban adhésif sur les poutres ; radiateur retiré de la fixation ; les câbles sont à nu et non protégés; la prise électrique à droite des WC est maintenue au mur à l'aide de ruban adhésif ; la fenêtre de toit ne ferme pas entièrement. La comparaison entre l'état des lieux à l'entrée et l'état des lieux de sortie montre que le logement a été fortement dégradé, ce que la mesure d'instruction a par ailleurs fait apparaître. Madame [V], expert consultant, a constaté une humidité de 60 % au droit du rampant au niveau du mur qu'elle a attribué le cas échéant à un défaut d'étanchéité en toiture. Il apparaît ainsi que les problèmes d'humidité peuvent au moins partiellement être rattachés à un vice de construction de l'appartement qui est situé dans les combles d'un immeuble ancien. Par ailleurs, Monsieur [X] [W] a manqué à ses obligations en n'alertant pas le bailleur sur le fait qu' un ou plusieurs velux ont pu, après la vérification générale qui a eu lieu en novembre 2016, laisser passer l'air ou/et l'eau, ce dont il n'a pu résulter, faute d'intervention, qu'une aggravation de l'état des lieux. Il a bricolé les robinets dans la cuisine et le mitigeur de la baignoire qu'il a cassés, expliquant lors de la vue des lieux qu'il se lavait « avec l'arrivée d'eau de la machine à laver »...(sic) La Sci [Adresse 4] ne verse au débat aucun devis ou facture de remise en état au soutien de sa demande en paiement de la somme de 10 000 €. Pour autant, le propriétaire a incontestablement subi un préjudice résultant de la perte de valeur de son bien par suite des dégradations imputables à son locataire ou du manquement par ce dernier à son obligation d'entretien. Eu égard à l'ensemble des éléments d'appréciation, la cour estime à 5 000 € le montant du préjudice subi par le bailleur, vétusté déduite, par suite des dégradations ou pertes au préjudice du local donné à bail et qui ne ressortent pas de la force majeure, de l'intervention d'un tiers non autorisé, de la faute du bailleur ou d'un vice de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt en application de l'article 1231-7 du code de procédure civile. Il sera constaté la compensation de plein droit entre les créances réciproques. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [X] [W] s'est autorisé à se faire justice lui-même en suspendant le paiement des loyers et des charges à compter du 1er octobre 2018, rendant inévitable la procédure en injonction de payer à laquelle lui et sa mère ont formé opposition. Dans ces conditions, la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné Monsieur [X] [W] aux dépens de l'instance, y compris ceux afférents à la procédure d'injonction de payer ayant donné lieu à l'ordonnance du 25 février 2020 ( 21-20-000 581 ). Dans la mesure où la Sci [Adresse 4] n'a pas conclu, dans le dispositif de ses conclusions, à l'infirmation de la décision déférée, la cour ne peut que confirmer le jugement de première instance qui l'a condamné au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant partiellement à hauteur d'appel, il sera fait masse des dépens d'appel et il sera dit que chacune des parties en supportera la moitié. Pour les mêmes raisons, il n'y pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement et contradictoirement après arrêt mixte du 25 avril 2022, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [F] [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 3 103 € au titre de la dette locative échue entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2021, date de la décision, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W] la somme de 7 152 € à titre de dommages intérêts étant précisé que cette somme s'entend tous préjudices confondus, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a ordonné la compensation des créances à hauteur de la plus faible et a condamné en conséquence la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur [X] [W], après compensation des créances réciproques, un solde de 4 049 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2021, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les prétentions de Madame [F] [W], CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné Monsieur [X] [W] aux dépens de l'instance et en ce qu'elle a condamné la Sci [Adresse 4] à payer à Monsieur et à Madame [W] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et y ajoutant sur demande additionnelle, CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, CONSTATE la compensation légale entre les créances réciproques, REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens et DIT que chacune des parties devra en supporter la moitié. La Greffière La Présidente