Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/00093

Décision du 21 Février 2024 Minute n° 24/23 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 21 Février 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle N° RG 23/00093 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XPXM Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.A.S. TRYO INVESTISSEMENT [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Sophie TESA TARI de la SELEURL SOPHIE TESA-TARI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE [Adresse 6] [Localité 9] représentée par Monsieur [N] [L], commissaire du Gouvernement COMPOSITION DU TRIBUNAL : Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux :12 septembre 2023 Date des débats : 17 octobre 2023 ; 14 novembre 2023 ; 17 janvier 2024 Date de la mise à disposition : 21 Février 2024 EXPOSE DU LITIGE La SAS TRYO INVESTISSEMENT est propriétaire des lots n° 96, 384 et 672 du bâtiment B de la copropriété dénommée [Adresse 17], située [Adresse 1] à [Localité 13]. La [Adresse 17] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 2] et [Cadastre 4]. Le lot n° 96 est un appartement de type F3. Le lot n° 384 est un cellier. Le lot n°672 est un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 12 septembre 2023, annexé à la présente décision. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées du quartier dit du Bas [Localité 13] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l'Etoile du Chêne pointu, a été déclarée d'Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF). Par délibération en date du 26 mai 2015, le conseil municipal de [Localité 13] a délégué son droit de préemption urbain sur ce périmètre ; la délégation du droit de préemption a été confirmée par une délibération du conseil de territoire de l'Etablissement Public Territorial Grand Paris Grand Est du 298 février 2017. La copropriété de la [Adresse 17] est, en outre, située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas [Localité 13] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019. La société TRYO INVESTISSEMENT a adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 137.000 euros, en valeur occupée, en ce compris une commission d'agence d'un montant de 7.000 euros à la charge du vendeur, à la mairie de [Localité 13], qui l'a réceptionnée le 28 novembre 2022. Suivant décision n°2023-00037 du 14 février 2023, l'EPFIF a exercé le droit de préemption dont il est délégataire au prix de 97.272 euros, en valeur occupée, en ce compris une commission d'agence d'un montant de 7.000 euros à la charge du vendeur. La société TRYO INVESTISSEMENT a refusé cette offre de prix par courrier reçu le 9 mars 2023 par l'EPFIF, formulant une contre-offre pour un prix de 110.000 euros. Par un mémoire de saisine reçu le 21 mars 2023, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté. L'EPFIF justifie avoir consigné le 2 juin une somme de 14.590 euros, correspondant à 15% du montant de l'évaluation du prix par le directeur des services fiscaux et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la société TRYO INVESTISSEMENT par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 21 juin 2023 et à la juridiction de l'expropriation, par courrier reçu le 14 juin 2023. Par une ordonnance rendue le 12 juillet 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 12 septembre 2023, ainsi que l'audience au 17 octobre 2023. Lors du transport sur les lieux le 12 septembre 2023, la société TRYO INVESTISSEMENT, réprésentée par son président, était assistée de son conseil. Dans ses dernières écritures intitulées Mémoire récapitulatif et en réplique datées du 12 octobre 2023 et reçues le 18 octobre 2023, faisant suite à son Mémoire de saisine, l'EPFIF sollicite la fixation du prix des biens de la société TRYO INVESTISSEMENT à un montant de 97.272 euros, en valeur occupée, soit 54,04 m² x 1.800 euros/m². Il sollicite, en outre, de rejeter les conclusions du Commissaire du Gouvernement en ce qu'elles proposent de retenir un abattement de 10 % pour occupation au lieu de l'abattement d'usage de 15%, de rejeter les prétentions de la SAS TRYO INVESTISSEMENT et d'écarter l'exécution provisoire. Dans ses dernières écritures reçues le 17 janvier 2024, signifiées le 13 novembre 2023, la société TRYO INVESTISSEMENT sollicite le rejet de la demande d'expropriation de L'EPFIF, la fixation du prix de ses biens à un montant de 137.000 euros ainsi que la condamnation de L'EPFIF à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières écritures intitulées Conclusions récapitulatives du commissaire du Gouvernement, datées du 4 décembre 2023, produites après le transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement propose un prix d'un montant de 104 600 €, en valeur occupée, soit 54,04 m² x 1.935€/m² x 95%, abattement pour occupation. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens. À l'audience du 17 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties à l'audience du 14 novembre 2023. À cette audience, l'affaire a été renvoyée à une nouvelle audience du 17 janvier 2023. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l'article R.311-20, 1er alinéa, du code de l'expropriation. L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire La SAS TRYO INVESTISSEMENT demande au juge de l'expropriation de "Rejeter la demande de L'EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE au fin d'expropriation totalement infondée". Or, l'EPFIF ne formule aucune demande d'expropriation, mais, dans l'exercice de son droit de préemption, une demande de fixation du prix des lots n°96, 384 et 672 au sein de la copriété située [Adresse 1] à [Localité 13] appartenant à la société TRYO INVESTISSEMENT, de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande tendant à voir rejeter la demande de L'EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE au fin d'expropriation. Sur la demande de fixation du prix de vente Le prix des biens préemptés, à défaut d'accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l'urbanisme. L'article L. 321-1 du code de l'expropriation, dispose que : Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation. Toutefois, l'article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l'urbanisme précise que le prix d'acquisition fixé par la juridiction de l'expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l'expropriation, en application des dispositions de l'article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l'urbanisme et de l'article L.331-2 du code de l'expropriation. Les éléments préalables à la détermination du prix Sur les dates de références Le juge de l'expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l'évaluation du prix du bien préempté. Date de référence pour apprécier la consistance du bien : Selon les dispositions de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En l'absence d'ordonnance d'expropriation opérant un transfert de propriété en matière de préemption, la consistance des biens s'apprécie à la date du présent jugement en fixation du prix. La consistance d'un bien correspond principalement : - aux éléments qui le composent ; - et à ses caractéristiques, notamment son état d'entretien et sa situation d'occupation. Date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien : Les articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n'est pas situé dans une zone d'aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En application de ces textes, l'acte qui se borne à modifier le périmètre d'une zone d'un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peu t être pris comme date de référence au sens des dispositions de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445). Date de référence pour apprécier la valeur du bien : Selon le 1er alinéa de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation du prix. En l'espèce, le bien de la SAS TRYO INVESTISSEMENT doit être évalué selon : - sa consistance à la date à laquelle la présente décision est rendue ; - les possibilités offertes par les règles d'urbanisme définies par le plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié, le 8 avril 2016 ; Bien qu'une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n'a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l'ensemble immobilier, de sorte qu'elle ne peut être retenue comme date de référence. En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 08 avril 2016. les parcelles sont situées en zone UB du PLU, correspondant aux ensembles collectifs et grandes copropriétés; - sa valeur d'échange à la date du présent jugement. Sur la consistance de l'ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. - Description de l'environnement La commune de [Localité 13] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 60, selon un plan qui prévoyait une desserte par l'autoroute A 87. Cette voie express n'a pas été réalisée. Ainsi, la ville était enclavée, n'étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro, seuls des bus permettaient un transport collectif. Depuis la fin de l'année 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 15] à [Localité 16] et dessert [Localité 13], et plus précisément l'[Adresse 11] sur laquelle se trouve la [Adresse 17]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 12]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par le GPA est en cours de réalisation. La [Adresse 17] se trouve à proximité de la mairie de [Localité 13] et de son parc, ainsi que du conservatoire municipal. Quelques commerces sont présents en rez-de-chaussée du bâtiment de la résidence donnant sur l'[Adresse 11]. La [Adresse 17] se trouve aussi à proximité du centre commercial [14]. La copropriété de la [Adresse 17] fait l'objet d'un plan de sauvegarde. Elle est voisine des copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu. - Description de la [Adresse 17] La [Adresse 17] est composée de 5 bâtiments de 4 étages, composés de plusieurs cages d'escalier. Des emplacements de stationnement extérieurs, ainsi que des boxes de stationnement fermés, en bon état, se trouvent à proximité des bâtiments. Elle est accessible de l'[Adresse 10] et est séparée de la voie publique par un portail métallique, en bon état apparent, ainsi que de la copropriété voisine du Chêne Pointu par un mur en pierre. Une loge de gardien se trouve à l'entrée de la résidence. Un espace vert se trouve entre les bâtiments A et B, dans un état d'entretien correct. Les façades des bâtiments apparaissent en bon état ; on constate toutefois la présence d'étais devant les portes d'accès aux différents halles. - Description du bien de la SAS TRYO INVESTISSEMENT Il s'agit d'un appartement de 3 pièces, d'un emplacement de stationnement extérieur et d'un cellier en rez-de-chaussée. L'immeuble, non doté d'ascenceur, est bien entretenu. L'appartement est en bon état général d'entretien. Cet état d'entretien n'est pas contesté, le commissaire du Gouvernement retenant un bon état d'entretien et l'EPFIF le qualifiant de correct à bon. Il en est de même du local de cellier, qui apparaît sain. L'emplacement de stationnement est marqué au sol et est doté d'une petite barrière de parking pliable. Sur la situation locative Selon les observations concordantes des parties, corroborées par les constatations effectuées lors de la visite sur les lieux, l'appartement est occupé par un tiers. La SAS TRYO INVESTISSEMENT produit un contrat de bail conclu le 1er octobre 2021 ainsi qu'une quittance de loyer pour le mois de novembre 2023 d' un montant de 800 € hors charges. Il conviendra donc de déterminer le prix du bien en valeur occupée. Ainsi, les biens seront soit comparés à des cessions de biens occupés, soit d'une même consistance, soit comparés à des biens libres d'occupation auquel cas un abattement sera appliqué aux valeurs libres pour tenir compte de la moins-value générée sur le marché immobilier par la situation d'occupation locative. Sur la superficie La superficie de 54,04 m², telle qu'elle figure à la DIA, est retenue par le commissaire du Gouvernement et l'EPFIF et n'est contestée par aucune des parties. Il sera donc retenue en l'espèce une superficie de 54,04 m². Sur la méthode d'évaluation Aux termes de leurs mémoires respectifs, l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement s'accordent sur l'utilisation de la méthode d'évaluation par comparaison, cellier et emplacements de stationnement intégrés. Cette méthode n'est pas contestée par la société préemptée. Cette méthode, adaptée aux circonstances de l'espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée. L'évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés. Sur la détermination du prix Aux termes de l'article R.311-22 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. En l'espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie préemptée, à un montant compris entre : - 97.272 €, montant offert par l'EPFIF, en valeur occupée ; et - 137.000 €, montant total demandé par la SAS TRYO INVESTISSEMENT, en valeur occupée ; étant précisé que le commissaire du Gouvernement évalue le prix du bien, en valeur occupée, à un montant de 104.600 €. Sur les termes de références des parties L'EPFIF produit aux débats les termes de comparaison suivants : Termes Date de Mutation et Référence de publication Adresse Surface m² Prix € (hors remloi) Prix unitaire €/m² Observations selon EPFIF/CG DEM 1 CG 9 18/03/2021 2021P02014 [Adresse 17] 54,19m² 86.704€ 1,600 € F3, 3ème étage, Occupé DEM 2 07/04/2021 2021P02596 [Adresse 17] 68,35m² 120.000€ 1.755€ F4, 4ème étage, Libre DEM 3 14/06/2021 2021P11900 [Adresse 17] 68,51m² 130.050€ 1.898€ F4, 2ème étage, Libre DEM 4 CG 13 14/09/2021 2021P16247 [Adresse 17] 53,58m² 130.000€ 2.426€ F3, 1er étage, Libre DEM 5 29/10/2021 2021P22618 [Adresse 17] 68,57m² 139.420€ 2.033€ F4, 2ème étage, Libre DEM 6 CG 12 02/11/2021 2021P20669 [Adresse 17] 50,67m² 130.000 2.565€ F3, 4ème étage, Libre DEM 7 03/02/2022 2022P07290 [Adresse 17] 67,16m² 123.000€ 1.831€ F4, 3ème étage, Libre DEM 8 CG 11 28/02/2022 2022P05934 [Adresse 17] 54,46m² 125.000€ 2.295€ F3, 2ème étage, Libre La valeur moyenne de ces 8 termes de comparaison est de 2051 €/m²; la valeur moyenne des 7 termes de comparaison portant sur des biens libres d'occupation (DEM n° 2 à 8) est de 2.115 €/m² ; la valeur du terme de comparaison portant sur un bien occupé est de 1.600 €/m² (DEM n° 1). L'EPFIF offre une valeur égale à 1.800 €/m², au regard d'une part du prix unitaire du terme DEM n°1, de 1.600 €, pour un appartement occupé, du bon état d'entretien de l'appartement, ainsi que de la valeur moyenne des termes portant sur un bien libre d'occupation, de 2.040 €/m² et de l'application d'un abattement pour occupation de 20%. L'EPFIF fait, en outre, état du fait que la [Adresse 17] a fait l'objet entre 2007 et 2012 d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Copropriété Dégradée et se trouve sous Plan de sauvegarde depuis 2017, prévue jusqu'en 2024, pour la réalisation de différents travaux. Il observe, de plus, que le bien a été acquis récemment, en juin 2022, pour un prix de 100.000 €, alors que le propriétaire en sollicite 130.000 €, représentant une augmentation de 30% de la valeur du bien en quelques mois, et que le bien a été acquis en 2009 par le propriétaire précédent pour un prix de 109.000 €, attestant d'une baisse de sa valeur entre 2009 et 2022. La société TRYO INVESTISSEMENT n'apporte pas d'observation sur ces termes. Le commissaire du Gouvernement indique qu'il ne retiendra que les appartements de 3 pièces dans sa recherche de termes de comparaison. En l'espèce, pour être comparé avec le présent bien, il convient de retenir l'ensemble des termes de référence produits par l'expropriant, selon les valeurs corrigées par le commissaire du Gouvernement, s'agissant de ventes récentes de bien de consistance comparable, situés dans la même résidence, à l'exception : - des termes de comparaison portant sur des appartements de type F4, selon les observations du commissaire du Gouvernement, et alors qu'il apparaît que la valeur unitaire moyenne des appartements de type F4 cédés libres d'occupation (DEM n°2, 3, 5 et 7), de 1.880 €, est sensiblement inférieure à celle des appartements de type F3 vendus dans la même situation d'occupation (DEM n°4, 6 et 8), de 2.270 €, après déduction de la commission d’agent immobilier à la charge du vendeur ; - du terme DEM n°1, cédé à l'EPFIF occupé par son propriétaire selon les observations non contestées du commissaire du Gouvernement, ce qui constitue une situation d'occupation particulière, en cela que, sur le marché immobilier, la vente d'un bien occupé par son propriétaire, qui, en règle générale, s'engage à quitter le logement, ne présente pas de moins-value liée à une occupation, alors que, selon les usages des expropriants, un abattement pour occupation est appliqué en raison de l'obligation de relogement à laquelle ils sont tenus ; ainsi, au regard de cette incertitude sur la manière dont la situation d'occupation se répercute sur la valeur du bien, il convient d'écarter ce terme. Seront ainsi retenus pour servir la comparaison avec le bien préempté les termes DEM n°4, 6 et 8, selon une valeur moyenne de 2.270 €/m², en valeur libre. Le Commissaire du gouvernement produit aux débats les termes de comparaison suivants : Termes Date de Mutation et Référence de publication Adresse et Lot de copropriété Surface m² Prix € Prix unitaire €/m² Observations selon CG CG 1 17/11/2022 VOL 2022 P n°36574 Bât A - Esc 13 4ème étage Lot 24 54,05m² 115.000€ 2.128€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking ACQ EPFIF par exercice du DPU- Situation Libre CG 2 25/10/2022 VOL 2022 P n°32860 Bât B - Esc 21 2ème étage Lot 50 55,2m² Indemnité Principal : 109.572€ Remploi : 11.957€ 1.985€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking ACQ EPFIF par négociation Situation Libre CG 3 29/09/2022 VOL 2022 P n°30640 Bât B - Esc 24 4ème étage Lot 80 53,8m² Indemnité Principal : 106.832€ Remploi : 11.683€ 1.985€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking ACQ EPFIF par négociation Situation Libre CG 4 15/09/2022 VOL 2022 P n°27409 Bât D- Esc 48 1er étage Lot 221 54,3m² 100.000€ 1.841€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ EPFIF par exercice du DPU - Situation Libre CG 5 09/08/2022 VOL 2022 P n°25295 Bât A - Esc D 1er étage Lot 29 55,24m² 117.751€ 2.132€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ EPFIF par exercice du DPU Situation Libre CG 6 02/02/2023 VOL 2023 P n°5890 Bât A - Esc 18 3ème étage Lot 47 54,01m² Indemnité Principal : 91.817€ Remploi : 10.181€ 1.700€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ EPFIF par négociation - Situation Occupée CG 7 20/12/2022 VOL 2023 P n°3305 Bât E - Esc 54 3ème étage Lot 255 53,28m² 99.000€ 1.858€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ EPFIF par négociation - Situation Occupée CG 8 07/07/2022 VOL 2022 P n°22153 Bât C- Esc 38 3ème étage Lot 159 55,05m² 89.607€ 1.628€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ EPFIF par exercice du DPU - Situation Occupée CG 9 DEM 1 18/03/2021 VOL 2021 P n°2014 Bât B - Esc 32 3ème étage Lot 111 54,19m² Indemnité Principal : 86.704€ Remploi : 9.670€ 1.600€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ EPFIF par négociation - Situation Occupée par le vendeur CG 10 22/06/2022 VOL 2022 P n°17734 Bât B - Esc 26 2ème étage Lot 96 55,20m² 100.000€ 1.850€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ entre personnes privées (le bien à estimer) Situation Occupée Prix 100.000€ sans intermédiaire CG 11 DEM 8 28/02/2022 VOL2022 P n°5934 Bât A - Esc 13 2ème étage Lot 22 54,46m² 115.000€ 2.112€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ entre personnes privées - Situation Libre Prix 125.000€ - en ce compris une commission d'agence de 10.000€ à la charge du vendeur CG 12 DEM 6 02/11/2021 VOL 2021 P n°20669 Bât D - Esc 44 4ème étage Lot 192 50,67m² 121.500€ 2.398€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ entre personnes privées - Situation Libre Prix 130.000€ - en ce compris une commission d'agence de 8.500€ à la charge du vendeur CG 13 DEM 4 14/09/2021 VOL 2021 P n°16247 Bât E - Esc 55 étage? Lot 285 53,58m² 123.250€ 2.300€/m² Un logement de type F3 avec un cellier & parking - ACQ entre personnes privées - Situation Libre Prix 130.000€ - en ce compris une commission d'agence de 6.750€ à la charge du vendeur La valeur moyenne de ces 13 termes de comparaison est de 1.963 €/m² ; la valeur moyenne des 8 termes de comparaison portant sur des biens libres d'occupation (CG n° 1 à 5 et n°11 à 13) est de 2.110 €/m²  la valeur des 5 termes de comparaison portant sur un bien occupé est de 1.727 €/m² (CG n° 6 à 10). Le commissaire du Gouvernement expose : - une valeur moyenne de 2.014 €/m² pour les appartements cédés libres d'occupation à l'EPFIF suite à des négociations ou à l'exercice du droit de préemption (CG n° 1 à 5) ; il souligne que les ventes issues d'une négociation libre présente une valeur supérieure à celles effectuées dans le cadre de la DUP qui intègrent une indemnité de remploi et considère, en conséquence, que le prix moyen des ventes négociées tourne autour de 2.200 €/m² ; - une valeur moyenne de 1.697 €/m² pour les appartements cédés occupé à l'EPFIF suite à des négociations ou à l'exercice du droit de préemption (CG n° 6 à 9) ; il observe que le prix moyen des ventes négociées, hors cession dans le cadre d'une DUP qui permet une indemnité de remploi, tourne autour de 1.800 €/m² ; - une valeur moyenne de 2.270 €/m² pour les appartements cédés libres d'occupation entre acteurs privés (CG n° 11 à 13). Il considère le terme CG n°10 comme particulièrement représentatif de la valeur du bien préempté s'agissant d'une vente récente entre particuliers sur un bien vendu occupé. Il note une décote de l'ordre de 18% sur les valeurs occupées par rapport aux valeurs libres. Il propose une valeur unitaire de 1.900 €/m², se fondant sur la valeur moyenne des termes CG n°1 à 5 CG n° 11 à 13, de 2.110 € en valeur libre, à laquelle il applique un abattement pour occupation de 5%, prenant en compte en outre le bon état d'entretien de l'appartement. Ni l'EPFIF, ni la SAS TRYO INVESTISSEMENT n'apportent d'observation sur ces termes. En l'espèce, pour être comparé avec le présent bien, il convient de retenir l'ensemble des termes de référence produits par le commissaire du Gouvernement, à l'exception du terme CG n°9, correspondant au terme DEM n°1, selon les motifs exposés supra. Seront ainsi retenus pour servir la comparaison avec le bien préempté : - les termes CG n°1 à 5 et 11 à 13, selon une valeur moyenne de 2.110 €/m², en valeur libre ; - les termes CG n°6 à 8 et CG n°10, selon une valeur moyenne de 1.759 €/m², en valeur occupée; étant observé que les termes CG n°9, 11, 12 et 13 correspondent respectivement aux termes DEM n°1, 8, 6 et 4. La SAS TRYO INVESTISSEMENT verse aux débats une estimation en date du 4 janvier 2024, réalisée par un agent immobilier, Madame [X] [P] de la société City Cogim Immobilier, aux termes de laquelle, elle estime "(...) que ce bien pourrait trouver acquéreur dans une fourchette de prix comprise entre 128 000 et 130 000 € net vendeur". Or, ce document ne peut être retenue comme terme de référence, car il ne constitue pas une vente effective, de sorte qu'en l'occurence la société TRYO INVESTISSEMENT ne produit aucun terme de référence. Elle demande un prix de 137.000 €, conformément à la valeur mentionnée dans la DIA, qu'elle considère comme le prix de marché. Elle explique que le bien a été acquis en août 2008 pour un prix de 102.000 euros par la soeur de Monsieur [E], président de la société TRY0 INVESTISSEMENT, et racheté pour un prix quasi similaire de 100.000 € en juin 2022, ce dernier prix de vente se justifiant par le lien de parenté entre les parties à la vente et la nécessité, pour les vendeurs, de céder rapidement leur bien. Elle estime justifié le prix sollicité de 137.000 €, au regard de l'évolution de l'environnement du bien (transport en commun et infrastructure publique et de commerce) et des travaux de rénovation engagés à la fois dans l'appartement et dans l'immeuble. Elle souligne les éléments de plus-value attachés à l'appartement, à ses accessoires et à son environnement (balcon, environnement calme, proximité du tamway et d'équipements publics, situé dans une résidence sécurisée, loué pour un loyer de 1.000 €/mois). Sur le calcul du prix d'aliénation En l'espèce, il convient de déterminer la valeur vénale du bien appartenant à la SAS TRYO INVESTISSEMENT de la manière suivante : Les cessions produites aux débats par les parties et retenues par la juridiction en qualité de termes de comparaison pour déterminer le prix du bien préempté sont, à titre récapitulatif : - parmi ceux produits par l'EPFIF, les termes DEM n°4, 6 et 8, selon une valeur moyenne de 2.270 €/m², en valeur libre ; - parmi ceux présentés par le commissaire du Gouvernement, les termes CG n°1 à 5 et 11 à 13, selon une valeur moyenne de 2.110 €/m², en valeur libre, ainsi que les termes CG n°6 à 8 et CG n°10, selon une valeur moyenne de 1.759 €/m², en valeur occupée ; étant observé que les termes CG n°11, 12 et 13 correspondent respectivement aux termes DEM n° 8, 6 et 4. Ainsi, la valeur moyenne des 8 termes de comparaison retenus par la juridiction portant sur des biens libres d'occupation est de 2.110 €/m² et celle des 4 termes de comparaison portant sur des biens en situation d'occupation est de 1.759 €/m². Il devra être tenu-compte du facteur de moins-value que constitue la situation d'occupation d'un logement sur le marché immobilier par rapport à un logement vendu libre par l'application d'un abattement pour occupation. L'EPFIF estime qu'un tel abattement doit être de 20%, alors que le commissaire du Gouvernement mentionne un abattement de 5%. En l'occurence, il conviendra de retenir un abattement de 15%, conforme à celui usuellement retenu par la présente juridiction, étant observé au surplus que ce pourcentage correspond à la décote résultant de la comparaison entre la valeur moyenne de l'ensemble des termes de référence versés aux débats relatifs à des ventes de biens libres et celle de l'ensemble des termes de référence versés aux débats relatifs à des biens occupés. Ainsi, les termes de référence retenus permettent de dégager une valeur moyenne, en valeur libre de 1.782 €/m² après application aux termes de comparaison retenus en valeur libre d'une décote de 15%. La valeur du bien de la société TRYO INVESTISSEMENT devra être supérieure à cette valeur en considération : - du fait que, parmi les termes de comparaison retenus, seuls quatre (CG n°10 à 13) portent sur des ventes entre particuliers, qui reflètent, par nature, au mieux un prix de marché ; la valeur moyenne de ces quatre termes de comparaison est de 1.910 €/m² après application aux termes de comparaison portant sur une valeur libre d'une décote de 15% ; - la valeur du terme CG n°10, qui porte sur une vente récente entre particuliers, d'un appartement présentant les mêmes caractéristiques que le bien préempté, est d'une valeur de 1.850 €/m² ; - le bien préempté est en bon état d'entretien et comporte une loggia, ce qui constitue un élément de plus-value. Ainsi, au regard, d'une part, des valeurs issues des termes de comparaison retenus et, d'autre part, des caractéristiques du bien à évaluer telles que rappelées ci-dessus, il convient de fixer la valeur prix unitaire à 1.950 €/m². Le prix du bien sera, en conséquence, fixé à 106.000 €, soit 54,04 m² x 1.950 €/m², tel qu'arrondi. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, l'entité expropriante supporte seule les dépens de première instance. L'EPFIF, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance. Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de condamner l'EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SAS TRYO INVESTISSEMENT la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. Selon l'article L 213-7 alinéa 2 du code de l'urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. Aux termes de l'article L 213-14 du code de l'urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique. Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement. Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'un délai de trois mois est ouvert pour passer l'acte authentique de vente et qu'un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l'acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l'acte. Or, un jugement en fixation du prix d'aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l'exécution provisoire n'est pas compatible avec la préemption. En l'espèce, s'agissant d'un jugement en fixation du prix d'aliénation du bien appartenant à la SCI TRYO INVESTISSMENT à l'occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l'EPFIF. Dès lors, l'exécution provisoire est incompatible avec la nature de la présente affaire. En conséquence, il sera fait droit à la demande de l'EPFIF visant à écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge de l'expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 12 septembre 2023 ; DÉBOUTE la SAS TRYO INVESTISSEMENT Dde sa demande tendant à voir rejeter la demande de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France au fin d'expropriation ; FIXE à 106.000 € (cent six mille euros), en valeur occupée, le prix des lots n° 96, 384 et 672 du bâtiment B de la copropriété dénommée [Adresse 17], située [Adresse 1] à [Localité 13] appartenant à la SAS TRYO INVESTISSEMENT à l'occasion de la préemption de ce bien par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France ; CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France au paiement des dépens de la présente procédure ; CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à société TRYO INVESTISSEMENT une somme de 3.500 € (trois mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ECARTE l'exécution provisoire du présent jugement. Maxime-Aurélien JOURDECharlotte THIBAUD GreffierVice-Présidente