Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 23/00276

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [I] [W], [Y] [O], S.C.I. CONCORDE c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] N° 24/ Du 27 Novembre 2024 4ème Chambre civile N° RG 23/00276 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OVCB Grosse délivrée à expédition délivrée à Me Caroline GATTO Me Stéphane GIANQUINTO le 27 Novembre 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Novembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 10 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le27 Novembre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDEURS: Monsieur [I] [W] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Caroline GATTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Madame [Y] [O] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Caroline GATTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant S.C.I. CONCORDE prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [Z] [X] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Caroline GATTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDERESSE: Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE Par acte du commissaire de justice du 11 janvier 2023, la SCI Concorde, M. [I] [W] et Mme [Y] [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 et sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils dénoncent l’absence de mise en concurrence et d’annexion à la convocation à l’assemblée générale attaquée du devis établi par la société Stasi. Ils ajoutent que la SCI Concorde, dont le lot ne dispose d’aucun balcon, ne doit pas supporter le coût de ces travaux, conformément aux dispositions du cahier des charges. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, la SCI Concorde, M. [I] [W] et Mme [Y] [O] maintiennent leurs demandes, y ajoutant : - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - juger que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir : -à titre liminaire, vu les dispositions des articles 16 et 784 du code de procédure civile, révoquer l’ordonnance de clôture initialement fixée au 9 mai 2024 ; - fixer la date de clôture au jour de l'audience de plaidoirie du 10 octobre 2024 ; - à titre également liminaire, vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, juger irrecevables la demande d’annulation des n° 5 et 6 formée par la SCI Concorde, M. [W] et Mme [O] ; - à titre principal, juger que les travaux confiés à l'entreprise STASI portent sur la réfection de parties communes de l'immeuble ; - juger en conséquense que ces dépenses entrent dans les charges cornmunes générales ; - rejeter la demande de nullité de la résolution n° 4 et débouter les requérants de l'ensemble de ses demandes ; - à titre reconventionnel, condamner la SCI Concorde à lui payer la somme de 6.923,02 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement, et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ; - condamner M. [W] à lui payer la somme de 6.043,75 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement, et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ; - condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3.259, 79 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement, et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; - en tout état de cause, condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens distraits et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ; - dire n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires répond que l'entreprise Stasi a été choisie parce qu’elle avait réalisé les travaux de réfection des façades de l'immeuble. Il ajoute qu’il a été laissé toute liberté aux copropriétaires de sélectionner une autre société, ce qu’ils n’ont pas fait et en déduit que l'obligation de mise en concurrence a été de facto respectée. Par ordonnance du 22 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 9 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024 et mise en délibéré au 27 novembre suivant. MOTIFS DE LA DECISION Le rabat de l’ordonnance de clôture Attendu que l’article 803 du code de procédure civile dispose : « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.» Qu’il résulte de la procédure que les demandeurs ont notifié leurs dernières conclusions le 7 mai 2024, soit deux jours avant la clôture de la procédure, ce qui n’a pas permis au syndicat des copropriétaires d’y répliquer. Qu’il échet, dans le souci d’une bonne administration de la justice et le respect du principe du contradictoire, de révoquer l'ordonnance de clôture et de clôturer la procédure au jour de l'audience. La fin de non-recevoir Attendu que selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Qu’en l’espèce, la résolution n° 5 a été rejetée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés, de sorte que la demande de nullité formée par la SCI Concorde, M. [I] [W] et Mme [Y] [O] est sans objet. Que tous les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution n° 6, de sorte que les requérants ne sont ni opposants ni défaillants au sens de l’article 42 précité. Qu’il échet de les débouter de leur demande d’annulation de cette résolution. La demande d’annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 1er décembre 2022 Attendu que l’article 21 alinéas 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » Que selon l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. Que dans le cas présent, aux termes de la résolution n° 4, l'assemblée générale du 1 er décembre 2022 a désigné l’entreprise Stasi Rénovation pour réaliser les travaux de réfection complète des balcons côté [Adresse 3] pour un montant total de 80.215 euros TTC. Que force est de constater qu’aux termes de la résolution n° 5, la même assemblée générale a refusé, à l’unanimité, de donner mandat au conseil syndical de choisir l’entreprise pour réaliser lesdits travaux dans le cadre d’un budget maximal de 82.000 euros TTC, renonçant ainsi à toute mise en concurrence. Que par le vote de ces deux résolutions successives, l’assemblée générale du 1er décembre 2022 a décidé de s’affranchir de toute nouvelle mise en concurrence, au vu de l’urgence et de la découverte du mauvais état des balcons au cours de la réalisation des travaux de ravalement de façade qui avaient été votés antérieurement. Qu’au vu de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution querellée sera rejetée. Les demandes reconventionnelles Attendu qu’à titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite paiement des charges de copropriétés. Qu’à la lecture des écritures respectives, il apparaît que les parties sont en désaccord sur la nature privative ou commune des balcons, et spécialement sur l’interprétation des articles 3 et 5 du cahier des charges et règlement de copropriété relatifs à la désignation des parties communes et aux charges communes. Que selon le syndicat des copropriétaires, les travaux de réfection des balcons votés lors de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 consistent en la démolition intégrale des dalles avec mise à nu de la structure et touchant le gros œuvre, de sorte qu’il s’agit de charges communes générales. Que selon l’article 3 du cahier des charges et règlement de copropriété, constituent notamment des parties communes, la totalité du terrain, le gros œuvre, les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend…les gros œuvres des planchers (non compris les sol, parquets et lambourdes pour les pièces parquetées, dallage et carrelage pour les autres), les ornements extérieurs des façades (non compris les balcons et fenêtres, persiennes). Que pour autant, à ce jour, le tribunal n’est pas saisi de cette question, laquelle n’a pas été évoquée lors du vote de la résolution n° 4 précitée. Qu’au regard de ces éléments et des décomptes de charges produits, il y a lieu de condamner : la SCI Concorde à lui payer la somme de 6.923,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,M. [W] à lui payer la somme de 6.043,75 euros, avec avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,Mme [O] à lui payer la somme de 3.259, 79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Qu’il y a lieu de faire droit à la demande d’application de la règle édictée à l’article 1343-5 du Code civil. Les demandes accessoires Attendu que partie perdante au procès, la SCI Concorde, M. [I] [W] et Mme [Y] [O] seront condamnés in solidum aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits. Qu’il échet de condamner in solidum la SCI Concorde, M. [I] [W] et Mme [Y] [O] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture du 22 février 2024 et fixe la clôture au jour de l'audience pour accueillir les écritures tardives du syndicat des copropriétaires « le [Adresse 3] » situé à [Adresse 3] en date du 2 octobre 2024 ; DIT irrecevable la demande de nullité formée par la SCI Concorde, M. [I] [W] et Mme [Y] [O] à l’encontre des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 ; LES DÉBOUTE de leur demande d’annulation de la résolution n° 4 de ladite assemblée ; CONDAMNE la SCI Concorde à payer au syndicat des copropriétaires « le [Adresse 3] » situé à [Adresse 3] la somme de 6.923,02 euros (six mille neuf cent vingt trois euros et deux centimes), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [I] M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires « le [Adresse 3] » situé à [Adresse 3] la somme de 6.043,75 euros (six mille quarante trois euros et soixante quinze centimes), avec avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires « le [Adresse 3] » situé à [Adresse 3] la somme de 3.259, 79 euros (trois mille deux cent cinquante neuf euros et soixante dix neuf centimes), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; CONDAMNE in solidum la SCI Concorde, M. [I] M. [W] et Mme [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires « le [Adresse 3] » situé à [Adresse 3] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; LES CONDAMNE in solidum aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                                              LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT