Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/03920

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Timothée PHELIZON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain ROSSI LANDI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03920 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SOY N° MINUTE : 14 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Romain ROSSI LANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014 DÉFENDEUR Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Timothée PHELIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1087 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/03920 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SOY EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé à effet du 1er janvier 1999, Madame [G] [Y] a consenti à Monsieur [V] [F] un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mai 2022, Madame [G] [Y] a fait délivrer à Monsieur [F] [V] un congé pour reprise personnelle au visa de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 31 décembre 2022, au motif qu'elle entendait reprendre le logement pour elle-même. Monsieur [F] [V] s’est maintenu dans les lieux à l’issue du délai qui lui avait été imparti. Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, Madame [G] [Y] a fait assigner Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : Juger valable le congé pour reprise personnelle signifié le 24 mai 2022 à Monsieur [F] [V], à effet du 31 décembre 2022, Par conséquent, et en tout état de cause : Prononcer la résiliation du contrat de location en date du 12 novembre 1998, à effet du 1er janvier 1999, et portant sur l’appartement situé [Adresse 3],Juger Monsieur [F] [V], ainsi que tout occupant de son chef, occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023 l’appartement situé [Adresse 3],Fixer le montant de l’occupation due par Monsieur [F] [V] à Madame [G] [Y] à la somme mensuelle de 1.149 euros, et le condamner à lui payer à compter du 1er janvier 2023,Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [V] et tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique,Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [F] [V] à payer à Madame [G] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [F] [V] aux entiers dépens,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Lors de l'audience du 15 octobre 2024, Madame [G] [Y], représentée par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que figurant dans l'acte introductif d'instance. Monsieur [F] [V], représenté par son conseil, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de : A titre principal, -débouter Madame [Y] de sa demande de validation de congé, -débouter Madame [Y] de sa demande d’expulsion, A titre reconventionnel, -condamner Madame [Y] à verser à Monsieur [V] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, -ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qui concerne la condamnation prononcée à titre de dommages intérêts et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, A titre subsidiaire, -accorder à Monsieur [V] un délai de 12 mois pour quitter les lieux, -écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, En tout état de cause, -condamner Madame [Y] à verser la somme de 3.000 euros à Monsieur [V] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, -condamner Madame [Y] aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions auxquelles se sont référés les avocats du demandeur et du défendeur lors de l'audience du 15 octobre 2024 pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé délivré le 24 mai 2022 : En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » En l’espèce, le congé pour reprise est rédigé de la manière suivante : «Ce congé vous est donné afin de permettre la reprise des lieux afin de les faire habiter par : La requérante propriétaire Mme [Y] [G] née le 04 mai 1945, de nationalité française, retraitée demeurant actuellement [Adresse 2] qui souhaite reprendre son logement pour l’habiter afin de se rapprocher de ses enfants et de ses lieux de soins. Elle est en effet suivie en affection de longue durée par son médecin traitant le docteur [M] [J] à [Localité 4], par le groupe hospitalier Diaconnesse croix st Simon à [Localité 6], ainsi que par l’hôpital [5] Hôpital se trouvant sur la commune du [Localité 7]. Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise est donc justifié. Le présent congé est relatif au bien immobilier tel que décrit à votre bail, et dans son ensemble. Il concerne donc le local principal et ses éventuels accessoires contractuellement visés au bail. » La régularité du congé n’est pas contestée. En revanche, Monsieur [F] [V] conteste le caractère réel et sérieux de la décision de reprise qui lui a été notifiée. Les pièces communiquées par Madame [G] [Y], qui produit divers éléments médicaux, permettent toutefois d'établir l'existence des problèmes de santé invoqués par la bailleresse. Il est également établi par les attestations versées aux débats, conformes aux dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile, que Madame [G] [Y] est séparée de fait de son époux depuis une dizaine d’années et qu’elle n’occupe plus le bien de [Localité 4] dans lequel ce dernier réside seul. Madame [Y] justifie résider à titre principal dans sa maison de [Localité 8] depuis plusieurs années, ainsi qu’il résulte notamment de l’attestation du maire de la commune, des déclarations d’occupation transmises à l’administration fiscale, des justificatifs d’inscription sur les listes électorales, de ses relevés de rendez-vous de kinésithérapie ou de passage à la piscine municipale. Il sera d’ailleurs relevé que Monsieur [F] [V] a fait signifier les actes de procédure à [Localité 8] (les commissaires de justice n’ayant pu toucher Madame [Y] à l’adresse de [Localité 4] initialement invoquée par le locataire). Madame [Y] souligne que cette maison présente l’inconvénient d’être éloignée des services hospitaliers et qu’elle s’y trouve isolée. Les deux enfants de Madame [Y] ont communiqué des justificatifs de domicile permettant d’établir qu’ils résident tous deux à [Localité 6]. Le fils de Madame [Y] précise qu’il héberge d’ailleurs régulièrement sa mère lors de ses séjours à [Localité 6] afin qu’elle puisse continuer selon sou souhait à y être suivie sur le plan médical. Eu égard à l'âge de la bailleresse (78 ans) ainsi qu'aux problèmes de santé qu'elle rencontre, il est légitime qu'elle souhaite se rapprocher de ses enfants, de manière à permettre son accompagnement dans la vie quotidienne et à faciliter son maintien à domicile grâce à une présence continue de nature à pallier les problématiques de dépendance liées au vieillissement. L'intérêt d'un tel accompagnement résulte d'ailleurs des éléments médicaux communiqués par Madame [Y]. La proximité temporelle entre la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux dans le logement et la délivrance du congé pour reprise est insuffisante pour permettre la remise en cause du caractère réel et sérieux du congé, ce d’autant plus qu’il ressort des propres pièces produites par le locataire que le projet de reprise était déjà évoqué par le fils de Madame [Y] en septembre 2020. Aucune pièce ne permet de corroborer en revanche les allégations de Monsieur [V] selon lesquelles la reprise serait indépendante d’un rapprochement familial et aurait en réalité pour objectif de permettre la location du logement. Enfin, l’opportunité du congé ne relève pas de l’appréciation du juge. Il n’appartient donc pas à Madame [Y] de se justifier sur les raisons pour lesquelles elle souhaiterait déménager de [Localité 8] où elle bénéficie d’une maison avec jardin pour occuper un logement d’une surface plus modeste à [Localité 6]. Il ne lui incombe pas non plus de se justifier sur sa gestion patrimoniale et sur la façon dont elle envisage de rééquilibrer son budget afin de pallier la perte des revenus locatifs de l’appartement du [Localité 1] pour subvenir à ses besoins. En tout état de cause, la présence d’éléments de patrimoine immobilier pouvant faire l’objet d’une cession vient contredire les déclarations de Monsieur [V] relatives à l’impossibilité économique pour Madame [Y] de revenir vivre à [Localité 6]. Ainsi, les éléments produits permettent d'établir la réalité des motifs invoqués dans le congé du 24 mai 2022. Dans ces conditions, il convient de valider le congé notifié le 24 mai 2022, à effet du 31 décembre 2022. Sur la demande d'expulsion : Le congé ayant été validé à effet du 31 décembre 2022, Monsieur [F] [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023. Il y a lieu par conséquent d'ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de faire droit à la demande d'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera fixée à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er janvier 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Monsieur [F] [V] sera condamné à son paiement. Sur la demande reconventionnelle en paiement présentée par Monsieur [F] [V] : Eu égard à la validation du congé, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par Monsieur [F] [V] ne repose sur aucun fondement. Cette demande sera par conséquent rejetée. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux présentée par Monsieur [F] [V] : Monsieur [F] [V] sollicite des délais pour quitter les lieux. Compte tenu de la durée de la procédure, il a toutefois d'ores et déjà disposé de larges délais pour organiser son départ des lieux depuis le 1er janvier 2023 et il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais supplémentaires. Sur les demandes formulées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile : L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient par conséquent de rejeter les demandes formulées de ce chef. Sur les dépens : Monsieur [F] [V], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. Sur l’exécution provisoire : Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Valide le congé aux fins de reprise pour habiter notifié le 24 mai 2022 par Madame [G] [Y] à Monsieur [F] [V], à effet au 31 décembre 2022, Constate par conséquent que Monsieur [F] [V] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige depuis le 1er janvier 2023, Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [F] [V] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dit qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamne Monsieur [F] [V] à payer à Madame [G] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible, charges en sus, à compter du 1er janvier 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux, Déboute Monsieur [F] [V] de sa demande de dommages et intérêts, Déboute Monsieur [F] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [F] [V] aux entiers dépens, Rejette le surplus des demandes, Dit n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LEJUGE