Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/05168 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YK5W
N° de Minute : 24/00539
JUGEMENT
DU : 30 Septembre 2024
Société YC
C/
[H] [J] [K]
[E] [S] [U] [L]
[F] [Z] [R] [I] [A]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 30 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Société YC, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [H] [J] [K], demeurant [Adresse 5]
M. [E] [S] [U] [L], demeurant [Adresse 5]
Mme [F] [Z] [R] [I] [A], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 5168/24 – Page - MA
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2020, avec prise d’effet au 1er décembre 2020, la S.C.I YC a donné à bail à Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 550 euros, auquel s’ajoute une provision sur charges de 10 euros.
Par acte sous seing privé du 29 novembre 2020, Madame [F] [I] [A] s’est portée caution solidaire.
La S.C.I YC a fait délivrer à Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L], par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 6.236 euros. Ce commandement de payer a été notifié le 2 juin 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Par exploit de commissaire de justice du 31 mai 2023, la S.C.I YC a fait signifier à Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet au 30 novembre 2023.
Par exploit de commissaire de justice du 15 juin 2023, les bailleurs ont dénoncé le commandement à la caution.
Par exploits de commissaire de justice des 30 avril et 2 mai 2024, notifié le 6 mai 2024 au représentant de l’État dans le département, la S.C.I YC a fait citer Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de LILLE à l’audience du 17 juin 2024 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, le constat de la validité du congé et, à titre très subsidiaire, la résolution judiciaire du bail ;l’expulsion de Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours d’un serrurier et de la force publique ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 12.338,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 avril 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 6.236 euros et à compter de la présente assignation sur le solde ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 560 euros, avec intérêts au taux légal ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens, soit la somme de 462,58 euros au jour de l’assignation.
A cette audience, la S.C.I YC a comparu représentée par sa gérante, Madame [D] [T].
Elle réitère ses demandes initiales contenues dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la demande principale en paiement à la somme de 13.456,50 euros. La bailleresse fait état d’une absence de paiement depuis 2022.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des demandes initiales et des moyens les soutenant.
Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] ont comparu en personne.
Ils reconnaissent la dette de loyer et charges. Monsieur [E] [L] s’engage à rendre les clés. Ils sollicitent des délais de paiement, Monsieur [E] [L] expliquant être en procédure de licenciement.
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :
En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex.
En l’espèce, le commandement de payer du 31 mai 2023 a été notifiée électroniquement à la Ccapex le 2 juin 2023. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée les 30 avril et 2 mai 2024. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la Ccapex.
En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 6 mai 2024, soit six semaines avant l’audience du 17 juin 2024.
L’action des bailleurs est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause n°8 intitulée « clause résolutoire et clause pénale » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] le 31 mai 2023 et dénoncé à la caution le 15 juin 2023.
Il résulte du décompte produit par les bailleurs que ni Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] ni Madame [F] [I] [A] ne se sont acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2023.
Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit des bailleurs à compter du 31 juillet 2023 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, de condamner Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6].
A défaut, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.
L'indemnité d'occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 560 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.
En l'espèce, le bail du 29 novembre 2020 stipule un loyer de 550 euros et prévoit une provision sur charge de 10 euros.
Il résulte du décompte locatif manuscript verse par le bailleur que Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] restent redevables de la somme de 13.456,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2024 inclus.
Les locataires reconnaissent leur dette, soit 7 loyers et provisions sur charges en 2022, 11 loyers et provisions sur charges en 2023, et 6 loyers et provisions sur charges en 2024.
En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En application de l’article 24, I de la même loi, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, l’acte de cautionnement à durée indéterminée prévoit l’engagement de Madame [F] [I] [A] à s’acquitter solidairement des loyers, éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.
En outre, le commandement a été dénoncé à la caution quinze jours après avoir été délivré aux locataires.
En conséquence, Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] seront solidairement condamnés à payer à la S.C.I YC la somme de 13.456,60 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux legal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 6.236 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
En outre, Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] seront condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 560 euros à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à liberation effective des lieux loués.
Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’au mois de juin 2024 inclus.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :
En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.
Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, les locataires ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience. Au contraire, aucun loyer de 2024 n’a été payé.
A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, la demande de délais de paiement des défendeurs sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] aux entiers dépens de l'instance, à l’exclusion du congé pour reprise signifié par voie d’huissier en ce qu’il n’était aucunement nécessaire à l’action en constat de la résiliation et de l’expulsion.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la S.C.I YC sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à défaut de justifier de frais irrépétibles.
Sur l'exécution provisoire :
L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’acquisition de clause résolutoire insérée au bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 5], conclu le 29 novembre 2020 entre la S.C.I YC, d'une part, et Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L], d'autre part, à compter du 31 juillet 2023 ;
CONDAMNE Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] à libérer les lieux situés [Adresse 5] [Localité 6], en satisfaisant aux obligations du locataire ;
A défaut,
ORDONNE l’expulsion de Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
CONDAMNE solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] à payer à la S.C.I YC la somme de 13.456,60 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 6.236 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération effective du logement à la somme de 560 euros, égale au montant du loyer et des charges ;
CONDAMNE solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] à payer à la S.C.I YC une indemnité d’occupation mensuelle de 560 euros à compter du 31 juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;
DEBOUTE la S.C.I YC de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE in solidum Madame [H] [K] et Monsieur [E] [L] et Madame [F] [I] [A] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du congé pour reprise du 31 mai 2023 ;
Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 30 septembre 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY
