Tribunal judiciaire, 07 janvier 2025. 24/00082

MINUTE: N° RG 24/00082 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFV5 [M] [C] C/ [U] [Y] Le 07/01/2025 - Expéditions délivrées à - Me Christine MALAUSSANNE -[U] [Y] TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 janvier 2025 PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEUR : Monsieur [M] [C] né le 27 Mai 1947 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Christine MALAUSSANNE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [U] [Y] né le 04 Octobre 1973 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 26 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mai 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2013 Monsieur [M] [C] a donné à bail à Madame [F] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4]. Le logement a été occupé par Madame [F] et Monsieur [Y]. Par courrier du 1er février 2026, Madame [F] a avisé le propriétaire qu'elle quittait du logement et que Monsieur [U] [Y] demeurait dans les lieux. Le loyer mensuel actuel est de 1004,98€, charges comprises, hors taxe des ordures ménagères. Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, Monsieur [M] [C] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5601,96€ au titre de l’arriéré locatif et de fournir les justificatifs d'assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, Monsieur [M] [C] a assigné Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal de proximité d'Arcachon à l’audience du 5 juillet 2024 aux fins de : -Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail du logement [Adresse 2] à [Localité 4] , -Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [U] [Y] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux , avec si nécessaire le concours de la force publique, -Ordonner l'enlèvement des meubles en un lieu approprié aux frais du locataire -Voir condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 5091,92€ à valoir sur le montant des loyers et charges restant dû au 30/04/2024 (avril2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -Voir condamner Monsieur [U] [Y] au paiement à titre provisionnel d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la vidange effective des lieux,( 1004,98 €) -Condamner Monsieur [U] [Y] à payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois; Lors de l’audience du 26 novembre 2024, Monsieur [M] [C] , représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11221,78€ au mois de novembre 2024 et s'oppose à la demande de délais sollicitée par le locataire arguant du défaut de paiement depuis un an. En défense, Monsieur [U] [Y] reconnaît la dette. Il indique être auto entrepreneur et avoir eu un accident du travail qui l'a empêché de travailler. Il indique avoir actuellement repris son travail et gagner 1500€ par mois. La juridiction n'a été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 23/0 2/2024, deux mois avant la date de l’audience du 26 novembre 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [M] [C] a fait signifier à Monsieur [U] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 5061,96€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Cependant l'attestation d'assurance a été justifiée. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [M] [C] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : – pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; – ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; – si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, et notamment des éléments justificatifs produits, que : Monsieur [U] [Y] a payé régulièrement ses loyers pendant 10 ans depuis 2013. Que l'arriéré locatif s'explique par l'accident de travail durant l'année 2023 ; Qu'actuellement il a repris son travail et perçoit 1500€ par mois ; Qu'il a repris de façon sporadique le paiement des loyers durant l'année 2024. Il est est en situation de régler le montant de sa dette. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [M] [C] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [U] [Y] . En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [U] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1004,98€ par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de leur demandes, Monsieur [M] [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11221,78€ au mois de novembre2024. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [U] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 11221,78€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au mois de novembre 2024 – échéance du mois de novembre 2024 incluse. Monsieur [U] [Y] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1004,78€ par mois à la date de l’audience), à compter du 23 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [U] [Y] . L'équité commande de ne pas condamner Monsieur [U] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 23 avril 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 24 juillet 2023 entre d'une part Monsieur [U] [Y] et d'autre part Monsieur [M] [C], relatif au logement [Adresse 2] à [Localité 4] . CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 11221,78€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du mois de novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [U] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 310€ chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [U] [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; En application des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1004,78€ par mois à la date de l’audience) sera due, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à son paiement à compter du 23 avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; Dans l’hypothèse où Monsieur [U] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchue, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 23 avril 2024. CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] aux dépens. REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier . Le Greffier le Président