Tribunal judiciaire, 26 mai 2025. 24/08538

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 9] [Localité 6] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/08538 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTXN JUGEMENT DU : 26 Mai 2025 S.A. ICF NORD EST venant aux droits de la SA DU HAINAUT C/ [X] [P] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 26 Mai 2025 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. ICF NORD EST venant aux droits de la SA DU HAINAUT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Représentant : Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [X] [P], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025 Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier RG : 24/8538 PAGE EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 24 mars 2011 à effet au 1er avril 2011, la société anonyme Du Hainaut a donné à bail à Madame [X] [P] un appartement n°43, situé [Adresse 10] ([Adresse 7]), pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 356,97 €, majoré d’une provision sur charges de 150,22 €. Par acte notarié du 29 février 2012, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est (ci-après S.A ICF Nord-Est) a acquis auprès de la société anonyme Du Hainaut la propriété de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 7]). Par exploit du 21 mars 2024, la S.A ICF Nord-Est a fait signifier à Madame [X] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail, portant sur la somme principale de 1.662,32 € au titre des loyers et charges impayés. La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (ci-après CCAPEX), par courrier recommandé du 20 mars 2024, réceptionné le 22 mars 2024. Par exploit du 26 juillet 2024, la S.A ICF Nord-Est a fait assigner Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 7 novembre 2024, aux fins d’obtenir la résiliation du bail litigieux, l’expulsion de la locataire et sa condamnation en paiement de diverses sommes. L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique, le 29 juillet 2024. Sur demande des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle elle a été retenue. La S.A ICF Nord-Est, représentée par son conseil, se réfère expressément à ses dernières écritures déposées et visées à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite du juge de : Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 21.03.2024, conformément aux articles 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1er de la loi 89-462 ; À défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l'article 24 de la loi 89-462 ; Par voie de conséquence, déclarer Madame [X] [P] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] ([Localité 8] ; Condamner Madame [X] [P] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'elle occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant ; Faute par Madame [X] [P] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner Madame [X] [P] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 307,50 €, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103,1231-6,1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ; Condamner Madame [X] [P] à payer, en outre les sommes échues depuis le 6 mars 2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ; Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 1 662,32 €, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil ; Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ; Condamner Madame [X] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil ; Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; Déclarer irrecevable comme prescrites les demandes formulées pour la période antérieure au mois de novembre 2021 ; Débouter Madame [X] [P] de l'ensemble de ses demandes et notamment de réalisation de travaux sous astreinte et demande de dommages et intérêts ; à titre infiniment subsidiaire, Juger que la demande de dommages et intérêts ne peut débuter qu'à compter du mois de décembre 2023, date de la première réclamation de Madame [X] [P] ; Réduire les sommes réclamées par Madame [X] [P] à titre de dommages et intérêts ; Condamner Madame [X] [P] à payer la somme de 1.500 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [X] [P] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des articles 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. En réponse aux demandes reconventionnelles présentées par Madame [X] [P], la S.A ICF Nord-Est soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires portant sur la période antérieure au mois de novembre 2021, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle considère que le délai de prescription a commencé à courir à compter du rapport de la ville de [Localité 9] du 29 novembre 2019. La S.A ICF Nord-Est oppose encore l’irrecevabilité de la demande de travaux qu’elle considère imprécise s’agissant d’un renvoi fait aux travaux préconisés par le service communal. Elle ajoute que certains des travaux sollicités ont d’ores et déjà été exécutés, les autres n’ont pu l’être en raison du refus d’intervention de la locataire. En tout état de cause, elle fait valoir que le service communal ne reprend que des constatations qui ne sont étayées par aucun élément et ne précise ni l’origine des désordres ni leur imputabilité. Ainsi, s’agissant de l’électricité et du tablier de baignoire notamment, elle souligne que l’immeuble a fait l’objet d’une réhabilitation complète en 2020. Elle ajoute que les entrées d’air au niveau des fenêtres étaient obstruées par des rideaux et que les bouches d’extraction d’air de la VMC n’étaient pas correctement nettoyées par la locataire. Madame [X] [P], représentée par son conseil, se réfère expressément à ses dernières écritures déposées et visées à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite du juge de : Débouter la S.A ICF Nord-Est de l'ensemble de ses demandes ; À titre subsidiaire, Suspendre les effets de la clause résolutoire, dire n'y avoir lieu à résolution du bail et expulsion, et lui accorder la faculté de pouvoir régler le solde des charges et loyers qui serait éventuellement du en 6 mensualités égales ; Reconventionnellement, condamner la S.A ICF Nord-Est à réaliser les travaux préconisés par le rapport du Service Communal d'Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 9] en date du 07-06-2024 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à savoir :RG : 24/8538 PAGE Modification de la VMC pour qu'elle présente un tirage suffisant permettant d'assurer la conformité du système d'aération ventilation.Suppression du désordre d'humidité dans le hall d'entrée.Protection de l'installation électrique dans le placard dans le couloir.Désamiantage de la cuisine.Réfection du tablier de baignoire endommagé.Eradication de l'humidité dans le cabinet d'aisance.Dératisation des rats et cafards dans les parties communes.Sécurisation de la porte d'entrée.Réfection des murs et plafonds à la suite d'infiltrations dans le couloir du 4eme Etage.Condamner la S.A ICF Nord-Est à lui payer la somme de 400 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, à compter du 29-11-2019 jusqu'à la justification par le bailleur de factures et de procès-verbaux de réception des travaux attestant l'achèvement des travaux préconisés dans le rapport du Service Communal d'Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 9] en date du 07-06-2024 ; Condamner la S.A ICF Nord-Est à lui payer la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, charge à l'avocat de la concluante de renoncer au bénéfice de l'Aide Juridictionnelle. Elle fait valoir que la S.A ICF Nord-Est a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et se réfère notamment à deux rapports rendus par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 9] en 2019 et 2024. En réponse à la demande en paiement au titre des loyers, elle soutient qu’elle a toujours été à jour de ses loyers hors CAF ; qu’elle a rencontré des difficultés s’agissant du paiement des charges en ce qu’elles avaient été appelées par le bailleur alors même que ce dernier était défaillant notamment en termes de fourniture de chauffage et que les allocations de la CAF ont été bloquées en raison de l’indécence du logement. Elle ajoute que les rappels d’APL ont eu lieu ; que le FSL a procédé à un virement aux fins d’apurement de la dette ; qu’il n’est pas justifié de lui faire supporter le coût des actes d’huissier ; que le décompte produit par le bailleur intègre des loyers et charges à compter de 2017 pour la plupart atteints de prescription ; que les charges appelées ne sont pas justifiées ; que l’éventuel reliquat dû ne serait pas suffisamment significatif pour générer des conséquences aussi graves que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou le prononcé de l’expulsion ; qu’à défaut, il y aura lieu de lui accorder des délais pour apurer sa dette suspendant les effets de la clause résolutoire. A l’appui de sa demande reconventionnelle en remise en état du logement, elle reconnait que le bailleur a procédé à la commande d’un certain nombre de travaux mais maintient sa demande de condamnation sous astreinte aux fins de garantir l’effectivité de la réalisation des travaux et leur réalisation dans un délai raisonnable. A l’appui de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, elle soutient qu’elle n’a pas pu occuper paisiblement les lieux en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, dès 2019 ; que si certains des désordres présents à cette date ont été résolus, ils ont été remplacés par d’autres comme en témoigne le second rapport du service communal de 2024. Elle considère que son préjudice de jouissance doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle de 400 euros à compter du premier constat de non décente du service communal du 29 novembre 2019 jusqu’à la production de factures et de procès-verbaux de réception visant l’intégralité des travaux jugés nécessaires par la ville de [Localité 9]. Elle réplique que le manquement du bailleur à réaliser des travaux nécessaires pour assurer une jouissance paisible du logement constitue une infraction continue, sans effet sur le délai de prescription ; qu’en tout état de cause, son préjudice s’est maintenu par l’apparition de nouveaux désordres au cours de la location. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025. MOTIFS DE LA DECISION : Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail Le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2024 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la S.A ICF Nord-Est est donc recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail conclu le 24 mars 2011 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l’acquisition de la clause résolutoire à deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [X] [P] le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1.662,32 € au 13 mars 2024, date de la dernière écriture comptable présente au décompte jointe. Au contraire des dires de Madame [X] [P], la dette a pour origine l’absence de paiement de sa part à charge de loyer, hors APL, sur les échéances de septembre et octobre 2023, occasionnant une suspension du versement de l’APL sur les échéances postérieures. Elle invoque donc à tort une suspension du paiement de la seule provision sur charges en raison de désordres au logement, notamment liés au chauffage, ainsi qu’une suspension des APL en raison de l’indécence du logement. Par ailleurs, Madame [X] [P] ne pouvait se libérer du paiement de son loyer, en application de l’article 1219 du code civil, qu’en cas de désordres rendant impossibles l’utilisation des lieux à usage d’habitation, ce qui n’est ni établi ni démontré par la locataire. Les causes du commandement de payer sont donc régulières. Ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Il convient toutefois de rappeler que l’article 24 I de la loi n°89-462, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, lesquels demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou de son renouvellement. La troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, en application de l’article 10 de la loi n°89-462, le bail ne pouvait être conclu que pour une durée minimale de 6 ans, de sorte que les dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023 continuaient de lui être applicables lorsque le contrat s’est renouvelé pour la seconde fois en avril 2023. Suivant décompte produit par le bailleur, arrêté au 13 mars 2025, Madame [X] [P] n’a pas régularisé l’intégralité des causes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa délivrance, seuls des versements d’un montant total de 797 € comprenant le loyer courant ont été effectués dans ce délai, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la locataire. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 22 mai 2024, conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de cette même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Suivant le décompte établi au 13 mars 2025, Madame [X] [P] a repris le paiement de sa part à charge du loyer courant, hors APL, depuis le commandement de payer et jusqu’au jour de l’audience. En outre, la dette a été soldée par une subvention du Fonds de Solidarité pour le Logement d’un montant de 1.977,70 €. Le décompte mentionne un arriéré locatif de 17,50 € au 13 mars 2025. Cependant, en déduisant les frais de poursuite qui ne font pas partie des loyers et des charges (178,58 + 130,95), il apparaît que la dette locative est soldée. Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Toutefois, il serait inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver au locataire un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée. En conséquence, en raison de l’apurement progressif de la dette, de la reprise du paiement des loyers courants, et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 22 mai 2024, date du constat de son acquisition, et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail sur ce fondement. Partant, il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail. La dette étant soldée, il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande en paiement du solde locatif présentée par la S.A ICF Nord-Est. Sur le prononcé de la résiliation du bail L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon les articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient au bailleur qui sollicite du juge le prononcé de la résiliation du bail de démontrer que les manquements commis par le locataire sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. La résiliation judiciaire du bail suppose la démonstration de faits fautifs réitérés et d’une gravité suffisante. En l’espèce, il résulte des précédents développements que Madame [X] [P] a repris le paiement de sa part à charge du loyer courant, hors APL, depuis le commandement de payer et jusqu’au jour de l’audience. Afin de permettre la poursuite des relations contractuelles entre les parties, dans un contexte où la locataire, certes endettée, s’attèle à payer régulièrement son loyer courant et à ne pas aggraver outre mesure sa dette, le Fonds de Solidarité Logement a réglé la totalité de la dette locative en versant au bailleur une subvention de 1.977,70 € le 6 février 2025. Postérieurement à l’octroi de cette aide, Madame [X] [P] a continué à régler ses loyers courants, de sorte qu’au jour de l’audience, déduction faite des frais de procédure compris au décompte, Madame [X] [P] n’est plus redevable au titre des loyers et charges. Dans ces conditions, la bailleresse ne démontre pas que les manquements commis par la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus sont suffisamment graves au sens des dispositions de l’article 2224 du code civil pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Faute de résiliation du bail, les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation deviennent sans objet. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES AU TITRE DE L’INDECENCE DU LOGEMENT En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (…) ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; ». Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. A l’appui de ses demandes reconventionnelles, Madame [X] [P] verse deux rapports du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 9], un premier en date du 22 janvier 2020 suite à une visite du 29 novembre 2019 et un second en date du 7 juin 2024, suite à une visite du 15 mai 2024. Sur la demande de remise en état du logement sous astreinte Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019, applicable à la date du dernier renouvellement du contrat : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. » En l’espèce, Madame [X] [P] liste expressément dans ses dernières écritures les travaux dont elle sollicite la réalisation de sorte que la demande ne souffre pas d’imprécision. Il convient d’analyser successivement les travaux sollicités. Sur la modification de la VMC pour qu'elle présente un tirage suffisant permettant d'assurer la conformité du système d'aération ventilation. Il résulte du rapport du service communal du 22 janvier 2020 que le dispositif de ventilation présent dans le logement ne présente pas de débit, constat réitéré au rapport du 7 juin 2024. La S.A ICF Nord-Est justifie de l’intervention de la S.A.S Nord Fuite Détection le 12 juillet 2024 qui confirme un tirage insuffisant de la VMC dans le logement. Elle préconise une vérification et un entretien du dispositif de ventilation, outre le nettoyage des bouches d’extraction de la VMC. Or, en dehors de ce dernier poste qui incombe au locataire, la S.A ICF Nord-Est est responsable du dysfonctionnement du dispositif de ventilation présent dans le logement. La bailleresse produit une fiche d’intervention de la société Logista Hometech aux termes de laquelle il a été procédé au remplacement de la VMC le 22 août 2024. La locataire n’apporte pas la preuve que le dispositif de ventilation du logement reste défectueux malgré cette intervention. Par conséquence, Madame [X] [P] sera déboutée de sa demande de travaux portant sur le dispositif de ventilation du logement. Sur la suppression du désordre d'humidité dans le hall d'entrée Il résulte du rapport du service communal de 2020 que le bas du mur de l’entrée est dégradé sans humidité relevée. En 2024, le service communal constate une manifestation importante d’humidité sur le mur en partie basse avec 40% d’humidité mesurée en profondeur, le développement de moisissures, des traces d’infiltrations et auréoles. Il ressort du rapport de la S.A.S Nord Fuite Détection du 12 juillet 2024 que les traces d’humidité observées dans le logement sont principalement dues à un mauvais tirage de la VMC et à l’obstruction des entrées d’air par des rideaux/draps, comme en atteste les photographies jointes au rapport. Cette obstruction empêche la circulation adéquate de l’air dans le logement et la société préconise de retirer ou repositionner les rideaux, outre la mise en conformité de la VMC. La S.A.S Nord Fuite Détection est donc au moins en partie responsable de l’humidité développée dans le logement et de la dégradation du mur de l’entrée. Or, si elle justifie d’une commande passée auprès de la S.A.S Logista le 3 mars 2025 aux fins notamment de réfection des revêtements des murs, les travaux portent sur des pièces autres que l’entrée et précisément sur les toilettes, la salle de bain et la chambre n°2. Partant, la S.A ICF Nord-Est ne justifie pas avoir fait procéder à la réfection des revêtements muraux de l’entrée affectés par l’humidité et sera condamnée en ce sens. Sur la protection de l'installation électrique dans le placard dans le couloir Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 qu’une installation électrique accessible n’est pas protégée dans le placard du couloir. La S.A ICF Nord-Est justifie d’une commande en date du 4 juillet 2024 auprès de la S.A.S société de téléphone et de télédistribution (S.T.T.N) visant à la mise en sécurité de l’installation électrique et notamment relative au câble apparent dans le placard du couloir. Pour justifier de la réalisation effective de la prestation, une facture corrélative du 6 août 2024 est également produite par la bailleresse. La locataire a d’ailleurs signé un quitus à ce titre, également versé aux débats.  Partant, la demande de travaux portant sur ce poste n’est pas justifiée, les travaux ayant déjà été réalisés. Sur le désamiantage de la cuisine Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 que le coin cuisine est vétuste avec des matériaux contenant de l’amiable. Cette constatation relève directement des dires de la responsale de site, Mme [F] [B], présente lors de la visite et chargée de représenter le bailleur. La S.A ICF Nord-Est ne verse ni commande ni facture d’intervention visant à procéder au désamiantage du coin cuisine, et ne justifie d’aucune démarche entamée à ce titre. Partant, la S.A ICF Nord-Est sera condamnée à faire procéder au désamiantage de la cuisine. Sur la réfection du tablier de baignoire endommagé Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 que le tablier de la baignoire est endommagé. Nonobstant toute considération tenant à l’imputabilité de ce désordre, la S.A ICF Nord-Est justifie d’une commande passée auprès de la S.A.S Logista le 3 mars 2025 visant au remplacement du tablier de baignoire. Par correspondance électronique du 5 mars 2025, elle justifie encore de la prise de rendez-vous à ce titre. Ces démarches apparaissent suffisantes pour exclure toute condamnation de la bailleresse en réalisation des dits travaux, Madame [X] [P] ne démontrant pas que cette commande n’a pas pu être réalisée. Sur ce seul chef, la demande en réfection du tablier de baignoire présentée par Madame [X] [P] n’est pas fondée et sera rejetée. Sur l’éradication de l'humidité dans le cabinet d'aisance Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 des manifestations importantes d’humidité sur les murs et plafonds du cabinet d’aisance (moisissures, traces d’infiltrations, auréoles). Aux termes de la commande passée auprès de la S.A.S Logista le 3 mars 2025, la S.A ICF Nord-Est justifie du remplacement du bloc WC et de la réfection des revêtements du sol, à l’exclusion des revêtements des murs et plafonds. La S.A ICF Nord-Est ne justifie pas avoir fait procéder à la réfection des murs et plafonds du cabinet d’aisance affectés par l’humidité, alors que ces manifestations sont au moins en partie dues au tirage insuffisant de la VMC mis en évidence par la société Nord Fuite Détection. Partant, elle sera condamnée à entreprendre de tels travaux. Sur les désinsectisations des parties communes (rats et cafards) Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 que la locataire signale la présence de rats et de cafards au sein des parties communes de l’immeuble, sans que cette présence n’ait été constatée par l’inspecteur de salubrité. Or, à ce titre, la S.A ICF Nord-Est justifie d’une commande passée auprès de la EURL DKM Experts le 5 novembre 2024 aux fins de dératisation des parties communes de la résidence [11] et verse un rapport d’intervention du 10 décembre 2024. Elle justifie encore d’une désinsectisation du logement privatif de Madame [X] [P] pour des cafards suivant commande du 26 février 2025. Elle démontre également que des interventions ont été réalisées antérieurement à la visite du service communal, notamment des commandes passées le 12 février 2024 auprès de la SARL Pro Hygiène solution Nord « PHS NORD » aux fins de désinsectisation de la Résidence. En tout état de cause, Madame [X] [P] ne démontre pas la présence effective des nuisibles au sein des parties communes ou à tout le moins d’indices apparents de leur présence. Partant, la demande d’intervention en désinsectisation des parties communes du logement n’est pas fondée et sera rejetée. Sur la sécurisation de la porte d'entrée Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 que la porte d’entrée de l’immeuble n’est pas sécurisée. Cet état des lieux, très succinct, ne permet pas déterminer la nature et la consistance des travaux devant être réalisés aux fins de mise en sécurité de la porte d’entrée de l’immeuble. Faute de précisions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée à ce titre par Madame [X] [P]. Sur la réfection des murs et plafonds du couloir du 4eme étage à la suite d'infiltrations Il résulte du rapport du service communal du 7 juin 2024 que les plafonds et murs du 4e étage, sur lequel est situé le logement loué par Mme [X] [P], sont dégradés par des infiltrations en toiture. La S.A ICF Nord-Est ne justifie pas avoir repris les revêtements du couloir du 4e étage qui ont été dégradés. Partant, elle sera condamnée à faire procéder à la réfection des murs et plafonds du couloir du 4eme étage de la Résidence, dégradés à la suite d'infiltrations. En somme, la S.A ICF Nord-Est sera condamnée à faire procéder à la réfection du mur de l’entrée et des murs et plafonds du cabinet d’aisance, affectés par l’humidité (moisissures, des traces d’infiltrations et auréoles) ; au désamiantage de la cuisine et à la réfection des murs et plafonds du couloir du 4eme étage de la résidence, dégradés à la suite d'infiltrations. Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte, en ce qu’il résulte des pièces versées aux débats que la S.A ICF Nord-Est est déjà intervenue à de nombreuses reprises pour la réfection du logement. En outre, la S.A ICF Nord-Est verse des courriels notamment de prestataires indiquant que Madame [X] [P] a refusé la prise de rendez-vous au titre de certains travaux. Il y a lieu de rappeler que la locataire ne peut renoncer à la délivrance d’un logement décent et doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, conformément à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande indemnitaire présentée au titre du préjudice de jouissance Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande : Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Le préjudice de jouissance étant un dommage continu, la prescription n’affecte pas le droit d’agir, en réparation de ce préjudice, mais seulement l’assiette du droit à réparation. Ainsi, Madame [X] [P] est recevable à agir même si la cause des désordres est ancienne mais la période d’indemnisation ne peut couvrir que les trois années précédant la demande. En l’espèce, Madame [X] [P] a saisi le juge de sa demande d’indemnisation à l’encontre de sa bailleresse à l’audience du 17 mars 2025. Elle peut donc solliciter une indemnisation sur la période du 17 mars 2022 au 17 mars 2025. Sur le montant de l’indemnité accordée en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement : Le premier rapport du service communal du 22 janvier 2020 relève les désordres suivants : « Entrée : - bas du mur dégradé sans humidité relevée, Salle de bain : - absence de grille et de débit de VMC, WC: - VMC sans débit, Cuisine : - VMC sans débit, - tuyau de gaz non fixé, Placards : - développement de moisissures sur un mur. Ensemble du logement : - présence de cafards et notamment en cuisine, - moyens de chauffage hors-service (fourniture de convecteurs d'appoint proposé par le bailleur) - fuite d'eau très importante dans les gaines techniques et les cages d'escalier au 3ème étage jusqu'au rez-de-chaussée. » Le second rapport du service communal du 7 juin 2024 relève les désordres suivants : « Ensemble du logement : - système d'aération/ventilation non conforme : la VMC présente un tirage insuffisant. Hall d'entrée : - manifestation importante d'humidité sur le mur en partie basse: 40% d'humidité mesurée en profondeur, développement de moisissures, traces d'infiltrations, auréoles. Placard dans le couloir: - installation électrique filerie accessible non protégée. Coin cuisine : - vétuste avec des matériaux contenant de l'amiante (selon la responsable de site). Salle de bain : -tablier de baignoire endommagé. Cabinet d'aisance : - manifestation importante d'humidité sur le mur/plafond : 30% d'humidité mesurée en profondeur, développement de moisissures, traces d'infiltrations, auréoles. Parties Communes : - la locataire signale la présence de rats et de cafards, - porte d'entrée non sécurisée, - couloir 4ème étage: plafond et mur dégradés par les infiltrations de toiture et main courante démontée. » Il y a lieu de préciser que l’indemnisation du préjudice subi par Madame [X] [P] du fait de désordres portant atteintes à la décence du logement n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. En revanche, Madame [X] [P] était tenue de décrire le préjudice de jouissance subi lors de la période de location susvisée afin de permettre au juge d’en constater l’existence et d’en évaluer la portée. Pourtant, elle se contente d’invoquer les désordres relevés dans les rapports du service communal alors que les constatations faites par le service communal ne permettent pas de déterminer le préjudice en ayant résulté et la période de location concernée. Madame [X] [P] verse un certificat médical aux débats dont les constatations sommaires n’apparaissent pas en lien de cause à effet avec les désordres constatés au logement. Néanmoins, certains préjudices, en raison de leur nature, entrainent inévitablement une atteinte minimale à la jouissance des lieux par le locataire. Tel est le cas de l’absence de dispositif de ventilation fonctionnel au logement ayant entrainé le développement de moisissures dans le lieu de vie. Il en est de même des infiltrations ayant dégradées les murs et plafonds du couloir du 4e étage de la résidence. Les photographies jointes au rapport de recherche de fuite du 12 juillet 2024 de la société Nord Fuite Détection témoignent d’un développement conséquent de moisissures dans le placard du couloir du logement privatif. Le dispositif de ventilation a été remplacé le 22 août 2024 mais la S.A ICF Nord-Est reste tenue de faire procéder à la réfection du mur de l’entrée et des murs et plafonds du cabinet d’aisance, affectés par l’humidité (moisissures, des traces d’infiltrations et auréoles) et à celle des murs et plafonds du couloir du 4eme étage de la résidence, dégradés à la suite d'infiltrations. Encore, la S.A ICF Nord-Est ne justifie pas avoir fait procéder au désamiantage de la cuisine, or la présence d’amiante constitue un danger pour la santé des occupants, ou à tout le moins suscite une inquiétude légitime quant à une atteinte possible à leur intégrité physique. Sur les nuisibles, Madame [X] [P] n’apporte pas suffisamment la preuve de leur présence au logement loué sur la période du 17 mars 2022 au 17 mars 2025 et la S.A ICF Nord-Est justifie de plusieurs interventions à ce titre. Au titre de l’indemnité qui lui sera allouée, il y a lieu de prendre en considération le fait que, par ses oppositions, la locataire a entravé ou retardé l’exécution de certains travaux ; qu’elle a encore obstrué les entrées d’air par de nombreux rideaux/ draps positionnés sur les fenêtres, contribuant en partie à l’aggravation de son préjudice. Compte tenu de ces éléments et à défaut de justification supplémentaire quant à la réalité du préjudice subi, le préjudice de jouissance de Madame [X] [P], sur la période du 17 mars 2022 au 17 mars 2025, sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 40 euros par mois, soit sur une période de 36 mois, la somme de 1.440 euros. Madame [X] [P] sera en revanche déboutée de sa demande visant à obtenir une indemnité mensuelle jusqu’à la réalisation des travaux de réfection du logement en raison du caractère incertain de son préjudice. En effet, des circonstances ultérieures pourraient rendre une telle indemnité non justifiée à l’instar d’un congé ou encore d’un relogement de la locataire. En somme, la S.A ICF Nord-Est sera condamnée à payer à Madame [X] [P] la somme de 1.440 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.  SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. En raison de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ayant justifiée la présente instance, les dépens (coût du commandement de payer, frais d’assignation et de notification à la préfecture) seront mis à la charge de Madame [X] [P], dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. Il convient de rappeler qu’elle a déjà réglés en partie les dépens, ces derniers ayant été comptabilisés au décompte des sommes dues. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L’équité et les responsabilités respectives des parties commandent de rejeter les demandes présentées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, DECLARE l'action de la société anonyme ICF NORD-EST recevable ; REJETTE les demandes en résiliation du bail présentées par la société anonyme ICF NORD-EST ; REJETTE les demandes corrélatives en expulsion et en condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation ; REJETTE la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés ; CONDAMNE la société anonyme ICF NORD-EST à procéder aux travaux suivants : réfection du mur de l’entrée, réfection des murs et plafonds du cabinet d’aisance, affectés par l’humidité (moisissures, des traces d’infiltrations et auréoles), désamiantage de la cuisine, réfection des murs et plafonds du couloir du 4eme étage de la Résidence, dégradés à la suite d'infiltrations ; REJETTE la demande d’astreinte ; CONDAMNE la société anonyme ICF NORD-EST à verser à Madame [X] [P] la somme de 1.440 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ; REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [X] [P] à supporter les dépens de l'instance suivant les modalités fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et le décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 mai 2025. LE GREFFIER LA JUGE D.AGANOGLU A.GRANOUX