Texte intégral
ARRET
N°
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Localité 7]
C/
S.C.I. DES MARRONNIERS
S.A. SEDEI NOMIQUE ET IMMOBILIER
CD/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT HUIT SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT TROIS
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/03806 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HZ5H
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT
PARTIES EN CAUSE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Localité 7] représenté par son syndic la SA SEDEI ayant son siège social [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me DAVID subtituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Magali GUIGNARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS
APPELANTE
ET
S.C.I. DES MARRONNIERS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me LECOQ substituant Me Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocats au barreau d'AMIENS
S.A. SEDEI NOMIQUE ET IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me HENNIQUE substituant Me Murielle BELLIER, avocats au barreau de COMPIEGNE
INTIMEES
DEBATS :
A l'audience publique du 06 juillet 2023, l'affaire est venue devant Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et M. Pascal MAIMONE, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 septembre 2023.
La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Présidente, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 28 septembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
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DECISION :
La SCI des Marronniers est propriétaire au sein de la copropriété « Le [Localité 7] », de plusieurs lots dont les lots 13 et 14 correspondants à des dépendances dont certaines sont des locaux troglodytes.
Le terrain dans lequel ont été creusés les locaux troglodytes soutient le mur d'enceinte de la copropriété.
Des risques d'effondrement ayant été suspectés, l'institut national de l'environnement industriel et des risques (ci-après l'INERIS), sollicité, a repéré des vides nécessitant un traitement rapide du fait d'instabilités pouvant amener à des effondrements de grande ampleur.
Par lettre recommandée du 23 décembre 2016, la SCI des Marronniers a mis en demeure le syndic de la copropriété, la SA SEDEI de procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Saisi par la SCI, le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis a, par ordonnance du 11 juillet 2017, désigné un expert qui a déposé son rapport le 20 juillet 2018.
Suivant exploit délivré le 1er octobre 2018, la SCI des Marronniers a fait assigner la SA SEDEI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le [Localité 7] à [Localité 2] (ci-après le syndicat) aux fins principalement de réalisation des travaux préconisés par l'expert.
Par jugement du 17 mars 2020, le tribunal judiciaire de Senlis a :
- condamné la SA SEDEI, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du jugement, à commander auprès d'une entreprise agréée par l'INERIS les travaux de reprise des troglodytes tels que décrits par l'expert judiciaire M. [X] en son rapport déposé le 20juillet 2018, de verser à l'entreprise choisie dans les mêmes délais tout acompte qui sera demandé, et de tenir informés les copropriétaires de la copropriété Le [Localité 7] de la date d'exécution des travaux ;
- dit qu'en cas d'indisponibilité de la SA SEDEI, le syndicat sera tenu des mêmes obligations que la SA SEDEI ;
- débouté la SA SEDEI et le syndicat de leurs demandes reconventionnelles visant à voir condamner la SCI des Marronniers à intervenir et exécuter les travaux de consolidation des lots n°13 et 14 prescrits par l'INERIS et validés par le rapport d'expertise judiciaire ;
- condamné in solidum la SA SEDEI et le syndicat aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire ;
- condamné in solidum la SA SEDEI et le syndicat à payer la somme de 2 500 euros à la SCI des Marronniers sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la SA SEDEI et le syndicat de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que la société Des Marronniers ne sera pas tenue de participer aux charges de copropriété afférentes aux frais de défense, en ce compris les dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 mars 2020, le syndicat a interjeté appel de ce jugement.
La cour a proposé une médiation aux parties qui en ont accepté le principe mais n'ont pu parvenir à un accord.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 9 mars 2023, le syndicat demande à la cour de :
- le dire et juger recevable et bien fondé en son appel.
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,
- débouter la SCI des Marronniers de l'ensemble de ses demandes dès lors qu'elle est propriétaire exclusive des lots 13 et 14 qui sont ses lots privatifs.
- la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle.
- en conséquence,
- condamner la SCI des Marronniers sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir à exécuter les travaux de consolidation des lots 13 et 14 prescrits par l'INERIS et validés par le rapport d'expertise [X].
- condamner la SCI des Marronniers à lui payer une somme de 5 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner en outre la SCI des Marronniers aux entiers dépens tant de première instance que d'appel en ce compris les frais d'expertise.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 21 mars 2023, la SCI des Marronniers demande à la cour de :
- confirmer en tous points le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
- condamner in solidum la SA SEDEI et le syndicat, sous astreinte de 400 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à faire réaliser par une entreprise agréée par l'INERIS les travaux de reprise des troglodytes tels que décrits par l'expert judiciaire M. [X] en son rapport déposé le 20 juillet 2018 ;
- dire et juger que la SA SEDEI et le syndicat devront, sous astreinte de 400 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, justifier de la réalisation de ces travaux par la communication à la concluante du PV de réception des travaux et en cas de réserves formulées dans le PV de réception, par la communication d'un PV de levée des réserves ;
- condamner solidairement le syndicat et la SA SEDEI à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement le syndicat et la SA SEDEI en tous les dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL RDB Associés.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
La société SEDEI n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée suivant acte du 31 août 2021 remis à personne habilitée à recevoir l'acte.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée lors de l'audience du 30 mars 2023.
Par arrêt avant dire droit du 1er juin 2023 la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires en ce qu'il porte sur la condamnation de la seule société SEDEI et renvoyé l'affaire à l'audience du 6 juillet 2023.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, le syndicat demande à la cour de le déclarer recevable en son appel de l'ensemble des chefs de jugement critiqués dans la déclaration d'appel, en ce compris ceux portant condamnation de la seule société SEDEI.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la société SEDEI demande à la cour de :
- la recevoir en ses conclusions et l'y dire bien fondée ;
- débouter la SCI des Marronniers de son appel incident,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI des Marronniers aux entiers dépens sous le bénéfice de la distraction.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la SCI des Marronniers demande à la cour de :
- lui donner acte qu'elle s'en rapporte à justice sur la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires ;
- déclarer irrecevables les conclusions communiquées le 14 juin 2023 par la société SEDEI sur le fondement de l'article 909 du code de procédure civile,
- débouter la société SEDEI de l'intégralité de ses demandes.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur la recevabilité des conclusions de la société SEDEI
L'article 783 du code de procédure civile prévoit qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
L'article 909 du même code dispose que 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'
En l'espèce la société SEDEI a, postérieurement à la clôture, adressé des conclusions le 14 juin 2023, au delà du délai imposé par l'article 909 du code de procédure civile de sorte qu'elles doivent être déclarées irrecevables.
- sur l'effet dévolutif de l'appel
L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention puisqu' il appartient à chacun, et à lui seul, de défendre ses intérêts. La règle 'nul ne plaide par procureur' trouve à s'appliquer dans le cas où une partie soumet au juge une demande qui n'a pas vocation à satisfaire un droit propre, le droit invoqué étant celui d'un tiers qui recevra le bénéfice de la réussite de l'action.
En l'espèce le syndicat sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SEDEI sous astreinte, à commander auprès d'une entreprise agréée par l'INERIS les travaux de reprise des troglodytes tels que décrits par l'expert judiciaire, de verser à l'entreprise choisie dans les mêmes délais tout acompte qui sera demandé, et de tenir informés les copropriétaires de la copropriété Le [Localité 7] de la date d'exécution des travaux.
Le syndicat ne justifie cependant pas d'un intérêt ou d'une qualité à agir au nom de la société SEDEI. Par ailleurs cette dernière n'a pas interjeté appel du jugement rendu le 17 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Senlis de sorte que la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement ayant condamné la société SEDEI à commander les travaux de reprise, à verser à l'entreprise choisie tout acompte demandé et à tenir informés les copropriétaires de la date d'exécution des travaux est définitive ni de celles ayant débouté la société SEDEI de ses demandes.
- sur le fond
Tout comme en première instance, les parties discutent la question de savoir qui doit prendre en charge les travaux de consolidation des vides troglodytiques de la copropriété Le [Localité 7] mais ne remettent pas en cause les constatations effectuées tant par INERIS que par l'expert judiciaire dans leurs rapports et conviennent à juste titre de la nécessité d'effectuer des travaux de consolidation.
- Sur la propriété des lots 13 et 14 :
L'article 1134 ancien du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et l'article 1156 ancien du code civil dispose que l'on doit dans les conventions rechercher qu'elle a été la commune intention des parties, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
En l'espèce, par acte de vente du 5 avril 2012 la SCI des Marronniers a acquis la propriété de différents lots de la copropriété Le [Localité 7] dont notamment le lot 13 désigné comme comprenant des dépendances dont le sol est à usage privatif et le lot 14 désigné comme comprenant des locaux troglodytes dont le sol est à usage privatif, outre une quote-part de la propriété du sol et des parties communes générales.
Le règlement de copropriété indique d'ailleurs concernant le lot 13 qu'il s'agit de 'Dépendances et les trois cent quarante trois dix millièmes du sol et des parties communes générales.' et que le lot 14 est constitué de 'Locaux troglodytes, sol à usage privatif et les vingt huit dix millièmes du sol et des parties générales.».
Les plans et les photographies produites établissent que les lots litigieux se trouvent en contrebas d'une paroi rocheuse recouverte de végétaux autrefois utilisée à usage de carrière dont les cavités causées par l'extraction de pierres ont été pour la plupart clôturées avec pose d'une porte créant ainsi des locaux troglodytes auxquels ont été adjointes diverses constructions adossées à la paroi rocheuse.
Sur les photographies, il apparaît que le lot 13 'Dépendances' est constitué d'un bâtiment adossé à la paroi rocheuse construit en briques ou pierres avec 4 portes rouges présentant les caractéristiques d'une écurie dont le toit est une toiture terrasse manifestement végétalisée puisque l'on y aperçoit des arbres. A coté de ces dépendances se trouve un local troglodyte muni d'une porte blanche dont il n'est pas contesté que la SCI des Marronniers, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, a une jouissance exclusive. En raison du relief de la paroi rocheuse, au-dessus de ce local troglodyte qui est creusé dans la roche, se trouve une surface relativement plate végétalisée.
Le lot 14 'Locaux troglodytes, sol à usage privatif' est quant à lui constitué uniquement d'une cavité creusée dans la roche munie d'une porte, au dessus de laquelle se trouve également une surface constituant une terrasse naturelle végétalisée.
Les premiers juges ont considéré qu'il se déduisait de la mention relative au lot 14 'Locaux troglodytes, sol à usage privatif' que ces troglodytes étaient une partie commune de la copropriété et partant que le local troglodyte adossé au lot 13 était aussi une partie commune et que tous les locaux troglodytes de l'immeuble étaient des parties communes.
Cependant, dés lors que le lot 13 est, selon l'acte notarié, constitué exclusivement de locaux troglodytes, qualifier ces troglodytes du lot 13 de parties communes revient à considérer que le lot 13 est une partie commune qui serait laissée à la disposition de la SCI des Marronniers par la copropriété. Cette position, adoptée par les premiers juges, est donc en contradiction avec les dispositions parfaitement claires de l'acte de vente du 5 avril 2012, qui porte sur l'acquisition de la propriété du lot 13 et non sur l'acquisition d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.
Par ailleurs, il est constant, s'agissant de copropriété, que le propriétaire d'un lot n'est pas, sauf stipulation contraire de l'acte de vente ou du règlement de copropriété, propriétaire du toit ou de la terrasse se trouvant au-dessus de son lot.
Ainsi, au regard de la configuration des locaux en question et du fait que l'ensemble des locaux litigieux constituant les lots 13 et 14 sont couverts par une terrasse végétalisée naturelle ou construite artificiellement, en l'absence de mention contraire dans l'acte de vente, il convient de considérer que le SCI des Marronniers en acquérant les lots 13 et 14 n'a pas acquis les terrasses les recouvrant.
Les mentions portées dans les actes 'dont le sol est à usage privatif' prennent ainsi tout leur un sens. En effet d'une part le sol dont il est question ne peut être le sol sur lequel reposent les locaux ce qui impliquerait que la SCI n'aurait acquis que la propriété des murs de locaux dont le sol serait des parties communes, ce qui est totalement contraire aux dispositions claires de l'acte d'acquisition. D'autre part ce sol dont l'usage privatif a été réservé à la SCI selon l'acte de vente ne peut être que le sol constituant les terrasses, naturelles ou non, se trouvant au-dessus des locaux. Ces terrasses sont des parties communes dont la copropriété a concédé l'usage exclusif à la SCI propriétaire des lots 13 et 14.'
La SCI doit donc être considérée comme propriétaire des locaux troglodytes des lots 13 et 14 et non des terrasses situées au dessus.
- Sur la prise en charge des travaux de consolidation :
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, an cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Par ailleurs, il est considéré que l'affectation d'une partie commune à usage exclusif d'un copropriétaire ne saurait assimiler celle-ci à une partie privative et que le droit de jouissance exclusif sur les parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer une partie privative du lot.
En l'espèce, l'INERIS et l'expert judiciaire ont mis en évidence l'urgence d'effectuer des travaux de consolidation de l'ensemble des troglodytes dépendant des autres lots de la copropriété ainsi que d'autres parcelles ne relevant pas de la copropriété et non seulement des troglodytes des lots 13 et 14 et, contrairement à ce que soutient le syndicat, l'expert judiciaire a clairement distingué les travaux de consolidation relevant de la copropriété des autres travaux ainsi qu'il ressort du devis de l'entreprise R3C annexé au rapport d'expertise dans lequel ont été clairement rayées les mentions concernant la consolidation des troglodytes relevant d'autres parcelles.
Ainsi même si les lots 13 et 14 sont la propriété de la SCI, les surfaces situées au-dessus de ces deux lots sont des parties communes qui sont susceptibles d'être directement affectées en cas d'effondrement des troglodytes. Dès lors que la jouissance exclusive des surfaces en question ne lui en confère pas la propriété, la SCI ne saurait être tenue d'assurer les travaux de consolidation nécessaires au maintien tant des locaux que des surfaces situées au-dessus des locaux.
Par ailleurs, les dispositions de l'article 1384-1 du code civil sont inopérantes car si le fait pour le propriétaire d'une cave de s'introduire dans une cavité voisine lui en confère la qualité de gardien, responsable des dommages causé par l'effondrement de cette cavité, aucune responsabilité extracontractuelle de la SCI n'est recherchée en l'espèce.
Ainsi la SCI n'est pas tenue de supporter le coût des travaux de consolidation des lots 13 et 14.
Et, contrairement à ce que soutient le syndicat, en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de la copropriété, elle a intérêt à ce que tous les biens en surface, parties communes dépendant de la copropriété soient consolidés afin d'éviter leur effondrement.
La SCI est donc fondée à solliciter que le syndicat représenté par son syndic la SA SEDEI ou tout autre syndic qui viendrait à lui être substitué soit condamné à faire effectuer les travaux de reprise tels que décrits par l'INERIS et par le rapport d'expertise judiciaire et que pour parfaire son exécution, cette condamnation soit assortie d'une astreinte dont les modalités ont été justement appréciées en première instance sauf à préciser la durée de la période d'astreinte et à indiquer que pour ne pas priver les parties du double degré de juridiction, qu'il n'y a pas lieu de prévoir que la cour se réserve le pouvoir de liquider cette astreinte.
En revanche, le syndicat justifiant qu'il ne lui est pas possible d'obtenir de l'INERIS un agrément, il n'y a pas lieu de prévoir que l'entreprise retenue pour faire exécuter les travaux sera agréée par l'INERIS.
Dès lors que le syndic devra rendre compte à l'assemblée générale des copropriétaires de l'exécution de sa mission et non à l'un des copropriétaires, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande complémentaire formée en appel, par la SCI, de condamnation du syndic et du syndicat à lui justifier sous astreinte de l'exécution des travaux.
Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'en cas d'indisponibilité de la SA SEDEI, le syndicat sera tenu des mêmes obligations que la SA SEDEI et de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes reconventionnelles visant à voir condamner la SCI des Marronniers à intervenir et exécuter les travaux de consolidation des lots n°13 et 14 prescrits par l'INERIS et validés par le rapport d'expertise judiciaire.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
Le syndicat, qui succombe doit être condamné aux dépens d'appel, recouvrés sous le bénéfice de la distraction, et à verser à la SCI des Marronniers la somme de 3 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé s'agissant des frais de procédure et des dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de l'appel,
Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 14 juin 2023 par la société SEDEI ;
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a dit qu'en cas d'indisponibilité de la SA SEDEI, le syndicat sera tenu des mêmes obligations que la SA SEDEI. ;
Statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant :
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Localité 7] à [Localité 2] représenté par son syndic la SA SEDEI ou tout autre syndic qui viendrait à lui être substitué, sous une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et pendant une durée de 3 mois, à commander les travaux de reprise des troglodytes tels que décrits par l'expert judiciaire M. [X] en son rapport déposé le 20 juillet 2018, et à verser à l'entreprise choisie dans les mêmes délais tout acompte qui sera demandé, et de tenir informée l'assemblée générale de copropriétaires de la date d'exécution des travaux ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Localité 7] à [Localité 2] représenté par son syndic la SA SEDEI ou tout autre syndic qui viendrait à lui être substitué à payer à la SCI des Marronniers la somme de 3 000 euros par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Localité 7] à [Localité 2] représenté par son syndic la SA SEDEI ou tout autre syndic qui viendrait à lui être substitué aux dépens d'appel recouvrés selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
