Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/04233

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 21 Novembre 2024 AFFAIRE N° RG 24/04233 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEZP NAC : 72I Jugement Rendu le 21 Novembre 2024 FE Délivrées le : ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est sis [Adresse 1], Rreprésentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDERESSE ET : Madame [P] [R], agissant ten qualité de représentant légal de l’enfant [W] [V] [H] [R], né le 21 août 2016 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2], Défaillante, Monsieur [A] [H], né le 11 Janvier 1984 à [Localité 5], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de l’enfant [W] [V] [H] [R], né le 21 août 2016 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2], Défaillant, DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 17 Juin 2024, L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Septembre 2024 et mise en délibéré au 21 Novembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [A] [U] [Z] [H] et Monsieur [W] [V] [H] [R] (mineur) sont propriétaires indivis des lots n° 368 et 440, au sein de la résidence les Castors sise [Adresse 4] à [Localité 6]. Par exploit de commissaires de Justice du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PRECLAIRE a fait assigner Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : - Condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de : • 13 086,16 € à titre d’arriérés de charges de copropriété jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus assortis des intérets au taux légal à compter du 11 janvier 2024 date de la mise en demeure ; • 853,31 euros au titre des charges provisionnelles dues sur 2024 au titre des 3ème et 4ème trimestres 2024 • 389,59 euros au titre des frais de recouvrement • 1 500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil. • 2 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Ordonner la capitalisation des intérets dus conformément à l’article 1343-2 du code civil; - Condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens. - Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile. A l’audience du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance. Les défendeurs bien que régulièrement assignés n’ont pas comparu, ni constitué avocat. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ; et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.  L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 11 janvier 2024 distribuée en recommandé avec avis de réception le 11 janvier 2024 à Monsieur [A] [H], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé . Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 6 909,29 euros au titre des charges de copropriété. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [A] [U] [Z] [H] et Monsieur [W] [V] [H] [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°368, 440 au sein de la copropriété ; - les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 7 juin 2022, 22/03/2023, 14 juin 2023; - les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ; - Le contrat de syndic ; - le règlement de copropriété; - un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 6 mai 2024, pour la période du 01/10/2023 au 6/05/ 2024, appel de fond 2ème trimestre 2024 et provision travaux alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 13 086,16 €. A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] maintient sa demande. S’agissant des charges de copropriété impayées : Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01/10/2023 au 6/05/2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et provision fonds alur inclus, s’élève à la somme 13 086,16. Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.” En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété qui ne prévoit pas la solidarité en cas de démembrement de la propriété d’un lot. En conséquence, les défendeurs ne peuvent être condamnés solidairement. Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 11 janvier 2024 date de distribution de la mise en demeure. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles: A l’examen des pièces produites (Résolutions n°7-9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et résolution n°4 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 votant les travaux de rénovation énergétique), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 juillet 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et travaux de renovation énergétique inclus, s’élève bien à la somme de 853,31euros. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] réclame une somme de 389,59 euros au titre des frais de recouvrement. Les frais de constitution de dossier avocat ne sont pas justifiés par une facture et il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles. Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure, les frais de commandement de payer et les frais de fiche immeuble et donation compte tenu de l’absence d’information du syndic de la mutation intervenue par le copropriopriétaire. Par conséquent, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 209,59 euros au titre des frais de recouvrement. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ; Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce le syndicat des copropriétaires explique qu’en ne règlant pas les défendeurs causent un préjudice distinct du simple retard, que cela contraint les autres copropriétaires de faire l’avance des frais, que cela perturbe la gestion de l’immeuble et met en péril la trésorerie. Il ajoute que le silence gardé par les défendeurs après les relances, la sommation d’huissiers, et la mise en demeure caractérise leur mauvaise foi. Il ressort du dossier qu’il y a eu 4 mises en demeure, une sommation de payer par commissaire de justice et aucun paiement intervenus de la part des défendeurs, ni réponse de leur part. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1300 euros à titre de dommages et intérets. Sur les demandes accessoires : Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens. Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidencedes Castors une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 13 086,16 euros au titre des charges de copropriété impayées échus sur la période du 01/10/2023 au 6/05/2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et provision fonds travaux alur inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 909,29 euros à compter du 11 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 17 juin 2024 et ce, jusqu'à parfait paiement; CONDAMNE Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 853,31euros au titre des charges devenues exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 3ème trimestre 2024 au 4 ème trimestre 2024 et appels de travaux de rénovation énergétique inclus; CONDAMNE Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 209,59 euros au titre des frais de recouvrement; CONDAMNE Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1300 euros à titre de dommages et intérêts; CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [U] [Z] [H] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant légal de Monsieur [W] [V] [H] [R] ainsi que Madame [P] [R] agissant en qualité de représentant légal Monsieur [W] [V] [H] [R] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,