Cour d'appel, 01 juin 2023. 20/05065

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRET DU 01 JUIN 2023 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05065 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBU3J Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 14/02037 APPELANTE S.C.A. CARRIERES D'AMERIQUE, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée et assistée de Me Julien GUIRAMAND de la SELARL SAMARCANDE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0727 INTIMEE S.A.S. CABINET [V], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Florence BAUDOUIN THIERREE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0734 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 23 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère M. Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie MORLET dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Faits et procédure L'Association pour le Logement du Personnel des Administrations Financières (ALPAF) a le 7 mai 2002 signé avec la SCA Carrières d'Amérique une convention pour le financement de la construction de 92 logements d'habitation à [Adresse 7]. En contrepartie d'une participation financière d'un montant dépendant des types de logements prévus (soit une subvention d'un montant total de 4.507.470 euros), lesdits logements devaient pendant une durée de 20 ans être réservés à la location au profit des agents du ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie désignés par l'association, location à loyer modéré soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les baux devaient être conclus entre la société Carrières d'Amérique ou son mandataire et l'agent désigné par l'association. La convention a été modifiée par avenant du 28 novembre 2005. L'ALPAF a également le 21 novembre 2003 signé une convention similaire avec la SCA [Adresse 1], pour le financement de la construction d'un immeuble de 35 logements à [Adresse 1]. Des porteurs de parts, associés de la société Carrières d'Amérique ont donné mandat à la SAS Cabinet [V] de gérer les baux relatifs à leurs lots. Le cabinet [V] a également été désigné en qualité de syndic de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6]. Reprochant au Cabinet [V] de ne pas respecter les termes des conventions de réservation, l'ALPAF a le 17 juillet 2013 adressé à la SARL Recoval, gérante des sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1], une mise en demeure de se mettre en conformité avec celles-ci. * Faute de solution amiable, l'ALPAF a par actes du 30 juillet 2014 assigné les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Paris. Saisi par les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] d'incidents de compétence, le juge de la mise en état a par ordonnances des 18 décembre 2014 et 19 juin 2015 dit le tribunal de grande instance de Paris compétent pour connaître de l'affaire. Les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] ont par acte du 19 janvier 2016 assigné le cabinet [V] puis par actes des 16 et 21 janvier 2016 la SCI Alice (associée de la société [Adresse 1]) en intervention forcée en garantie devant le tribunal. Les instances ont été jointes. * Le tribunal, devenu tribunal judiciaire, par jugement du 30 janvier 2020, a : Sur la violation du droit de réservation de l'ALPAF, - débouté l'ALPAF de ses demandes de condamnation sous astreinte et de ses demandes en remboursement des subventions formées à l'encontre de la société Carrières d'Amérique, - déclaré sans objet la demande de garantie formée par la société Carrières d'Amérique à l'encontre du cabinet [V], Sur le défaut de communication d'un état nominatif annuel d'occupation des logements, - condamné les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] à communiquer à l'ALPAF avant le 31 mars de chaque année un état nominatif d'occupation des logements au 31 décembre précédent ainsi qu'une grille détaillée par appartement des loyers et charges acquittées par le locataire, - dit que cette condamnation prendra effet à compter de la signification du jugement et sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 31 mars de chaque année pendant une période de trois mois, Sur la perception d'honoraires et de frais par le Cabinet [V], - débouté l'ALPAF de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l'encontre des sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1], - condamné la société Carrières d'Amérique à payer à l'ALPAF la somme de 15.675,88 euros, - débouté l'ALPAF de sa demande en paiement dirigé contre le cabinet [V], - débouté la société Carrières d'Amérique de sa demande de garantie formée à l'encontre du cabinet [V], Sur les demandes reconventionnelles du cabinet [V], - déclaré irrecevable la demande en paiement formé par le cabinet [V] contre l'ALPAF, - déclaré recevable la demande formée par le cabinet [V] contre la société Carrières d'Amérique en ce qu'elle concerne le lot 25, - déclaré ses demandes irrecevables en ce qu'elles concernent les autres lots, - débouté le cabinet [V] de sa demande en paiement, - débouté le cabinet [V] de sa demande de condamnation sous astreinte dirigée à l'encontre de la société Carrières d'Amérique, Sur les demandes accessoires, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné in solidum les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] à payer à l'ALPAF la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Carrières d'Amérique à payer au cabinet [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le cabinet [V] de sa demande d'indemnité de procédure dirigée à l'encontre de l'ALPAF, - condamné in solidum les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] aux dépens. La société Carrières d'Amérique a par acte du 11 mars 2020 interjeté appel partiel de ce jugement, intimant le cabinet [V] devant la Cour. * La société Carrières d'Amérique, dans ses dernières conclusions signifiées le 22 février 2021, demande à la Cour de : - déclarer son appel recevable et fondé, - en conséquence, infirmer le jugement en ce qu'il : . a déclaré sans objet la demande en garantie qu'elle a formé à l'encontre du cabinet [V], . l'a déboutée de sa demande de garantie formée à l'encontre du cabinet [V], . l'a condamnée in solidum avec la société [Adresse 1] à payer au cabinet [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, . l'a condamnée in solidum aux dépens et fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - la juger recevable et fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, - la juger recevable et fondée en son appel en intervention forcée et en garantie formé contre le cabinet [V], A titre principal, - juger que le cabinet [V] a commis des fautes ou négligences qui sont à l'origine directe et exclusive de la condamnation ordonnée à son encontre au bénéfice de l'ALPAF, pour la somme principale de 15.675,88 euros, - juger que le cabinet [V] lui doit sa garantie et le condamner à la relever et garantir de ladite condamnation ordonnée pour la somme principale de 15.675,88 euros et ce sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil, A titre subsidiaire, si la Cour jugeait qu'il n'y a pas de lien contractuel direct entre elle et le cabinet [V], - juger que le cabinet [V] a commis des fautes ou négligences qui sont à l'origine directe et exclusive de la condamnation ordonnée à son encontre au bénéfice de l'ALPAF pour la somme principale de 15.675,88 euros, - juger que le cabinet [V] lui doit sa garantie et le condamner à la relever et garantir de ladite condamnation ordonnée pour la somme principale de 15.675,88 euros et ce sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, En tout état de cause, - débouter le cabinet [V] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, - condamner le cabinet [V] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en 1ère instance et la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le cabinet [V] aux entiers dépens de la procédure, avec distraction au profit de Me V. Berthier Goulley. Le cabinet [V], dans ses dernières conclusions signifiées le 22 novembre 2020, demande à la Cour de : Sur l'appel principal de la société Carrières d'Amérique, - confirmer le jugement en ce qu'il a : . constaté qu'il a agi correctement en percevant des honoraires de rédaction d'actes et d'états des lieux auprès des locataires et qu'il n'a donc commis aucune faute, . débouté la société Carrières d'Amérique de sa demande de garantie formée son encontre, Sur son appel incident, - infirmer le jugement en ce qu'il : . a déclaré ses demandes formées contre la société Carrières d'Amérique irrecevables en ce qu'elles concernent les lots autres que le lot 25, . l'a débouté de sa demande en paiement, . l'a débouté de sa demande de condamnation sous astreinte dirigée à l'encontre de la société Carrières d'Amérique, Statuant à nouveau, - le dire recevable et bien fondée en sa demande, - constater que des loyers et charges pour les périodes de vacance réglés par l'ALPAF ne lui ont pas été reversés par la société Carrières d'Amérique pour un montant de 25.129,32 euros selon le dernier état en date du 20 novembre 2020, - condamner la société Carrières d'Amérique à lui régler à ce titre, agissant pour le compte de ses mandants, la somme totale de 25.129,32 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2018 pour la somme de 14.767,53 euros, du 31 mai 2019 pour la somme de 1.434,96 euros, et des présentes conclusions pour la somme de 8.926,83 euros, cette somme se répartissant entre ces derniers comme suit : . Indivision [J] : 829,14 euros, . M. [F] [P] : 1.754,81 euros, . M. [VI] : 717,72 euros, . SCI JPPDD Amérique : 808,13 euros, . Mme [C] : 34 euros, . M. [U] : 942,58 euros, . M. [NL] : 1.220,86 euros, . M. [F] [OP] : 861,81 euros, . M. [GI] [PS] : 940,05 euros, . M. [N] [GK] et son épouse : 313,38 euros, . M. [K] : 1.040,32 euros, . SCI Theora : 86,83 euros, . M. [MF] [WK] : 1.540 euros, . M. [TA] [D] : 402,54 euros, . SCI Mogador : 133,69 euros, . M. [WO] : 1.298,80 euros, . M. [R] : 188,26 euros, . M. [YX] [EC] et son épouse : 229,16 euros, . Mme [BE] [XR] : 28,22 euros, . M. [FG] [G] : 170 euros, . M. [IT] [AG] et son épouse : 450 euros, . M. [H] [W] : 1.812,10 euros, . M. [UE] [I] : 392,72 euros, . M. [HO] [ZZ] et son épouse : 169,32 euros, . M. [VK] : 467,50 euros, . M. [L] [BS] : 1.025 euros, . M. [KZ] [A] : 100,68 euros, . M. [XO] [WM] et son épouse : 0,76 euros, . M. [LB] [Z] : 937,20 euros, . M. [AN] [LD] : 380,40 euros, . M. [JX] [X] : 32,98 euros, . MM. [M] et [S] : 1,08 euros, . M. [BV] [D] : 93,56 euros, . M. [E] [NJ] [T] : 308,43 euros, . M. [ON] [O] et son épouse : 480 euros, . M. [B] [NJ] [T] : 542,50 euros, . M. [Y] : 1.869,60 euros, . Mme [CX] [IR] : 193,39 euros, . M. [YV] [RW] : 2.334 euros, - condamner la société Carrières d'Amérique à se mettre en conformité avec son obligation de lui reverser, agissant pour le compte de ses mandants, les charges et loyers des logements vacants réglés par l'ALPAF dès réception de ces fonds, et ce sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée, - condamner la société Carrières d'Amérique à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la société Carrières d'Amérique de toutes autres demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Carrières d'Amérique aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Florence Baudoin-Thierree. * La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 1er février 2023, l'affaire plaidée le 23 mars 2023 et mise en délibéré au 1er juin 2023. Motifs Le litige, qui opposait en première instance l'ALPAF, les sociétés Carrières d'Amérique, [Adresse 1] et Alice ainsi que le cabinet [V], n'oppose plus en appel que la société Carrières d'Amérique et le cabinet [V]. Seuls deux points du jugement sont remis en cause dans le cadre du présent recours : le recours de la société Carrières d'Amérique à l'encontre du cabinet [V] au titre de la perception d'honoraires et de frais par le second, d'une part, et les demandes reconventionnelles dudit cabinet (recevabilité et caractère fondé, incluant une demande de condamnation sous astreinte), d'autre part. La Cour statue dans les limites de sa saisine. Sur la perception d'honoraires et frais par le cabinet [V] et le recours en garantie de la société Carrières d'Amérique à son encontre Les premiers juges ont constaté que les conventions liant l'ALPAF et les sociétés Carrières d'Amérique et [Adresse 1] stipulaient qu'aucun frais de dossier ou autre ne serait demandé aux locataires attributaires de logements, mais que de tels frais leur avaient été facturés, remboursés par l'association qui justifiait ainsi d'un manquement contractuel des sociétés d'attribution et d'un préjudice. La société Carrières d'Amérique a en conséquence été condamnée à payer la somme de 15.675,88 euros à l'ALPAF. Les juges ont ensuite rappelé que la société Carrières d'Amérique n'était pas contractuellement liée au cabinet [V], mandataire de certains de ses associés, mais que le cabinet avait connaissance de la convention signée avec l'ALPAF. Pour autant, les premiers juges ont observé que ni l'ALPAF ni la société Carrières d'Amérique ne démontraient que le cabinet [V] s'était engagé à ne percevoir aucune rémunération pour la rédaction des actes et les états des lieux, d'une part, et que la société Carrières d'Amérique n'avait jamais mis en demeure le cabinet de renoncer à ses honoraires, d'autre part, de sorte que la faute dudit cabinet n'était pas établie. L'ALPAF a été déboutée de sa demande de condamnation in solidum du cabinet [V] (avec la société Carrières d'Amérique) et la société Carrières d'Amérique a été déboutée de son recours en garantie contre le cabinet. La société Carrières d'Amérique reproche aux premiers juges d'avoir ainsi statué, alors que le mandat liant certains de ses associés au cabinet [V] prévoit que celui-ci est exclusivement rémunéré par la perception d'une commission assise sur le montant des loyers perçus, excluant la perception d'honoraires complémentaires auprès des attributaires de logement, d'une part, et que la convention signée avec l'ALPAF, qui constitue le cadre du mandat, est opposable au cabinet de gestion (qui l'a d'ailleurs lui-même revendiqué dans ses propres écritures), rappelant que les mandants ne pouvaient lui avoir confié plus de pouvoirs qu'ils n'en avaient (limites que le cabinet connaissait). Elle affirme avoir rappelé à l'ordre le cabinet [V]. Elle fait donc valoir la responsabilité contractuelle du cabinet [V] à son égard (et, à titre subsidiaire, sa responsabilité délictuelle) et, les premiers juges n'ayant pas tiré toutes les conséquences de leurs constatations, demande l'infirmation du jugement et la condamnation du cabinet [V] à la relever et garantir des condamnations prononcées contre lui au profit de l'ALPAF à hauteur de 15.675,88 euros. Le cabinet [V] ne critique pas le jugement de ce chef, soutenant ne s'être jamais engagé à ne pas percevoir d'honoraires de rédaction d'acte et d'état des lieux, rappelant n'être aucunement partie à la convention conclue entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique, même s'il en connaissait les termes. Cette connaissance, assumée, ne fait selon lui pas obstacle au principe de la relativité des contrats. Il ajoute être parfaitement fondé à percevoir des honoraires de rédaction d'actes et d'état des lieux, ne correspondant pas à des « frais de dossier », mais à des actes prévus par la loi selon des dispositions d'ordre public auxquelles il ne peut déroger. Sur ce, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du code civil en sa version applicable en l'espèce, antérieure au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations). L'article 8 de la convention conclue le 7 mai 2002 entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique concerne le montant du loyer des logements réservés et proposés à la location du personnel du ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie. Il prévoit qu'« aucun frais de dossier ou autre ne sera demandé au locataire à l'entrée dans les lieux en sus du loyer et de la caution éventuelle ». Ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, il appartenait à la société Carrières d'Amérique de veiller au respect, par ses associés, des dispositions de cette convention. Ne justifiant d'aucun acte en ce sens, la responsabilité de la société Carrières d'Amérique a été retenue. Ce point n'est pas discuté devant la Cour, non saisie d'un recours de ce chef. Le cabinet [V], mandaté par certains des associés de la société Carrières d'Amérique pour la gestion et l'administration de leurs lots, n'est pas partie à la convention ainsi conclue entre la société d'attribution et l'ALPAF, qui ne peut donc créer d'obligations à sa charge, conformément aux dispositions de l'article 1165 ancien du code civil, posant le principe de l'effet relatif des contrats. Les mandats de gestion reçus des détenteurs de parts dans la société Carrières d'Amérique et confiés au cabinet [V] ne font aucun état de cette convention. Les mandataires n'ont d'ailleurs pas signé ces mandats en leur qualité d'associés, porteurs de parts dans la société Carrières d'Amérique, mais en leur qualité de propriétaires de lots dans l'immeuble construit par celle-ci, sans référence à la société d'attribution. La société Carrières d'Amérique ne peut donc rechercher la responsabilité contractuelle du cabinet [V] au titre d'un manquement à ses obligations à son égard. Elle ne peut agir en responsabilité contre le cabinet que sur le terrain délictuel, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil (dont les termes ont été repris par l'article 1240 nouveau du code civil), aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans ce cadre, si la convention conclue entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique ne peut créer d'obligations à la charge du cabinet [V] qui n'y est pas partie, ce dernier est tenu de respecter la situation juridique créée par ladite convention. Ce point a été confirmé par les termes de l'article 1200 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, applicable aux mandats de gestion en cause en l'espèce, tous datés de l'année 2020. Une situation juridique ne peut pas être opposée à une partie qui l'ignorait, mais le cabinet [V] admet bien avoir eu connaissance de la convention conclue entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique. Il appliquait d'ailleurs la procédure de réservation posée par cette convention et a un temps perçu de la part de l'ALPAF ou de la société Carrières d'Amérique les indemnités prévues en cas de vacance des logements. La convention liant l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique exclut certes la mise à la charge des locataires des frais de visite et d'état des lieux d'entrée. Cette clause n'évoque cependant pas la possibilité d'un recours à un intermédiaire pour la constitution des dossiers, la rédaction des baux et des états des lieux d'entrée. Or ainsi que le reconnaît la société Carrières d'Amérique, les baux consentis aux agents du ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie étaient des baux « classiques », en conséquence soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public. L'article 5 de cette loi disposait avant 2014 que la rémunération des personnes qui se livraient ou prêtaient leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble était partagée par moitié entre le bailleur et le locataire et dispose en son point I (alinéas 2 et 3) depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) que les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail ainsi que pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur (dans certaines limites concernant le locataire). Si, dans le cadre de la convention conclue entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique, les associés de cette dernière pouvaient décider de dispenser les locataires de tous frais d'intermédiaire, l'article 8 ainsi prévu ne pouvait avoir pour effet de priver tout intermédiaire, ici le cabinet [V], de ses honoraires, bel et bien prévus par la loi de 1989. Dans ce cas, les associés de la société Carrières d'Amérique ont accepté de garder la charge entière de la rémunération des personnes mandatées pour les visites, la constitution des dossiers, la rédaction des baux et l'établissement des états des lieux. Il ne peut donc être reproché au cabinet [V], mandaté par les porteurs de parts de la société d'attribution, propriétaires de lots, et qui a procédé à la constitution des dossiers des locataires, la rédaction des baux et l'établissement des états des lieux, d'avoir facturé ces prestations conformément aux prescriptions de la loi de 1989, étant rappelé que lui-même ne s'est pas engagé à ne percevoir aucun honoraires à ces titres. Les premiers juges ont en conséquence à juste titre estimé qu'aucune faute du cabinet [V] à l'égard de la société Carrières d'Amérique n'était caractérisée et débouté la seconde de son recours en garantie contre le premier au titre de sa condamnation à rembourser à l'ALPAF les frais remboursés par celle-ci aux locataires. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les demandes reconventionnelles du cabinet [V] Les premiers juges, qui ont eu communication d'un seul mandat de gestion, confié au cabinet [V] par M. [GI] [PS], ont estimé que le cabinet avait bien reçu mandat de celui-ci de percevoir en son nom les indemnités de vacance - ou « charges d'inoccupation » (prévues sur une période de trois mois après le départ d'un locataire en cas d'absence de signature d'un nouveau bail) et avait donc bien qualité pour agir en l'espèce. Au vu du mandat produit aux débats, ils ont cependant observé que si le cabinet de gestion justifiait de règlements de l'ALPAF à la société Carrières d'Amérique, et que s'il était établi que certaines sommes concernaient bien le lot n°25 de M. [PS], vacant à plusieurs reprises, les états récapitulatifs produits ne permettaient pas de distinguer les lots concernés et qu'ainsi le cabinet ne démontrait pas que la société Carrières d'Amérique restait lui devoir, au titre de ce lot, une quelconque somme, le déboutant alors de toute demande de ce chef. Le cabinet [V] critique le jugement qui n'a statué que sur un chef de demande en paiement, d'une part, et l'en a débouté, d'autre part. Il estime être recevable en son action en paiement, ayant reçu pouvoir de ce faire pour le compte de ses mandants, sans avoir à justifier d'un mandat spécifique. Il ne produisait en première instance qu'un seul mandat (confié par M. [PS] au titre du lot n°25) et communique en cause d'appel l'ensemble des 29 mandats qui lui ont été confiés. Il rappelle l'engagement de l'ALPAF de régler les loyers et charges des logements vacants pour lesquels elle ne trouve pas de preneur pendant trois mois (« charges d'inoccupation »), qui sont versés à la société Carrières d'Amérique, et in fine aux bailleurs propriétaires, ses mandataires. Le cabinet de gestion reproche à la société Carrières d'Amérique d'avoir conservé une partie des fonds versés à ce titre par l'association et lui réclame paiement de la somme totale de 25.129,32 euros, au titre de ses 39 mandats. Il souhaite ensuite que la société Carrières d'Amérique se mette en conformité avec son obligation de lui reverser lesdites « charges d'inoccupation ». La société Carrières d'Amérique soulève l'irrecevabilité des demandes du cabinet [V], faute de qualité ou d'intérêt à agir, rappelant qu'il n'est pas le bénéficiaire des indemnités dont il demande le paiement, indemnités qui ne peuvent que transiter sur son compte avant d'être reversées aux bailleurs concernés. Elle ajoute que la demande du cabinet de gestion est en tout état de cause mal fondée, alors qu'elle reverse les indemnités de vacance réglées par l'ALPAF directement sur un compte dédié, sans que les fonds n'aient ainsi à transiter par le compte dudit cabinet, rappelant là encore que celui-ci ne peut revendiquer le règlement à son profit d'indemnités destinées à ses associés (et ajoutant en tout état de cause que l'ALPAF refuse depuis quelques années de régler ces indemnités entre les mains du cabinet [V]). Sur ce, 1. sur la recevabilité des demandes du cabinet [V] L'irrecevabilité est une fin de non-recevoir qui sanctionne, sans examen au fond, un défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée (article 122 du code de procédure civile). L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention et l'article 32 du même code qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Il résulte des termes de la convention conclue le 7 mai 2002 entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique que la première garantit à la seconde « le paiement des loyers et charges pendant la durée de trois mois à compter du départ du locataire » et qu'ainsi la société d'attribution doit percevoir les loyers et indemnités de vacances, à charge pour elle de reverser lesdites sommes à ses associés. Si le cabinet [V] n'a versé aux débats, devant les premiers juges, qu'un seul des mandats qui lui ont été confiés, il communique devant la Cour 39 mandats. Ceux-ci ont tous été signés au cours de l'année 2020, pour « [faire] suite et [servir] de renouvellement » aux mandats conclus au cours des années 2005 et 2006 (dates et numéros précisés), de sorte que le cabinet de gestion justifie bien des mandats concernant la présente affaire. Or, aux termes des mandats de gestion qui lui ont été confiés par les propriétaires des lots de l'immeuble construit par la société Carrières d'Amérique, le cabinet [V] « à [sic] pouvoir », notamment, « de recevoir toutes les sommes qui sont dues aux mandants concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui ». Au vu de ces dispositions contractuelles, les premiers juges ont en conséquence à juste titre retenu la recevabilité à agir en l'espèce du cabinet [V] en sa qualité de mandataire de M. [PS], propriétaire du lot n°25 de l'immeuble en cause, point qui sera confirmé. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré le cabinet irrecevable en ses demandes relatives aux autres lots. Ajoutant au jugement et au vu des pièces communiquées en cause d'appel, la Cour dira le cabinet de gestion également recevable en ses demandes relatives aux autres lots et propriétaires, dont les mandats sont désormais tous versés aux débats. 2. sur le bien-fondé de la demande du cabinet [V] Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile). En matière contractuelle, l'article 1353 nouveau (1315 ancien) du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 10 de la convention conclue le 7 mai 2002 entre l'ALPAF et la société Carrières d'Amérique stipule que l'association « garantit à la société le paiement des loyers et charges pendant la durée de trois mois à compter de la date du départ du locataire », avec une possibilité de prorogation de cette durée, selon un montant « égal au montant du loyer mensuel augmenté de la provision mensuelle pour charges locatives ». A l'expiration de ce délai de trois mois, « la société reprend la libre disposition du logement vacant ». C'est ainsi, en application de ces dispositions, que l'ALPAF a versé à la société Carrières d'Amérique des « charges d'inoccupation » ou « indemnités de vacance ». Ces paiements étaient bien dus, payables par l'ALPAF à la société Carrières d'Amérique. Il incombait ensuite à la société d'attribution de reverser les sommes ainsi perçues au profit des porteurs de parts dont les lots étaient concernés, dans le cadre d'une relation qui n'implique pas le cabinet [V]. Si ce dernier avait des obligations vis-à-vis de ses mandants, il n'en avait aucune vis-à-vis de la société Carrières d'Amérique, et celle-là n'en avait pas plus à son égard. La société ne s'est aucunement obligée à reverser les charges d'inoccupation perçues aux propriétaires par l'intermédiaire du cabinet de gestion. Elle rappelle à juste titre que le cabinet n'était pas le destinataire final des fonds, lesquels étaient les associés bailleurs. Aucune disposition n'interdit à la société Carrières d'Amérique de percevoir les « charges d'inoccupation » sur un compte bancaire spécial, « dédié », pour la transmission directe des fonds aux propriétaires. Il apparaît en outre et en tout état de cause que les pièces versées aux débats par le cabinet [V] ne permettent pas d'expliciter la somme réclamée de 25.129,32 euros, laquelle figure sur un seul tableau portant « ETAT DES LOYERS DUS 20/11/2020 A COMPARER AVEC CELUI ARRETE AU 05/11/2019 PAR LA SCA CARRIERE D'AMERIQUE », dressé de sa propre main et sans valeur probante. Sont produits des courriers adressés par l'ALPAF à la société Carrières d'Amérique l'informant de la mise en paiement, par virement bancaire, des charges d'inoccupation concernant les logements de l'immeuble en cause. Sur les premiers courriers, de 2013 et 2014, les numéros des appartements concernés sont indiqués sur les tableaux joints aux courriers de l'ALPAF mais ne permettent pas de faire le lien avec les mandats de gestion effectivement reçus par le cabinet de gestion et les appartements et propriétaires effectivement concernés (et sur ce point, les mentions manuscrites, non signées, n'ont pas de valeur probante). Quoi qu'il en soit, les indemnités étaient dues aux associés de la société Carrières d'Amérique, mandants du cabinet [V], et celui-ci ne justifie d'aucune réclamation de leur part signifiant qu'ils n'auraient pas reçus les paiements qui leur étaient dus. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté le cabinet [V] de ses demandes en paiement, non seulement au titre du lot n°25, mais également, et ajoutant sur ce point au jugement, au titre des autres lots pour lesquels il avait reçu un mandat de gestion. Par voie de conséquence, la demande du cabinet [V] tendant à voir condamner la société Carrières d'Amérique à se mettre en conformité avec son obligation de lui reverser les charges et loyers des logements vacants réglés par l'ALPAF, sous astreinte de 5.000 euros par infraction, est sans objet, ladite société n'ayant aucune obligation à ce titre vis-à-vis du cabinet de gestion, et a à juste titre été rejetée par les premiers juges. Le jugement sera également confirmé sur ce point. Sur les dépens et frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit - dans la limite de la saisine de la Cour - à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance mis à la charge, notamment, de la société Carrières d'Amérique et en ce qu'il a condamné celle-ci à indemniser le cabinet [V] au titre de ses frais irrépétibles de première instance et rejeté la demande du cabinet de ce chef. Ajoutant au jugement et alors que les deux parties succombent en l'espèce en leurs recours principal et incident, la Cour fera masse des dépens d'appel et dira qu'ils seront partagés par moitié par la société Carrières d'Amérique, d'une part, et le cabinet [V], d'autre part, en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans qu'il n'y ait donc lieu à distraction. L'équité commande en conséquence de laisser à la charge de chacune des deux parties les frais par elle exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront en conséquence déboutées de toute demande d'indemnisation de ce chef. Par ces motifs, La Cour, dans les limites de sa saisine, Sur la perception d'honoraires et de frais par la SAS Cabinet [V], Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la SCA Carrières d'Amérique de sa demande de garantie formée à l'encontre de la SAS Cabinet [V], Sur les demandes reconventionnelles de la SAS Cabinet [V], Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande formée par la SAS Cabinet [V] contre la SCA Carrières d'Amérique concernant le lot n°25, mais l'en a déboutée et a rejeté la demande de la SAS Cabinet [V] tendant à la condamnation sous astreinte de la SCA Carrières d'Amérique à se mettre en conformité avec son obligation de lui reverser les charges et loyers des logements vacants versés par l'Association pour le Logement du Personnel des Administrations Financières (ALPAF), Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SAS Cabinet [V] concernant les autres lots, Statuant à nouveau et ajoutant au jugement, Dit la SAS Cabinet [V] recevable en l'ensemble de ses demandes en paiement, relatives à l'ensemble des lots au titre desquels elle avait reçu un mandat de gestion, Déboute la SAS Cabinet [V] de sa demande en paiement relative à l'ensemble des lots - autre que le lot n°25 - au titre desquels elle avait reçu un mandat de gestion, Sur les dépens et frais irrépétibles, Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié par la SCA Carrières d'Amérique, d'une part, et la SAS Cabinet [V], d'autre part, Déboute la SCA Carrières d'Amérique et la SAS Cabinet [V] de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,