Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 12 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 22/06836 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-PAWM
NAC : 72A
Jugement Rendu le 12 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 7]
Rprésenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [I] [D], né le 15 Mars 1972 à [Localité 8] (TURQUIE), de nationalité Turque, demeurant [Adresse 4]
Madame [Z] [W] épouse [D], née le 01 Mars 1981 à [Localité 6] (TURQUIE), de nationalité Turque, demeurant [Adresse 4]
Représentés par Maître Karine TILLY, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,
(bénéficient d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/440 du 17/02/2023 et 2023/3083 du 11/07/2023, accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Monsieur Jean-Paul LE GOFF, greffier lors des débats et de Madame Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] sont propriétaires des lots n° 54, 76, au sein de la copropriété [Adresse 10] sise [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 9].
Par exploits de commissaire de justice du 14 décembre 2022, le syndicat des propriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER a fait assigner les époux [D] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 12.568,94 euros au titre des charges de copropriété impayées, 196,59 euros de frais de recouvrement, 1.200 euros à titre de dommages et intérêts, et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 10 octobre 2023, le syndicat des propriétaires [Adresse 10], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
- DEBOUTER Monsieur [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [I] [D] et Madame [Z] [W] épouse [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9], la somme actualisée en principal de 6.343,25 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023 et représentant :
6.084,94 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
258,31 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [I] [D] et Madame [Z] [W] épouse [D] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
- de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 02/06/2016, pour paiement de la somme de 1.571,64 € ;
- de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 16/11/2016, d’avoir à payer la somme de 1.589,65 € ;
- de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 6.086,90 € ;
- du commandement de payer délivré par le cabinet ID FACTO, huissiers de justice, en date du 14/12/2021, d’avoir à payer la somme de 8.479,60 € ;
- de la présente assignation.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [I] [D] et Madame [Z] [W] épouse [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9], la somme de 3.700,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Monsieur [I] [D] et Madame [Z] [W] épouse [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [Adresse 10] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9], une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Pour s’opposer à la demande de délai de paiement présentée par le défendeur, le syndicat des copropriétaires indique que la dette est ancienne, et que les défendeurs ont déjà eu 99 mois de délais de paiement. Il ajoute qu’ils ne démontrent pas leur solvabilité et qu’ils ne pourront honorer leur dette sur deux ans.
En l’état de leurs dernières conclusions en réponse régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 21 juin 2023, les époux [D] sollicitent du tribunal judiciaire d’EVRY de:
- Dire qu’à la date du 21 juin 2022 la dette de Monsieur [D] au titre de ses arriérés de charges de copropriété est de 4.083, 28 Euros, après déduction des frais indûment mentionnés au débit de son compte et des règlements effectués ;
- Dire que cette somme pourra être réglée en 24 mensualités ;
- Débouter le SDC [Adresse 10] du surplus de ses demandes.
Les défendeurs ne contestent pas le principe de la dette de charges de copropriété mais contestant le quantum réclamé considérant qu’au regard des versements qu’ils ont effectués, ils doivent seulement la somme de 4. 083,28 euros.
Ils sollicitent des délais de paiement expliquant avoir deux enfants à charge, que Madame [D] ne travaille pas et que Monsieur [D] perçoit des revenus mensuels de 1176 euros.
Ils ajoutent avoir déposé un dossier fonds solidarité logement.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 juin 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire de défendeurs, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 54 et 76 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 15/09/2014, 10/09/2015, 21/11/2016, 13/07/2018, 20/06/2019, 15/12/2020, 12/07/2021, 30/06/2022, 19/06/2023
- un certificat de non recours ;
- le contrat de syndic;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 01/10/2023, pour la période du 30/06/2015 au 1/10/2023 prov/charges courantes 1/10/2023 et cotisations fonds travaux ALUR 01/10/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 6343,25 euros dont 258,31 euros de frais de recouvrement.
A l'examen des pièces, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s'élève bien à la somme de 6.084, 94 euros, sachant que tous les règlements invoqués par les défendeurs sont intégrés au décompte du demandeur (y compris trois derniers chèques de 311,66 du 13/07/2023 et deux de 318,41 euros des 24/08/2023 et 21/09/2023), et que les frais de recouvrement listés par les défendeurs sont neutralisés dans le décompte (passation des écritures en crédit correspondantes) à l’exclusion de 3 montants (30 euros, 166,59 et 61,72 euros) qui sont demandés au titre des frais de recouvrement et qui seront examinés ci-dessous.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de:
- de la mise en demeure du 16 novembre 2016 sur la somme de 1371,65 euros (les correspondances des 2/06/2016 et 5/05/2021ne sommant pas les défendeurs et ne constituant pas des mises en demeure)
- du commandement de payer du 14 décembre 2021 sur un montant 8 311,20 euros
- de l’assignation en justice du 14 décembre 2022 pour le surplus.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Selon l’article 1310 du code civil “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, le demandeur justifie d’une clause de solidarité prévue dans le règlement de copropriété, si bien que les défendeurs indivisaires peuvent être condamnées in solidum ou solidiairement.
En conséquence les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des propriétaires la somme de 6.084, 94 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, le non paiement régulier des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Il est cependant noté un effort d’apurement de la dette récent et des paiements tout au long de la période dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.
En conséquence, les époux [D] seront condamnés solidairement à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 258,31 euros.
En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre de :
-les frais de relance, les modalités d’envoi de celle-ci ni de la mise en demeure initiale n’étant pas justifiés ;
- les frais d’assignation de 61,72 euros qui constituent des dépens ;
Seuls apparaissent fondés:
- les frais de commandement de payer de 116,59 euros dont il a été justifié.
Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 116,59 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.
Les époux [D] sollicitent à titre reconventionnel des délais de paiement.
Ils ne produisent pas de dossier de plaidoirie ni de pièces au soutien de leur demande si bien que leur demande de délai de paiement n’apparaît pas bien fondée.
En conséquence, les époux [D] sont déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs qui succombent seront condamnés solidairement à payer les dépens.
Ils seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 6.084, 94 euros arrêtée au 01/10/2023, au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur pour la période du 30/06/2015 au 1/10/2023 prov/charges courantes 1/10/2023 et cotisations fonds travaux ALUR 01/10/2023 avec intérêts au taux légal à compter :
- de la mise en demeure du 16 novembre 2016 sur la somme de 1371,65 euros;
- du commandement de payer du 14 décembre 2021 sur la somme de 8311,20 euros;
- de l’assignation en justice du 14 décembre 2022 pour le surplus;
et ce, jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérets conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 116,59 euros au titre des frais de recouvrement ;
DÉBOUTE Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [W] épouse [D] et Monsieur [I] [D] aux dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par le cabinet AUDINEAU- GUITTON conformément à l’article 699 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
