Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/02405

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FWC N° MINUTE : 7/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 2], représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E0007 DÉFENDERESSE Madame [O] [V], demeurant [Adresse 1], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, , juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FWC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 12 avril 2010, la société SAGECO a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 371,91 euros et d'une provision pour charges de 171,31 euros. La société SAGECO a été absorbée par la société EFIDIS le 21 juin 2010 et la société EFIDIS a été absorbée par la S.A CDC HABITAT SOCIAL à compter du 1er janvier 2019. Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 198,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [O] [V] le 23 août 2023. Par assignation du 12 février 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, majoré de 10%, -418,88 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, -700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 31 mai 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, s'élève désormais à 758,29 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Elle considère enfin qu'il y a eu une reprise du paiement partiel du loyer courant avant l'audience. Mme [O] [V] reconnaît en effet la dette et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle précise que les versements de la CAF étaient coupés. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 8 septembre 2023 et que la somme de 3 198,59 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référé n'a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, de sorte qu'il y a lieu d'appliquer le délai de deux mois prévus dans le contrat de bail. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 novembre 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En effet, en l'espèce, Mme [O] [V] a repris partiellement le paiement du loyer courant avant l'audience. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier, que la dette est désormais faible du fait d'un versement de 5 723.14 euros de la CAF le 27 novembre 2023 pour la période de décembre 2021 à octobre 2023. Du fait de ce rappel, Mme [O] [V] a versé au bailleur la somme de 3 752.52 euros. Enfin, les revenus du foyer de Mme [O] [V] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la S.A CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mai 2024, Mme [O] [V] lui devait la somme hors frais de 608,59 euros, terme d'avril 2024 inclus. Mme [O] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Mme [O] [V] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Aucun élément ne justifie toutefois que l'indemnité d'occupation soit majorée de 10%. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [O] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 avril 2010 entre la société SAGECO (aux droits de laquelle vient la S.A CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Mme [O] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], est résilié depuis le 9 novembre 2023, CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 608,59 euros (six cent huit euros et cinquante neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, AUTORISE Mme [O] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 novembre 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [O] [V] sera condamnée à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [O] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 septembre 2023 et celui de l'assignation du 12 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 août 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge