Cour de cassation, 21 mars 2019. 18-11.048

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10107 F Pourvoi n° F 18-11.048 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme R... U..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à M. D... I..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme U..., de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. I... ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme U... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme U... ; la condamne à payer à M. I... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-et-un mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour Mme U... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir dit que la vente était résolue aux torts de l'acquéreur (Mme U...) et de l'avoir condamnée à verser au vendeur (M. I...) la somme de 47.000 € au titre de la clause pénale, ainsi que 15.000€ de dommages-intérêts complémentaires ; AUX MOTIFS QU' au soutien de son appel, M. D... I... fait essentiellement valoir que l'échec de la vente est imputable à Mme R... U..., qui n'était pas en possession des fonds lors du rendez-vous de signature, et qu'il n'a accepté de proroger la date de signature de l'acte authentique qu'à la condition que celle-ci prouve qu'elle disposait de l'intégralité des fonds, ce qu'elle n'a pas fait ; il en déduit qu'elle est redevable du montant de la clause pénale et de dommages-intérêts complémentaires, en réparation de son préjudice consécutif à l'immobilisation de son bien depuis l'inscription aux services de publicité foncière des procès-verbaux de difficultés à l'initiative de Mme R... U... ; Mme R... U... estime que les e-mails que M. D... I... lui a adressés établissent son intention de proroger le délai de signature jusqu'au 14 avril 2014, que cette prorogation était destinée à lui permettre de disposer des fonds de l'acquisition, et elle souligne que tant le notaire chargé de recevoir l'acte que l'agent immobilier mandaté pour la recherche d'un acquéreur valident cette interprétation, ajoutant que, victime d'une inexécution, elle avait le choix entre poursuivre, soit la vente forcée, soit sa résolution, que le refus de vendre de M. D... I... a eu pour conséquence de la priver de logement, dès lors qu'elle avait vendu le sien pour acheter celui en litige ; que l'acte de vente sous seing privé du 31 mai 2013 (sans condition suspensive d'obtention d'un prêt) prévoyant que la vente devrait être réitérée le 13 septembre 2013 indique « la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice nonobstant la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée aux présentes » ; or, cette clause ne prévoit pas le cas où aucune des parties ne souhaiterait poursuivre la vente forcée et son application ne peut donc être revendiquée par Mme R... U... pour obtenir l'attribution de la clause pénale ; qu'il appert des pièces et correspondances produites aux débats que : - à la date prévue pour la signature de l'acte de vente en la forme authentique, Mme R... U... ne disposait pas des fonds, n'ayant pu vendre son bien, - par acte extra-judiciaire du 27 novembre 2013, M. D... I... l'a sommée de se rendre au Conseil Supérieur du Notariat, le 13 décembre suivant, à l'effet de réitérer la vente en la forme authentique, - le 13 décembre 2013 a été établi un procès-verbal de carence par M. G..., notaire, les fonds consignés en l'étude notariale ne totalisant que 246.732,33 € sur le prix fixé à la somme de 470.000 €, - ensuite de la demande de prorogation de la date de signature formée par Mme R... U..., M. D... I... a répondu, le 29 janvier 2014, que « la seule solution était la résiliation du compromis avec restitution de la clause pénale majorée des intérêts », puis l'a faite sommer, par acte extra-judiciaire du 20 février 2014, de se présenter, le 26 février suivant, en l'étude de M. F..., notaire, à l'effet de constater le défaut de réitération de la promesse du fait de sa défaillance, - le 26 février 2014 a été établi un procès-verbal de difficultés exprimant la volonté de M. D... I... de se prévaloir de la « résiliation » du compromis de vente et ce dernier a écrit à Mme R... U... pour lui confirmer sa volonté de faire constater ce défaut de réitération, de renoncer à poursuivre l'exécution de la vente et de demander la mise en oeuvre de la clause pénale, - le 3 mars 2014, Mme R... U... a fait publier au service de la publicité foncière le procès-verbal de carence du 13 décembre 2013 à l'effet de bloquer la revente du bien litigieux, - le 27 mars 2014, M. D... I... a mis en demeure Mme R... U... de libérer la somme de 47.000 € correspondant au dépôt de garantie entre ses mains et de lever l'inscription effectuée au service de la publicité foncière ; qu'il ne résulte pas de ces démarches et procès-verbaux notariés que M. D... I... aurait accepté de proroger la date de réitération de l'acte de vente comme le demandait Mme U... ; par ailleurs, sa volonté non équivoque d'accepter une prorogation de cette date ne ressort nullement des e-mails qu'il a adressés à Mme R... U... les 13 et 17 janvier 2014, ceux-ci exprimant au contraire clairement qu'un éventuel accord de sa part pour proroger les effets de l'acte de vente sous seing privé était conditionné à la justification de ce qu'elle était en possession des fonds de l'acquisition ; cette justification s'entendait sans ambiguïté d'une justification immédiate et non future et incertaine, dès lors que Mme R... U..., elle-même engagée dans les liens d'un vente qui ne se finalisait pas, temporisait et tergiversait depuis plusieurs mois afin de maintenir M. D... I... dans les liens contractuels tant qu'elle ne serait pas en possession des fonds de l'acquisition projetée ; cette volonté ne saurait s'inférer davantage d'un e-mail du notaire G... proposant un rendez-vous de signature le 13 ou 14 mars 2014, alors que ce notaire n'était pas le mandataire de M. D... I... et excédait son rôle en convenant avec le notaire T... d'un rendez-vous, n'ayant pas recueilli l'aval préalable de son client ; qu'il s'évince des échanges d'e-mails produits au dossier que M. D... I... a constamment et sans équivoque manifesté sa volonté de faire constater la défaillance de Mme R... U... et de reprendre sa liberté à défaut pour celle-ci de présenter des garanties certaines de paiement, ce qu'elle n'a pu faire puisque son propre acquéreur n'avait pas levé l'option ; qu'au vu de ces documents démontrant que l'échec de la vente est imputable à la carence de Mme R... U... qui n'avait pas les fonds au jour de la signature de l'acte de vente, qui n'a pas déféré aux sommations de réitérer la vente qui lui ont été adressées par le vendeur, et qui n'établit pas avoir bénéficié d'une prorogation sans équivoque du délai de réitération, il échet de constater la résolution de la vente aux torts de l'acquéreur et, le jugement étant infirmé, de condamner Mme R... U... à payer à M. D... I... la somme de 47.000 € correspondant à la clause pénale contractuelle, laquelle n'apparaît pas manifestement excessive au regard du préjudice causé à M. D... I... qui n'a pu mener à bien son propre projet d'acquisition faute de disposer des fonds nécessaires ; 1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes des actes dont ils sont saisis ; qu'en ayant dit que, le 13 décembre 2013, avait été établi un rapport de carence par Me G..., quand il ne s'agissait que d'un procès-verbal de difficultés, Mme U... étant bien présente et ayant clairement manifesté sa volonté de poursuivre la vente en réglant le prix d'acquisition dès que ses propres acquéreurs l'auraient payée, la cour d'appel a dénaturé cet acte du 13 décembre 2013, en violation de l'article 1134 ancien du code civil et du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les écrits de la cause ; 2°) ALORS QUE le refus de proroger le délai de régularisation d'une vente ne se peut déduire de manifestations de volonté postérieures à la date de l'accord ; qu'en se fondant, pour décider que M. I... n'avait jamais accepté, entre les 13 et 24 janvier 2014, de proroger le délai de signature de l'acte authentique de vente, sur des pièces (courrier du 29 janvier 2014, sommation du 20 février 2014, procès-verbal notarié du 26 février 2014 et mise en demeure du 27 mars 2014), postérieures à l'accord passé entre les parties et datant d'une période au cours de laquelle M. I... était unilatéralement revenu sur l'accord conclu, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien et 1589 du code civil ; 3°) ALORS QU'un accord conditionnel n'équivaut pas à une absence d'accord ; qu'en ayant constaté que, par mails des 13 et 17 janvier 2014, M. I... avait accepté de proroger le délai de régularisation de la vente, sans en déduire l'accord intervenu entre les parties, au prétexte de ce que cet accord de M. I... était conditionnel, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien et 1589 du code civil ; 4°) ALORS QUE le notaire est le mandataire de son client, lequel est engagé par ses actes, sauf à engager sa responsabilité ; qu'en ayant refusé d'admettre que le mail de Me G... du 24 janvier 2014, ainsi que l'entretien téléphonique qu'il avait eu avec son confrère T... le 30 janvier suivant, attestant de la confirmation du nouveau rendez-vous de signature, caractérisait l'accord de M. I... pour proroger le délai de régularisation de la promesse au 14 mars 2014, au prétexte que Me G... n'était pas le mandataire de son client et aurait excédé son rôle, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ; 5°) ALORS QUE la mauvaise foi avec laquelle une clause contractuelle est mobilisée en paralyse l'acquisition ; qu'en admettant que M. I... avait pu, par application de la clause du compromis intitulée « Réitération authentique », valablement renoncer, le 26 février 2014, à la signature de la vente fixée au 14 mars suivant, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil ; 6°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant jugé que le délai de réalisation de la promesse n'avait pu être prorogé dans le temps, sans répondre aux conclusions de l'exposante (p. 6 et 7 ; p. 19), ayant fait valoir que le compromis prévoyait une prorogation automatique du délai de régularisation de l'acte, lorsque le vendeur n'avait pas fourni toutes les pièces nécessaires à cette réitération, et que Mme U... avait vainement réclamé à M. I... les justifications émanant de la copropriété concernant la construction d'une mezzanine, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'acquéreur d'un bien immobilier (Mme U...) à payer au vendeur (M. I...) la somme de 15 000 €, à titre de dommages-intérêts complémentaires ; AUX MOTIFS QU'en faisant publier le procès-verbal de difficultés du 13 décembre 2013, Mme R... U... a causé à M. D... I... un préjudice distinct, cette publication ayant eu pour effet de paralyser la revente de son bien et de faire obstacle ainsi à la reconstitution de la trésorerie de sa société IW Number One ; que ce préjudice distinct sera réparé par la condamnation de Mme R... U... au paiement d'une somme complémentaire de 15.000 € à titre de dommages-intérêts ; ALORS QUE le vendeur qui se plaint d'un défaut de régularisation de l'acte authentique ne peut être indemnisé deux fois de son préjudice né de l'immobilisation de son bien en pure perte ; qu'en ayant accordé, en sus de l'entière clause pénale, une indemnisation complémentaire de 15.000 € à M. I..., en réparation du préjudice qu'il avait subi par suite de l'immobilisation de son bien qu'il n'avait pu revendre tant que le litige avec Mme U... n'avait pas été solutionné, la cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.