Tribunal judiciaire, 30 octobre 2024. 20/02110

N° RG 20/02110 - N° Portalis DBYV-W-B7E-FQR3 - décision du 30 Octobre 2024 N° de minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2024 N° RG 20/02110 - N° Portalis DBYV-W-B7E-FQR3 DEMANDERESSE : Madame [R] [Z] épouse [S] Née le 25 Mars 1966 à [Localité 5] (LOIRET) Nationalité Française Demeurant [Adresse 2] Représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocat au barreau d’ORLEANS DÉFENDERESSE : La S.C.I. [U] Immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le N° 537 986 267 Dont le siège social est sis [Adresse 3] Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Maître Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS DÉBATS : à l’audience publique du 21 Février 2024, Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 22 Mai 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction. Le délibéré a été prorogé au 03 juillet 2024 puis 04 septembre 2024 et 30 octobre 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame F. GRIPP Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile, Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier Copies exécutoires le : Copies conformes le : à : à : EXPOSÉ DU LITIGE Par requête formée le 2 novembre 2020, dont seules les pièces produites à l’appui de cette dernière sont présentes, Madame [R] [Z] épouse [S] a saisi le tribunal judiciaire d’Orléans d’une demande formée contre la SCI [U]. Les parties ont été convoquées à l’audience du 14 janvier 2021. Par décision en date du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire d’Orléans a renvoyé l’affaire devant la section A de la première chambre civile conformément aux dispositions de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire. Les parties ont été convoquées à l’audience de mise en état du 15 juin 2021 du tribunal judiciaire d’Orléans. Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a notamment débouté la SCI [U] de sa demande de médiation et renvoyé l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du 17 octobre 2022 pour conclusions de la SCI [U]. L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 21 février 2024. Dans le dernier état de ses conclusions, Madame [R] [Z] épouse [S] : - demande qu’il soit enjoint à la SCI [U] de libérer et remettre les clés de la cave lui appartenant constituant le lot numéro 3 de la copropriété et de démonter l’escalier et reboucher la trémie donnant sur le lot numéro 8 lui appartenant dans les règles de l’art par le professionnel de son choix et à ses frais dans le délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 500€ par jour de retard - sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 8166,07 euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2023 en remboursement des charges de copropriété et taxes foncières afférentes au lot numéro 3 réglées depuis sa date d’acquisition soit le 27 octobre 2017 outre les charges à échoir jusqu’à la reprise effective de son bien à titre d’indemnité d’occupation - sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [Z] épouse [S] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que : - les parties à l’acte de vente du 27 octobre 2017 constataient que la cave lot numéro 3 avait été annexée par la SCI [U] copropriétaire du lot numéro 4 (cave) - cette SCI refuse de libérer la cave lot numéro 3 en voulant lui imposer un échange avec la cave lot numéro 4 - elle justifie régler les charges de copropriété et les taxes foncières pour la cave lot numéro 3 - en proposant un échange de caves, la SCI [U] reconnaît qu’elle n’est pas la légitime propriétaire du lot 3 - aucun acte authentique d’échange n’a été publié au service de la publicité foncière - l’échange était soumis à la condition qu’un acte notarié soit rédigé aux frais des vendeurs de la SCI [U] - il est seulement établi que la SCI et ses vendeurs ont pu jouir de la cave 3 à titre de simple tolérance - elle n’a acquis la propriété qu’après l’assemblée générale de copropriété du 27 juin 2014 - lors de cette assemblée, le propriétaire légitime de la cave était absent, n’a pu donner son accord et contredire la présentation erronée des faits par la SCI [U] - les autres copropriétaires ne pouvaient pas savoir que la SCI [U] n’était pas propriétaire du lot 3 - le courrier du 16 novembre 1994 ne mentionne pas que le percement de la trémie et la pose de l’escalier étaient déjà existants - par courrier officiel du 14 novembre 2022, elle a restitué les clés de la cave 4 à la SCI [U] et a sommé cette dernière de lui restituer les clés de la cave 3 - la SCI [U] ne peut se prévaloir d’une prescription acquisitive du fait du caractère équivoque de sa possession dont elle situe le point de départ en 1995, il y a moins de trente ans. La SCI [U] conclut au débouté des demandes formées par Madame [Z] épouse [S] et sollicite reconventionnellement que soit jugé parfait l’acte d’échange des caves intervenu entre les lots 3 et 4 de la copropriété, qu’il lui soit donné acte de ce que cet échange a été publié au fichier immobilier du service de publicité foncière le 4 janvier 2023, que soit rendu un jugement valant acte d’échange entre les parties des caves constituant le lot numéro 3 cadastré section BC n°[Cadastre 4] et le lot numéro 4 cadastré section BC numéro [Cadastre 4], que le jugement valant acte d’échange des lots 3 et 4 soit publié au fichier immobilier du service de la publicité foncière d’Orléans et la condamnation de Madame [S] à lui rembourser les taxes, impôts et charges de copropriété afférentes au lot 4 sur présentation des documents justificatifs depuis le 27 octobre 2017, avec compensation entre les sommes réglées par Madame [S] au titre des impôts, taxes et charges afférentes au lot 3 et celles réglées par la SCI [U] au titre du lot 4, et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [U] demande subsidiairement qu’il soit jugé qu’elle est fondée à invoquer à son profit la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil. La SCI [U] expose notamment que : - la cave lot 3 a fait l’objet depuis 1994 au moins d’un échange avec la cave appartenant à ses vendeurs, bien que cet échange n’ait pas été formalisé par acte authentique - la cave 3 a été rattachée à un local commercial par la création d’un escalier et d’une trémie ayant nécessité le percement du plancher haut de cette cave, avec ratification rétroactive lors de l’assemblée générale du 27 juin 2014 à l’unanimité des copropriétaires présents - la demanderesse était donc informée de la situation lors de son achat du 27 octobre 2017 - l’époux de Madame [S] a voté en faveur de la ratification de la trémie et de l’annexion de la cave lot 3 au local commercial - l’acte notarié d’échange devait être régularisé mais ne l’a pas été - le certificat de mesurage annexé à l’acte d’acquisition du 27 juin 2012 de la SCI [U] fait état de cette cave - le lot 3 est rattaché au lot 8, la trace écrite la plus ancienne remontant au 16 novembre 1994 et est indispensable à l’exploitation de son commerce - l’absence de formalisation par acte authentique ne peut remettre en cause la validité du consentement des parties à l’échange, qui ont déterminé l’objet te le prix (l’absence de soulte) - aux termes de l’acte de vente, Madame [S] a accepté de faire son affaire personnelle de l’occupation de la cave lot 3 - les caves échangées étaient identiques et d’égale valeur - l’échange a fait l’objet d’un accord et a été exécuté - Madame [S] était présente à l’assemblée générale du 27 juin 2014 comme future propriétaire de lots - elle a occupé la cave au vu et au su de toute la copropriété, dont les époux [S] - elle justifie d’un juste titre visé par l’article 2272 du code civil, acté par l’auteur de Madame [S] en 1994 - ce juste titre est celui supposant un transfert de propriété - l’échange n’est pas préjudiciable à Madame [S] qui bénéficie d’une cave plus grande et totalement libre - il y a eu accord sur la chose et le prix s’agissant d’un acte d’échange de caves identiques - Madame [S] est tenue de respecter la destination des lieux résultant de l’assemblée générale du 27 juin 2014 - la cave correspondant au lot 3 est la propriété de la SCI [U] depuis l’échange intervenu en 1994, ce qui rend infondée la demande d’indemnité d’occupation - Madame [S] ne justifie d’aucun préjudice de jouissance personnel, habitant à une autre adresse. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur le fond Par acte authentique en date du 27 juin 2012, Monsieur et Madame [T] ont vendu à la SCI [U] des parts de propriété divise et de propriété commune dans des constructions édifiées sur une parcelle de terrain située [Adresse 1] cadastrée section BC numéro [Cadastre 4] : lot numéro quatre (au sous-sol, une cave, celle de l’angle sud-ouest, 14/1000èmes des parties communes) et lot huit (local commercial au rez de chaussée). Il résulte de cet acte que les époux [T] en étaient propriétaires depuis le 18 avril 1964. Par acte authentique en date du 27 octobre 2017, Monsieur [X] a vendu à Madame [R] [Z] épouse [S] notamment les lots de copropriété suivants situés [Adresse 1] cadastrés section BC numéro [Cadastre 4] : lot numéro trois (au sous-sol cave contigüe à la cage d’escalier, à l’est de celui-ci, 14/1035èmes des parties communes générales) et lot numéro 15 (appartement). Il était spécifié page 6 de cet acte de vente du 27 octobre 2017 que l’acquéreur était propriétaire du bien à compter de cette date, qu’il en avait la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien était “entièrement libre de location ou occupation et encombrements quelconques, à l’exception de la cave représentant le lot n°3”. Dans le cadre de cette même partie “propriété jouissance”, le vendeur déclarait “reconnaître que le lot n°3 constituant sa cave est sa propriété exclusive mais est actuellement occupée par la SCI [U] qui quant à cette dernière est propriétaire de la cave constituant le n°4 non située sous son magasin, ne pas avoir reçu d’assignation ni aucun courrier de la SCI [U] relatif à ce problème quant à la propriété de sa cave, ne jamais avoir régularisé aucun acte ni consenti aucun droit de vente, d’échange, de location... concernant la propriété ou l’usage de sa cave constituant le lot n°3. L’acquéreur, à savoir Madame [S], déclarait pour sa part “être informé dès avant ce jour de cette situation et en faire son affaire personnelle”. Il était également précisé dans cette partie que le vendeur déclarait que “la cave constituant le lot numéro 3 est actuellement occupée sans titre (ni locatif ni de propriété) par la SCI [U]”, ayant acquis le 27 juin 2012 les lots numéro 4 (une cave) et 8 (un local commercial au rez-de-chaussée) et “qu’aux termes de courriers en date des : - 22 et 31 mai 2017 Monsieur [U] a pris attache avec l’étude concernant le problème de la cave constituant le lot numéro 3 contenant un plan des caves et un courrier daté du 16 novembre 1994 adressé à l’agence bourgogne et signé [Y] [X] - 9 juin 2017, l’étude du notaire soussigné a répondu à Monsieur [U] lui demandant notamment de libérer ladite cave -19 juillet 2017, Maître [W], avocat, nous a informé que Monsieur [U] revendiquait la propriété de la cave constituant le lot numéro 3 - 9 août 2017, l’étude du notaire soussigné a répondu à Maître [W] et a adressé des courriers à Messieurs [X] et [S].” Une question de propriété immobilière étant en cause, sauf éventuel jeu de la prescription acquisitive abrégée prévue par l’article 2272 du code civil et invoquée à titre subsidiaire par la SCI [U], il convient de s’attacher exclusivement sur ce qui résulte des actes authentiques de vente réguliers qui priment sur tout échange convenu antérieurement entre d’autres personnes que les deux parties au présent litige, échange de plus et en tout état de cause non publié auprès du service de la publicité foncière. L’autorisation rétroactive donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2014, au demeurant quelles que soient les personnes présentes dont Monsieur [S], époux de la demanderesse et nommé scrutateur de cette assemblée générale, à la SCI [U] et aux époux [V] concernant le percement de la dalle ainsi la création d’un escalier entre le rez-de-chaussée et le sous-sol étant pareillement indifférente. Ainsi, en l’absence de consécration par tout acte authentique autre que ceux des 27 juin 2012 et 27 octobre 2017, il ne peut qu’être retenu et constaté qu’ont pour qualité légitime et juridique de propriétaire concernant respectivement les caves lot numéro 4 et lot numéro 3 d’une part la SCI [U] et d’autre part Madame [Z] épouse [S], le fait que cette dernière était informée au moins aux termes de l’acte de vente du 27 octobre 2017 du fait que la SCI [U], par ailleurs à ce moment expressement considérée et qualifiée comme telle d’occupante sans titre de la cave constituant le lot numéro 3, entendait revendiquer la propriété de cette cave lot numéro 3 étant là encore indifférent. S’agissant de l’éventuelle presciption acquisitive de propriété abrégée au sens des dispositions de l’article 2272 du code civil, telle qu’invoquée par la SCI [U], il résulte du courrier du 16 novembre1994 produit par la SCI [U] pour justifier d’un échange de propriété que l’échange de cave entre les époux [T] et la mère de Monsieur [X] tel que projeté était considéré par ce cette dernière, dont le fils a été le vendeur de Madame [S] le 27 octobre 2017, comme devant “bien entendu (...) faire l’objet d’un acte notarié (et) devra également être réalisé sans soulte et aux frais exclusifs de Monsieur et Madame [T]”. Aucun échange valable et régulier n’est ainsi intervenu ni en 1994 ni ultérieurement, ainsi que cela a déjà été démontré. Il n’y a dès lors pas lieu à constat d’un acte d’échange inexistant et la prescription acquisitive de l’article 2272 du code civil ne pourra pas être retenue comme constituée et caractérisée. Dans ces conditions, il ne pourra qu’être enjoint à la SCI [U] de libérer la cave constituant le lot numéro trois de la copropriété située [Adresse 1] cadastrée section BC numéro [Cadastre 4], propriété exclusive de Madame [R] [Z] épouse [S] depuis le 27 octobre 2017, et d’en remettre les clés à cette dernière, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une période limitée à six mois. Compte tenu du lien direct et indissociable entre cette injonction et son effectivité, il sera également ordonné à la SCI [U], dans le même délai de trois mois à compter de la signification du jugement mais en l’état sans qu’il n’y ait lieu à astreinte sur ce point en l’absence de certitude d’une absence d’exécution spontanée de la condamnation principale, de démonter l’escalier et de reboucher la trémie donnant sur le lot numéro 8 propriété de la SCI [U] et également situé [Adresse 1] cadastré section BC numéro [Cadastre 4]. Madame [S] sera en revanche déboutée de sa demande financière correspondant au paiement d’une indemnité d’occupation, en l’absence de tout élément de preuve sur la valeur locative de la cave en cause, une somme de 100 euros par mois étant évoquée sans élément de preuve ni de comparaison, et alors qu’il lui appartenait par ailleurs de régler les charges et taxes foncières afférentes. - Sur l’article 700 du code de procédure civile Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 juillet 2022, ORDONNE et enjoint à la SCI [U] de libérer la cave constituant le lot numéro trois de la copropriété située [Adresse 1] cadastrée section BC numéro [Cadastre 4], propriété exclusive de Madame [R] [Z] épouse [S] depuis le 27 octobre 2017, et d’en remettre les clés à cette dernière, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une période limitée à six mois, ORDONNE et enjoint à la SCI [U], dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et sans qu’il n’y ait lieu à astreinte, de démonter l’escalier et de reboucher la trémie donnant sur le lot numéro 8 propriété de la SCI [U], situé [Adresse 1] cadastré section BC numéro [Cadastre 4], DÉBOUTE Madame [R] [Z] épouse [S] de ses demandes financières, DÉBOUTE la SCI [U] de l’ensemble de ses prétentions, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, CONSTATE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, CONDAMNE la SCI [U] à verser à Madame [R] [Z] épouse [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, LAISSE les dépens à la charge de la SCI [U]. Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE