Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53181 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NUA
N° : 8-CH
Assignation du :
16 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 09 août 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
La SCI G.M. Société civile immobilière
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS - #E1278
DEFENDERESSE
Société à responsabilité limitée BD SERURIER
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Anne-Laure LEBOUTEILLER, avocat au barreau de PARIS - #G0344
DÉBATS
A l’audience du 07 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 mai 2012, Messieurs [R] [N] et [G] [Z] ont consenti un bail commercial à la société SERRUDIS, sous condition suspensive d’acquisition de locaux composés de deux boutiques et situés [Adresse 1] [Localité 4], pour y exercer l’activité de supermarché.
A la suite de l’acquisition desdits locaux le 11 juillet 2012, le bail a pris effet à compter du 12 juillet 2012.
La SARL BD SERURIER, venue aux droits de la société SERRUDIS par suite d’une cession de fonds de commerce intervenue le 9 décembre 2016, a sollicité le renouvellement du bail par courrier recommandé avec avis de réception du 3 février 2021.
Par acte sous seing privé en date des 7 et 12 juin 2023, les parties ont convenu du renouvellement du bail commercial, à effet au 12 juin 2021, moyennant un loyer annuel de 118.000 € hors taxes et hors charges. Ce bail prévoyait également que le preneur s’engageait à fournir une garantie à première demande couvrant la somme maximale d’un an de loyers, hors taxes et hors charges.
Reprochant à la SARL BD SERURIER de ne pas avoir souscrit une garantie à première demande du montant prévu au bail, la SCI GM lui a fait délivrer, par exploit en date du 24 janvier 2024, un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à fournir, dans le délai d’un mois, une garantie à première demande répondant aux exigences du bail.
Ce commandement étant demeuré infructueux, la SCI GM a, par exploit en date du 16 avril 2024, fait assigner la SARL BD SERURIER devant le juge des référés du tribunal de céans, aux fins de voir :
« PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la Société BD SERURIER le 2 mai 2012 et renouvelé les 7 et 12 juin 2023 ;
ORDONNER l’expulsion de la Société BD SERURIER et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, outre la séquestration des biens laissés sur place, dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
CONDAMNER la Société BD SERURIER à payer à la SCI GM une indemnité d’occupation provisionnelle équivalent au montant des loyers, charges, taxes et accessoires à compter de la date de la décision à intervenir ;
CONDAMNER la Société BD SERURIER à payer à la SCI GM la somme de 3.500,00 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la Société BD SERURIER aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;
RAPPELER que la décision à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. »
Par exploits en date des 20, 23 et 4 avril 2024, l’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.
L’affaire a été entendue à l’audience du 7 juin 2024.
Par des conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI GM a maintenu les moyens et prétentions contenus dans son acte introductif d’instance, et y ajoutant, sollicité le débouté de la défenderesse de l’ensemble ses demandes.
En réponse, la SARL BD SERURIER demande de :
«A titre principal :
Débouter la SCI GM de toutes ses demandes A titre subsidiaire :
Accorder à la société BD SERURIER un délai de 24 mois à compter du prononcé du jugement pour apurer sa dette locative, reconstituer sa garantie à première demande auprès de l’établissement bancaire, et présenter à la SCI GM une garantie à première demande conforme aux termes du renouvellement de bail commercial.En tout état de cause :
Condamner la SCI GM à verser à la SARL BD SERRURIER :la somme de 5.000 euros à titre de provision sur des dommages et intérêts pour procédure,Verser à la SARL BD SERURIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,A une amende civile dont le montant sera librement fixé par le tribunalAux entiers dépens. »Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, seules étant nécessaire pour y faire droit, l’absence de contestation sérieuse ou l’existence d’un différend entre les parties.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Aux termes de l’article 1104 du même code, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. »
En l’espèce, la SCI GM soutient que la partie défenderesse n’a souscrit une garantie à première demande qu’à hauteur de 98.626,37 € au lieu des 118.000 € contractuellement prévus ; que la défenderesse n’apporte pas la preuve du non-paiement par son assurance de l’indemnité au titre de sa perte d’exploitation alléguée ; que contrairement à ce qu’elle prétend, la défenderesse ne justifie pas avoir reconstitué la garantie à première demande, dont le montant souscrit initialement a servi à régler les loyers impayés.
La SARL BD SERURIER réplique que compte tenu d’un incendie intervenu dans le local le 27 juin 2023, elle n’a pas été en mesure d’en assurer l’exploitation jusqu’au milieu du 4ème trimestre 2023 ; qu’elle a en outre été victime d’un préjudice découlant d’un vol de marchandises ; qu’elle n’a pas été indemnisée de cette perte d’exploitation, de sorte qu’elle n’a pu reconstituer sa trésorerie ; que la dette locative correspond à 0,02 % du loyer annuel, la majorité de la somme étant constituée des frais facturés par l’établissement bancaire lors du recours du bailleur à la garantie à première demande pour recouvrer les loyers impayés ; qu’aucune demande au titre de la reconstitution de la garantie à première demande n’apparaît dans l’assignation ; qu’elle justifie cependant de la reconstitution de ladite garantie.
Il résulte de l’article 7 du renouvellement du bail que : « A titre de condition essentielle et déterminante du contrat de bail pour le bénéfice exclusif du Bailleur, le Preneur s’est engagé à fournir une garantie à première demande couvrant la somme maximale d’un an de loyers hors taxes et hors charges valable pendant la durée du bail. Le présent renouvellement est soumis aux même conditions (garantie pour une somme maximale de 118.000 € (CENT DIX HUIT MILLE EUROS)) HORS TAXES ET HORS CHARGES sous réserve que lesdits engagements soient fournis dans un délai d’un mois de l’établissement du présent renouvellement, soit au plus tard le 12 janvier 2023 et pour une durée correspondant à la durée du renouvellement du Bail concerné. (…) En conséquence, à défaut de fourniture de garantie bancaire avant le 12 janvier 2023, le Bailleur retrouvera toute liberté et notamment le droit d’actionner la clause résolutoire du Bail, ce que le preneur accepte expressément.»
La partie défenderesse ne conteste pas ne pas avoir souscrit à l’ensemble de la somme prévue à l’article 7 précité.
Le commandement du 24 janvier 2024 mentionne le délai d’un mois pour la reconstitution d’une garantie à première demande à hauteur de 125.496,64 € correspondant au montant du loyer annuel indexé au 1er juillet 2023, et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.
La SARL BD SERURIER ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti, étant observé que ses développements relatifs à son impossibilité d’exploiter les locaux sont inopérants, dans la mesure où le commandement sur lequel se fonde la demanderesse ne concerne que le défaut de fourniture par le preneur, de la garantie à première demande contractuellement prévue.
En outre, le mail du 24 mai 2024 de la Caisse d’Epargne adressé à la SARL BD SERURIER indique simplement que la garantie à première demande est remboursée, sans toutefois mentionner de montant, de sorte que ce seul élément ne peut suffire à établir que la défenderesse s’est conformée à ses obligations découlant du bail et du commandement.
Il s’ensuit que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 25 février 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.
S’agissant de la demande de délais formulée à titre subsidiaire par la défenderesse pour reconstituer la garantie à première demande, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l’espèce, il est relevé que la partie défenderesse ne produit aucun élément comptable permettant d’établir qu’elle serait en mesure de payer les échéances courantes tout en reconstituant la garantie à première demande, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement.
Dans ces conditions, la résiliation du bail rend non sérieusement contestable l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire en date du 25 février 2024, la défenderesse cause nécessairement un préjudice au bailleur, du fait de l’indisponibilité de son bien, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande provisionnelle d’indemnité d’occupation, qui sera fixée à hauteur du montant loyer, charges, taxes et accessoires à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
Pour l’application de ces dispositions, il est nécessaire de caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.
Se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile, la SARL BD SERURIER soutient que la procédure initiée par la SCI GM est abusive, en ce qu’elle a été victime d’une émeute qui constitue un cas de force majeure ; qu’elle a cependant continué à régler son loyer ; que les heures consacrées à se justifier auprès du bailleur l’ont empêchée de se consacrer à la réouverture de son activité et à la reconstitution de la trésorerie de son entreprise.
La partie demanderesse objecte que l’amende civile prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile diffère d’une demande de dommage et intérêts en ce qu’elle est versée au Trésor Public et non entre les mains de la partie qui l’invoque ; que le caractère abusif de la procédure n’est nullement démontré.
Or la SARL BD SERURIER ne caractérise par aucun élément une éventuelle faute commise par la demanderesse, pouvant faire dégénérer en abus son droit d’agir en justice.
En conséquence, la SARL BD SERURIER sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Succombant en ses prétentions, la SARL BD SERURIER sera condamnée aux dépens.
Par ailleurs, compte tenu des circonstances de l’espèce, la SARL BD SERURIER sera condamnée à payer à la SCI GM, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 février 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL BD SERURIER et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Condamnons la SARL BD SERURIER à payer à la SCI GM à compter du 25 février 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes tels que contractuellement prévus, et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Déboutons la SARL BD SERURIER de sa demande de délai de paiement ;
Déboutons la SARL BD SERURIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamnons la SARL BD SERURIER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamnons la SARL BD SERURIER à payer à la SCI GM la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 09 août 2024
La Greffière, La Présidente,
Célia HADBOUN Cristina APETROAIE
Décision préparée avec le concours de [X] [U], juriste-assistante.
