Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/06291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 22/11/24 à : - Maître Isabelle ULMANN - Préfet de Paris Copie exécutoire délivrée le : 22/11/24 à : Maître Caroline PUILLANDRE Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/06291 N° Portalis 352J-W-B7I-C5HU6 N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 22 novembre 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son syndic GTF - [Adresse 3] représentée par Maître Caroline PUILLANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2205 DÉFENDERESSE Madame [V] [C] [I], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Maître Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-016662 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 22 novembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/06291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HU6 EXPOSÉ DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) représenté par son syndic a engagé Madame [V] [C] [I], aux termes d'un contrat de travail à durée indéterminée conclu le 11 mai 2022, à effet au 23 mai 2022, en qualité de gardienne d'immeuble incluant un logement de fonction d'une superficie de 25 m² comprenant une pièce principale, une cuisine, une salle d'eau et un WC. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a notifié à Madame [V] [C] [I] son licenciement et l'a avisée qu'elle devait libérer les lieux dans le délai de trois mois de la notification dudit courrier. Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [V] [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - supprimer le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonner la séquestration dans un garde-meuble du mobilier garnissant les lieux aux frais et risques de la défenderesse, - condamner Madame [V] [C] [I] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle de 598 euros majorée de 40 euros de fluides à compter du 14 juin 2024 et jusqu'à la libération complète effective des lieux, - condamner Madame [V] [C] [I] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance. Le syndicat des copropriétaires fait valoir en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.7212-1 et R. 7212-1 du code du travail que sa demande qui est urgente ne se heurte à aucune contestation sérieuse et que le maintien dans les lieux de son ancienne salariée sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. A l'audience du 10 octobre 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'est opposé à l'octroi de délais pour quitter les lieux. Madame [V] [C] [I], assistée de son conseil, a sollicité un délai d'un an pour quitter les lieux, le rejet de la demande de suppression du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et la fixation de l'indemnité d'occupation incluant les fluides à la somme de 500 euros par mois. Elle déclare qu'elle vit dans la loge avec sa fille de 7 ans, rechercher activement du travail et avoir déposé une demande de logement social le 2 avril 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l'exposé des moyens à l'appui de ses prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 novembre 2024. Décision du 22 novembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/06291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HU6 MOTIFS Sur l'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'expulsion d'un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable et revêt un caractère urgent. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge statue et avec l'évidence requise en référé. L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de travail à effet au 23 mai 2022, conclu avec Madame [V] [C] [I]. Il y est précisé qu'elle bénéficie d'un logement de fonction (article IV) et qu'en cas de cessation de son contrat de travail elle devra libérer ledit logement, reconnaissant que cette occupation ne lui a été consentie qu'en raison des fonctions qu'elle exerce. Aux termes de l'article L.7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d'Etat ou sans le paiement d'une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d'un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu'il perçoit. Selon l'article R.7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l'article L. 7212-1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 mars 2024 reçu le 13 mars suivant, Madame [V] [C] [I] s'est vue notifier son licenciement ainsi que l'obligation de quitter le logement de fonction, dans un délai de trois mois à compter de la première présentation de la lettre. Ainsi, Madame [V] [C] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 juin 2024. Elle ne peut justifier d'aucune obligation non sérieusement contestable lui permettant de se maintenir dans les lieux et il existe un trouble manifestement illicite au moment où la présente juridiction statue, trouble consistant en une occupation du bien immobilier du syndicat des copropriétaires sans justifier d'un titre. Il convient par conséquent d'accueillir dans les termes du dispositif ci-après la demande d'expulsion. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation et des charges locatives Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, afin de préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires, il convient de dire que Madame [V] [C] [I] sera redevable à son égard d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 14 juin 2024, date à laquelle elle aurait dû libérer les lieux. Sur le montant de l'indemnité d'occupation, le syndicat des copropriétaires produit une estimation d’une agence immobilière évaluant la valeur locative du bien à 598 euros par mois, ce qui est inférieur au montant pouvant être réclamé dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers pour un studio de 25 m² situé dans le [Adresse 6] à [Localité 4] (loyer de référence au 1er juillet 2024 : 30,2 euros/m², soit 755 euros par mois) ainsi qu'à l'indemnité contractuelle prévue en cas de suspension du contrat de travail sans maintien de rémunération (article IV du contrat, dernier paragraphe : 800 euros par mois). S’agissant de la demande au titre des fluides, elle est justifiée dans son principe mais pas dans son montant. Il convient en conséquence de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l'indemnité provisionnelle d'occupation et de rejeter celle au titre des fluides. Sur la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il convient de rappeler que la bonne foi est toujours présumée et que c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver, laquelle ne saurait en l'espèce résulter du seul fait que Madame [V] [C] [I] a déjà bénéficié d'un délai important pour partir. En outre, la défenderesse n'est pas entrée dans les locaux par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Aussi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de suppression du délai précité. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, Madame [V] [C] [I] ne justifie pas de ses démarches de relogement, à l'exception du dépôt d'une demande de logement social le 2 avril 2024, ni de ses recherches d'emploi et bénéficiera du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ainsi que de la trêve hivernale, soit aminima un délai de plus de 9 mois depuis la date à laquelle elle aurait dû libérer la loge. Il n'y a donc pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires autre que les délais légaux Néanmoins afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Sur les demandes accessoires Madame [V] [C] [I], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'existence d'un trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que Madame [V] [C] [I] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] appartenant au syndicat des copropriétaires dudit immeuble depuis le 14 juin 2024, DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, DÉBOUTONS Madame [V] [C] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Madame [V] [C] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux, le syndicat des copropriétaires pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'issue de la trêve hivernale à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Madame [V] [C] [I] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant de 598 euros à compter du 14 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de sa demande provisionnelle au titre des fluides, CONDAMNONS Madame [V] [C] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNONS Madame [V] [C] [I] aux dépens, ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,