Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/05192

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 SEPTEMBRE 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 23/05192 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XU6E N° de MINUTE : 24/00552 Monsieur [V] [R] né le 16 Octobre 1986 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2182 DEMANDEUR C/ La S.A.S. NR IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Céline MOUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2235 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Juin 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous signature privée du 26 mars 2020, M. [R] [O] a confié à la SAS NR Immobilier un mandat de recherche et d’assistance (pour la recherche d’un partenaire pour financer et d’entreprises pour réaliser les travaux, et pour assurer le suivi des travaux) pour l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, moyennant le paiement d’une « rémunération forfaitaire de (…) 30.000 € TTC pour l’ensemble des missions prévues ». L’annexe 2 audit mandat, relative à la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage, prévoit le versement de la somme de 15 000 euros TTC à la signature du mandat. M. [R] a versé la somme de 30 000 euros à la SASU NR Immobilier. C’est dans ces conditions que M. [R] a, par acte d’huissier du 15 mai 2023, fait assigner la SASU NR Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 février 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 17 juin 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 16 septembre 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, M. [R] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - dire qu’il y a inexécution contractuelle et mauvaise foi de la part du mandataire NR Immobilier ; - condamner NR Immobilier au remboursement de la somme de 15 000 euros somme perçue au titre de la mission d’assistant d’ouvrage non exécutée ; - condamner la société NR Immobilier au paiement de la somme de 10 000 euros pour inexécution contractuelle ; - condamner la société NR Immobilier au paiement de la somme de 8 000 euros pour indemnité d’immobilisation qu’a dû verser le mandant en l’absence de lettre de refus ; - condamner la société NR Immobilier au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour rupture abusive ; - condamner société NR Immobilier au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, la SASU NR Immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - recevoir les conclusions de la société NRI ; - juger que le demandeur a violé ses obligations contractuelles ; - juger que la demande de remboursement est en conséquence infondée ; - juger la demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation infondées ; - juger les demandes de dommages intérêts infondées ; - juger qu’il ne peut y avoir lieu à exécution provisoire ; - condamner les demandeurs à la somme de 5 000 euros au titre du l’article 700 du code de procédure civile. * Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice. Sur les demandes principales en paiement L'article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon l'article 1217 du même code, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code. Conformément aux articles 1224 et 1125 du même code, lorsqu’elle résulte de l’application d’une clause résolutoire, laquelle doit préciser les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution, la mise en demeure ne produisant effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Il résulte par ailleurs de l’article 6-I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, au mandataire chargé d’une mission d’entremise immobilière avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Sur les demandes en paiement au titre de la résiliation et des inexécutions contractuelles En l’espèce, l’article 12 du mandat stipule : « En cas d’inexécution par le mandant, de l’une quelconque de ses obligations contractuelles au titre du présent mandat, le Mandataire aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, suite à une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception et restée vaine dans un délai de 15 jours. Le Mandataire pourra également résilier le contrat dans les mêmes formes, en cas de non communication des pièces ou d’informations nécessaires à la bonne exécution de sa mission, ou de règlement de ses honoraires.  […] La résiliation du présent mandat ne donnera lieu à aucun remboursement des sommes déjà versées par le Mandant au Mandataire au titre des missions accomplies par ses soins, ni au versement de quelconque dommages et intérêts au profit du Mandant. » Etant observé que les clauses résolutoires sont autorisées par la loi, celle soumise à l’examen du tribunal n’est pas potestative puisque son efficacité est subordonnée à la survenance d’évènements prévus par ladite clause. Il convient ainsi d’envisager les différentes inexécutions reprochées à M. [R] (dans les conclusions en défense comme dans la mise en demeure de septembre 2022 : - il est reproché à M. [R] de n’avoir informé NR Immobilier de son changement de travail qu’en septembre alors qu’il était intervenu en juillet, ce qui ne constitue pas une inexécution contractuelle faute de clause en ce sens et alors même que le mandat s’est étendu sur plus de deux ans ; - les délais de réponse du client ne s’analysent pas en une inexécution contractuelle faute de clause stipulant que M. [R] ne devait tarder à répondre (à plus forte raison dans une situation où NR Immobilier n’a pas elle-même présenté autant de bien qu’elle aurait dû) ; - il n’est pas démontré que M. [R] ait été fiché à la Banque de France ; - la société NR Immobilier ne démontre pas en quoi le défaut de fourniture d’un arrêt de travail (qui ne la regarde au demeurant pas) constituerait une inexécution contractuelle ; - la société NRI indique avoir été dans l’obligation de « solliciter à de trop nombreuses reprises » des documents sans en apporter la preuve. Il résulte du tout que la SASU NR Immobilier ne démontre pas que M. [R] se soit rendu coupable d’inexécutions contractuelles (étant observé que le fait qu’une vente n’ait pu aboutir n’est pas, en soi, constitutif d’une telle inexécution), de sorte que la résiliation est privée d’efficacité. Sur le préjudice, M. [R] sollicite le paiement d’une somme de 10 000 euros correspondant aux prestations payées dont il n’a pu bénéficier. Compte-tenu du fait que la SASU NR Immobilier ne démontre pas avoir présenté plus que deux biens à M. [R], les dispositions invoquées en défense tirées des mesures gouvernementales liées à la lutte contre le covid-19 n’ayant pas eu pour effet de proroger la durée des contrats, mais seulement de neutraliser les sanctions applicables en cas d’inexécution d’une diligence attendue pendant la période de confinement et les quelques semaines suivantes, et qu’elle s’est illicitement libérée du contrat alors qu’elle a perçu une rémunération, il sera fait droit à la demande. En effet, le préjudice est constitué par le fait d’avoir payé une somme importante à la SASU NR Immobilier (15 000 euros TTC) alors que celle-ci s’est illicitement dégagée de ses obligations. Ainsi, M. [R] n’a pu bénéficier des prestations facturées. La SASU NR Immobilier sera ainsi condamnée à payer à M. [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le surplus des demandes sera rejeté. Sur les honoraires perçus au titre de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage. En l’espèce, la lecture combinée des articles 9 du mandat litigieux et 4 de l’annexe 2 à ce mandat, ainsi que de l’avenant du 20 mars 2020, fait apparaître que la somme de 15 000 euros versée par M. [R] correspond à un acompte sur la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage. Il n’est pas contesté que cette mission, divisée en une phase préliminaire (recherche d’entreprises pour l’établissement de devis relatifs aux travaux nécessaires à la mise en location du bien et conclusions de marchés de travaux) et une phase de réalisation des travaux (suivi du chantier et assistance à réception), n’a pas été accomplie par la société NR Immobilier, ne serait-ce que partiellement. La SASU NR Immobilier se prévaut ici de la résiliation du contrat et de l’article 12.2 du mandat, selon lequel « La résiliation du présent mandat ne donnera lieu à aucun remboursement des sommes déjà versées par le Mandant au Mandataire au titre des missions accomplies par ses soins, ni au versement de quelconque dommages et intérêts au profit du Mandant. » Force est cependant de relever que la SASU NR Immobilier ne pouvait conserver les sommes payées qu’à condition qu’elles correspondent à des missions accomplies par ses soins, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La SASU NR Immobilier sera ainsi condamnée à rembourser à M. [R] les honoraires perçus au titre de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation M. [R] ne démontre nullement avoir supporté une telle charge (ni condamnation judiciaire, ni preuve du virement), de sorte que la demande sera rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SASU NR Immobilier, succombant à l’instance. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SASU NR Immobilier, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SASU NR Immobilier à payer à M. [R] la somme de 15 000 euros au titre de la mission d’assistant d’ouvrage non exécutée ; CONDAMNE la SASU NR Immobilier à payer à M. [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; DEBOUTE M. [R] du surplus de ses demandes en paiement ; MET les dépens à la charge de la SASU NR Immobilier ; CONDAMNE la SASU NR Immobilier à payer à M. [R] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SASU NR Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT