Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 26 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 24/02941 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXHI
NAC : 72A
Jugement Rendu le 26 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, la société JURISCOPRO IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 811 077 437,
Représenté par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 1]
Défaillant,
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Madame Pauline RUBY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [W] [K] est propriétaire des lots 3 et 19 dépendant de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2].
Par assignation en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la SARL JURISCOPRO IMMOBILIER, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 44, 315, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
- le recevoir en son action,
- l'en déclarer bien fondé,
Y faisant droit,
- condamner M. [W] [K] à lui payer la somme de 7.233,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure,
- condamner M. [W] [K] à lui payer la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice direct et certain subi du fait de l'obligation d'assumer la trésorerie manquante par sa seule faute,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner M. [W] [K] à lui payer la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
-condamner M. [W] [K] aux entiers les dépens
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [W] [K], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 juin 2024 et mis en délibéré au 26 septembre 2024.
Les parties n’ayant pas été autorisées pour ce faire, il convient d’écarter des débats la note en délibéré datée du 24 septembre 2024, mis sur RPVA le 25 septembre 2024, que le conseil du syndicat des copropriétaires.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture
Aux termes des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture sont cependant recevables. L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a mis sur RPVA le 24 septembre 2024 des conclusions de réouverture des débats et de rabat de clôture au motif que postérieurement à l’ordonnance de clôture et à l’audience de plaidoirie, les appels de fonds et régularisation de charges appelés par le syndic précédant la société JURISCOPRO IMMOBILIER ont été communiqués au conseil du syndicat des copropriétaires.
Il convient de rappeler que l’assignation introductive d’instance est en date du 23 novembre 2023, que l’ordonnance de clôture a été rendue le 02 mai 2024, que l’audience a été tenue le 27 juin 2024 et que le délibéré a été fixé le 26 septembre 2024.
Dès lors, les conclusions mises sur RPVA la veille du délibéré de demande de révocation de l’ordonnance de clôture au motif que le conseil du demandeur aurait reçu des appels de fonds et de régularisation de charges ne constituent pas un motif grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats.
Le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 01/01/2017 (cotisation fonds travaux ancien syndic) au 01/10/2023 (AG du 09/05/2023),
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 juin 2015, 15 juin 2016, 4 juillet 2017, 25 juin 2018, 24 mai 2019, 21 décembre 2020, 29 juin 2021, 20 mai 2022 et 9 mai 2023,
- un extrait des grands livres des année 2015 et 2016,
- un décompte des charges réclamées, provision 4ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.233,82 euros.
Sur les charges antérieures au 1er janvier 2017 (1.946,93 €)
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de produire au tribunal les éléments permettant de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, notamment : un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- les procès-verbaux d'assemblée générale,
- un extrait des grands livres des années 2015 et 2016,
- le décompte des charges dues.
Ces documents, en l'absence de pièces permettant de différencier les sommes réclamées au titre des charges générales et celles réclamées au titre des charges spéciales alors que le nombre de tantièmes détenus par M. [K] diffère selon la nature des charges (108 pour les charges générales et 178 pour les charges spéciales), sont insuffisants pour vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur.
Or, il appartient au demandeur de fournir tous les calculs, pièces et explications nécessaires à la vérification par le tribunal de la répartition conforme des charges.
Sur les charges à compter du 1er janvier 2017
Il convient de déduire du montant de la créance le somme de 25,01 € (apurement des charges 2016), l'appel de fonds d'apurement des charges 2016 n'étant pas produit.
Au final, la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] s’élève à la somme de 5.261,88 euros [7.233,82 € - (25,01 € + 1.946,93 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, pour la période du 01/01/2017 (appel cotisations fonds travaux ancien syndic) au 01/10/2023 (provisions pour charges 01/10/2023 – assemblée générale du 09/05/2023) inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2019, date de la première mise en demeure sur la somme de 1.532,17 euros et à compter du 23 novembre 2023, date de l'assignation sur le surplus.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, M. [W] [K] a déjà été condamné par jugement du tribunal d'instance d'Étampes du 5 juin 2015, au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2014.
En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [W] [K] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 600,00 euros en réparation de son préjudice.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le défendeur qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.
Le défendeur sera également condamné à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande de révocation d’ordonnance de clôture
CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 5.261,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, pour la période du 01/01/2017 (appel cotisations fonds travaux ancien syndic) au 01/10/2023 (provisions pour charges 01/10/2023 – assemblée générale du 09/05/2023) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2019 sur la somme de 1.532,17 euros et à compter du 23 novembre 2023 pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 23 novembre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC,Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT
