Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 24/00958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 27 Mai 2024 Président : Mme MANACH, Greffier : Mme SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 25 Mars 2024 GROSSE : Le 27/05/24 à Me GAUTHIER Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/00958 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QTK PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON DEFENDERESSE Madame [Y] [X] [D] née le 12 Décembre 2002 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3] non comparante EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous-seing privé, en date du 07 février 2023, Monsieur [C] [M] a consenti à Madame [Y] [X] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 645 euros, outre 115 euros de charges. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [Y] [X] [D] afin de garantir le paiement des loyers. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 7.020 €. Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [Y] [X] [D] un commandement de payer la somme de 2.410,00 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Y] [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : déclarer sa demande recevable ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [Y] [X] [D] ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;la condamner à lui payer la somme de 3.930,00 euros, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 10 août 2023 sur la somme de 2.410, 00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et la condamner à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux ; la condamner à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. A l’audience du 25 mars 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance et fait valoir qu’elle était subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu'avait le créancier contre le débiteur. Madame [Y] [X] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien régulièrement citée à étude. L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2024. La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable. Sur les demandes principales Sur la subrogation L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur. En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE n°A10247516583 signé entre Monsieur [C] [M] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 07 février 2023 stipule que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ». Il ressort de la quittance subrogative définitive versée aux débats que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale 7.020,00 euros à Monsieur [C] [M] au titre des impayés de Madame [Y] [X] [D] La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Il convient donc de déclarer la société ACTION LOGEMENT recevable à agir. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Vu l’article 2 du code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur. Au cas présent, le contrat de bail unissant les parties stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 17 août 2023. En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 août 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 octobre 2023, conformément aux dispositions précitées. L’expulsion de Madame [Y] [X] [D] sera donc ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Madame [Y] [X] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 18 octobre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production de justificatifs, à la somme de 760 euros). . Sur le paiement des loyers et des charges Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, ainsi qu’une quittance subrogative définitive datée du 05 février 2024 aux termes de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 7.020,00 euros à Monsieur [C] [M], au titre des impayés du locataire, dont il convient de déduire le montant des versements effectués par Madame [Y] [X] [D] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 16 juin 2023 et le 02 aout 2023 pour un montant total de 50 euros. Madame [Y] [X] [D] sera par conséquent condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.970,00 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 août 2023 sur la somme de la somme de 2.410,00 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [Y] [X] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [Y] [X] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 février 2023 entre Monsieur [C] [M] et Madame [Y] [X] [D] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 17 octobre 2023, ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [Y] [X] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.970,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023 sur la somme de la somme de 2.410,00 et à compter de l’assignation en date du 24 octobre 2023 pour le surplus, CONDAMNE Madame [Y] [X] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 760 euros, CONDAMNE Madame [Y] [X] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [Y] [X] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LA GREFFIERE, LA VICE-PRESIDENTE,