Tribunal judiciaire, 22 janvier 2026. 25/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE SAISIES IMMOBILIÈRES JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026 N° RG 25/00111 - N° Portalis DB3R-W-B7J-27QJ AFFAIRE [D] [F], LA CAISSE D’UNION DE RECOUVREMENT DES COTISATIONS DE SECURITE SOCIALE ET D’ALLOCATIONS FAMILIALES (URSSAF) D’ILE DE FRANCE C/ [G] [S], [I] [W] COMPOSITION DU TRIBUNAL Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier. CREANCIER POURSUIVANT Monsieur [D] [F] [Adresse 1] [Localité 1] (FRANCE) représenté par Me Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306, Me Martin PRADEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L16 DEFENDEURS Monsieur [G] [S] [Adresse 2] [Localité 2]/FRANCE comparant en personne et assisté de Me Apolline MADJO ZALE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1703 Madame [I] [W] [Adresse 2] [Localité 2]/FRANCE représentée par Me Apolline MADJO ZALE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1703 CREANCIER INSCRIT LA CAISSE D’UNION DE RECOUVREMENT DES COTISATIONS DE SECURITE SOCIALE ET D’ALLOCATIONS FAMILIALES (URSSAF) D’ILE DE FRANCE [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Aurélia CORDANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 391 DÉBATS L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025 en audience publique. JUGEMENT rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal EXPOSE DU LITIGE Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 29 avril 2025, et publié le 11 juin 2025, au Service de la Publicité Foncière de [Localité 4], volume 2025 D numéros [Localité 5] et [Localité 6], Monsieur [D] [F] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [G] [S] et Madame [I] [U] épouse [S], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7], cadastrés section AL numéro [Cadastre 1], pour une contenance de 10a (propriété de 1a 50ca), plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe. Par acte du 23 octobre 2025, Monsieur [D] [F], créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [R] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] à comparaître devant le juge de l'exécution de [Localité 4] à l'audience d’orientation. Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de [Localité 4] le 14 août 2025. Par acte du 9 octobre 2025, l’URSSAF, en qualité de créancier inscrit, a déclaré sa créance à hauteur de la somme de 606.761,75 euros selon décompte arrêté le 9 octobre 2025. L'affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, et a été examinée à l'audience du 11 décembre 2025, au cours de laquelle les parties ont comparu, chacune représentée par son Conseil. Monsieur [D] [F], créancier poursuivant, représentée par son conseil, aux termes de ses dernières écritures valablement signifiées par la voie électronique du RPVA le 10 décembre 2025, demande notamment au juge de l'exécution, de : In limine litis - Rejeter la demande de sursis à statuer formulée de manière dilatoire par les époux [S] ; Sur le fond - Rejeter la demande de délais de paiement fondée sur l’article 1345-5 du Code civil ; - Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière ; - Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ; - Fixer la créance de Monsieur [D] [F], à la somme de 1 018 444,46 euros, outre les intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 ; Sans préjudice de tous autres dus, intérêts et frais, notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution ; OUTRE L’ENSEMBLE DES FRAIS DE LA PRÉSENTE PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE ; - Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; - Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision ; - Désigner la SELARL [E] [P] & Associés, Commissaires de Justice associés, à [Localité 8], demeurant [Adresse 4], qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre commissaire de justice que le Juge de l’Exécution voudra bien désigner pour procéder à la visite dans la quinzaine précédant la vente à raison de deux visites de deux heures chacune, entre 9h et 18h avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et de la force publique, ou dans l’impossibilité de celle-ci, de deux témoins majeurs conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures collectives d’exécution ; - Dire que ledit Commissaire de justice se fera assister lors de la visite, d’un expert chargé d’actualiser si nécessaire dans le bien saisi, les diagnostics exigés par la loi ; - Autoriser en application de l’article R.322-37 du Code des procédures civiles d’exécution, l’extension de la publicité judiciaire à intervenir, prévue aux articles R.322-31 à R.322-36 du même Code, afin de permettre la parution de plusieurs avis simplifiés dans les journaux désignés dans ladite requête ; - Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ; À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une vente amiable serait ordonnée : - Fixer, en application de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ; - Taxer les frais de poursuite ; - Rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A.444-91 du Code de commerce (C.com., art A.444-91, V) ; - Rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin ; - Dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ; - Rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignation et justification du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ; - Rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ; - Dire et juger que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixée par le juge ont été respectées ; - Rappeler que la distribution ultérieurement du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L.331-1, L.331-2, L.334-1, R.331-1 à R.334-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [G] [S] et Madame [I] [U] épouse [S], représentés par leur conseil, aux termes de leurs dernières écritures valablement signifiées par la voie électronique du RPVA le 11 décembre 2025, demandent notamment au juge de l'exécution, de : IN LIMINE LITIS, - Constater que les défendeurs ont adressés au parquet du Tribunal judiciaire de Nanterre une plainte pour des faits d’escroquerie au jugement, de vol et d’usage de faux pour des faits ayant un lien suffisant avec la décision servant de titre exécutoire à la présente procédure, En conséquence : - ORDONNER un sursis à statuer sur la présente procédure de saisie immobilière jusqu’à l’issue définitive de la procédure pénale en cours devant le Parquet de [Localité 4], visant des faits d’escroquerie au jugement, faux et usage de faux, lesquels sont susceptibles d’affecter la validité même du titre exécutoire fondant la saisie et ceci dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice, - JUGER que la poursuite de la vente forcée, avant l’issue de la procédure pénale, porterait atteinte au principe de cohérence des jugements et au droit à un procès équitable garanti par l’article 6 de la CEDH, À TITRE RECONVENTIONNEL, AU SUBSIDIAIRE, - DECLARER recevable et bien fondée la demande de report du remboursement de la dette dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code civil, en tenant compte de l’âge avancé des époux [S], de leur situation familiale marquée par la dépendance de leur fils lourdement handicapé et de la nécessité de préserver leur dignité et leur droit à un logement décent, et la reconstruction de la famille et le remboursement apaisé de la créance cause de la saisie ; - JUGER que durant ce délai de deux ans conformément à l’article 1345-5 du Code civil, toute mesure d’exécution sera suspendue sans pénalités, ni majorations d’intérêts, A titre très subsidiaire - DECLARER recevable la demande d’autorisation de vente amiable du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9], - CONSTATER que les époux [S] justifient de démarches concrètes et sérieuses démontrant la faisabilité d’une vente amiable, notamment des manifestations d’intérêt de sociétés de promotion immobilière reconnues, - JUGER que les époux [S] agissent de bonne foi en manifestant leur sincère volonté de régulariser la dette et qu’ils sollicitent les mesures les plus conformes aux principes de proportionnalité, de dignité et d’équité procédurale, En conséquence, - ORDONNER la vente amiable du bien sis [Adresse 5] à [Localité 9], - REJETER la demande de condamnation des époux [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en raison de l’équité, - CONDAMNER Monsieur [D] [F] et LA CAISSE D’UNION DE RECOUVREMENT DES COTISATIONS au paiement des entiers dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures du créancier poursuivant, valablement signifiées aux débiteurs. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition des parties au greffe au 22 janvier 2026. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Et, en application de l'article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Sur la demande de sursis à statuer Monsieur et Madame [S] sollicitent un sursis à statuer dans l'attente du traitement de la procédure pénale qu'ils ont introduit pour des faits d'escroquerie au jugement s'agissant du titre exécutoire fondant les poursuites. Toutefois, force est de constater que Monsieur et Madame [S] ont fait l'objet de plusieurs procédures, dans le cadre pénal avec ses incidences civiles, mais également devant le conseil des prud'hommes. L'ensemble de ces procédures a abouti aux mêmes conclusions. L'arrêt de la cour d'appel de Versailles, en date du 19 septembre 2024 est insusceptible de recours en sorte que la procédure pénale tout récemment introduite, n'apparaît pas de nature à influer la présente procédure. Il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans le cadre de la présente procédure. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d'office que le créancier agit sur le fondement d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n'est pas engagée pendant le délai d'opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu'il en soit intervenir sur le fondement d'un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. En application de l'article L.311-2 du code des procédures d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. Le créancier poursuivant dispose d'un titre exécutoire constitué d'un arrêt rendu par la Cour d'appel de VERSAILLES le 19 septembre 2024, et ayant notamment condamné Monsieur Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur [F] les sommes de : - 141.141,38 euros à titre de rappel de salaire du mois d'avril 2008 au 12 juillet 2018 ; - 14.114,14 euros au titre des congés payés afférents ; - 474.625,77 euros au titre des heures supplémentaires accomplies du mois d'avril 2008 au 12 juillet 2018 ; - 47.462,58 euros au titre des congés payés afférents ; - 151.013,64 euros au titre de la contrepartie obligatoire en repos ; - 15.101,36 euros au titre des congés payés afférents ; - 5.000 euros en réparation du préjudice résultant du dépassement de la durée hebdomadaire maximale de travail ; - 10.275 euros au titre du travail dissimulé ; - 10.000 euros en réparation du préjudice subi des faits de harcèlement moral ; - 4.423,96 euros à titre d'indemnité légale de licenciement ; - 3.425 euros à titre d'indemnité de préavis ; - 17.000 euros en réparation du préjudice lié au caractère abusif de la rupture du contrat de travail. Monsieur [D] [F] dispose donc d'un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. Au vu des pièces produites, notamment du décompte d'intérêts, il convient de mentionner que la créance de Monsieur [D] [F] s'élève à la somme de 1.018.444 ,46 euros en principal, intérêts et frais, selon décompte arrêté le 29 avril 2025, outre les intérêts à parfaire jusqu'au complet paiement. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution donnent compétence au juge de l'exécution pour accorder de tels délais dès lors qu'un commandement ou un acte de saisie a été signifié. En l’espèce, Monsieur et Madame [S] sollicitent des délais de paiement indiquant que la vente forcée de leur domicile compromettrait la stabilité de leur vie familiale. Ils produisent leur avis d’imposition qui mentionne un revenu fiscal de référence de 5. Toutefois, Monsieur et Madame [S] ne démontrent pas en quoi l’octroi d’un délai de paiement leur permettrait de désintéresser leur créancier. Au regard des revenus qu’ils déclarent, le paiement de la somme dans un délai de deux ans apparaît illusoire. Ainsi, Monsieur et Madame [S] ne démontent pas leur bonne foi et n’apportent pas la preuve qu’un échelonnement de leur dette sur deux années leur permettrait d’apurer la créance de Monsieur [F]. Leur demande tendant à se voir accorder des délais de paiement sera donc rejetée. Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. En l’espèce, à l’appui de leur demande d’être autorisés à vendre leur bien à l’amiable, Monsieur et Madame [S] se contentent de produire deux courriers de sociétés de promotion (FRANCO SUISSE et KAUFMAN AND BROAD), lesquelles les ont démarchés. Ils ne justifient d’aucune démarche active de leur part en vue de vendre leur bien à l’amiable, aucune estimation du bien, aucun mandat de vente. Ils ne proposent, d’ailleurs, pas de prix plancher. La demande de Monsieur et Madame [S] visant à vendre le bien à l’amiable sera donc rejetée. Sur l’orientation en vente forcée En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant. Par ailleurs, par application de l’article L311-7 du code des procédures civiles d’exécution, la saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. Ainsi, il est constant que le créancier qui agit en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible est fondé à en poursuivre l'exécution forcée sur le bien immobilier commun que l'époux, son seul débiteur, auquel le titre a été régulièrement signifié, a engagé. L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur et Madame [S] sur l'immeuble saisi. La demande de vente amiable ayant été rejetée, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif. Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble. En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants. Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur. Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste. Les dépens seront employés en frais taxés de vente. PAR CES MOTIFS La juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de sursis à statuer de Monsieur [G] [S] et Madame [I] [W], épouse [S] ; MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société CENTRALE KREDIETVERLENING s’élève à la somme de 14.178,17 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 13 octobre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [G] [S] et Madame [I] [W], épouse [S] ; ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ; DIT QUE L'AUDIENCE D'ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le : Jeudi 07 mai 2026 à 14H30, Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal DIT qu'en vue de cette vente, la SELARL [E] [P] et Associés, Commissaire de Justice Associés à [Localité 10] pourra faire visiter le bien et vérifier son état d'occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d'une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu'en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d'un serrurier ; DIT qu'en cas d'empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement ; DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ; DIT que la publicité de la vente s'opérera de la manière suivante : - publicité légale, - un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ; - une insertion sur un site internet au choix du publiciste ; DIT que le présent jugement, notifié conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d'exécution, vaut convocation de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’audience d’adjudication ; DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé le 22 Janvier 2026 Et ont signé. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION copie à : Me Apolline MADJO ZALE ccc toque Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI ccc toque Me Cécile TUROn ce toque