Cour d'appel, 13 novembre 2023. 21/05027

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/05027 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJSQ S.A.S. LES PORTES D'ARCINS c/ S.A. TEREVA Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 01 juillet 2021 (R.G. 18/7803) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 02 septembre 2021 APPELANTE : S.A.S. LES PORTES D'ARCINS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A. TEREVA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Fabien LEFEBVRE, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 09 octobre 2000, la société Pieron a donné à bail commercial à la société SCI Bajen III des locaux situés à Mérignac à compter du 2 juillet 2001 pour un loyer annuel de 43 059,22 euros. Le bail a été renouvelé par un avenant à effet au 1er novembre 2010 conclu entre la SCI Farignac, venant aux droits du précédent bailleur, et la société Téréva, venant aux droits du preneur fixant le loyer à la somme de 55 000 euros hors taxe. L'immeuble comprenant les locaux loués a été cédé à la société Les Portes d'Arcins par acte notarié du 28 septembre 2016. Le 13 juin 2017, la société Les Portes d'Arcins a fait délivrer à la société Téréva un commandement d'avoir à payer le loyer sur la base d'un loyer annuel 55 000 euros HT. Le 17 janvier 2020, la société Les Portes d'Arcins a fait délivrer à la société Téréva un commandement d'avoir à payer des charges locatives pour les années 2016, 2017 et 2018. Par acte d'huissier de justice du 23 août 2017, la société Téréva a assigné la société Les Portes d'Arcins devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir prononcer l'annulation des deux commandements de payer. Les 29 mars et 18 décembre 2018, la société Téréva a versé la somme de 7 043,76 euros à son bailleur au titre de la taxe foncière pour 2019. Par jugement contradictoire du 1er juillet 2021, le tribunal a statué comme suit - constate que la société Les Portes d'Arcins a renoncé à demander à la société Tereva le paiement des loyers à hauteur de 55 000 euros HT et qu'elle reconnaît que la société Tereva a bénéficié d'une réduction du loyer consentie par la société Farignac à hauteur de 53 000 euros HT, - condamne la société Les Portes d'Arcins à verser à la société Téréva la somme de 7 043,76 euros en remboursement des sommes indûment versées au titre de la taxe foncière pour 2016 et 2017, - prononce la nullité du commandement de payer délivré le 17 janvier 2020 à la société Téréva à la requête de la société Les Portes d'Arcins, - condamne la société Les Portes d'Arcins à verser à la société Téréva la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute les parties pour le surplus, - condamne la société Les Portes d'Arcins aux dépens. Par déclaration du 02 septembre 2021, la société Les Portes d'Arcins a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Téréva. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 25 septembre 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Portes d'Arcins, demande à la cour de : Réformer le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : - Condamné la société Les Portes d'Arcins à verser à la société Téréva la somme de 7.043,76 euros en remboursement des sommes indument versées au titre de la taxe foncière pour 2016 et 2017, - Prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 17 janvier 2020 à la société Téréva à la requête de la société Les Portes d'Arcins, - Condamné la société Les Portes d'Arcins à verser à la société Téréva la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté les parties pour le surplus, - Condamné la société Les Portes d'Arcins aux dépens qui seront recevables recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En conséquence statuant de nouveau, - Débouter la société Téréva de sa demande de remboursement des sommes prétendument indûment versées à hauteur de 7.043,76 €, - Condamner la société Téréva à verser à la société Les Portes d'Arcins la somme de 15.424,09 € au titre du solde restant due sur les factures de reddition des charges de l'année 2016 et de l'année 2017, - Assortir cette somme au taux d'intérêt légal, - Condamner la société Téréva à verser à la société Les Portes d'Arcins la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 1er mars 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Téréva, demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 1er juillet 2021, - débouter la société Les Portes d'Arcins de l'ensemble de ses demandes et prétentions, - condamner la société Les Portes d'Arcins à lui verser la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens. L'affaire a été clôturée le 11 septembre 2023 et fixée à l'audience de plaidoirie du 25 septembre 2023. Par conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, la société Téréva sollicite le rejet des débats des conclusions n°2 de la société Les portes d'Arcins notifiée le 5 septembre 2013 ainsi que des pièces n°6 à 11 de celle-ci . A titre subsidiaire, elle demande à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture et de renvoyer l'affaire à une audience ultérieure. Par conclusions notifiées le 18 septembre 2023, la société Les Portes d'Arcins demande à la cour de rejeter la demande de la société Téréva visant au rejet de ses dernières écritures. Le conseil de la société Les Portes d'Arcins a adressé le 2 octobre 2023 une note en délibéré à la cour accompagnée d'une nouvelle pièce. Le conseil de la société Téréva a répondu à cette note le 26 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION 1- Il sera indiqué à titre liminaire que la cour n'a pas autorisé la production de notes en délibéré. Dès lors, il ne sera pas tenu compte de la note de la société Les portes d'Arcins et de la réponse de son contradicteur. La pièce produite après la clôture sera également écartée des débats. Sur la demande formée par la société Téréva de rejet des conclusions n°2 de la société Les portes d'Arcins notifiées le 5 septembre 2023 et des pièces 6 à 11 : 2- La société Les Portes d'Arcins a répondu le 5 septembre 2023, soit 6 jours avant la date de la clôture annoncée par avance aux parties, aux conclusions de la société Téréva prises 18 mois auparavant, sans matérialiser les ajouts et a produit 6 nouvelles pièces. 3- Dans la mesure cependant où il n'est formé aucune prétention nouvelle ni développé aucun moyen nouveau dans ces conclusions, celles-ci seront déclarées recevables. 4- S'agissant des pièces, seules deux d'entre elles, les pièces 6 et 11, n'avaient pas été produites devant le premier juge. Or, la pièce 6 est sans lien avec le présent litige et la pièce 11 ne vise qu'à actualiser les sommes dues au titre des loyers impayées. Les pièces seront également déclarées recevables. Sur le paiement des charges locatives : 5- Le bail décrit ainsi les lieux loués : 'Local situé : [Adresse 3] Descriptif: Ensemble immobilier d'une surface de 806 m² environ dont : - exposition : 316 m² environ - libre service : 389 m² environ - réserve : 101 m² environ à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus.' 6- Le bail fait état par ailleurs d'un loyer hors taxe et hors TVA de 282 450 francs mais ne prévoit pas de provision pour charges. 7- Le bail stipule que le bailleur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police et de voirie et acquittera les taxes et impôts dont les locataires sont ordinairement et acquittera aussi les redevances de l'eau, le gaz, l'électricité et autres prestations communes, le tout de manière à ce que le BAILLEUR ne puisse être personnellement inquiété à ce sujet , cela selon les modalités définies au chapitre 'Charges et Prestations' ci-après. Il remboursera en outre au BAILLEUR tous les impôts et taxes de caractères fonciers présents ou futur, le tout en sorte que le loyer touché par le BAILLEUR soit net. 8- Le paragraphe 'Charges et prestations' est ainsi rédigé : en même temps que le loyer principal et à la même échéance, le PRENEUR devra payer au BAILLEUR : a) les taxes, impôt foncier et charges locatives incombant de droit au PRENEUR pour lesquelles il versera une provision de NEANT francs, b) la quote-part des prestations mises à la charge du PRENEUR par la Loi et les conditions du présent bail. Ces taxes, charges, ordures ménagères, droits et prestations seront déterminés en proportion de la surface réelle des locaux loués si la ventilation exacte est impossible ou au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété dans l'immeuble. 9- Les premiers juges ont considéré qu'en l'absence de stipulations contractuelles faisant état de parties communes données à bail, la bailleresse n'était pas fondée à réclamer des charges locatives se rapportant à des parties communes. 10- La société Portes d'Arcins soutient que le bail a clairement mis à la charge de la locataire le paiement de sa quote-part des prestations communes et de la taxe foncière et que celle-ci est déterminée en proportion de la surface réelle des locaux occupés. Elle affirme être propriétaire d'un 'ensemble immobilier global' dans lequel se situent les locaux donnés à bail à la société Téréva, site alimenté en électricité et comportant de nombreux espaces verts qui profitent à sa locataire. 11- La preneuse soutient que ses locaux sont constitués d'un bâtiment isolé dont elle assure seul l'entretien courant. Elle indique que le bâtiment ne fait partie ni d'une ASL ni d'une copropriété justifiant cette facturation. Elle ajoute que les prestations facturées correspondent à des prestations fictives réalisées par des sociétés appartenant au même groupe que la société bailleresse. Sur ce : 12- Il ressort des pièces produites que le preneur est le seul locataire du bâtiment qu'il occupe et dont il assure l'entretien. Pour que le bailleur puisse lui imputer des charges locatives relatives à l'entretien de parties communes ( parkings et espaces verts notamment) d'un vaste ensemble commercial dont il est le propriétaire, à savoir la zone industrielle du phare, et à leur gestion (au titre de prestations techniques et administratives d'un montant conséquent), il aurait fallu que le bail fasse état de l'existence de ces parties communes dépendant de la zone industrielle comme incluses dans le bail, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. 13- Le tribunal a pu ainsi à bon droit débouter le bailleur de ses demandes de ce chef en considérant que seules des parties privatives avaient été données à bail. La décision de ce chef sera confirmée. Sur le paiement de la taxe foncière des années 2016 et 2017 : 14- L'avis d'impôt sur la taxe foncière 2016 n'est toujours pas versé aux débats. Il ne figure en effet ni en pièce 9 de l'appelante ( pièce qui comprend plusieurs pièces non numérotées constituées de justificatifs des charges et de la 'facture de taxe foncière 2016" adressée par l'ancien bailleur au nouveau sans l'avis d'imposition lui-même) ni en pièce 23 de l'intimée. Les juges de première instance ont pu ainsi à bon droit juger que le bailleur ne justifiait pas des sommes dues par le preneur à ce titre et faire droit à sa demande en répétition de l'indû. La décision de première instance sera confirmée de ce chef. 15- L'avis de taxe foncière portant sur l'année 2017 est produit aux débats. Il fait état d'un montant dû de 20 470 euros pour un bien situé au [Adresse 3]. 16- L'avis d'impôt sur la taxe foncière 2017 est produit aux débats et mentionne une somme due de 20 470 euros. 17- Le bail stipule que les taxes seront déterminées en proportion de la surface réelle des locaux loués si la ventilation exacte est impossible ou au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété dans l'immeuble. Il n'existe pas en l'espèce de règlement de copropriété. 18- Le montant dû au titre de la taxe foncière doit donc être calculé en fonction de la surface des locaux loués ( en l'occurrence 806 m²) et de la surface totale du bien objet de l'imposition. Or, la bailleresse n'a pas communiqué, avant la clôture des débats, de justificatif de la surface prise en compte par les services fiscaux pour asseoir le calcul de la taxe foncière. 19- Elle ne justifie ainsi pas du montant réclamé. La décision de première instance sera également confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de répétition de l'indû. Sur la demande d'annulation du commandement de payer du 17 janvier 2020 20- Le bailleur demande à la cour d'infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a prononcé la nullité du commandement de payer du 17 janvier 2020. Il ne développe aucun moyen cependant au soutien de cette prétention. Dans la mesure en outre où ce commandement de payer comprend des charges locatives qui ne sont pas dues, la décision de première instance sera confirmée de ce chef. Sur les autres demandes : 21- La société Les Portes d'Arcins qui succombent sera condamnée aux dépens d'appel. 22- Elle sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société Téréva au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Ecarte des débats les deux notes et la pièce produites en cours de délibéré, Rejette la demande visant à voir écarter des débats les conclusions et les pièces notifiées par la société Les Portes d'Arcins le 5 septembre 2023, Confirme la décision rendue le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, y ajoutant Condamne la société Les Portes d'Arcins aux dépens d'appel. Condamne la société Les Portes d'Arcins à verser la somme de 3000 euros à la société Téréva au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président