Cour de cassation, 30 janvier 2019. 17-21.530

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 janvier 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 60 F-D Pourvoi n° D 17-21.530 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Caisse d'épargne et de prévoyance Côte-d'Azur, société anonyme, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 18 mai 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre B), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Jil, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à M. Pierre X..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Eco-Flore, 3°/ à Mme Alexandra Y..., domiciliée [...], [...], [...], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 18 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Z..., conseiller, les observations de la SCP Marc Lévis, avocat de la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte-d'Azur, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Jil, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mai 2017), que, le 29 mars 2012, la société civile immobilière Jil (société Jil) et la société Eco-flore ont signé un contrat de construction d'une maison individuelle, sur des plans établis par Mme Y..., architecte, avec le financement de la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte-d'Azur (la Caisse d'épargne) ; qu'estimant que celle-ci, le constructeur et l'architecte avaient manqué à leurs obligations, la société Jil les a assignés en indemnisation ; Attendu que la Caisse d'épargne fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable, avec Mme Y... et la société Eco-flore, du préjudice subi par la société Jil et de la condamner in solidum avec Mme Y... à lui payer des dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat conclu entre la société Jil et la société Eco-flore était intitulé "contrat de construction de maison individuelle", qu'il était régi par les dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation et que les appels de fonds concernaient des "travaux de construction faisant l'objet d'un contrat de construction de maison individuelle" et retenu que les parties avaient entendu soumettre leurs relations contractuelles au régime d'ordre public du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la Caisse d'épargne avait commis une faute en ne recherchant pas si la convention ne constituait pas un tel contrat et en débloquant les fonds sans avoir communication de l'attestation de garantie de livraison ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte-d'Azur aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte-d'Azur et la condamne à payer à la société Jil la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte-d'Azur. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D'AZUR responsable avec Madame Y... et la société ECO-FLORE du préjudice subi par la SCI JIL et de l'avoir condamnée in solidum avec Madame Y... à lui payer une somme de 86.250 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article 1er de l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation : « aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison » ; que si cet article ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, il ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt ; qu'il lui appartient de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer ; qu'en s'abstenant de rechercher si la convention passée ne recouvrait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle imposant le respect des dispositions protectrices édictées par le code de la construction et de l'habitation, la banque a commis une faute ouvrant droit à réparation ; qu'en outre, la banque doit vérifier l'existence de la garantie de livraison avant–même de débloquer les fonds ; qu'en l'espèce, la CAISSE D'EPARGNE indique que le maître de l'ouvrage ne lui a remis que des devis de travaux et qu'elle a financé une « construction sans contrat » mention qu'elle a fait figurer dans le contrat de prêt ; que pourtant, en sa qualité de professionnelle du financement, pour une opération immobilière d'un montant significatif, soit 370.000 €, concernant la construction d'une villa à usage d'habitation, la banque ne pouvait se contenter des seuls devis produits et avant de proposer un prêt, devait rechercher si la convention passée ne constituait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle, soumis à la réglementation d'ordre public du code de la construction et de l'habitation imposant notamment l'existence d'une garantie de livraison et un échelonnement précis des paiements au constructeur ; qu'en acceptant de financer une telle opération, curieusement qualifiée par elle de « construction sans contrat » à hauteur de la somme de 370.000 € sans se préoccuper du cadre contractuel du projet qu'elle acceptait de financer, en acceptant en outre de débloquer des fonds au vu d'appels de fonds du constructeur se référant expressément à des « travaux de construction faisant l'objet d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) » sans avoir eu communication de l'attestation de garantie, le banquier n'a pas respecté son devoir d'information et de conseil, pas plus qu'il n'a respecté les dispositions d'ordre public de l'alinéa 1er de l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation ; que n'ayant pas satisfait à ses obligations, ayant débloqué des fonds remis directement aux constructeurs à hauteur de la seule somme de 86.250 €, la banque a, par son attitude fautive, été directement à l'origine du préjudice subi par le maître d'ouvrage, en raison de ce déblocage de fonds non-conforme aux règles d'ordre public du code de la construction et de l'habitation ; 1°) ALORS QUE si aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L231-2 du code de la construction et de l'habitation, qui doivent figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison, toutefois le prêteur n'a pas l'obligation de s'interroger sur la véritable nature du contrat et d'en proposer la requalification ; qu'en affirmant qu'en sa qualité de professionnel du financement pour une opération immobilière d'un montant significatif, soit 370.000 € concernant la construction d'une villa à usage d'habitation, la banque ne pouvait se contenter des seuls devis produits, et avant de proposer le prêt elle devait rechercher si la convention passée ne constituait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle soumis à la réglementation d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, pour en déduire que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D'AZUR avait commis une faute ouvrant droit à réparation, quand l'organisme prêteur n'avait pas l'obligation de s'interroger sur la véritable nature du contrat et d'en proposer la requalification, la cour d'appel a violé l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation ; 2°) ALORS QU'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L231-2 du code de la construction et de l'habitation, qui doivent figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison ; qu'en affirmant toujours qu'en sa qualité de professionnel du financement pour une opération immobilière d'un montant significatif, soit 370.000 € concernant la construction d'une villa à usage d'habitation la banque ne pouvait se contenter des seuls devis produits, et avant de proposer le prêt elle devait rechercher si la convention passée ne constituait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle soumis à la réglementation d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, pour en déduire que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D'AZUR avait commis une faute ouvrant droit à réparation, après avoir constaté que lorsque la banque avait émis son offre de prêt, le 8 juin 2012, le maître de l'ouvrage ne lui avait remis que des devis de travaux et qu'elle avait financé une « construction sans contrat », mention qu'elle avait fait figurer dans le contrat de prêt, de sorte que la banque était fondée à considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu avec un architecte et diverses entreprises de construction, ce dont il résultait que la banque n'avait pas commis de faute, la cour d'appel a violé l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation ; 3°) ALORS QUE en tout état de cause, les dispositions légales relatives aux contrats de construction de maisons individuelles ne mettent pas à la charge du prêteur l'obligation de vérifier la véracité des documents produits mais seulement leur existence ; qu'en retenant encore que la banque, en acceptant de débloquer des fonds au vu d'appels de fonds du constructeur, se référant expressément à des « travaux de construction faisant l'objet d'un contrat de construction de maison individuelle, sans avoir eu communication de l'attestation de garantie de livraison, n'a pas respecté son devoir d'information et de conseil, quand précisément il ressort du contrat du 29 mars 2012 que la garantie de livraison était assurée par la compagnie d'assurances AXA, de sorte que la banque, qui n'avait pas l'obligation de vérifier la véracité des documents produits mais seulement leur existence avait rempli son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a violé l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation.